Образец договора аренды жилого дома

1. Договор аренды жилого дома: чем дом отличается от квартиры

Частный дом сдают реже квартиры, но споров вокруг него больше. Вместе с комнатами арендатор получает здание целиком, землю, постройки и инженерию, которую в многоквартирном доме обслуживает управляющая компания. Котёл, скважина, септик, электрический ввод, кровля, дымоход, забор и ворота — в частном доме за всё это кто-то должен отвечать лично, и если договор молчит, отвечать будет собственник.

Жилищный кодекс называет жилым домом индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования для бытовых нужд проживающих (ч. 2 ст. 16 ЖК). Значит, сдаётся самостоятельный объект недвижимости со своим кадастровым номером, а под ним — участок, который тоже нужно учесть.

Договор аренды жилого дома в конструкторе собран так, чтобы закрыть основные вопросы такой сделки: кто стороны, чем подтверждено право сдавать, на какой срок, кто живёт в доме, как оплачиваются аренда и коммунальные ресурсы, кто делает поддерживающий ремонт, что будет при порче имущества и просрочках и когда можно отказаться от договора. Ниже разобрано, какой вариант выбрать и где закон ставит свои пределы.

Если нужно оформить проживание в квартире, для этого есть отдельный договор аренды квартиры: там нет земли, котла и уборки снега, зато есть общедомовое имущество и управляющая компания. Для сдачи дома гостям на несколько ночей подойдёт договор посуточной аренды.

2. Аренда или наём: кто снимает дом и какие нормы применятся?

В быту любую сдачу жилья называют арендой, но Гражданский кодекс разделяет два договора. Когда дом снимает гражданин, чтобы в нём жить, это наём жилого помещения (глава 35 ГК). Когда дом берёт организация, это аренда по главе 34, и к ней добавляются правила об аренде зданий, потому что жилой дом — здание.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

В конструкторе статус арендатора выбирается из четырёх вариантов: физическое лицо, иностранный гражданин, индивидуальный предприниматель и юридическое лицо. Первые три — граждане, и если они снимают дом для жизни, суд применит к договору правила о найме, как бы ни назывался документ. Для четвёртого варианта действуют нормы об аренде зданий: договор составляется одним документом за подписью обеих сторон, иначе он недействителен (п. 1 ст. 651 ГК).

Индивидуальный предприниматель в роли арендатора остаётся гражданином. Если он снимает дом для себя и семьи, это наём; открыть в доме склад, цех или гостиницу договор не позволит, потому что жилое помещение предназначено для проживания. Работать дома может сам проживающий, если это не нарушает права соседей (ч. 2 ст. 17 ЖК).

Разница между режимами практическая, и её удобно видеть в одной таблице:

Если дом снимает семья, а платит работодатель, заранее решите, кто сторона: договор с компанией даёт собственнику больше свободы, но жильцы не получают прав нанимателя. Для случая, когда обе стороны — граждане и важно подчеркнуть именно наём, на сайте есть договор найма жилого дома.

3. Собственник, представитель или субаренда: как подтвердить право сдавать дом

Первый вопрос о правах — является ли арендодатель собственником. Вариант «Да (подтверждается выпиской из ЕГРН)» добавляет в договор указание на выписку. Её стоит заказать свежую, за несколько дней до подписания: в ней видно, кто собственник, нет ли ареста, ипотеки или уже зарегистрированной аренды, и совпадает ли площадь дома с тем, что показывают арендатору.

Вариант «Да (без подтверждения)» оставляет только гарантию собственника. Арендатору, который платит вперёд, лучше всё же посмотреть выписку. Дом часто принадлежит нескольким людям — супругам, наследникам, братьям и сёстрам; сдавать общий дом можно только с согласия всех совладельцев, поэтому их письменное согласие стоит приложить к договору.

