Договор аренды земельного участка

Обязательные условия договора аренды земельного участка

1. Предмет. Без описания в договоре передаваемого участка договора аренды не будет считаться заключенным. Главной характеристикой земельного участка является кадастровый номер, но также указываются адрес, площадь, категория земель и вид разрешенного использования. Стоит отметить, что еще существуют участки, не поставленные на кадастровый учет – их не получится продать, но вполне возможно передать в аренду на срок до одного года. Необходимо указать объекты недвижимости (здания или сооружения), которые находятся на данном участке с указанием их ключевых характеристики (кадастровый номер, адрес, площадь, этажность) и того, передаются ли они по договору аренды или нет. В договоре стоит указать назначение земельного участка (не ВРИ, а именно то, по которому участок должен будет использоваться арендатором в течение срока аренды). Если участок или здания имеют скрытые недостатки, то лучше описать подобные дефекты в договоре – в ином случае арендатор может заявить о передачи некачественного имущества и взыскать с арендодателя убытки, неустойку, устранения таких дефектов, компенсации расходов на самостоятельное устранение недостатков.
2. Арендная плата. Законом требуется установления размера арендной платы в договоре. Как правило, стороны устанавливают ее как фиксированную сумму за каждый месяц или год аренды. В данном образце договора аренды земельного участка Вы можете выбрать интересующий порядок оплаты, однако мы рекомендуем договориться о предоплате за каждый платежный период (месяц или год аренды). Платежи за коммунальные услуги, по общему правилу, не входят в стоимость аренды и их обязан уплачивать арендатор – но это так же можно изменить в договоре аренды участка. В случае если договором предусмотрен выкуп арендуемого имущества, то существенным условием будет также являться выкупная цена – обычно стороны не предусматривают условие о выкупе с самого начала, а оформляют выкуп участка дополнительным соглашением к договору.
3. Срок. Положения о сроке аренды зависят от того, имеется ли на участке индивидуальный жилой дом или нет. В случае разрешенного использования участка для ИЖС, а также наличия находящегося на нем жилого дома, принадлежащего арендодателю и зарегистрированного в ЕГРН, применяются положения о договоре коммерческого найма. Это означает предельный пятилетний срок соглашения, а также невозможность заключения такого договора на неопределенный срок – если стороны забудут указать конкретный срок в таком договоре, то договор заключается на 5 лет. Минимальные или максимальные сроки аренды могут предусматриваться и для других видов участков – например, для аренды участков, относящихся к землям сельхоз назначения. Остальную часть договоров на аренду земельных участков можно заключить на любой срок, в том числе и не неопределенный. Если срок не будет определен в договоре, то любая из сторон может расторгнуть договор, письменно предупредив другую сторону за три месяца или иной срок, установленный договором.

Если договор заключен на скор год или более, то он подлежит государственной регистрации, в таком случае договор считается заключенным с момента такой регистрации. Обычно в договоре регламентируется порядок проведения сторонами регистрации аренды и оплаты расходов на такую регистрацию. Договор, заключаемый на неопределенный срок, не подлежит регистрации. Если договор не будет зарегистрирован, то с момента подписания он действует в отношениях между сторонами, но не действует для третьих лиц до момента регистрации. Но данное правило не касается аренды участка с индивидуальным жилым домом на нем. Важно отметить, что аренда обладает такой чертой, как принцип следования – так изменение права собственности на объект аренды не является основанием для изменения или расторжения договора. Этот принцип не работает при отсутствии регистрации договора сроком не менее года.

