Дата добавления статьи: 18 сентября 2024 года

Дата обновления статьи (проверки): 27 ноября 2024 года

Договор аренды, или, как говорят реже, имущественного найма, является соглашением, по которому арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату и пользоваться имуществом по его назначению (право владения предполагает физическое обладание вещью). Договор аренды предполагается возмездным и консенсуальным Русским языком: по умолчанию, предусматривает передачу имущества за плату и вступает в силу с момента подписания (а не передачи имущества).

Предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, сохраняющие свои свойства в процессе эксплуатации. Объектами аренды, таким образом, могут выступать земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие непотребляемые предметы. Если договором предусмотрено право выкупа, арендатор может приобрести имущество по завершении аренды или ранее, внеся согласованную сумму. Отдельные виды аренды требуют обязательного согласования размера арендной платы, иначе договор признается незаключенным.

При отсутствии условия о цене договор аренды не становится безвозмездным: плата за пользование имуществом определяется, исходя из средних по рынку цен. Однако, если аренда явно определена, как безвозмездная, такая сделка может квалифицироваться как договор ссуды (т.е. предпринимателям с предпринимателями такой договор заключать нельзя). Арендатор, используя имущество, получает права на плоды и доходы, что не может быть изменено условиями договора.

Аренда и наем жилого помещения представляют собой договоры, по которым может предоставляться недвижимость для временного владения и пользования, поэтому аренду и найм, применительно к жилому помещению, часто путают. Договор найма жилого помещения заключается для аренды (так этот процесс всё ещё корректно называть, т.к. найм – частный вид аренды) жилого помещения для проживания в нём, тот кто передаёт жилье именуется наймодателем, а съемщик — нанимателем. Договор аренды оформляется, если объект недвижимости передается для любого использования (обычно коммерческого), кроме как для проживания, стороны именуются привычно – арендатор и арендодатель. Важно понимать, что юр. лицо может заключить договор жилищного найма, например, для проживания своих сотрудников.  Также важно помнить, что даже если снять квартиру и подписать договор с названием «договор аренды» - рассматриваться он будет всё равно как договор жилищного найма.

Форма и условия государственной регистрации различаются для каждого типа договора. Для обоих типов требуется письменная форма: договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме, а аренда требует такой формы, если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом, либо сумма сделки превышает 10 000 рублей или договор заключен на срок более года. При этом договор аренды на срок от одного года подлежит обязательной государственной регистрации. Договор найма, в свою очередь, не требует обязательной регистрации, но при его заключении на срок от одного года необходимо зарегистрировать ограничение (обременение) права собственности на жилье.

Длительность и условия досрочного расторжения договора также регулируются по-разному. Договор аренды не ограничен максимальным сроком и может быть заключен на любой срок, определенный договором. В случае найма максимальный срок договора не может превышать пяти лет, иначе договор автоматически сокращается на этот срок. Кроме того, законом установлены дополнительные основания расторжения договора жилищного найма: наниматель может расторгнуть договор по своей инициативе с уведомлением наймодателя за три месяца; наймодатель может отказаться от договора в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, и в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Аренда земельного участка — это договор, по которому участок передается арендатору для временного пользования и владения при условии соблюдения ряда требований, предусмотренных законодательством. Прежде всего, земельный участок должен быть формально зарегистрирован и поставлен на кадастровый учет, чтобы его можно было идентифицировать как объект недвижимости.

Если участок не прошел кадастровый учет или его параметры не внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), такой участок не может быть предметом договора аренды (т.к. вещью, в смысле российского права, не является). При отсутствии точных данных о площади, местоположении и кадастровом номере участок не считается сформированным, и условия аренды будут считаться несогласованными, а договор — недействительным.

В ряде случаев предметом аренды может стать не весь земельный участок, а его часть. Для этого стороны должны предоставить подробное описание этой части участка, включая графическую и текстовую информацию, подтверждающую его границы. Однако, если участок находится в государственной или муниципальной собственности, такие правила не применяются. В этом случае договор аренды части участка может быть заключен только после его разделения и постановки на кадастровый учет как самостоятельного объекта. Исключение составляют субарендные договоры, когда арендатор передает часть арендуемого участка в субаренду: здесь кадастровый учет необязателен.

Кроме того, договор аренды земельного участка должен содержать согласованное условие о размере арендной платы, которая является существенным условием сделки, в отличие от обычного договора аренды. Если стороны не оговорили размер платы, договор считается незаключенным. Закон также запрещает передачу в аренду земельных участков, находящихся под объектами федеральной собственности, за исключением особых случаев, например, если участок используется под линиями связи или в заповедниках. Особое правило касается аренды зданий, расположенных на земельных участках: аренда здания автоматически включает в себя передачу права пользования участком, на котором оно располагается.

Аренда транспортного средства представляет собой соглашение, по которому арендодатель передает арендатору транспортное средство во временное владение и пользование на платной основе. В судебной практике арендуемыми транспортными средствами признаются автомобили, суда, самолеты, самоходные машины и специальная техника. Споры могут возникать по поводу техники, применяемой в строительстве, например, экскаваторов и бульдозеров; в этих случаях суды занимают различные позиции относительно того, можно ли их считать транспортными средствами. Важно это, т.к. для регулирования аренды транспорта применяются условия, содержащиеся в таких нормативно-правовых актах, как правила дорожного движения и закон о техническом осмотре транспортных средств.

Для заключения договора аренды транспортного средства требуется не только согласование существенных условий, но и фактическая передача имущества арендатору. Договор аренды считается заключенным лишь с момента передачи предмета аренды. Факт передачи транспортного средства целесообразно зафиксировать в акте приема-передачи, хотя это не является обязательным требованием. Если акт не составлен, но транспортное средство передано арендатору и соответствует условиям договора, арендатор обязан оплачивать аренду. В случае аренды транспортного средства законом также установлено требование о страховании гражданской ответственности арендатора (не только арендодателя) перед третьими лицами в течение 10 дней с момента начала аренды, т.к. в» случае чего» - отвечать будет именно арендатор.