Третий вариант — «Нет (передается в субаренду)». Он нужен, когда дом сдаёт не хозяин, а тот, кто сам его арендует. Субаренда допускается только с согласия собственника и не может длиться дольше основного договора (п. 2 ст. 615 ГК), а для найма действует такое же правило о поднайме (ст. 685 ГК). Согласие лучше получить письменно и указать, на какой срок и кому разрешено пересдавать дом. Если основной договор досрочно прекратится, вместе с ним закончится и поднаём, поэтому субарендатору стоит видеть срок основного договора. Бланк для этой ситуации — договор субаренды.

Подписать документ за собственника может представитель — для этого есть вариант «Подписывает представитель (поверенный)» с реквизитами нотариальной доверенности. В ней стоит прямо указать право сдавать дом и подавать документы в Росреестр.

4. Земельный участок, баня и гараж: что входит в аренду дома?

Дом не существует отдельно от земли. Для аренды дома организацией ГК решает этот вопрос за стороны; для найма гражданином такой нормы нет, поэтому участок лучше описать в договоре.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Если договор с организацией не определил, какое право на участок она получает, к ней на срок аренды переходит право пользования той частью земли, которая занята домом и нужна для его использования по назначению (п. 2 ст. 652 ГК). Плата за здание по умолчанию включает плату за землю (п. 2 ст. 654 ГК). В договоре найма с гражданином эти правила прямо не действуют, так что двор, подъезд и дорожки стоит перечислить.

Сложность в словах «необходим для использования». Подъезд, двор, дорожки к бане и туалету — очевидно необходимы. А огород, теплица, сад и дальний сарай — вопрос, который лучше решить в договоре. В пункте 1.1.3 конструктора указываются иные постройки на участке; стоит перечислить всё, чем арендатор может пользоваться, и отдельно — что остаётся за собственником.

Что обычно оговаривают при сдаче дома с участком:

• баня или сауна: входит ли в аренду, кто топит, есть ли ограничения по времени и по числу гостей;
• гараж, навес, парковка: сколько машин, можно ли ставить прицеп или лодку;
• огород и плодовые деревья: можно ли сажать, кому достаётся урожай;
• хозяйственные постройки: какие закрыты и где собственник хранит свои вещи;
• мангальная зона, беседка, детская площадка и правила разведения огня;
• забор, ворота, калитка и число комплектов ключей и пультов.

5. Как описать дом и инженерные системы

Пункт 1.1 конструктора содержит адрес дома, количество комнат, постройки на участке и общую площадь. Этого достаточно, чтобы договор был заключён, но мало, чтобы потом спокойно разбирать споры о состоянии дома. Для недвижимости ключевое — описание, по которому объект нельзя спутать с другим: к адресу стоит добавить кадастровый номер дома и участка из выписки.

Отдельной строкой описываются системы, от которых зависит, можно ли жить в доме зимой. Арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению, со всеми принадлежностями и документами (ст. 611 ГК), а за скрытые недостатки, мешающие пользоваться, отвечает, даже если сам о них не знал (п. 1 ст. 612 ГК). Честное описание защищает собственника: недостатки, оговорённые при заключении договора или видимые при осмотре, он уже не обязан устранять за свой счёт (п. 2 ст. 612 ГК).

Что стоит перечислить в описании или приложении:

• отопление: газовый, электрический или твердотопливный котёл, печь, камин, тёплые полы, резервный источник тепла;
• водоснабжение: центральный водопровод, скважина или колодец, насос, фильтры, работает ли вода зимой;
• канализация: центральная, септик или выгребная яма, как часто нужна откачка и кто её заказывает;
• электричество: выделенная мощность, число фаз, генератор или стабилизатор;
• газ: магистральный или баллонный, счётчик, датчики утечки;
• связь: интернет-провайдер, наличие мобильной связи, видеонаблюдение и сигнализация.

Паспорта и инструкции к котлу, насосу и септику по общему правилу передаются вместе с домом (п. 2 ст. 611 ГК): их удобно сложить в папку и отметить передачу в акте.

6. Срок аренды дома: меньше года или дольше?