Дополнительные условия договора аренды участка

1. Положения о строительстве арендатором зданий на арендуемом участке. Здания, сооружения и иные постройки, возведенные арендатором на участке без согласия собственника, являются самовольными постройками и могут быть снесены по требованию арендодателя. В договоре аренды участка обязательно нужно урегулировать вопрос о том, кому принадлежат возводимые на участке здания и сооружения. Из законодательства и судебной практики ВАС РФ и ВС РФ можно установить, что если стороны не договорились об ином, право собственности на возводимое на участке здание принадлежит собственнику участка, так как здание или сооружение является составной частью земельного участка. Однако, концепция единого недвижимого объекта (т.е. участка с составными частями в виде зданий и иных построек) однозначно не поддерживается всеми судами, а потому право собственности на здание (как и само здание) может быть зарегистрировано в ЕГРН отдельно (вернее зачастую регистрируется отдельно). Тем не менее, стоит прямо прописать это в договоре, иначе есть риск того, что если арендатор построит здание с согласия арендодателя, он может зарегистрировать за собой право собственности – такие ситуации все же являются распространенной практикой. С другой стороны, в долгосрочном договоре аренды можно прямо предусмотреть, что у арендатора будет иметься право собственности на возводимую на участке недвижимость. Кроме того, если здания остаются в собственности арендодателя, стоит регламентировать вопрос о компенсации стоимости их постройки арендатору (по общему правилу, она компенсируется после окончания аренды).
2. Перечень движимого имущества, передаваемого вместе с участком. К договору можно составить приложение с перечнем всего движимого имущества (мебели, различного оборудования и техники), передаваемого вместе с земельным участком и зданиями и сооружениями, находящимися на нем. Это положение договора гарантирует арендатору получение при передаче объекта аренды всего имущества, на которое он рассчитывал при заключении договора.
3. Ремонт земельного участка, а также зданий и сооружений на нём. Обязанности по текущему ремонту частей земельного участка (асфальта и другого покрытия, некапитальных построек), а также передаваемых вместе с ним зданий лежит на арендатора. Капитальный ремонт должен проводить арендодатель. Вы можете перераспределить данные обязанности в своем образце договора.
4. Судьба неотделимых и отделимых улучшений земельного участка. Помимо вопроса о судьбе зданий и сооружений, в договоре можно разрешить вопрос по поводу стоимости иных неотделимых улучшений земельного участка (например, прудов и заборов) – по общему правилу, если они были произведены арендатором с согласия арендодателя, то он должен возместить их стоимость после истечения срока договора. В своем соглашении Вы можете отменить право арендатора на получение компенсации стоимости таких улучшений.
5. Заверения арендодателя об обстоятельствах. В договор можно включить заверения арендодателя об обстоятельствах, имеющих значения для заключения договора аренды земельного участка. Если подобные заверения о фактах окажутся ложными, то арендодатель понесет предусмотренную договором ответственность.
6. Способы обеспечения исполнения обязательств. Обеспечительный платеж, который часто называемый залогом или депозитом (однако залогом он не является), представляет собой денежную сумму на случай неисполнения обязательств по договору. Арендодатель может компенсировать из данной суммы неполученные арендные платежи и/или убытки. В договоре можно предусмотреть неустойку – это штраф или пеня за неоплату арендных платежей, несвоевременную передачу участка, а также за нарушение иных положений договора. При заключении договоров аренды недвижимости иногда предусматривается условие о задатке – невозвратной предоплате, которая при отказе арендодателя от договора должна быть возвращена арендатору в двойном размере. Иногда обязательства по договору аренды обеспечиваются залогом или поручительством – соответствующие договоры Вы также можете найти на нашем сайте.
7. Преимущественное право арендатора на перезаключение договора. Для реализации такого права, арендатор должен известить о своем желании арендодателя в разумный срок перед окончанием действия договора. Такое право можно исключить из договора аренды участка, за исключением аренды участка вместе с жилым домом.
8. Порядок расторжения договора. Если по договору не передается участок с жилым домом, то можно вполне свободно регламентировать основания для расторжения договора. Кроме прямо предусмотренных в законе оснований для досрочного прекращения аренды, в договоре могут быть предусмотрены и иные основания, а также регулироваться сроки неисполнения сторонами своих обязательств, после истечения которых, можно расторгнуть договор.
9. Порядок разрешения споров из договора. В соглашении можно урегулировать претензионный порядок разрешения разногласий по договору. Помимо этого, можно выбрать место рассмотрения спора – а именно районный суд (между физическими лицами) или арбитражный суд субъекта РФ (между юр. лицами), в который стороны договорились передать споры по договору аренды участка.