Законодательство не предусматривает специальных требований к сторонам договора аренды транспортного средства, что позволяет заключить такой договора физическим или юридическим лицам, государственным органам РФ, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям. При этом право сдавать в аренду транспортное средство принадлежит его собственнику либо лицу, уполномоченному на это законом или собственником.

Арендаторами при договоре проката чаще всего выступают граждане, использующие имущество для личных целей, т.е. – потребители. Прокат имущества обычно подпадает под бытовой прокат, что означает использование имущества в личных, семейных или домашних целях, и поэтому на такие отношения распространяются нормы Закона "О защите прав потребителей". В то же время, имущество может предоставляться и для предпринимательских целей, если это предусмотрено договором, что позволяет юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям также быть арендаторами.

Арендодателем по договору проката может быть только коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, поскольку сдача имущества в прокат должна быть частью постоянной предпринимательской деятельности. Разовые сделки не признаются договорами проката. Договор проката всегда заключается в письменной форме, и его публичный характер обязывает устанавливать одинаковые условия для арендаторов одной категории, исключая льготы или предпочтения.

Существенным условием договора проката является только предмет договора. При этом, если арендатор фактически получил имущество и начал его использовать, требовать признания договора незаключенным он не вправе.

Договор проката не может быть заключен на неопределенный срок, максимальная продолжительность его действия составляет один год. При этом возможна аренда на минимальные сроки в зависимости от потребностей арендатора. По истечении срока договор не может быть автоматически продлен или возобновлен на неопределенный срок. Если арендатор хочет продолжить использование имущества после окончания договора, требуется заключение нового договора.

Финансовая аренда, или лизинг, представляет собой вид арендных отношений, при котором арендодатель обязуется приобрести имущество у продавца, указанного арендатором, и передать его арендатору за плату во временное владение и пользование. Пример: вы хотите купить машину в лизинг, идёте в лизинговую компанию, показываете им какую машину купить, компания её покупает и даёт вам в лизинг (возможны, конечно, и более сложные сценарии).  Важная особенность заключается в том, что договор лизинга предоставляет арендатору выбор продавца имущества, что позволяет ему получить оборудование или транспортные средства с минимальными затратами времени и усилий на его приобретение.

Лизинг классифицируется на внутренний и международный: в рамках внутреннего лизинга обе стороны договора являются резидентами РФ, тогда как международный лизинг подразумевает участие «иностранного элемента» в сделке. Одним из важных преимуществ лизинга является гибкость условий оплаты, позволяющая сторонам учитывать сезонные колебания доходов арендатора. Дополнительно лизинг выгоден за счет снижения требований к пакету документов и упрощенного процесса рассмотрения заявок по сравнению с банковским кредитованием (да и в условиях ключевой ставки Центрального банка РФ в 20+%, проценты по лизингу нередко гораздо приятнее).

В отношении предмета лизинга допускается передача прав аренды, но это возможно только при согласии арендодателя. Арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду, передавать права и обязанности по договору, предоставлять арендованные права в залог, вносить их в уставной капитал и использовать в рамках сублизинга, если это согласовано сторонами договора. При этом обязанности арендатора перед арендодателем остаются неизменными. С 1 октября 2016 года сведения о заключении договора лизинга подлежат регистрации в Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц, что позволяет обеспечить доступ к информации о действующих лизинговых соглашениях и контролировать их условия.

Для заключения договора аренды необходимо согласование его существенных условий, одним из которых является условие о предмете аренды (т.е. о том, что будет передаваться в аренду). Договор аренды считается заключенным только при наличии конкретных данных, позволяющих однозначно определить имущество, подлежащее передаче арендатору. В случае отсутствия таких данных договор считается несогласованным и, следовательно, незаключенным. 

Судебная практика подтверждает важность согласования объекта аренды. К примеру, Федеральный Арбитражный Суд Северо-Кавказского округа указал, что вопрос о заключенности договора на основании неопределенности объекта аренды можно обсуждать только до его исполнения. Если же имущество передано арендатору и стороны не имеют разногласий относительно объекта, условие о предмете считается согласованным (забыли подробно указать предмет аренды, передали имущество, арендатор его принял и использует – всё окей). Кроме того, Пленум Высшего арбитражного суда Российской Федерации поддержал данную позицию, разъяснив, что стороны, фактически исполнившие договор, не вправе ссылаться на его незаключенность или недействительность по причине недостаточного описания предмета аренды.

Эта правовая позиция также отражена в законодательстве. Согласно положениям Гражданского кодекса РФ, сторона, принявшая исполнение по договору, не может заявлять о его незаключенности, если такое требование противоречит принципу добросовестности. 

Размер арендной платы по общему правилу не относится к числу существенных условий договора аренды. Законодательство не обязывает стороны закреплять условия оплаты аренды, порядок и сроки её внесения в договоре. Если такие условия отсутствуют, применяется порядок, который аналогичен общепринятому для аренды сходного имущества в подобных обстоятельствах (по-русски: не согласовали арендную плату – суд будет смотреть какую арендную плату платят за похожее имущество). Однако для договоров аренды зданий, сооружений и земельных участков установлены особые правила: отсутствие согласованного условия о размере платы делает договор незаключенным.

Для арендных договоров здания и сооружения обязательность условия о размере арендной платы указана в статье 654 Гражданского кодекса РФ, а для земельных участков — в статье 22 Земельного кодекса РФ. Если стороны не согласовали это условие в письменной форме, договор не считается заключенным, при этом методы определения цены по статье 424 Гражданского кодекса РФ (арендная плата за похожее имущество в похожих обстоятельствах) неприменимы к этим объектам. В отношении аренды помещений, хотя закон не требует условия о размере платы, судебная практика рассматривает его как существенное, исходя из такой логики, что помещение – часть.

