Договор аренды нежилого помещения

В каких случаях заключается договор аренды нежилого помещения и что арендуется?

• Договор аренды нежилого помещения заключается при передаче во владение и (или) пользование отдельных нежилых помещений, стоящих на кадастровом учете. Такими помещениями являются изолированные части здания, состоящие в нежилом фонде.
• При аренде целого здания, мы рекомендуем заключить договор аренды здания, который содержит условия, касающиеся передаваемого вместе со зданием участка.
• Довольно часто бывают ситуации, когда в аренду сдается не помещение в целом, а только отдельные его части. Можно найти множество примеров подобных ситуаций: торговые прилавки, находящиеся в проходах торговых центров или на крытых рынках, места под вендинговые аппараты и т.д.
• Для аренды таких частей также применяется договор аренды нежилого помещения, в котором указывается, что в пользование передается часть помещения. В данном договоре необходимо очень подробно описать какая именно часть помещения передается в аренду – такая часть, как правило, не выделяется в реестре, поэтому стоит указать в договоре точную площадь и расстояние от границ помещения. Кроме того мы рекомендуем составить план помещения с границами передаваемой в аренду части в виде приложения к договору.

Какие условия стоит обязательно включить в договор?

1. Обязательным условием договора аренды нежилого помещения является условие о предмете соглашения. Им является передаваемый в аренду объект недвижимости. В договоре необходимо указать кадастровый номер, адрес, этаж, площадь, а также иные характеристики, позволяющие определить нужный объект аренды. Как было указано ранее, при передаче в аренду части нежилого помещения необходимо подробно конкретизировать, какую именно часть может использовать арендатор.
2. Кроме того, в договоре часто прописывается назначение помещения – передается ли оно под склад, производство, офис или торговую точку. Во множестве случаев необходимо, чтобы все помещения в здании или часть из них использовались схожим образом.  Например, если в офисном здании откроется производство или точка общественного питания, то для собственников или арендаторов иных помещений данный аспект может создать большие помехи для деятельности, а соответственно снижает привлекательность офиса и арендную ставку. Данное условие может быть очень важным для арендодателя и позволяет ему расторгнуть договор при нецелевом использовании помещения арендатором.
3. В договоре часто прописывается состояние помещения. Арендодатель несет ответственность за передачу помещения в непригодном для использования по назначению виде или в отличающемся от условий договора состоянии. В приложении к договору указывается имущество, которое передается с помещением. Так среди подобного имущества может числиться мебель, различное оборудование, сантехника и т.д. В приложении стоит подробно описать данное имущество и его состояние, а также указать его примерную стоимость.
4. В договоре аренды стороны всегда прописывают размер арендной платы, либо способ ее ценообразования. В соглашении может быть установлена как фиксированная ставка, так и метод ее образования. Например, в договорах аренды офисных помещений премиального класса, арендная ставка часто привязывается к курсу доллара. Кроме того, можно определить размер арендной платы в виде процентов от дохода или оборота бизнеса, арендующего имущество – как в целом, так и от отдельной точки, находящейся в сдаваемом помещении. Такой подход практикуется в сферах торговли и общественного питания.
5. В договоре также можно установить, что арендной платой будет являться стоимость улучшений помещения. Так, арендатор может произвести ремонт помещения, стоимость которого идет в счет арендной платы.
6. Важно также указать сроки и порядок оплаты, а кроме того указать платежные реквизиты, по которым будет производиться оплата.
7. Другим крайне важным условием является срок аренды, хотя закон не устанавливает обязательность данного условия и в случае его отсутствия указывает, что договор заключается на неопределенный срок.  Если срока не будет в договоре, то любая из сторон может отказаться от договора, с предупреждением об этом за три месяца.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

