Договор аренды жилого дома: скачать образец 2019 года

В каких случаях заключается договор аренды жилого дома?

Жилой дом является разновидностью жилых помещений, что отличает его от зданий, находящихся в нежилом фонде. Лица, арендующие жилой дом, должны использовать его, в первую очередь, для целей проживания. Физические лица, снимающие дом будут использовать его для собственного проживания или для проживания в нем своих друзей или родственников. Юридические лица снимают жилые дома для размещения сотрудников, размещения клиентов и контрагентов, проведения встреч и корпоративов.
В случае, если договор заключается с физическим лицом (арендатором), то такой договор регулируется положениями закона о договоре найма жилых помещений, а договор с юридическими лицами регулируется положениями об аренде зданий. В сущности, не имеет значения, как Вы назовете договор: найм или аренда (закон не разделяет данных понятий). Если все же возникнет спор, то Суд будет применять положения о том или ином договоре, учитывая цели заключения договора и стороны договора. Но важно помнить о том, что регулирование договоров с гражданами отличается от регулирования договоров с юридическими лицами: гражданин больше защищен законом, чем юр. лицо, но договор аренды дома юридическим лицом предполагает возможность подробнее регламентировать взаимоотношения и отойти от базовых положений закона.

Обязательные условия договора аренды жилого дома

Предмет. Предметом аренды по данному договору является жилой дом. В соглашении должны быть указаны его ключевые характеристики и отличительные особенности. Обычно указываются адрес, площадь, количество этажей, можно также указать кадастровый номер. Однако кадастрового номера может не быть, если арендуется недостроенный дом - он не является объектом недвижимости. Тем не менее, и в этом случае применяются правила об аренде недвижимости, поскольку при аренде любого дома арендуется также участок (при этом не применяются положения о найме жилых помещений, даже если арендатор – физическое лицо). Жилой дом не висит в воздухе, а потому передается в аренду вместе с участком – характеристики такого участка (кадастровый номер, площадь) также описываются в договоре. Если дом имеет некоторые недостатки, то стоит описать их в договоре – в иной ситуации арендодатель понесёт ответственность за предоставление в аренду дома ненадлежащего качества.
Срок договора. Срок договора обязательно стоит указать в договоре аренды жилого дома. В договоре с физическим лицом нельзя установить срок больше 5 лет или заключить такое соглашение на неопределенный срок. Если в договоре аренды дома физическим лицом не будет установлен конкретный период аренды, то закон устанавливает, что срок такого договора составляет 5 лет. Соответственно, ошибка в условии о сроке договора может дорого стоить собственнику жилого дома – договор будет действовать крайне долго, а расторгнуть его можно будет только в судебном порядке и только при нарушениях со стороны арендатора. Для аренды дома юридическим лицом не существует предельных сроков и для такого договора можно установить неопределенный срок, позволяющий расторгнуть договор по требованию любой стороны при извещении за 3 месяца.
Размер арендной платы и порядок оплаты. Несмотря на то, что условие о размере арендной платы не является обязательным с точки зрения закона, ни один договор не обходится без установления в нем данного положения. Порядок оплаты также крайне значим для сторон: в представленном шаблоне договора Вы можете выбрать один из множества способов оплаты, хотя мы рекомендуем установить предварительную оплату за каждый месяц аренды. При выборе безналичного способа оплаты в соглашении указываются платежные реквизиты сторон. Коммунальную плату, по общему правилу, должен оплачивать арендатор, а такая плата не входит в стоимость аренды. Но вы можете изменить и это условие и включить платежи за коммунальные услуги в арендную плату.

Обременение жилого дома и/или участка арендой (наймом) должно быть зарегистрировано в Росреестре, если договор заключается на год или более продолжительный срок.

Дополнительные условия договора аренды жилого дома

Проживающие лица. Если договор заключается с физическим лицом, то необходимо установить условие о том, какие лица будут иметь право проживать в таком доме. Право проживания гарантирует их защиту в спорных ситуациях, а также позволяет получить временную регистрацию в квартире. В отсутствии указания таких лиц в договоре (кроме арендатора, указания которого не требуется, а также его несовершеннолетних детей), арендодатель не будет должен их регистрировать.
Передаваемое имущество. Зачастую жилье передается арендаторам с необходимой для проживания мебелью и оборудованием. С жилым домом может также передаваться уличная мебель, садовый инвентарь и другие вещи, которые редко передаются с квартирами или комнатами. Многие граждане думают, что достаточно указать подобное имущество только в акте приема-передачи дома, но такое имущество нужно описать в договоре. Это предотвратит конфликтную ситуацию в случае, если при заключении договора арендатор ожидал получить дом со всей мебелью или оборудованием, а получил пустой жилой дом или не все имущество, которое рассчитывал получить в аренду вместе с домом.
Ремонт. Арендатор должен производить мелкий текущий ремонт, а собственник жилого дома обеспечивает проведение капитального ремонта. В образце договора аренды жилого дома можно перераспределить такие обязанности сторон.
Улучшения недвижимости. Арендатор может произвести ремонт – такой ремонт будет являться неотделимым улучшением жилого дома, так как арендатор не сможет забрать его с собой после окончания действия договора. Помимо этого, им могут быть построены различные строения и сооружения на участке, которые также являются неотделимыми улучшениями. Закон устанавливает, что такие улучшения остаются в собственности арендодателя, но если были сделаны с его согласия, то арендатор имеет право на компенсацию их стоимости после прекращения аренды. Договором можно установить, что стоимость компенсируется в счет снижения размера арендной платы или вовсе не подлежит возвращению арендатору.
Обеспечительный платеж. Его также часто называют депозитом, а иногда залогом (причем употребление данного термина к данному платежу в корне неверно). Обеспечительный платеж – денежная сумма, которую арендатор передает другой стороне и из которой может быть компенсирована неуплаченная арендная плата, долги по коммуналке и стоимость поврежденного или утерянного им имущества. Сумма такого платежа обычно составляет стоимость одного или двух месяцев аренды и возвращается после прекращения действия договора – но можно также предусмотреть ее зачет в последний месяц аренды (или в два последних месяца), что, однако, не позволит компенсировать из данной суммы оставленные арендатором долги по оплате коммунальных услуг.
Неустойка. Неустойка представляет собой штраф или пеню за нарушение обязательств по договору аренды жилого дома. Она может предусматриваться за нарушение сроков оплаты, а также за непередачу или невозврат жилого дома в установленные договором сроки.
Иные условия. В договоре можно предусмотреть задаток, обязать арендатора не курить и не держать животных в жилом доме, а также установить иные положения, не противоречащие императивным нормам законодательства.