В конструкторе два варианта срока: «Более одного года» и «Менее одного года». От выбора зависит не только дата в пункте 2.1, но и регистрация, и права сторон по окончании срока.

Для найма закон ставит верхнюю границу: не более пяти лет, а если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). Если с гражданином нужна более долгая связь, по окончании срока заключают новый договор. Для организации такой предел не установлен.

Договор с гражданином на срок до года — краткосрочный наём. К нему не применяются правила о преимущественном праве на продление, о временных жильцах, о поднайме и замене нанимателя, если договор сам не предусмотрел иное (п. 2 ст. 683 ГК). Поэтому сезонная сдача дома на лето или на зимние месяцы обычно оформляется на срок меньше года: собственник сохраняет свободу решить, кому сдавать дом в следующем сезоне.

Для договора на год и дольше действует преимущественное право нанимателя. Не позднее чем за три месяца до окончания срока наймодатель должен предложить продлить договор на тех же или иных условиях либо предупредить, что не будет сдавать дом минимум год. Если он промолчал, а наниматель не отказался, договор продлевается на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК).

Вопрос «Автоматическое продление срока аренды» позволяет заранее прописать продление, если никто не заявил об отказе за один месяц до конца срока. Это удобно для долгих отношений, но с оговоркой: продление на тот же срок договора, который изначально был меньше года, суммарно может превысить год, и тогда встаёт вопрос о регистрации. Если стороны решат изменить срок или цену при продлении, это оформляют дополнительным соглашением о продлении срока аренды.

7. Нужно ли регистрировать договор аренды дома?

Жилой дом — недвижимость, поэтому договор аренды жилого дома на год и дольше требует государственной регистрации. Для организации регистрируется сам договор аренды здания (п. 2 ст. 651 ГК), для гражданина — обременение права собственности, которое возникает из договора найма (п. 2 ст. 674 ГК). Договор на срок меньше года регистрировать не нужно.

Порядок подачи разный. По договору аренды с организацией заявление в Росреестр может подать одна из сторон (ч. 1 ст. 51 Закона о регистрации недвижимости). По договору найма жилья с гражданином заявление подают обе стороны, при этом одна может действовать по доверенности другой, и сделать это нужно не позднее месяца со дня заключения договора. При варианте «Более одного года» в договоре появляется пункт о сроке регистрации и о том, кто оплачивает расходы.

Госпошлина для гражданина — 4000 рублей, если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 млн рублей, а для более дорогого дома — 0,02% кадастровой стоимости, но не больше 500 тыс. рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК). Для организаций размеры пошлины установлены отдельно. Если вместе с домом на год и дольше сдаётся и участок как отдельный объект, регистрация и пошлина нужны по каждому объекту: для участка это аренда, пошлина 4000 руб. для гражданина.

Что будет, если не зарегистрировать? Для самих сторон подписанный договор обязателен: ни собственник, ни жилец не смогут сослаться на отсутствие регистрации, чтобы не платить или не пускать в дом. Но для третьих лиц договор считается заключённым только с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). Если дом продадут или заложат, покупатель, который о договоре не знал и не должен был знать, не будет им связан.

8. Кто будет жить в доме и можно ли держать собак?

Вопрос «Право на проживание в доме» предлагает три варианта. «Любые лица» — арендатор сам решает, кого поселить; удобно для большой семьи с часто меняющимся составом, но собственник теряет контроль над тем, сколько людей живёт в доме и кто из них отвечает за порядок. «Только арендатор» подходит одинокому жильцу. «Лица, указанные в договоре» — самый понятный вариант: члены семьи перечисляются по именам, и новые жильцы вселяются только с согласия собственника.

В договоре найма указываются граждане, постоянно проживающие с нанимателем, и за их нарушения отвечает наниматель (ст. 677 ГК). Если дом снимает организация, стоит перечислить сотрудников или обязать компанию сообщать о новых жильцах.

