Договоры аренды и субаренды

1. Что такое договор аренды и почему одного названия документа недостаточно

Договор аренды — это соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование. Такое определение закреплено в статье 606 ГК РФ. Для обычного читателя это означает простую вещь: один человек или организация временно пользуется чужим имуществом и платит за это деньги, а собственность при этом не переходит.

В договорной работе важно не только название файла. Документ может называться «соглашение о пользовании», «договор размещения», «договор предоставления места», но если по смыслу одна сторона передает индивидуально определенную вещь во временное пользование за плату, отношения могут быть оценены как аренда. Поэтому перед тем как скачать образец или открыть онлайн конструктор, нужно понять фактическую цель сделки: передается ли конкретное имущество, на какой срок, за какую плату и кто отвечает за его состояние.

Субаренда отличается от аренды тем, что имущество передает не собственник напрямую, а арендатор, который сам получил это имущество по основному договору. Например, компания арендует офисный этаж и передает часть кабинетов другой компании. В такой ситуации первый договор связывает собственника и арендатора, а второй — арендатора и субарендатора. Но второй договор зависит от первого: если основная аренда прекратится досрочно, субаренда обычно тоже окажется под угрозой.

В аренде главный вопрос — кто и что передает; в субаренде добавляется второй главный вопрос — имел ли арендатор право передавать имущество дальше.

Практический вывод: типовой шаблон полезен как каркас, но не заменяет проверки прав арендодателя, предмета, срока, платы, регистрации и согласия на субаренду. Ошибка в одном из этих блоков может стоить дороже, чем юридическая проверка всего договора.

2. Какие виды договоров аренды встречаются чаще всего

Глава 34 ГК РФ содержит общие положения об аренде и специальные правила для отдельных видов. Общие нормы применяются ко всем договорам аренды, если специальный параграф не устанавливает иное. Поэтому нельзя считать, что один типовой образец подойдет для офиса, автомобиля, оборудования, квартиры и лизинга.

На практике чаще всего встречаются следующие варианты:

• аренда нежилого помещения: офис, склад, магазин, кабинет, производственная зона;
• аренда движимого имущества: оборудование, мебель, техника, инвентарь;
• аренда транспортного средства с экипажем или без экипажа;
• аренда земельного участка;
• аренда предприятия как имущественного комплекса;
• финансовая аренда, то есть лизинг;
• субаренда помещения, земли, оборудования или иной вещи.

Различия важны. По статье 632 ГК РФ при аренде транспортного средства с экипажем арендодатель не только передает транспорт, но и оказывает услуги по управлению и технической эксплуатации. По статье 642 ГК РФ при аренде транспортного средства без экипажа таких услуг нет. По статье 665 ГК РФ при финансовой аренде лизингодатель приобретает имущество и предоставляет его лизингополучателю за плату во временное владение и пользование.

Если нужно составить договор между физическими лицами, часто речь идет о найме жилья, аренде гаража, автомобиля, инструмента или оборудования. Если договор заключается между юридическими лицами, обычно добавляются вопросы НДС, полномочий директора, регистрации, бухгалтерских документов, санкций, доступа сотрудников и субаренды. Поэтому перед тем как скачать шаблон, нужно выбрать правильный вид договора, иначе документ будет похож на рабочий, но юридически окажется неполным.

3. Кто вправе сдавать имущество и какие документы проверить

По статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателем может быть и другое лицо, если оно управомочено законом или собственником. Например, имущество может сдавать представитель по доверенности, управляющая компания, арендатор с правом субаренды или лицо, которому собственник прямо разрешил распоряжаться объектом.

Проверка прав арендодателя — это не формальность. Если помещение сдает лицо, которое не имеет на это права, арендатор рискует потерять доступ к объекту, столкнуться с претензиями собственника, не вернуть обеспечительный платеж и не компенсировать расходы на ремонт.