Размер арендной платы можно устанавливать различными способами: как фиксированную сумму за всю площадь или за единицу, например, за квадратный метр, а также предусмотреть различные формы оплаты — ежемесячную, ежегодную или единовременную на весь срок аренды. Закон ограничивает изменение размера арендной платы чаще чем один раз в год, если договор не устанавливает иное.

Содержание договора аренды традиционно включает несколько ключевых разделов, каждый из которых регулирует отдельные аспекты правоотношений сторон. В шапке фиксируются название, номер и дата договора, а также стороны сделки и их представители с указанием документов, подтверждающих их полномочия. В разделе «Предмет договора» необходимо максимально подробно и точно определить объект аренды и его характеристики, позволяющие идентифицировать имущество. Здесь также указывается, передается ли имущество во временное владение и пользование либо только в пользование (случай не такой частый, но возможный).

Далее, в разделе «Права и обязанности сторон» указываются обязательства арендатора по внесению арендной платы и возврату имущества в надлежащем состоянии. В разделе, регулирующем арендную плату и порядок взаиморасчетов, указывается сумма, периодичность и момент исполнения обязательства (зачисление платежа на счет арендодателя, либо списание средств со счета арендатора). В разделе «Ответственность сторон» содержатся условия о неустойке и иных санкциях за нарушение условий аренды, а также ситуации, когда стороны могут быть освобождены от ответственности, например, при форс-мажорных обстоятельствах.

Раздел о сроке договора важен для определения продолжительности арендных отношений. В случае его отсутствия договор считается заключенным на неопределенный срок. Раздел «Разрешение споров» фиксирует порядок урегулирования разногласий, например указание суда, в который можно обратиться при невозможности урегулирования спора (договорная подсудность). Заключительная часть договора включает адреса и реквизиты сторон, подписи ответственных лиц, печати (при наличии), а также дату подписания. Кроме того, конечно, в договоре следует предусмотреть все индивидуальные условия сделки, а в особенности – нюансы, о которых идет речь в настоящей статье.

Срок договора аренды устанавливается соглашением сторон. Если срок не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок. Срок может быть определен календарной датой, периодом или событием, которое неизбежно должно наступить. Как пояснил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, если указанное событие зависит от действий сторон, договор считается заключенным на неопределенный срок. Договор, заключенный на определенный срок, может быть возобновлен на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом без возражений арендодателя.

Для некоторых видов аренды предусмотрены максимальные сроки, такие как аренда по договору проката, которая не может превышать одного года. Если срок аренды в таких договорах не указан, он автоматически прекращается по истечении предельного срока. Если договор заключен на срок, превышающий установленный предел, он считается заключенным на срок, равный предельному.

Аренда государственного или муниципального имущества, заключенная через торги, может быть продлена без проведения новых торгов при надлежащем исполнении арендатором своих обязательств. При этом, если законом предусмотрен предельный срок аренды, новый срок начинается с даты заключения договора на торгах. По его истечении для продления аренды требуется проведение торгов.

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, отличается от «срочного» договора тем, что он позволяет каждой стороне отказаться от обязательств, предупредив другую сторону вне зависимости от иных обстоятельств. Согласно положениям статьи 610 Гражданского кодекса РФ, уведомление об отказе должно быть направлено за один месяц, если предметом аренды выступает движимое имущество, и за три месяца – если это недвижимость, если только законом или договором не установлен иной срок. 

Однако существуют исключения для некоторых видов договоров аренды, в частности, для проката. В соответствии с пунктом 3 статьи 627 Гражданского кодекса РФ, арендатор, взявший имущество в прокат, может расторгнуть договор, уведомив арендодателя не менее чем за десять дней. Еще одно исключение предусмотрено для договоров аренды федерального имущества, которые заключены на неопределенный срок. В этом случае государственные органы могут расторгнуть договор, предупредив арендатора за один месяц. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не требует его государственной регистрации. Как указывается в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, регистрация бессрочного договора аренды недвижимости не является обязательной, поскольку законодательство не устанавливает для этого такого условия.

Следует учитывать, что стороны не вправе своим соглашением полностью исключить возможность одностороннего отказа от бессрочного договора аренды, но могут существенно ограничить срок такого уведомления. Также важно помнить, что сообщение (в т.ч. об отказе от договора) считается доставленным и в том случае, если адресат не получил его или не ознакомился с ним по зависящим от него обстоятельствам.

Срок аренды земельного участка определяется условиями договора, и если стороны такой срок не установили, то аренда считается заключенной на неопределенный период. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее года, по общему правилу не требует государственной регистрации, тогда как аренда на срок от одного года подлежит регистрации в порядке, установленном законодательством.

Законодательство предусматривает предельные сроки аренды для определенных видов земельных участков. Так, земельные участки в морских портах могут быть переданы в аренду на срок до 49 лет. Кроме того, если земельный участок арендуется для целей строительства или реконструкции зданий или сооружений, срок аренды может составлять от трех до десяти лет, а при аренде участка для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства срок может достигать 20 лет. Для завершения строительства объекта незавершенного строительства договор аренды заключается на срок до трех лет. Аренда земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу заключается на срок от трех до сорока девяти лет. Исключение составляют договоры аренды участков для сенокошения и выпаса скота, которые могут заключаться на срок до трех лет. Примечательно, что до 2013 года минимальный срок аренды для таких участков мог определяться законом субъекта Российской Федерации, что было изменено поправками в федеральное законодательство.