Для домашних животных в конструкторе четыре варианта: пункт не предусмотрен, разрешено, разрешено только конкретный вид (с указанием вида и предельного веса) и запрещено. Если разрешаете собаку, допишите, где она живёт — в доме или в вольере, кто восстанавливает газон и забор и кто отвечает, если она покусает соседа. По общему правилу такой вред возмещает владелец животного, если не докажет, что вред причинён не по его вине (ст. 1064 ГК), но соседи нередко предъявляют претензию собственнику дома.

Для курения предусмотрены варианты: пункт не предусмотрен, разрешено в доме, разрешено на прилегающей территории и запрещено. Для деревянного дома или дома с печным отоплением разумнее разрешать курение только на улице, в отведённом месте.

9. Отопление, котёл и газ: что прописать до зимы

Зима — главное испытание договора аренды дома. Если жилец уехал на новогодние праздники и выключил котёл, за несколько морозных дней можно лишиться системы отопления, водопровода и насоса. Кто за это отвечает, зависит от того, что написано в договоре о правилах пользования.

Минимальный набор договорённостей для дома с автономным отоплением:

1. Кто закупает топливо — дрова, пеллеты, уголь, баллонный газ — и входит ли его стоимость в арендную плату.
2. Какую температуру нельзя опускать в доме при отъезде жильцов и что делать, если котёл остановился.
3. Кого вызывать при аварии котла, насоса или скважины и кто оплачивает вызов.
4. Кто и когда чистит дымоход, обслуживает котёл и меняет фильтры.
5. Как консервируется дом, если жильцы уезжают больше чем на несколько дней: слив воды, перекрытие газа, отключение насоса.

Если в доме газ, нужен действующий договор на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования со специализированной организацией: этого требуют Правила пользования газом, утверждённые постановлением Правительства от 14.05.2013 № 410. Этот договор заключает собственник, а жилец должен пускать мастера для проверки и не трогать оборудование самостоятельно.

Переделывать систему отопления, переносить котёл или ставить печь без согласия собственника жилец не вправе: наниматель не может проводить переустройство без согласия наймодателя (ст. 678 ГК). Это особенно важно для газовых приборов, где самовольное вмешательство опасно и может закончиться отключением газа для всего дома.

10. Коммунальные платежи: электричество, вода, газ и вывоз мусора

В частном доме нет управляющей компании: договоры заключаются напрямую с энергосбытом, газовой компанией, водоканалом, если есть центральный водопровод, и региональным оператором по вывозу отходов. Все эти договоры оформлены на собственника, поэтому долги за коммунальные ресурсы в итоге ложатся на него, даже если по договору платить должен жилец.

Для коммунальных платежей в конструкторе три варианта. «Арендодатель (полностью)» — ресурсы включены в арендную плату; при электрическом отоплении зимние счета могут быть в разы выше летних. «Арендатор (полностью)» — жилец оплачивает все услуги по счётчикам и тарифам. «Арендатор (только счетчики)» — жилец платит за то, что показывают приборы учёта, а постоянные начисления, например за вывоз мусора, остаются на собственнике. Закон по умолчанию возлагает коммунальные платежи на нанимателя, если договор не установил иное (ст. 678 ГК).

Показания приборов либо снимает собственник сам, либо их передаёт жилец к указанному числу месяца. При передаче дома стоит включить в договор начальные показания: для этого есть вопрос «Показания счетчиков на момент аренды», в котором вписываются значения горячей и холодной воды, электричества и газа. Если у дома скважина и своя канализация, счётчика на воду может не быть, но тогда полезно записать показания электросчётчика, от которого работают насос и нагреватель.

Интернет оплачивает арендатор или арендодатель — во втором случае связь входит в арендную плату. Роутер собственника стоит внести в перечень имущества.

