Образец договора аренды комнаты онлайн

Договор аренды комнаты или договор найма комнаты?

• Если арендатором является гражданин, который снимает комнату для проживания, то к договору применяются положения гл.35 ГК РФ о найме жилых помещений. Стоит отметить, что в данном случае речь идет о договоре коммерческого найма (возмездного), в противоположность договору социального найма, по которому предоставляется государственное и муниципальное жилье нуждающимся гражданам.
• Если комната арендуется юридическим лицом для размещения сотрудников, либо для пересдачи ее третьим лицам, то применяются положения гл. 34 ГК РФ о договоре аренды. Но стоит все же заметить, что случаев аренды юридическими лицами комнат, а не квартир очень редки. В коммунальных квартирах может быть проблематично организовать размещение сотрудников, так как их состав может меняться, а часто меняющиеся жильцы могут быть причиной возникновения конфликтов с соседями. Та же ситуация относится и к аренде комнат, не являющихся самостоятельным объектом недвижимости – то есть отдельно не обозначенных в ЕГРН. В такой ситуации юр. лицу будет удобнее снять целую квартиру, так как ее будет удобнее использовать для размещения работников, а кроме того, туда можно поселить клиентов или контрагентов (вряд ли им захочется жить не в отдельной квартире, а с неизвестными людьми).
• Стоит сказать о том, что законодательство не делает различий между понятиями "имущественный наём" и" аренда", так как в статье 606 ГК РФ, определяющей содержание договора аренды имущества, приводятся оба понятия. Однако положения, касательно найма жилых помещений – квартиры, комнаты, жилого дома, вынесены в отдельную главу ГК РФ и права и обязанности сторон по такому договору несколько отличаются от договора аренды. Физические лица, снимающие комнаты, больше защищены законодателем, нежели чем юр. лица, которые арендовали комнату для своих сотрудников. Однако данные договорные конструкции содержат также существенное отличие в плане сроков, на которые можно заключить соглашение, и механизма действия преимущественного права на перезаключение договора.

Договор найма комнаты доступен по этой ссылке.

Обязательные условия договора аренды комнаты

1. Предмет. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить комнату, которая является объектом аренды/найма. Без данного условия договор будет считаться незаключенным. При этом мы советуем Вам подробно описать ключевые характеристики комнаты (адрес, площадь). Если комната не зарегистрирована в ЕГРН как самостоятельный объект недвижимости, а представляет собой комнату в зарегистрированной в реестре квартире (не коммунальной), то необходимо подробно описать какая из комнат передается арендатору. Такое подробное описание особых характеристик комнаты позволит избежать ситуации, когда стороны договаривались об одной комнате, а арендатору была передана другая – даже если они одинаковы по площади, из разных комнат может быть разный вид, а одна из них может быть лучше отремонтирована. Если комната имеет какие-то недостатки, то это также указывается в соглашении.
2. Срок договора. Хотя данное условие не является обязательным, но оно критически важно. Максимальный срок договора с физ. лицом – 5 лет. Для аренды юр. лицом нет предельных сроков, и существует возможность заключения соглашения на неопределенный срок. Если договор заключен на срок не менее года, то требуется государственная регистрация права аренды (обременения недвижимого имущества). Заявление на такую регистрацию подается сторонами в Росреестр в течение месяца после подписания договора.
3. Размер арендной платы и порядок ее уплаты. Стоимость аренды практически всегда устанавливается сторонами в своем соглашении. В договоре аренды комнаты можно устанавливаются сроки внесения арендной платы - в случае отсутствия данного условия, плата вносится ежемесячно. Обычно по договору аренды устанавливается предоплата за каждый месяц, тем не менее, в нашем конструкторе договоров Вы можете предусмотреть иной порядок оплаты. Стоит также выбрать порядок оплаты: наличный или безналичный. Арендатор обязан вносить плату за коммунальные платежи, если в договоре эта обязанность не была возложена на собственника комнаты.