• Договор аренды нежилого помещения регистрируется в Росреестре, если его срок равняется году или большему промежутку времени. Такой договор считается заключенным с момента регистрации, но стороны договора не могут заявлять о его незаключенности. Проще говоря, без государственной регистрации такой договор действует для сторон, но отсутствует для третьих лиц – например, при изменении собственника помещения договор не сохраняется.
• Довольно часто стороны пытаются заключить договор на срок до года. Как правило, такие сроки выгодны арендодателям – так при заключении договора на новый срок он может повысить размер арендной платы. Очень часто встречаются ситуации, когда арендодатель уговаривает другую сторону на такой срок, аргументируя это тем, что подобная регистрация может создать существенные финансовые и временные затраты. На самом деле, затраты на такую регистрацию в большинстве случаев минимальны, а такие аргументы часто выдвигают недобросовестные арендодатели.
• Договоры на длительный срок наиболее выгодны арендатору. Для арендаторов мы рекомендуем при заключении договора наставать на длительном сроке договора (при котором договор регистрируется). В особенности, когда доходы торговой точки критически зависят от места ее расположения – при малом сроке договора арендодатель сам сможет открыть тот же бизнес в том же месте после истечения этого короткого срока. В таком случае арендатор, обнаруживший потенциал расположения определенного бизнеса в арендуемом помещении, может остаться ни с чем.
• Мы хотим предупредить, что с регистрацией договора аренды части нежилого помещения могут возникнуть проблемы. Судебная практика ВАС РФ и ВС РФ устанавливает, что для определения арендуемой части помещения или здания необходимо только определение ее в договоре. Тем не менее некоторые отделения Росреестра требуют выделения в реестре передаваемой части помещения, хотя это и идет вразрез требованиями закона.

О каких правах арендатора необходимо знать в первую очередь?

Во-первых, при смене собственника помещения договор аренды сохраняет свою силу – новый собственник в силу закона становится арендодателем.

Во-вторых, арендатор, надлежаще исполнявший свои обязанности, имеет право на заключение договора на новый срок. Для этого он должен письменно предупредить о своем желании перезаключить договора арендодателя до окончания аренды – срок уведомления Вы можете установить договором. В договоре можно исключить данное право арендатора.

В-третьих, арендатор может с согласия другой стороны сдавать помещение в субаренду или передавать его в безвозмездное пользование, передать свои права и обязанности по договору другому лицу (это называется перенаймом) передавать право аренды в залог или вносить его в виде вклада в уставный капитал. В договоре можно отменить необходимость получения согласия, либо же запретить совершение арендатором данных сделок.

В-четвертых, закон защищает арендатора от необоснованного поднятия арендной платы – так, арендная плата (если она фиксированная, а не привязана к плавающим показателям) может быть увеличена в срок действия договора только по соглашению сторон.

Какие дополнительные условия стоит предусмотреть в договоре?

• В соглашении можно предусмотреть порядок посещения помещения арендодателем или его работниками для контроля за его использованием и состоянием. Можно предусмотреть обязательность уведомления перед посещением.
• По общему правилу, установленному законом, арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги и производить текущий ремонт. Арендодатель должен проводить капитальный ремонт помещения. Договором можно перераспределить обязанности сторон по проведению ремонта или содержанию объекта недвижимости.
• Относительно ремонта стоит также затронуть вопрос о судьбе неотделимых улучшений (ремонта, неотделяемого оборудования или мебели). Если такие улучшения были произведены с согласия арендодателя, то арендатор имеет право на компенсацию их стоимости после окончания аренды. В договоре можно установить, что такие улучшения не компенсируются или компенсируются частично. Можно также предусмотреть, что они идут в счет арендной платы – как снижая ее размер, так и предоставляя «арендные каникулы». Условие об арендных каникулах также часто включается в договор аренды.
• Важным условием, почти всегда включаемым в договор, является условие об обеспечительном платеже (его часто называют залогом, хотя такое название неправильно), представляющем денежную сумму, из которой покрываются потери арендодателя в случае ухудшения объекта недвижимости и других вещей, переданных с ним, по вине арендатора, а также не уплаченная арендная плата.
• В соглашении часто устанавливают неустойку за нарушение сроков оплаты арендной платы, а также сроков передачи помещения – как от арендодателя к арендатору, так и наоборот.