11. Поддерживающий ремонт и сезонные работы на участке

Закон делит ремонт так: капитальный — на собственнике, текущий — на жильце, если договор не установил иное (ст. 616, 681 ГК). Для дома граница между ними размыта. Замена сгнившей ступеньки крыльца, прочистка водостока, замена насоса скважины, перекладка печной трубы — где кончается текущий ремонт и начинается капитальный, стороны часто понимают по-разному.

В конструкторе есть вопрос «Поддерживающий ремонт в доме осуществляет» с вариантами: пункт не предусмотрен, арендодатель, арендатор и арендатор в пределах определённой суммы. Вариант «Арендодатель» обязывает собственника за свой счёт устранять последствия естественного износа, если он не связан с действиями жильца. Вариант «Арендатор» перекладывает на жильца весь поддерживающий ремонт от износа. Компромиссный вариант с лимитом суммы в год удобен для долгой аренды: мелочи жилец делает сам, а всё, что дороже лимита, согласует с собственником.

Кроме ремонта, у частного дома есть сезонные работы, которые не относятся ни к капитальному, ни к текущему ремонту, но без которых дом быстро приходит в упадок:

• уборка снега с дорожек, подъезда и, при необходимости, с крыши;
• покос травы, уход за газоном и садом;
• чистка водостоков и дренажных канав осенью;
• откачка септика или выгребной ямы по графику;
• подготовка водопровода и полива к зиме и запуск весной.

Эти обязанности лучше распределить явно: семье, снявшей дом на годы, логично поручить текущий уход и откачку септика, а при сезонной сдаче снег с крыши и скважину оставить собственнику.

12. Пожар, залив, вред соседям: кто отвечает?

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; … лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом… (ст. 38 Федерального закона «О пожарной безопасности»).

Из этой нормы видно, что за пожарную безопасность отвечают и собственник, и жилец. Граждане обязаны соблюдать требования пожарной безопасности и иметь в домах, которые находятся у них в собственности или пользовании, первичные средства тушения пожаров (ст. 34 того же закона). Практически это означает: огнетушитель и исправные дымовые извещатели лучше обеспечить до заселения и отметить в акте.

Если дом сгорел или пострадал без чьей-либо вины, например от удара молнии, риск случайной гибели несёт собственник (ст. 211 ГК). Если пожар или залив произошёл по вине жильца — оставил печь без присмотра, забыл выключить обогреватель, — он обязан возместить ущерб. Вред соседям возмещает тот, кто его причинил, если не докажет отсутствие своей вины (ст. 1064 ГК). Практика по спорам с соседями неоднородна: пострадавшие нередко предъявляют иск к собственнику как к лицу, несущему бремя содержания дома (ст. 210 ГК), и собственнику потом приходится взыскивать расходы с жильца.

Страхование в конструкторе отдельным вопросом не настраивается, но договориться о нём полезно. Дом и имущество собственник может застраховать сам, а арендатор тоже вправе застраховать дом — в пользу собственника или в свою, ведь у него есть интерес в сохранении арендованного дома (п. 1 ст. 930 ГК). Если страховщик выплатил собственнику возмещение за пожар по вине жильца, он получает право требовать эту сумму с виновника (ст. 965 ГК), поэтому жильцу имеет смысл застраховать и свою гражданскую ответственность.

13. Арендная плата, залог и комиссия риэлтору

Порядок оплаты выбирается из пяти вариантов и собственной формулировки: предоплата за месяц, оплата по факту за каждый месяц, частичная предварительная оплата, полная предварительная оплата и оплата по факту за всё время аренды. Для сезонной сдачи дома часто выбирают частичную предоплату с остатком к концу срока, для долгой — ежемесячную предоплату с датой платежа. Если плата различается летом и зимой, её описывают через «Свой вариант».

Способы оплаты: наличные с распиской, перевод на карту, счёт на оплату, перевод на банковский счёт или по выбору арендатора. Наличные без документа — самая частая причина спора о долге, поэтому при каждом платеже стоит оформлять расписку о получении денежных средств. Для организации удобнее перевод на счёт или оплата по счёту.

