Аренда недвижимого имущества

Договор аренды является одним из самых распространенных договоров, при этом значительную часть из всех договоров аренды составляют договоры в отношении аренды недвижимого имущества: земельных участков, зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений, машиномест. С помощью данного образца договора, Вы можете быстро, просто и легко составить качественный договор аренды недвижимости в соответствии с актуальным на 2022 год законодательством. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отношения по данному договору регулируются гл.34 «Аренда» Гражданского Кодекса РФ, помимо этого в отношении аренды земельных участков применяются нормы специальных законов.

В случае аренды жилых помещений (квартиры, жилого дома, комнаты) гражданами для целей проживания применяются положения о договоре найма жилого помещения. Положения о договоре найма несколько отличаются от договора аренды недвижимости – так в договоре найма невозможно исключить преимущественное право нанимателя на заключения договора на новый срок. Помимо этого максимальный срок договора найма – 5 лет, а в случае, если не указать срок в договоре, то он будет заключен на 5 лет. Для аренды же максимального срока по общему правилу не предусмотрено. В остальных моментах регулирование аренды недвижимого имущества и найма жилых помещений почти не отличается. Как можно заметить из определения договора аренды, понятия наем и аренда схожи в нашем законодательстве, и  договор найма жилого помещения можно считать особой разновидностью аренды.

Существенным условием (без которого договор не будет считаться заключенным) договора аренды недвижимого имущества является предмет – то есть передаваемый в аренду объект недвижимости. Необходимо наиболее точно описать объект недвижимости, указав кадастровый номер, адрес, площадь, категорию земель, вид разрешенного использования и иные характеристики. В случае передачи в аренду участка и здания/зданий, то стоит указать характеристики и зданий и участка. Помимо этого в договоре аренды недвижимости часто присутствует опись имущества, передаваемого вместе с объектом недвижимости – сделать это можно в приложении к договору. В договоре аренды здания и сооружения, предприятия, а также земельного участка, существенным условием также является размер арендной платы. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 
2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 
3. предоставления арендатором определенных услуг; 
4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 
5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. В случае если договором предусмотрен выкуп арендуемого имущества, то существенным условием будет также являться выкупная цена. Договор заключается в письменной форме. Если договор заключается на срок не менее 1 года, то он подлежит государственной регистрации, в таком случае договор считается заключенным с момента гос. регистрации. В договоре найма жилого помещения, как указано выше, присутствует предельный срок, в аренде, по общему правилу нет минимальных и максимальных сроков, однако, законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (например, для земель сельхоз назначения). Если договор аренды не содержит условия о сроке, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В соответствии с судебной практикой,  если договор заключен на неопределенный срок, то регистрация не требуется.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, если иное не установлено законом. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, и к нему применяются положения законодательства об аренде. По общему правилу капитальный ремонт объекта недвижимости осуществляет арендодатель, а текущий ремонт, а также содержание (в т.ч. коммунальные платежи) осуществляет арендатор. Вы можете изменить данное условие в договоре, если пожелаете. Важно отметить, что аренда обладает такой чертой, как принцип следования – так изменение права собственности на объект аренды не является основанием для изменения или расторжения договора.  

Также немаловажно вспомнить про преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок. Если иное не предусмотрено договором, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. В случае если арендодатель откажет по причине того, что он решил более не сдавать в аренду имущества, а после этого в течение года заключит договор аренды с иным лицом, то арендатор может потребовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей по договору аренды (выкупить аренду). В случае с наймом жилых помещений, то предложить заключить договор (за три месяца), в соответствии с законом, должен не наниматель, а наймодатель.

Если наймодатель не исполнил данной обязанности, то договор считается заключенным на тот же срок. В договоре можно предусмотреть и иные условия. Важным аспектом является обеспечение исполнения обязательств по договору. Обычно для договоров аренды применяют такие способы обеспечения обязательств, как задаток и обеспечительный платеж. Задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Обеспечительный платеж, часто называемый залогом или депозитом (залогом он не является), представляет собой денежную сумму на случай неисполнения обязательств по договору. Арендодатель может компенсировать из данной суммы неполученные арендные платежи и/или убытки. Выбрать данные способы обеспечения обязательств Вы можете в опросном листе договора. Иногда обязательства по договору аренды обеспечиваются залогом и поручительством – образцы данных договоров Вы также можете найти на нашем сайте. Договор аренды недвижимого имущества заключается в двух экземплярах, а если требуется регистрация, то в трех экземплярах, однин из которых подается в Росреестр.