Отдельные условия также установлены для участков, предоставляемых для исполнения определенных договоров или соглашений. Например, срок аренды участка может быть равен сроку действия концессионного соглашения (франшизы), охотохозяйственного соглашения или договора об освоении территории под строительство и эксплуатацию жилых зданий. В этих случаях договор аренды будет действовать, пока действует соответствующее соглашение. Важно помнить, что субаренда земельного участка возможна, но только в пределах основного срока аренды, согласованного сторонами.

Продление договора аренды возможно различными способами и зависит от условий, закрепленных в договоре, либо по умолчанию применяется правило продления на неопределенный срок. В соответствии с нормами статьи 621 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор аренды на новый срок или договориться о продлении срока аренды без изменения иных условий. В некоторых случаях в договоре аренды может быть предусмотрено условие об автоматической пролонгации, то есть продлении на тот же или другой срок при отсутствии возражений сторон. В этом случае для продления аренды стороны не обязаны оформлять дополнительные документы, если нет иных изменений.

Если в договоре аренды изначально установлено право арендатора на продление, арендатор может уведомить арендодателя о намерении продолжить аренду, и арендные отношения будут сохранены на тех же условиях. В случае, когда подобное право арендатора на продление не реализуется или не закреплено в договоре, стороны могут продлить договор только в общем порядке, заключив новый договор на основании той же статьи 621 Гражданского кодекса РФ. На практике, как отмечает судебная практика, пролонгация не обязывает стороны продлевать договор, если в соглашении не зафиксированы обязательства по продлению (т.е. не указано, что обязательно нужно продлить – можно и не продлять).

Важно: продление (пролонгация) договора, заключенного на срок менее года, на ещё один срок до года не требует государственной регистрации (этой «лазейкой» все, на практике, и пользуются, чтобы не регистрировать договор).

Если по истечении срока аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого, то договор автоматически считается возобновленным на неопределенный срок. Для этого необходимо соблюдение двух условий: арендатор продолжает пользоваться объектом аренды, а арендодатель не заявляет о прекращении отношений. Данное положение действует даже при отсутствии специальных условий в договоре. Арендатор должен учитывать, что при возобновлении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Однако стороны могут предусмотреть и, что по истечении срока аренды договор автоматически прекращается вне зависимости от действий сторон.

По окончании срока действия договора аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства, обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Реализация такого права возможна при соблюдении ряда условий. Во-первых, арендатор должен надлежаще исполнять свои обязанности в течение срока действия договора. Во-вторых, договор аренды не должен содержать положений, исключающих возможность преимущественного права арендатора на продление. В-третьих, арендатор обязан в письменной форме уведомить арендодателя о своем намерении заключить новый договор в срок, указанный в договоре, либо в разумный срок до его окончания, если конкретный срок в договоре не прописан. В-четвертых, арендодатель должен быть заинтересован в передаче имущества в аренду по завершении текущего срока действия договора.

Заключение договора аренды на новый срок означает оформление нового соглашения, условия которого могут отличаться от условий предыдущего. Также важно отметить, что преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды может быть реализовано лишь при передаче имущества арендодателем на возмездной основе, а не в порядке безвозмездного пользования (имущество дали бесплатно – никакого преимущественного права не будет). В случае нарушения права арендатора он может обратиться в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды с другим лицом и потребовать возмещения убытков.

Важно помнить, что преимущественным правом на заключение договора аренды могут воспользоваться арендаторы, которые не нарушали условия договора. В случае наличия нарушений суд может отказать в удовлетворении требований арендатора о переводе прав и обязанностей по договору аренды. Более того, арендатор, договор с которым прекратил свое действие в течение года до заключения нового договора с другим лицом, также может воспользоваться своим правом при условии, что он своевременно уведомил арендодателя о желании заключить новый договор аренды, но тот на уведомление не ответил или ответил «неправильно».

На практике нередко встречаются договоры аренды с условием предоставления арендатору «арендных каникул». Это период, в течение которого арендатор уплачивает арендные платежи в уменьшенном размере или освобождается от них полностью. Данное условие основывается на принципе свободы договора, что позволяет сторонам устанавливать условия на свое усмотрение за исключением случаев, когда они предписаны обязательными нормами законодательства. Иными словами – в законе «арендных каникул» мы не найдем, эту конструкцию «придумали» в предпринимательском обороте, а впоследствии – она была принята судебной практикой.

Обычно арендные каникулы связаны с передачей арендатору помещений, которые, хотя и переданы ему по акту приема-передачи, временно не могут использоваться по назначению из-за необходимости проведения ремонта или обустройства. Иногда под «арендными каникулами» понимается снижение арендной платы на сумму, соответствующую расходам арендатора на ремонт помещений. В таких случаях платежи фактически вносятся в форме улучшений имущества. Срок арендных каникул обычно длится от 1 до 6 месяцев, однако стороны могут установить его продолжительность по соглашению, связав с определенными обстоятельствами, например, с завершением государственной регистрации долгосрочного договора аренды. 

Включение в договор условий об арендных каникулах само по себе не создает отношений безвозмездного пользования (ссуды) и не требует изменения статуса арендного договора. Кроме того, договор аренды может предусматривать условия, при которых арендатор обязан оплатить аренду за весь период при досрочном расторжении договора. Также арендные каникулы возможны и при аренде государственного или муниципального имущества, заключенного на торгах, поскольку законодательство это не запрещает. От арендных каникул следует отличать отсрочку арендных платежей, при которой арендатор вносит арендную плату позднее, но не освобождается от неё (или её размер не уменьшается). 

Обеспечительный платеж представляет собой сумму, вносимую арендатором для обеспечения своих обязательств по договору аренды. Он служит для обеспечения исполнения обязательств, связанных с возможной уплатой убытков или неустойки в случае нарушения условий договора, в нашем случае – арендатором. 