Если в договоре с физическим лицом не будет указан конкретный срок или будет установлено условие о неопределенном сроке, то в соответствии с законом договор будет заключен на 5 лет. Не попадайте в данную ловушку и всегда прописывайте данное условие, поскольку досрочно расторгнуть договор аренды комнаты с физическим лицом может быть крайне трудно.

Дополнительные условия договора аренды комнаты

1. Условие о ремонте. По закону текущий ремонт (то есть мелкий ремонт) должен осуществляться арендатором. Капитальный ремонт комнаты производится арендодателем. Но закон допускает возможность изменить соглашением сторон данные правила.
2. Проживающие в комнате лица. В договоре аренды комнаты физ. лицом должны быть сведения о том, кто имеет право проживания в квартире, помимо арендатора. Данный пункт гарантирует защиту прав и интересов сожителей арендатора, если они, конечно, имеются. Законное право проживания может являться основанием для получения временной регистрации – без данного условия договора собственник квартиры не будет обязан регистрировать таких лиц.
3. Имущество, передаваемое вместе с комнатой. Если комната не передается в пустом виде, то в приложении к договору стоит описать всю передаваемую с комнатой мебель и оборудование. Такое условие защищает арендодателя, так как позволяет привлечь к ответственности арендатора, если такое имущество пропадет или будет испорчена. Защищается также арендатор – подобное условие гарантирует определенность в отношении того, в каком виде будет передана комната и помещения квартиры, необходимые для ее использования. Это необходимо для того, чтобы избежать ситуации, когда арендатор рассчитывал на передачу комнаты с мебелью, посудой и электроникой, но в итоге получил пустое помещение, в которое ему придется покупать все самому.
4. Улучшения комнаты. Улучшения могут быть отделимыми или неотделимыми – в последнем случае их нельзя отделить без существенного вреда комнате и квартире или таким улучшениям. Неотделимым улучшением может быть ремонт: паркет, обои, сантехника и т.д. Вряд ли кто-то будет забирать это с собой после окончания аренды. Закон говорит о том, что они должны быть произведены с согласия арендодателя, в ином случае арендатор теряет право на получение компенсации их стоимости арендодателем после окончания аренды - но в договоре можно отменить такое право вовсе. Отделимые улучшения (мебель, кухонная техника, посуда и т.д.) по общему правилу, является собственностью арендатора, но если собственник квартиры желает, чтобы это все осталось в квартире, то можно предусмотреть правило о том, что после прекращения действия договора такие отделимые улучшения комнаты переходят в собственность арендодателя. Разумеется, с компенсаций, которая может быть выплачена как в форме снижения арендной платы, так и после окончания договора.
5. Обеспечение исполнения обязательств. Способами обеспечения исполнения договора аренды комнаты могут быть задаток, неустойка и обеспечительный платеж. Задаток предоставляется арендодателю и засчитывается в счет исполнения обязательств нанимателя/арендатора по договору (арендной платы), то есть уходит в счет арендной платы. Но если собственник комнаты не захочет передавать комнату арендатору, то он должен будет вернуть двойную сумму задатка. Неустойка – это штрафы или пени за невыполнение сторонами обязательств: несвоевременные передачу или возврат комнаты, просрочку оплаты. Обеспечительный платеж это то, что в договорах аренды комнат часто называют депозитом или залогом, однако залогом это не является. Так, обеспечительный платеж предоставляется на случай нарушения обязательств нанимателем, и в случае нарушения обязательств по выплате арендной платы, хозяин квартиры может засчитать денежные средства из такого платежа в счет неисполненных обязательств (убытков, а также пеней и штрафов). То есть данная сумма компенсирует неуплаченную арендную плату.
6. Курение и содержание животных. Вы можете разрешить или запретить арендатору курить и содержать домашних животных на территории комнаты и всей квартиры.