Конструктор договора найма комнаты

В чем особенность договора найма комнаты?

• По договору найма комнаты собственник комнаты или иное управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить физическому лицу (нанимателю) комнату для проживания за плату.
• В случае, если арендатором (нанимателем) является физическое лицо, которое нанимает комнату для целей проживания, то применяются положения гл.35 ГК РФ о найме жилых помещений. При этом стоит отметить, что в данном случае речь идет о договоре коммерческого найма (возмездного) в противоположность договору социального найма по которому предоставляется государственное и муниципальное жилье.
• Законодательство не делает различий между понятиями имущественный наем и аренда (в статье 606 ГК РФ определяющей содержание договора аренды имущества приводятся оба понятия). Однако положения касательно найма жилых помещений – квартиры, комнаты, жилого дома вынесены в отдельную главу Гражданского Кодекса и права и обязанности сторон по такому договору несколько отличаются от договора аренды.
• Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основании договора аренды, однако, стоит отметить, что количество заключаемых юридическими лицами договоров аренды комнаты для целей проживания сотрудников крайне мало. Но, если Вы собираетесь составить такой договор от имени юридического лица, то рекомендуем Вам воспользоваться образцом договора аренды недвижимого имущества или аренды комнаты.

Что нужно обязательно прописать в договоре?

1. Договор аренды (найма) комнаты заключается в письменной форме, в ином случае он недействителен. Если договор заключен на срок не менее года, то требуется государственная регистрация права аренды (обременения недвижимого имущества). Заявление на такую регистрацию подается сторонами в Росреестр в срок не более месяца.
2. Обязательно стоит прописать срок найма. Максимальный срок договора найма – 5 лет. Если срок не будет указан в соглашении, то договор считается заключенным на 5 лет. Также в договоре указывается дата, когда наниматель может въехать в комнату.
3. Обязательным условием данного договора является условие о предмете – то есть в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить комнату, которая является объектом найма. Без данного условия договор будет считаться незаключенным. Поэтому мы советуем Вам подробно описать все характеристики комнаты (кадастровый номер комнаты или квартиры, адрес, площадь), включая ее недостатки (если имеются), а также указать в договоре (приложении к договору) все имущество, передающееся с комнатой (мебель, бытовую технику).
4. Остальные условия хотя и не являются обязательными, но крайне важны для качественного договора.
5. Так при отсутствии платы в договоре аренды, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
6. В договоре найма стоит установить сроки внесения арендной платы, в случае отсутствия данного условия в договоре, плата вносится ежемесячно. При этом в случае, если иное не установлено договором, наниматель обязан вносить плату за коммунальные платежи.

Какие еще условия можно предусмотреть в договоре?

1. Закон гласит, что текущий ремонт производится нанимателем, а капитальный ремонт, производится наймодателем (арендодателем). Закон допускает перераспределение договором данных обязанностей – в нашем шаблоне можно предусмотреть, обязанность наймодателя по текущему ремонту или нанимателя по капитальному.
2. В договоре должны быть указаны также граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. В случае если они не указаны, вселение постоянно проживающих граждан производится с согласия наймодателя. Однако для несовершеннолетних детей нанимателя такое согласие не требуется.
3. Помимо этого в подобный договор включаются условия об обеспечении. Так, способами обеспечения могут быть задаток, неустойка и обеспечительный платеж.
4. Задаток предоставляется арендодателю (наймодателю) и засчитывается в счет исполнения обязательств нанимателя/арендатора по договору (арендной платы), то есть уходит в счет арендной платы.
5. Неустойка – штраф или пеня за просрочку оплаты или просрочку передачи (освобождения квартиры). Не стоит устанавливать слишком большую неустойку – в таком случае, если дело дойдет до суда, такая неустойка может быть снижена до крайне малых размеров.
6. Обеспечительный платеж это то, что в договорах аренды квартир и жилых домов называют депозитом или залогом, однако залогом это не является. Так, обеспечительный платеж предоставляется на случай нарушения обязательств нанимателем, и в случае нарушения обязательств по выплате арендной платы, наймодатель может засчитать денежные средства из такого платежа в счет неисполненных обязательств (убытков, а также пеней и штрафов), то есть данная сумма компенсирует неуплаченную арендную плату.

Что нужно еще знать при составлении договора?

Стоит также сказать о преимущественном праве нанимателя на заключение договор на новый срок. В соответствии с законом, не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

В ситуации, когда наймодатель вовремя не предупредил о желании не сдавать квартиру, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Если договор заключается более чем на 1 год, то необходимо составить 3 экземпляра и один из экземпляров предоставить в Росреестр при регистрации найма (обременения права, возникающего вследствие заключения договора найма).