Как правильно составить договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи таких объектов, которые являются недвижимым имуществом (земельный участок, квартира, дом, часть квартиры или дома и т.п.), выполняет сразу несколько функций. Прежде всего, такой договор фиксирует волю сторон на отчуждение того или иного объекта взамен на получение встречного предоставления в виде оговоренной сторонами размера денежной суммы. Более того, договор является внешней формализованной стороной правоотношений между покупателем и продавцом. Закрепление существенных и особых условий в договоре позволяет сторонам избежать мошенничества со стороны контрагента и избежать процесс доказывания того, что стороны договаривались на меньшую стоимость (цена должна быть обязательно прописана в договоре). Тем не менее, следует помнить, что только юридически действительный договор может порождать те или иные правовые последствия, которые ожидаются Вами и Вашим контрагентом. Иными словами, неправильно оформленный договор купли-продажи недвижимости влечет его недействительность и обязанность вернуть то, что Вы по этому договору получили. Таким образом, чтобы обезопасить себя и процесс покупки новой недвижимости нужно учесть правила заключения и оформления соответствующего договора.

Форма договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости заключается исключительно в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения между сторонами (ст. 550 Гражданского кодекса РФ). Это привело к тому, что постепенно письменная форма обрела свою структуру: преамбулу, основную и заключительную часть. Каждая из этих частей содержит информацию. Важно, чтобы договор был связан и не имел внутренних противоречий.

• Преамбула

Договор купли-продажи должен начинаться с номера договора, а также с его наименования. Договор отчуждения между физическими лицами может быть озаглавлен следующим образом: «Договор купли-продажи квартиры №1». Соответственно для юридических лиц, на постоянной основе практикующих куплю-продажу и мену недвижимости, номер договора составляется в соответствии с порядковым номером его заключения (хронологический критерий). Далее договор должен обязательно содержать в себе информацию о том, кто когда и где этот договор заключил: (1) кто — полная информация сторон с указанием ролей — покупателя и продавца (паспортные данные для физических лиц, или полное наименование для юридических лиц, или данные представителя и реквизиты соответствующей доверенности); их адреса (место нахождения); (2) когда — дата заключения договора; и (3) где — место заключения договора.

• Основная часть

Договор купли-продажи недвижимости должен содержать в себе два существенных условия: информацию об отчуждаемом объекте (описание недвижимости) и цену данного объекта (желательно в рублях или в иностранной валюте с указанием эквивалента в рублях). Описание недвижимости, выставленной на продажу, должно быть полным и достоверным, а также давать исчерпывающую информацию об объекте, позволяющую его достоверно идентифицировать (адрес, этаж, площадь, количество комнат и другая информация). Если квартира или иная недвижимость приобретаются долями, следует делать соответствующую поправку об этом. Более того, вопросы проживания людей со стороны продавца, сроки освобождения недвижимости продавцом и подтверждения права собственности продавца также должны находить свое решение именно в письменном договоре между сторонами. Наконец, должна быть указана реальная, а не балансовая стоимость приобретаемого объекта. Если договор впоследствии будет по тем или иным причинам расторгнут, возвращена будет лишь та сумма, которая прямо указана в договоре. Соглашение об обходе налогообложения путем указания заниженной стоимости в договоре приводит к большим потерям при его расторжении или признании недействительным.

• Заключительная часть 

В заключении договора купли-продажи нужно повторно указать количество приложений (акт приема-передачи, документы, подтверждающие права собственности отчуждателя и другие необходимые документы); информацию о сторонах сделки (с указанием полных данных, реквизитов документа, подтверждающего личность, адресов). Наконец, договор скрепляется подписью каждой из сторон.

Таким образом, правильное и надлежащим образом оформленное соглашение о купле-продажи объекта недвижимости позволяет избежать таких насущных проблем, как недобросовестный контрагент,  признания договора незаключенным или последствий признания сделки недействительной.