До официального закрепления обеспечительный платеж существовал на практике под различными наименованиями, такими как «гарантийный платеж», «депозит» и др., и признавался правомерным. При этом закон допускал обеспечение обязательств иными способами, предусмотренными договором. Сейчас же – такую терминологию стоит забыть, только «обеспечительный платеж». Включение условия об обеспечительном платеже в договор аренды способствует упрощению урегулирования споров при возможных нарушениях со стороны арендатора, таких как просрочка арендных платежей. В случае неисполнения обязательств арендатором арендодатель вправе самостоятельно удержать сумму задолженности из обеспечительного платежа, не обращаясь в суд.

Данный платеж выполняет исключительно обеспечительную функцию, что отличает его от аванса или задатка. Однако стороны договора могут предусмотреть зачет этой суммы в счет оплаты аренды за последний период аренды. Такая практика не противоречит законодательству. Обеспечительный платеж может применяться и наряду с другими способами обеспечения обязательств арендатора, например, залогом. Сам факт наличия обеспечительного платежа не ограничивает право арендодателя на применение других мер обеспечения.

Обеспечительный платеж отличается от залога тем, что он обеспечивается денежными средствами или вещами, определенными родовыми признаками, в залог же передаётся индивидуально-определенная вещь (обеспечительный платеж – что-то, чего такого много; залог – что-то конкретное и индивидуальное).

Сумма обеспечительного платежа изначально предназначена для покрытия возможных денежных обязательств в будущем, тогда как залог требует фактической реализации заложенного имущества при невыполнении обязательства. Обеспечительный платеж не создает залогового права, его использование предполагает лишь передачу денежной суммы на случай потенциального нарушения обязательства.

От задатка обеспечительный платеж так же сильно отличается, хотя оба варианта предоплаты включены в будущие платежи. Задаток является двухсторонним обеспечением: если виновата сторона, получившая задаток, она обязана вернуть двойную сумму, тогда как обеспечительный платеж покрывает только обязательства той стороны, которая его вносит. Важно также, что задаток связан непосредственно с оплатой товара, работ или услуг, а обеспечительный платеж резервируется на случай вероятных убытков или неустойки при нарушении договора, что делает его скорее «защитой от рисков», а не предоплатой (да, обеспечительный платеж ни в какую сумму оплаты не засчитывается, это важно).

Аванс и гарантийное удержание также отличаются от обеспечительного платежа. Аванс не выполняет функции обеспечения обязательства: его всегда возвращают в случае, если сделка не состоялась, независимо от других обстоятельств. Гарантийное удержание — это сумма, удерживаемая заказчиком за конкретные услуги или товары до истечения гарантийного срока, в отличие от обеспечительного платежа, который вносится вперед и покрывает только потенциальные обязательства. Гарантийное удержание касается части цены товара или услуги, в то время как обеспечительный платеж предназначен исключительно для защиты кредитора от возможных будущих нарушений условий договора. Говоря проще, гарантийное удержание – удерживается, обеспечительный платеж – вносится. Из вышесказанного, думается, должно стать ясно, почему в аренде чаще всего применяется именно обеспечительный платеж.

По условиям договора аренды обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору, если обязательства по договору были выполнены, а сам договор прекращен. Если платеж не был зачтен в счет арендной платы или не пошел на покрытие задолженности арендатора, арендодатель обязан вернуть неиспользованную сумму. В случаях, когда арендодатель отказывается возвратить эти средства, арендатор может требовать их обратно, ссылаясь на неосновательное обогащение, а также требовать начисления процентов за пользование чужими денежными средствами.

Если арендатор расторгает договор в одностороннем порядке, но соблюдает условия договора, право арендодателя на удержание обеспечительного платежа так же отсутствует. Платеж может быть удержан только в случаях, когда предусмотрен в качестве штрафной санкции, но он не может удерживаться исключительно из-за реализации арендатором права на односторонний отказ от договора. В таком случае удержание может быть оспорено, так как правомерный отказ арендатора не является нарушением обязательства. В договоре, однако, может быть оговорено удержание в виде платы за отказ от договора. Тогда арендодатель вправе зачесть обеспечительный платеж в счет исполнения обязательства по выплате такой суммы.

Если арендатор нарушает порядок расторжения договора, арендодатель вправе удерживать обеспечительный платеж в качестве неустойки, если подобное условие предусмотрено в договоре.

Однако правомерность удержания в данном случае зависит от того, было ли оно связано с денежными обязательствами. В иных случаях удержание обеспечительного платежа может быть квалифицировано как зачет в счет уплаты неустойки за нарушение условий договора. Говоря проще, важно понимать логику обеспечительного платежа – это сумма, из которой удерживаются суммы, которые нужно было бы выплатить арендодателю при нарушении; какая бы часть обеспечительного платежа не осталась после таких удержаний – её нужно вернуть.

Обязанности арендатора и арендодателя по проведению ремонта арендуемого имущества закреплены в Гражданском кодексе РФ. В соответствии с общими положениями арендодатель обязан проводить капитальный ремонт за свой счет, если иное не установлено договором, а арендатор — осуществлять текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Текущий ремонт обычно предполагает восстановление исправности и поддержание работоспособности имущества, также его цель — частичное продление ресурса здания или сооружения (в зависимости от того, что передаётся по договору). Капитальный ремонт, напротив, направлен на замену или восстановление значительных элементов объектов, включая системы инженерного обеспечения и отдельные несущие конструкции и пр.

По общему правилу, именно суд определяет, что относится к текущему ремонту вещи, а что к капитальному (всё же грань, зачастую, затруднительно уловить). Однако, Правительство РФ утвердило перечень элементов конструкций зданий, замена которых относится к текущему ремонту. Постановление от 30 ноября 2021 года № 2120 детализирует, что к текущему ремонту могут относиться работы по восстановлению отдельных элементов систем отопления, водоснабжения, электроснабжения и перегородок, если это не влияет на безопасность здания. Также к текущему ремонту могут быть отнесены замена оконных и дверных блоков, гидроизоляция полов в определенных помещениях и другие работы, предусмотренные техническими условиями эксплуатации.

