Договор аренды составить и скачать образец 2019 года

Что такое договор аренды, и какими положениями закона он регулируется?

По договору аренды арендодатель должен предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отношения по данному договору регулируются гл.34 «Аренда» ГК РФ, помимо этого в отношении аренды земельных участков применяются нормы специальных законов.

В случае аренды жилых помещений (квартиры, жилого дома, изолированной комнаты) гражданами для целей проживания применяются положения о договоре найма жилого помещения гл.35 ГК РФ. Положения о договоре найма несколько отличаются от договора аренды недвижимости – так в договоре найма невозможно исключить преимущественное право нанимателя на заключения договора на новый срок. Помимо этого максимальный срок договора найма – 5 лет, а в случае, если не указать срок в договоре, то он будет заключен на 5 лет.

Для аренды максимального срока, по общему правилу, не предусмотрено. В остальных моментах регулирование аренды недвижимого имущества и найма жилых помещений почти не отличается. Как можно заметить из определения договора аренды, понятия наём и аренда схожи в нашем законодательстве, и договор найма жилого помещения можно считать особой разновидностью аренды.

Обязательные условия договора аренды

Предмет. Главным обязательным условием договора аренды недвижимого имущества является предмет – то есть имущество, передаваемое по договору. Способы описания в договоре недвижимых и движимых вещей могут отличаться: у того или иного объекта могут быть различные реквизиты и ключевые данные. Необходимо наиболее точно описать объект недвижимости, указав кадастровый номер, адрес, площадь, категорию земель, вид разрешенного использования и иные характеристики. В случае передачи в аренду участка и здания/зданий, то стоит указать характеристики и зданий и участка. В договоре аренды автомобиля, как правило, всегда указываются марка, модель, VIN, год выпуска, а также государственные, номерные знаки. При аренде иных недорогих вещей может быть достаточно только краткого описания внешнего вида вещи. Кроме того, в договоре можно описать дефекты арендуемого имущества и целевое назначение объекта аренды.
Размер арендной платы. В договоре аренды здания и сооружения, предприятия, а также земельного участка, существенным условием также является размер арендной платы. Но на практике, почти во всех договорах присутствует подобное положение. Арендная плата может устанавливаться в виде: 1) фиксированной суммы платежей; 2) доли от полученных доходов или продукции от использования арендуемого объекта; 3) предоставления услуг; 4) получения арендодателем определенного имущества; 5) возложения на арендатора обязанности по ремонту или иному улучшению имущества. Данные способы установления арендной платы можно комбинировать, а кроме того, предусмотреть договором иные формы оплаты. В случае если договором предусмотрен выкуп арендуемого имущества, то обязательным условием будет также являться выкупная цена. Платежи по коммунальным услугам и иные расходы на содержание арендованного имущества должен производить арендатор, если стороны не придут к иному в своем соглашении. В договоре также устанавливается порядок оплаты - Вы можете выбрать один из представленных в нашем шаблоне договора, а кроме того установить способ расчетов между сторонами.
Срок. Срок также является важным условием договора. Если договор заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации. В договоре найма жилого помещения, как указано выше, присутствует предельный срок в 5 лет, в аренде, по общему правилу нет минимальных и максимальных сроков, однако, законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (например, для земель сельхоз назначения). Если договор аренды не содержит условия о сроке, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В соответствии с судебной практикой, если договор заключен на неопределенный срок, то регистрация не требуется.

Если договор аренды (найма) квартиры, дома или комнаты гражданином не содержит условия о сроке, то его срок, как было сказано выше, устанавливается в пять лет. Об этом аспекте необходимо помнить при сдаче жилья. Кроме того, договор найма жилых помещений нельзя заключить на неопределенный срок. Но он также должен быть зарегистрирован (вернее не договор, а права найма), если заключается на срок от года до пяти лет.

Дополнительные условия договора аренды

Имущество, передаваемое вместе с объектом аренды. Помимо объекта аренды арендатору может быть передано различное имущество, которое будет использоваться для целей использования объекта аренды. В приложении к договору устанавливается опись имущества (мебели, оборудование, электроники и т.п.), передаваемого вместе с объектом недвижимости. Кроме того в соглашении может присутствовать условие о документах к арендуемому имуществу, которые также подлежат передаче арендатору.
Право сдавать имущество в субаренду. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованную вещь в субаренду (поднаём). В договоре стороны могут предусмотреть, что пересдавать арендованное имущество можно без согласия арендодателя, или же вовсе запретить пересдачу имущества.
Ремонт. Капитальный ремонт объекта недвижимости осуществляет арендодатель, а текущий ремонт осуществляет арендатор. Вы можете изменить данное условие в договоре, если пожелаете.
Улучшения арендуемого имущества. Кроме того, договором можно предусмотреть судьбу неотделимых улучшений. К примеру, арендатор произвел дорогой ремонт с согласия арендодателя – закон говорит, что стоимость такого ремонта на момент возврата должна быть компенсирована арендатору после прекращения аренды. В договоре можно предусмотреть иные пути компенсации таких расходов арендатора: арендные каникулы, снижение арендной платы, либо вовсе не компенсировать такие расходы полностью или в части.
Следование аренды и преимущественное право на перезаключение договора. Важно отметить, что аренда обладает такой чертой, как принцип следования – так изменение права собственности на объект аренды не является основанием для изменения или расторжения договора, если стороны де договорились об ином. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Почти во всех видах соглашений об аренде, можно исключить такое преимущественное право. В случае с наймом жилых помещений, стоит отметить невозможность исключить данное условие. Поэтому если Вы сдаете квартиру, то наниматель, вовремя оплачивающий ее и бережно относящийся к Вашему имуществу, будет иметь такое право.
Обеспечение исполнения обязательств. В договоре можно предусмотреть и иные условия. Важным аспектом является обеспечение исполнения обязательств по договору. Обычно для договоров аренды применяют такие способы обеспечения обязательств, как задаток, неустойка и обеспечительный платеж. Задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора. Обеспечительный платеж, часто называемый залогом или депозитом (залогом он не является), представляет собой денежную сумму на случай неисполнения обязательств по договору. Арендодатель может компенсировать из данной суммы неполученные арендные платежи и/или убытки. Неустойка представляет собой штраф или пеню при неисполнении договорных обязательств. Ее можно установить за просрочку оплаты арендных платежей, передачи арендуемого имущества (как от арендодателя к арендатору, так и наоборот после окончания аренды), а также за многие иные нарушения. Иногда обязательства по договору аренды обеспечиваются залогом и поручительством – образцы данных договоров Вы также можете найти на нашем сайте.
Порядок расторжения. Если по договору арендуется нежилая недвижимость или движимое имущество, то стороны могут самостоятельно предусмотреть основания для расторжения договора, помимо тех, которые установлены в законе. Но при аренде жилья сделать это не получится, но в договоре можно прописать основания для расторжения, указанные в законе
В договоре можно предусмотреть и иные условия. Например, арендодатель может дать заверения, при недостоверности которых он будет должен выплачивать неустойку. Соглашением могут предусматриваться разнообразные случайные условия, содержание которых никак не сможет повлиять на действительность договора – например, арендодатель может запретить курить в арендуемой квартире или комнате.