Для недвижимости желательно запросить:

• выписку из ЕГРН;
• паспорт или учредительные документы арендодателя;
• доверенность представителя, если подписывает не собственник;
• согласие собственника на субаренду, если имущество передает арендатор;
• документы, подтверждающие полномочия директора юридического лица.

Для движимого имущества проверяют документы о приобретении, инвентарные карточки, паспорта оборудования, свидетельство о регистрации транспортного средства, доверенность или иной документ о праве распоряжения.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъясняет важную позицию: арендодатель должен обладать правом собственности на имущество в момент его передачи арендатору, однако сам договор аренды будущей вещи не становится недействительным только потому, что на дату подписания объект еще не принадлежал арендодателю. Это полезно для сделок с будущими помещениями, но опасно для арендатора: если объект так и не будет передан, придется требовать убытки, а не пользоваться вещью.

Подписывать договор можно быстро, но проверять право на имущество нужно медленно и внимательно.

4. Предмет договора: как описать имущество, чтобы договор работал

Предмет договора — центральное условие аренды. По статье 607 ГК РФ в аренду могут передаваться земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи, то есть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств при использовании. Деньги, топливо, продукты питания и иные потребляемые вещи по обычной модели аренды не передаются.

Для помещения недостаточно написать «офис по адресу». Лучше указать адрес, кадастровый номер здания или помещения, этаж, номер помещения, площадь, назначение, схему или план, состав передаваемых зон, санузлов, парковочных мест, кладовых и иных частей. Если арендуется часть помещения, желательно приложить графическое описание: план с выделенной зоной, площадь, способ доступа.

Для оборудования указывают наименование, модель, серийный или инвентарный номер, год выпуска, комплектацию, техническое состояние, остаточный ресурс, принадлежности и документы. Для автомобиля — марку, модель, VIN, государственный номер, пробег, комплектацию, состояние кузова, шин, салона, наличие полиса, ключей и регистрационных документов.

Пункт 15 постановления Пленума ВАС РФ № 73 смягчает последствия плохого описания: если вещь фактически передана и между сторонами не было спора о том, что именно передали, стороны не вправе ссылаться только на ненадлежащее описание объекта, чтобы оспаривать договор как незаключенный или недействительный. Но это не повод писать договор небрежно. Судебная практика помогает уже в споре, а задача договора — не доводить до спора.

Практический совет: к договору стоит приложить акт приема-передачи, фото, перечень имущества и схему. Хороший образец должен содержать не только основной текст, но и приложения. Если используете конструктор, проверьте, позволяет ли он создать акт и перечень имущества, а не только сам договор.

5. Форма договора и государственная регистрация

Статья 609 ГК РФ устанавливает два базовых правила. Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Если хотя бы одна сторона — юридическое лицо, письменная форма нужна независимо от срока. Кроме того, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Для зданий и сооружений действует статья 651 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если такой договор заключен на срок не менее года, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 разъясняет, что к аренде нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ: договор аренды нежилого помещения на срок не менее одного года регистрируется, а на срок менее года — нет.

Важно отличать краткосрочный договор от долгосрочного. Договор на 11 месяцев по общему правилу не требует регистрации как договор аренды нежилого помещения на срок менее года. Но если стороны подписывают дополнительные соглашения так, что фактически возникает срок не менее года, вопрос регистрации нужно оценивать отдельно. Нельзя просто скачать типовой договор на 11 месяцев и считать, что регистрационные риски исчезли навсегда.

Пленум ВАС РФ № 73 в пункте 14 разъяснил, что незарегистрированный договор аренды недвижимости, по которому стороны согласовали существенные условия, передали объект и исполняли платежи, связывает стороны обязательством. Но права арендатора по такому договору нельзя противопоставить третьим лицам: например, он не сможет ссылаться на преимущественное право на новый срок или на сохранение аренды при смене собственника в тех случаях, когда регистрация была необходима, но не проведена.

Регистрация аренды недвижимости нужна не «для Росреестра», а для защиты арендатора перед третьими лицами.