Судебная практика показывает, что определение вида ремонта — текущего или капитального — зависит не только от наименования работ, но и от их цели и объема, а также от последствий для объекта. Некоторые виды работ могут выполняться как в рамках капитального, так и текущего ремонта в зависимости от их масштабов и влияния на конструкцию здания. Суды оценивают данные работы с учетом всех перечисленных факторов.

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества различаются по возможности их физического отделения без ущерба объекту. Согласно статье 623 Гражданского кодекса РФ, отделимые улучшения остаются в собственности арендатора, если договором не установлено иное. Неотделимые же представляют собой такие изменения, которые невозможно отделить от имущества без его повреждения или потери первоначальных свойств (как объекта, так и улучшения). Этот вопрос приобретает особую актуальность в арендных отношениях, так как улучшения часто необходимы для соответствия помещения требованиям арендатора.

В правоприменительной практике выделяются общие признаки отделимых и неотделимых улучшений. Отделимые улучшения обычно представляют собой объекты, которые могут быть демонтированы без вреда для арендованного имущества. К таким улучшениям могут относиться даже гипсокартонные перегородки и пластиковые панели. Неотделимые улучшения, в свою очередь, невозможно физически отделить без ущерба для имущества, к примеру, капитальные вложения в инженерные системы здания, такие как отопление и водоснабжение, если они интегрированы в структуру помещения.

Определение отделимости также зависит от возможности повторного использования элементов. Если демонтированные улучшения не могут быть повторно установлены из-за их уникальных характеристик, они считаются неотделимыми. В правоприменительной практике суды учитывают не только техническую возможность физического отделения улучшений, но и их дальнейшее использование по назначению, исходя из целевого характера улучшений и их взаимосвязи с объектом аренды.

В бухгалтерском учете арендаторы различают расходы на текущий ремонт и капитальные вложения в арендованное имущество. Представители Минфина России указывают, что арендатор должен самостоятельно оценить, какие из понесенных затрат относятся к капитальному ремонту, а какие — к неотделимым улучшениям арендованного объекта. Такое разделение зависит от условий договора аренды, сметы на проведение работ, а также от стоимости и характера улучшений. Оба вида расходов могут учитываться в составе основных средств, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете, при этом для целей учета важно  определить, какой характер имеют те или иные вложения, чтобы правильно распределить затраты.

Если проведенные работы можно отнести к неотделимым улучшениям, как, например, модернизация систем отопления или замена инженерных сетей, их учет будет отличаться от учета расходов на текущий ремонт. Неотделимые улучшения обычно требуют согласования с арендодателем. В случае прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть объект арендодателю с учетом нормального износа. При отсутствии согласия на улучшения арендодатель вправе потребовать привести объект в первоначальное состояние. Если арендодатель примет неотделимые улучшения, но не возместит их стоимость, арендатор отражает передачу таких улучшений как безвозмездную.

В связи с тем, что бухгалтеры и аудиторы не являются техническими специалистами, в спорных ситуациях целесообразно привлечь независимых экспертов. Экспертное заключение, основанное на анализе технической документации, поможет подтвердить правомерность учета улучшений, будь то как ремонтные или капитальные вложения. Такая независимая оценка также снизит риск возникновения споров с налоговыми органами и защитит арендатора от потенциальных претензий.

Арендодатель несет ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, если эти недостатки препятствуют его полному или частичному использованию по назначению. Ответственность возлагается на арендодателя даже в том случае, если он не знал об этих недостатках на момент заключения договора. Однако арендодатель освобождается от ответственности, если: 1) недостатки были оговорены при заключении договора; 2) они были известны арендатору заранее; 3) арендатор мог обнаружить их при осмотре имущества или проверке его исправности на этапе заключения договора или при его передаче.

Если арендатор обнаружит недостатки, за которые отвечает арендодатель, он вправе выбрать одно из следующих действий: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения понесенных расходов на устранение недостатков; удержать стоимость устранения из арендной платы после уведомления арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора аренды. Правомочия арендатора являются альтернативными, то есть он не может одновременно применить сразу несколько мер ответственности арендодателя.

Особое значение при споре имеет акт приема-передачи имущества. Составление акта обязательно при аренде зданий и сооружений, а также предприятий, но в практике рекомендуется документировать передачу любых объектов аренды. В акте фиксируется техническое состояние имущества и его пригодность для использования, а также замечания арендатора, если они имеются. При подписании акта без замечаний арендатору будет сложно в дальнейшем доказать наличие недостатков, если он принял имущество без проверки. Для удержания суммы расходов, понесенных арендатором на устранение недостатков, из арендной платы требуется лишь уведомить об этом арендодателя, но согласия арендодателя не требуется. Если арендодатель подал иск о взыскании задолженности по арендной плате, арендатор вправе заявить об удержании только через встречный иск.

В соответствии с общим правилом, обязанность по производству капитального ремонта имущества, переданного в аренду, возложена на арендодателя. Это положение закреплено в законодательстве, что подразумевает, что все расходы, связанные с проведением капитального ремонта, должны покрываться именно арендодателем. В случае нарушения данной обязанности, арендатор получает ряд прав, которые может реализовать по своему выбору. Арендатор может, во-первых, произвести капитальный ремонт, если это предусмотрено договором или если существует неотложная необходимость в его проведении. В этом случае он вправе взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Во-вторых, арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы в соответствии с объемом и качеством работ, которые не были выполнены арендодателем. В-третьих, арендатор может потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков, понесенных в результате бездействия арендодателя.