Обеспечительный платёж защищает собственника от порчи и долгов. Вариантов три: не предусмотрен, засчитывается в оплату последнего месяца, возвращается после окончания срока. Платёж засчитывается при наступлении оговорённых обстоятельств, иначе возвращается, а проценты на него не начисляются, если договор не говорит иного (ст. 381.1 ГК). Для дома, где ущерб может быть значительным — котёл, насос, мебель, баня, — выгоднее вариант с возвратом после выезда: залог остаётся у собственника до осмотра дома, а не расходуется на последний месяц.

Комиссия агенту или риэлтору задаётся вариантами: нет, 50% или 100% месячной платы либо произвольная сумма. Посредник от этого не становится стороной договора.

14. НДС и налоги со сдачи дома

Вопрос конструктора «Наличие НДС по договору» имеет три варианта: «Нет», «Нет, указать основание освобождения» и «Да». Предоставление в пользование жилых помещений в жилищном фонде НДС не облагается (пп. 10 п. 2 ст. 149 НК), поэтому для жилого дома даже организация-плательщик НДС обычно выбирает вариант с основанием освобождения и указывает эту норму. Упрощённая система сама по себе от НДС не освобождает; для жилья основание — именно льгота по ст. 149 НК.

Собственник-гражданин платит НДФЛ со всей суммы арендной платы (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК) по прогрессивной шкале: 13% с доходов до 2,4 млн рублей в год и 15% и выше с большей суммы (п. 1 ст. 224 НК). Если дом снимает гражданин, собственник подаёт декларацию до 30 апреля следующего года и уплачивает налог не позднее 15 июля (ст. 228, 229 НК). Если арендатор — организация или ИП, снимающий дом для нужд бизнеса (например, для работников), он налоговый агент: удерживает налог из платы и перечисляет его в бюджет (п. 1 ст. 226 НК); ИП, снявший дом для себя, налог не удерживает. Поэтому в договоре с компанией стоит прямо указать, что плата названа до удержания НДФЛ.

Собственник может выбрать и специальные режимы:

• налог на профессиональный доход: сдача жилого помещения — разрешённый вид дохода (пп. 3 п. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ), ставка 4% с доходов от граждан и 6% от ИП и организаций, лимит дохода — 2,4 млн рублей в год;
• патент для ИП: сдача в аренду жилых помещений входит в перечень видов деятельности (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК);
• упрощённая система для ИП с налогом с доходов.

15. Порча имущества и просрочки: как настроить ответственность

Раздел ответственности открывается вопросом с тремя вариантами: пункт не предусмотрен, общая отсылка к закону и точная настройка. При общей отсылке действуют нормы Гражданского кодекса, при точной настройке появляются вопросы о порче имущества, просрочке оплаты и просрочке возврата дома.

На случай порчи имущества в доме есть четыре варианта: пункт не предусмотрен, возмещение стоимости, покупка аналогичного имущества и возмещение стоимости со штрафом. Покупка аналога хороша для типовых вещей, для дорогих предметов проще возмещение рыночной стоимости. Штраф поверх возмещения дисциплинирует, но при явной несоразмерности суд может его снизить.

За просрочку оплаты можно установить неустойку в процентах за каждый день с общим пределом, фиксированный штраф или свой вариант. Для просрочки возврата дома — те же три варианта. Кроме неустойки, закон даёт собственнику право требовать арендную плату за всё время задержки, а убытки сверх неустойки — если договор не предусмотрел иное (ст. 622 ГК). Это важно для дома, который сдаётся по сезонам: если прежний жилец не выехал к майским праздникам, собственник теряет следующего арендатора.

Если жилец не платит, первым шагом обычно становится письменная претензия по договору аренды с расчётом долга и неустойки, а если она не помогла — иск о взыскании арендной платы.

16. Когда можно расторгнуть договор досрочно?