6. Срок аренды: определенный, неопределенный и автоматическое продление

По статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону: по общему правилу за один месяц при аренде движимого имущества и за три месяца при аренде недвижимого имущества, если закон или договор не устанавливает иной срок.

В договоре полезно прямо указать дату начала и дату окончания аренды. Формулировка «договор действует один год» может вызвать вопрос: с какой даты считать срок — с даты подписания, передачи имущества или регистрации. Лучше написать: «Срок аренды начинается с даты подписания акта приема-передачи, но не ранее даты государственной регистрации, если такая регистрация обязательна». Для краткосрочной аренды можно указать конкретные даты календарем.

Отдельно решается вопрос продления. По статье 621 ГК РФ арендатор, который надлежащим образом исполнял обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре, а если срок не указан — в разумный срок до окончания аренды.

Полезные формулировки для договора:

• «Арендатор уведомляет арендодателя о намерении продлить договор не позднее чем за 30 календарных дней до окончания срока аренды»;
• «Продление оформляется дополнительным соглашением»;
• «Продолжение пользования после окончания срока не считается автоматическим продлением, если арендодатель направил письменное возражение»;
• «Если арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, применяются правила пункта 2 статьи 621 ГК РФ».

Такой блок помогает избежать ситуации, когда одна сторона считает договор продленным, а другая — прекращенным. Даже самый удобный онлайн конструктор не знает ваших коммерческих планов, поэтому условия о продлении нужно проверять вручную.

7. Арендная плата, обеспечительный платеж и коммунальные расходы

По статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки оплаты определяются договором. Если они не определены, считается, что установлены условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Но рассчитывать на «обычные условия» не стоит: в споре это почти всегда дороже, чем заранее прописать платежи.

В договоре нужно отделить несколько денежных блоков:

• арендную плату;
• коммунальные платежи;
• эксплуатационные расходы;
• обеспечительный платеж;
• неустойку за просрочку;
• компенсацию ущерба.

Обеспечительный платеж лучше не называть «последним месяцем», если он должен покрывать долги, повреждения, штрафы, неоплаченные услуги или просрочку возврата. В договоре нужно указать размер, срок внесения, случаи удержания, срок возврата и порядок составления акта сверки. Если арендодатель вправе удержать сумму, нужно написать, по каким документам он подтверждает удержание: акт осмотра, расчет задолженности, счета подрядчиков, фото повреждений.

Коммунальные платежи тоже требуют детализации. Можно включить их в арендную плату, можно оплачивать отдельно по счетчикам, можно распределять пропорционально площади. В коммерческой аренде важно отдельно указать НДС: включен он в сумму или начисляется сверх нее. Между юридическими лицами это один из самых частых источников споров в бухгалтерии и претензионной переписке.

Пункт 21 постановления Пленума ВАС РФ № 73 указывает, что если договор или закон дает арендодателю право односторонне изменять арендную плату, такое изменение по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ возможно не чаще одного раза в год. Пункт 22 того же постановления добавляет: если одностороннее повышение непропорционально рынку и существенно превышает средние ставки, суд может отказать во взыскании завышенной части как при злоупотреблении правом.

8. Акт приема-передачи: зачем он нужен и что в него включить

Договор отвечает на вопрос, о чем стороны договорились. Акт приема-передачи отвечает на вопрос, что фактически передано. Без акта сложно доказать дату начала пользования, состояние имущества, показания счетчиков, наличие недостатков и комплектность.

В акте желательно указать:

• дату передачи и фактический доступ к объекту;
• состояние имущества и видимые недостатки;
• показания счетчиков;
• перечень ключей, карт доступа, пультов, документов;
• список мебели, оборудования и принадлежностей;
• фотофиксацию или ссылку на приложение с фотографиями.