При разрешении споров, связанных с возмещением арендатору затрат на капитальный ремонт, суды акцентируют внимание на необходимости наличия доказательств того, что арендодатель уклоняется от исполнения своих обязательств. Арендатор должен подтвердить неотложную необходимость ремонта для эксплуатации арендуемого объекта. При этом важно учитывать, были ли подписаны акты приемки выполненных работ обеими сторонами и был ли арендодатель должным образом уведомлен о необходимости выполнения таких работ. Суды также обращают внимание на наличие документального подтверждения затрат арендатора на проведение ремонта. Если арендатор сам привлекает подрядчика для выполнения работ, факт оплаты не является основным; главное, чтобы у арендатора была обязанность по оплате выполненных услуг.

Если арендатор не понес никаких затрат на капитальный ремонт, он не может ссылаться на права, предусмотренные законодательством в случае нарушения арендодателем своих обязательств.

Например, если ремонт был произведен в рамках благотворительной деятельности, арендатору не будут доступны механизмы возмещения убытков или зачета в счет арендной платы. Для того чтобы произвести зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы, арендатору достаточно уведомить арендодателя в письменной форме. При этом может быть учтена лишь та часть арендной платы, срок внесения которой уже наступил. В случае расторжения договора аренды, если арендатор не получил возмещение стоимости капитального ремонта, у арендодателя возникает неосновательное обогащение, которое подлежит возврату арендатору в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Арендатор несет ответственность за неисполнение возложенных на него обязательств, включая своевременное внесение арендной платы, надлежащее использование арендованного имущества и его возврат арендодателю по завершении договора. В случае, если иное не оговорено в договоре, арендодатель имеет право требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный срок, если арендатор существенно нарушил сроки платежей. Важно отметить, что арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два месяца подряд, что предусмотрено действующим законодательством. Критерии, определяющие существенность просрочки, зависят от обстоятельств конкретного дела и могут включать, например, ситуацию, когда арендатор не осуществлял платежи более двух раз подряд, что дает арендодателю право на досрочное расторжение договора.

Кроме того, в случае просрочки платежей арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, согласно нормам гражданского законодательства. В некоторых случаях, если это предусмотрено договором, арендодатель может также требовать уплаты штрафных санкций, включая неустойку. Однако неустойка за просрочку не подлежит взысканию, если своевременная оплата арендной платы была невозможна из-за просрочки самого арендодателя, что может происходить, например, при отсутствии надлежащим образом оформленного договора аренды. Принципом гражданского законодательства является запрет на применение двойной ответственности за одно и то же нарушение. Если в договоре предусмотрена неустойка за задержку в оплате арендной платы, проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности не начисляются. Исключения из этого правила могут возникать в соответствии с условиями договора или действующими нормами права. Также стоит отметить, что условия, при которых в случае возникновения задолженности сначала погашается неустойка, а затем основная сумма долга, признаются ничтожными, поскольку стороны договора не могут менять порядок погашения требований, касающихся мер гражданско-правовой ответственности.

Стороны могут предусмотреть иные негативные последствия для арендатора за нарушение условий договора, например, право арендодателя прекратить подачу электроэнергии в помещение при невыполнении арендатором своих обязательств. В случае несвоевременного возврата имущества арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за весь период просрочки, а также возмещения убытков, понесенных из-за этого, в том числе, если договором предусмотрены штрафные санкции за несвоевременный возврат. Эти правила применяются также и в случае расторжения договора аренды.

Споры, возникающие между сторонами договора аренды нежилых помещений, земельных участков и других объектов, могут быть разрешены как в судебном, так и в досудебном порядке. Досудебный порядок, включающий переговоры, использование посредников, таких как медиаторы, и другие мероприятия, может стать эффективным инструментом для разрешения конфликтов. Однако данный процесс должен быть предусмотрен либо законодательством, либо соглашением сторон. В случае аренды – а большинстве случаев досудебный порядок будет обязательным. Досудебные процедуры не требуют значительных финансовых затрат и могут существенно сэкономить время, однако не гарантируют обязательного исполнения достигнутых договоренностей. В отличие от этого, решения суда обладают юридической силой и могут быть принудительно исполнены.

Наиболее эффективным методом разрешения арендных споров является обращение в суд. Перед подачей искового заявления необходимо определить подсудность дела, которая зависит от характера возникшей претензии. В соответствии с действующим законодательством дела, связанные с арендой между сторонами в коммерческих целях (а чаще просто – между предприятиями и предпринимателями), рассматриваются арбитражными судами. Дела же между предприятием или предпринимателем и физ.лицом или между двумя физ.лицами – рассматриваются судами общей юрисдикции (обычно – районными). Как правило, иск подается по месту нахождения ответчика, то есть по его адресу. Кроме того, в случаях, когда арендодатель не зарегистрирован (не находится) в регионе, где арендуется недвижимость, иск может быть подан по месту нахождения спорного имущества. 

Процесс судебного разбирательства по арендным спорам включает несколько этапов. Сначала истец подает исковое заявление, в котором изложены его требования и представлены доказательства нарушения прав. Копия заявления направляется ответчику, после чего суд назначает дату заседания и уведомляет стороны о месте и времени его проведения. Судебные разбирательства по арендным спорам проходят в общем порядке для любых других гражданских споров, после чего суд выносит решение. Важно отметить, что решение суда подлежит исполнению, если не будет обжаловано одной из сторон в течение месяца.

Прекращение договора аренды осуществляется на основании норм гражданского законодательства, предусматривающих несколько правовых механизмов, в том числе односторонний отказ от исполнения договора. Согласно общему правилу, односторонний отказ возможен, если это прямо указано в договоре или предусмотрено законом. Законодательство допускает включение в договор арендных отношений условий, позволяющих предпринимателям отказаться от его исполнения в одностороннем порядке. В случаях, когда одна из сторон договора не осуществляет предпринимательскую деятельность, право на отказ может быть предоставлено только ей.