Вопрос «Отказ от заключенного договора» предлагает три варианта: пункт не предусмотрен, общая отсылка к закону и точная настройка оснований. При точной настройке отдельно включаются четыре основания: длительная просрочка оплаты, двукратное нарушение правил пользования домом, умышленная порча имущества и непредоставление дома собственником в срок.

Как эти основания сработают, зависит от того, кто снимает дом. Если арендатор — организация, закон позволяет предусмотреть в договоре односторонний внесудебный отказ, и договор прекращается с момента получения уведомления (ст. 450.1 ГК). Без такого условия собственнику придётся идти в суд по основаниям ст. 619 ГК, предварительно направив письменное предупреждение.

С гражданином-нанимателем свобода меньше. Наймодатель расторгает договор в судебном порядке: за невнесение платы за шесть месяцев, а при краткосрочном найме — более двух раз после срока платежа, за разрушение или порчу жилья, за систематическое нарушение прав соседей после предупреждения (ст. 687 ГК). Конституционный Суд в постановлении от 02.06.2022 № 23-П допустил, что договор краткосрочного найма может предусмотреть внесудебный отказ наймодателя при ясно сформулированном серьёзном нарушении по вине нанимателя. Даже в этом случае выселить жильца против его воли можно только через суд, а при долгосрочном найме такие условия, скорее всего, не будут применены.

Жилец-гражданин, наоборот, вправе расторгнуть наём в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Основание «Арендодатель не предоставил дом в аренду» дополняет его права: если ключи не переданы в указанный срок, он может отказаться от договора и потребовать убытки (п. 3 ст. 611 ГК).

Если стороны расходятся мирно, это оформляют соглашением о расторжении договора аренды с датой выезда, порядком возврата залога и отметкой о последних показаниях счётчиков.

17. Акт приёма-передачи и возврат дома

Для здания передаточный акт — не формальность. Передача дома и его возврат оформляются документом, который подписывают обе стороны, а уклонение от подписания считается отказом передать или принять имущество (ст. 655 ГК). Поэтому вопрос «Акт приема-передачи дома в аренду» лучше решать в пользу варианта «Да»: к договору прикладывается акт, который подписывается в день заселения. Удобная форма — акт приёма-передачи жилого дома.

Перечень имущества в доме указывается одним из способов: прямо в договоре, в акте приёма-передачи или в отдельном приложении. Для дома с мебелью, техникой, садовым инвентарём и оборудованием бани удобнее отдельный перечень арендованного имущества, где каждая вещь описана с состоянием и оценкой. Если имущества немного, хватит пары строк в самом договоре.

В акте отметьте состояние кровли, фасада, забора и крыльца, работу котла, насоса и септика, показания счётчиков, число ключей и пультов, наличие огнетушителя. Фото и видео с датой снимают большую часть споров.

При прекращении договора жилец возвращает дом в том состоянии, в каком получил, с учётом нормального износа (ст. 622 ГК). Возврат оформляется таким же актом, где сравнивается состояние дома при заселении и при выезде.

18. Как заполнить договор аренды жилого дома в конструкторе

Конструктор ведёт по вопросам в порядке разделов документа. Сначала выберите статусы сторон: собственник-гражданин, ИП или организация; жилец-гражданин, иностранец, ИП или организация. После этого укажите место подписания, основание права на дом и срок — от них зависят пункты о регистрации и количестве экземпляров.

Затем пройдите вопросы о жильцах, животных, курении, счётчиках и ремонте. Опишите дом в пункте 1.1 с кадастровым номером и перечислите постройки на участке. Выберите порядок и способ оплаты, распределите коммунальные платежи и интернет, решите вопрос с залогом и комиссией посредника. В разделах об ответственности и отказе от договора выберите общую отсылку к закону или точную настройку, если нужны конкретные неустойки и основания.

Выбранные варианты можно менять и скачивать документ заново в течение 7 дней после оплаты, а затем дописать в него особые условия дома — например, о страховании или уборке снега. Файл можно заполнить онлайн или скачать в PDF или WORD.

Автор статьи: Алиса Киселева (юрист)