Статья 611 ГК РФ обязывает арендодателя предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Статья 612 ГК РФ регулирует ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Поэтому если арендатор принимает помещение с неработающей вентиляцией, протечками, неисправной электрикой или поврежденным полом, это нужно записать в акте. Иначе позднее будет трудно доказать, что недостатки существовали до передачи.

При возврате имущества нужен отдельный акт возврата. В нем фиксируют состояние объекта, повреждения, долги, показания счетчиков, дату освобождения, передачу ключей и отсутствие или наличие претензий. Если арендодатель отказывается подписывать акт, арендатору стоит направить письменное уведомление о готовности вернуть имущество и зафиксировать возврат доказательствами. Это важно для применения статьи 622 ГК РФ, по которой арендатор обязан вернуть имущество при прекращении договора, а при просрочке возврата может быть обязан платить за все время просрочки.

9. Как прописать правила использования имущества

По статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия не определены — в соответствии с назначением имущества. Если арендатор использует имущество не по договору или не по назначению, арендодатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Для помещения нужно указать разрешенное использование: офис, склад, магазин, салон услуг, медицинский кабинет, производство, общепит, учебный класс. Для склада важно определить допустимые товары и температурный режим. Для оборудования — круг лиц, которые могут его эксплуатировать, требования к обучению, техническому обслуживанию и безопасности. Для автомобиля — территорию использования, лимит пробега, запрет передачи третьим лицам, возможность работы в такси или доставки.

Особенно внимательно нужно прописывать запреты. Например, нельзя просто написать «использовать бережно». Лучше указать, что арендатор не вправе проводить перепланировку, демонтировать инженерные системы, менять замки без уведомления, размещать опасные вещества, передавать ключи посторонним, нарушать правила пожарной безопасности или санитарные нормы.

Если договор заключается между физическими лицами, часто забывают про бытовые детали: животных, гостей, курение, ремонт по выходным, хранение крупногабаритных вещей, парковочное место. Но именно такие «мелочи» чаще всего становятся причиной конфликтов. Типовой шаблон может не учитывать образ жизни сторон, поэтому его нужно адаптировать.

Чем конкретнее описано разрешенное использование, тем меньше пространства для спора о том, «что имелось в виду».

10. Ремонт, содержание и улучшения: кто за что отвечает

Статья 616 ГК РФ устанавливает базовое распределение обязанностей. Арендодатель делает капитальный ремонт за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Арендатор поддерживает имущество в исправном состоянии, делает текущий ремонт и несет расходы на содержание, если иное не установлено законом или договором.

На практике лучше не ограничиваться словами «капитальный» и «текущий». Нужно привести примеры. Текущий ремонт — мелкое восстановление, замена расходников, устранение небольших повреждений, обслуживание оборудования. Капитальный ремонт — восстановление конструктивных элементов, замена инженерных систем, ремонт кровли, несущих конструкций, капитальное восстановление коммуникаций. Граница зависит от объекта, поэтому ее желательно описывать отдельно.

Улучшения регулируются статьей 623 ГК РФ. Отделимые улучшения принадлежат арендатору, если договор не говорит иначе. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором за свой счет и с согласия арендодателя, подлежат возмещению после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором. Если согласия не было, по общему правилу стоимость неотделимых улучшений не возмещается, если закон не устанавливает иное.

В договоре стоит решить заранее:

• какие работы требуют письменного согласия арендодателя;
• можно ли согласовать работы по электронной почте;
• компенсируются ли неотделимые улучшения;
• можно ли зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы;
• что происходит с улучшениями при досрочном расторжении.

Это особенно важно для арендатора, который вкладывает деньги в помещение: ремонтирует офис, делает витрину, устанавливает перегородки, вентиляцию, систему доступа. Если согласие и компенсация не оформлены, надежда «потом договоримся» может не сработать.

11. Субаренда: когда она законна и как оформить согласие

Субаренда регулируется пунктом 2 статьи 615 ГК РФ. Арендатор вправе сдавать имущество в субаренду с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. При этом ответственным перед арендодателем обычно остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок основного договора аренды.

Согласие арендодателя может быть выражено разными способами. Самый удобный вариант — прямо в основном договоре: «Арендатор вправе сдавать имущество или его часть в субаренду без получения дополнительного согласия арендодателя». Более осторожный вариант — согласие на конкретного субарендатора, конкретную площадь, срок и вид деятельности. Для коворкингов, торговых площадей и операторов недвижимости часто нужно заранее согласовать право многократной субаренды.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.01.2018 № 303-ЭС17-13540 по делу № А73-5337/2016 подтвердило важную позицию: если согласие на субаренду выражено как условие договора аренды и договор не дает арендодателю права отозвать его в одностороннем порядке, арендодатель не может просто направить уведомление и лишить арендатора согласованного права сдавать имущество в субаренду. Такое условие изменяется по правилам об изменении договора.

Для субарендатора главный практический вопрос — проверить основной договор. Нужно увидеть, что арендатор действительно имеет право передавать имущество дальше. Если арендатор показывает только красивый образец субаренды, но не показывает согласие собственника, риск остается у субарендатора.

В договор субаренды желательно включить обязанность арендатора уведомлять субарендатора о претензиях собственника, задолженности по основному договору, судебных спорах, уведомлениях о расторжении и изменениях основного договора. Обычный шаблон часто этого не содержит, но для защиты субарендатора такой пункт очень важен.

12. Что будет с субарендой, если основной договор прекратится

Статья 618 ГК РФ устанавливает специальное правило: если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение основного договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, которым он пользовался по субаренде, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного основного договора аренды. Если основной договор аренды ничтожен, ничтожными являются и договоры субаренды.

Это правило нужно читать практически. Субарендатор может добросовестно платить и соблюдать условия, но зависеть от поведения основного арендатора. Если тот нарушил основной договор, не платил собственнику или утратил право на объект, субарендатор может потерять помещение или оборудование.

Чтобы снизить риск, субарендатору нужно проверить:

• срок основного договора аренды;
• регистрацию основного договора, если она обязательна;
• наличие права на субаренду;
• ограничения по площади, назначению и сроку;
• задолженность арендатора перед собственником;
• порядок заключения прямого договора при прекращении аренды.

В договоре субаренды можно предусмотреть, что арендатор обязан возместить субарендатору убытки, если субаренда прекратилась из-за нарушения основного договора самим арендатором. Это не всегда сохранит помещение, но даст денежный инструмент защиты. Если скачать типовой шаблон субаренды без этого условия, документ будет защищать только базовые платежи, но не коммерческий интерес субарендатора.

13. Аренда недвижимости: помещения, здания, земельные участки и части объекта

Аренда недвижимости требует особого внимания к описанию объекта, сроку и регистрации. Для здания или сооружения применяется статья 651 ГК РФ. Для нежилых помещений — подход, изложенный в Информационном письме Президиума ВАС РФ № 53: договор на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации, договор на срок менее одного года — нет.

Если арендуется часть здания, помещения или земельного участка, нужно индивидуализировать именно эту часть. Пленум ВАС РФ № 73 в пункте 9 указал, что статья 607 ГК РФ не запрещает передавать в пользование не всю вещь, а только ее отдельную часть. Для долгосрочной аренды части здания, сооружения, помещения или земельного участка договор подлежит государственной регистрации, а обременение устанавливается на недвижимую вещь в целом. В договоре нужен план, схема или иное графическое и текстовое описание части.

Для земельных участков дополнительно действуют нормы Земельного кодекса РФ и специальные правила о публичной земле. Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, могут применяться правила о торгах и специальные ограничения. Для частной коммерческой аренды земли важно указать кадастровый номер, вид разрешенного использования, площадь, доступ, ограничения, сервитуты, коммуникации, порядок благоустройства и восстановления участка.

В аренде недвижимости также нужно проверить, не мешает ли фактическое состояние объекта его использованию. Если помещение передается без отопления, электричества, воды или доступа, это должно быть отражено в акте и договоре. Если арендатор берет объект «под ремонт», нужно отдельно указать, с какой даты начисляется арендная плата: с даты передачи, с даты окончания ремонтных каникул или с даты начала фактической деятельности.

14. Жилье: аренда квартиры, наем и передача жилого помещения юридическому лицу

В быту часто говорят «аренда квартиры», но юридически нужно различать аренду и наем жилого помещения. По статье 671 ГК РФ гражданину жилое помещение предоставляется для проживания по договору найма. Юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено во владение или пользование на основе договора аренды или иного договора, но использовать его можно только для проживания граждан.

Статья 674 ГК РФ требует письменной формы договора найма жилого помещения. Если договор найма жилого помещения заключен на срок не менее года, возникающее на его основании ограничение права собственности подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации недвижимости.

Для найма квартиры между гражданами особенно важны не только паспортные данные и срок, но и бытовые условия. Нужно указать, кто имеет право проживать, можно ли вселять родственников, держать животных, курить, делать перестановку, использовать мебель, принимать гостей на длительный срок. Также стоит подробно описать бытовую технику, мебель, состояние ремонта и порядок возврата обеспечительного платежа.

Если квартиру снимает компания для сотрудника, в договоре нужно прямо указать, что помещение используется только для проживания граждан. Нельзя арендовать жилое помещение под офис, склад, салон, шоурум или юридический адрес с фактическим использованием не для проживания. Такой пункт не является лишней формальностью: он показывает, что стороны учитывают ограничение статьи 671 ГК РФ.

Поэтому шаблон «аренда квартиры» нужно выбирать аккуратно. Для граждан подойдет договор найма. Для компании, которая размещает сотрудника, нужен иной документ с учетом статьи 671 ГК РФ. Один и тот же образец не должен использоваться без адаптации.

15. Расторжение, возврат имущества и финальная проверка договора

Договор аренды должен объяснять не только начало отношений, но и их окончание. Статья 619 ГК РФ позволяет арендодателю требовать досрочного расторжения через суд, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением договора или назначения, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд не платит аренду по истечении установленного срока платежа либо не выполняет обязанность по капитальному ремонту, если такая обязанность возложена на арендатора. Перед обращением в суд арендодатель должен направить письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок.

Статья 620 ГК РФ дает арендатору право требовать расторжения, если арендодатель не предоставляет имущество, препятствует пользованию, передал имущество с недостатками, не делает капитальный ремонт или имущество стало непригодным по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает. Договор может предусматривать и дополнительные основания расторжения, если они не противоречат закону.

Статья 622 ГК РФ обязывает арендатора вернуть имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, определенном договором. Если арендатор не возвращает имущество вовремя, арендодатель вправе требовать арендную плату за все время просрочки, а если она не покрывает убытки — возмещения убытков.

Перед подписанием проверьте финальный список:

• стороны и полномочия подписантов указаны правильно;
• имущество описано так, что его можно определить;
• срок и регистрация не противоречат закону;
• плата, депозит, коммунальные расходы и НДС прописаны ясно;
• субаренда разрешена, запрещена или ограничена понятной формулировкой;
• ремонт, улучшения и возврат имущества урегулированы;
• акт приема-передачи и акт возврата подготовлены;
• адреса для уведомлений и электронная переписка согласованы.

Если нужно быстро создать документ, можно использовать онлайн конструктор, скачать образец или взять типовой шаблон. Но финальная проверка должна быть индивидуальной. Универсальный образец не знает, есть ли у помещения кадастровый номер, нужен ли вам ремонтный период, планируется ли субаренда, кто платит за электричество и можно ли компенсировать улучшения. Хороший договор — это не самый длинный текст, а документ, который отвечает на практические вопросы сторон до того, как возник конфликт.