К основаниям прекращения договора аренды также относится истечение срока его действия, что предполагает автоматическое прекращение обязательств сторон после окончания срока, указанного в договоре. Досрочное расторжение возможно как по соглашению сторон, так и в судебном порядке. В последнем случае инициатором может быть сторона, требующая расторжения по причине существенного нарушения условий договора контрагентом, либо ввиду невозможности исполнения обязательств в силу гибели объекта аренды.

Дополнительные особенности касаются оформления соглашения о расторжении договора аренды. В соответствии с положениями гражданского законодательства, соглашение о расторжении подлежит оформлению в той же форме, что и основной договор аренды, если стороны не установили иное. Несмотря на то, что законодательство не требует обязательной государственной регистрации расторжения договора аренды недвижимости, суды иногда признают такую регистрацию необходимой.

В рамках договора аренды стороны могут предусмотреть основания для одностороннего отказа, не требующего судебного вмешательства. Это особенно актуально для договоров аренды на неопределенный срок, где право на отказ закреплено на законодательном уровне. Однако в остальных случаях односторонний отказ от исполнения договора возможен только в том случае, если это условие прямо прописано в договоре. Стоит отметить, что такие права могут быть установлены и для одной из сторон, не занимающейся предпринимательской деятельностью, если остальные участники договора имеют статус предпринимателей. В договоре также допускается указание права на отказ при наступлении определенных обстоятельств, не связанных с нарушением полодений договора.

При использовании одностороннего отказа от договора стороны должны действовать разумно и добросовестно. Судебная практика подчеркивает, что злоупотребление этим правом может повлечь за собой признание отказа недействительным. Более того, в случае недобросовестного отказа другая сторона вправе взыскать убытки, вызванные таким отказом, что еще раз подчеркивает важность соблюдения правовых и договорных норм при принятии решений об отказе.

Необходимо также учитывать, что, если право на односторонний отказ предусмотрено, но сторона отказывается его реализовывать, она не сможет снова использовать аналогичное основание отказа, если обстоятельства не повторятся. Т.е. – в договоре предусмотрен односторонний отказ при задержке оплаты арендной платы, арендную плату задержали, арендодатель отказываться от договора не стал, следовательно по этому же нарушению впоследствии отказаться не сможет (оно должно повториться).

Для заключенных на определенный срок договоров, в которых не прописано право на односторонний отказ, прекращение обязательств по инициативе одной из сторон может быть достигнуто только через суд, если имеются основания, предусмотренные договором или законом.

Соглашение об изменении условий договора аренды или его расторжении должно быть заключено в письменной форме. Это обязательное условие продиктовано общим правилом, согласно которому соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и сам договор.

Следовательно, если изначальный договор аренды подлежит государственной регистрации, то и соглашение, касающееся его условий или расторжения, также должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно актуальной судебной практике, необходимость регистрации соглашения об изменении условий договора аренды подтверждается тем фактом, что изменения, внесенные в зарегистрированный договор, влекут за собой изменения и в зарегистрированное обременение. При этом суды аргументируют свою позицию тем, что обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что непосредственно влияет на характер обязательств и прав, вытекающих из договора аренды. Соглашение о внесении изменений в договор аренды рассматривается как неотъемлемая часть основного договора, и в случае, когда договор подлежит регистрации, такое соглашение также должно быть зарегистрировано. Что касается вопроса о необходимости государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, то в судебной практике отсутствует единообразное мнение. В некоторых случаях суды утверждают, что регистрация расторжения требуется, основываясь на необходимости фиксации всех изменений в реестре. В других случаях, напротив, судьи указывают на то, что законодательство не требует регистрации такого соглашения. Важно отметить, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения о его расторжении, если иное не предусмотрено самим соглашением. Таким образом, договор аренды считается расторгнутым с момента подписания сторонами соглашения о расторжении.

В соответствии с нормами законодательства, любая из сторон договора аренды здания, сооружения или нежилого помещения имеет право обратиться с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о прекращении договора аренды. Сохранение записи о договоре аренды в реестре не свидетельствует о том, что сам договор не прекратил своего действия. Это подчеркивает важность государственной регистрации изменений и расторжений для защиты прав сторон и обеспечения юридической определенности.

При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть имущество арендодателю в первоначальном состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, оговоренном в договоре.

Перед возвратом рекомендуется провести проверку состояния имущества и составить акт, чтобы зафиксировать его текущее состояние и урегулировать взаиморасчеты. Стороны могут согласовать место передачи имущества. Если в договоре это не определено, имущество возвращается там, где оно было передано арендатору. Подтверждением передачи служит акт приема-передачи, а при его отсутствии доказательствами могут быть счета, акты сверки и свидетельские показания.

Срок возврата арендуемого имущества совпадает с моментом прекращения договора. Если арендатор задерживает возврат, арендодатель вправе потребовать плату за фактическое пользование имуществом, а также возмещение убытков, если арендная плата не покрывает их полностью. В случае, если договором предусмотрена неустойка за просрочку, арендодатель может потребовать ее уплаты сверх убытков. Также с арендатора могут взыскиваться проценты за пользование чужими денежными средствами в период просрочки. При наличии неустойки проценты на задолженность обычно не начисляются, однако обязанность по возврату имущества и оплате пользования сохраняется до фактического возврата имущества арендодателю.

Судебная практика указывает, что обязательство арендатора по внесению арендной платы сохраняется до момента возврата помещения, даже если арендатор досрочно освободил его. Исключением может быть случай, когда арендодатель уклоняется от приемки. Также возможны ситуации, когда требование арендодателя о возврате имущества будет признано злоупотреблением правом, например, если арендатор выполняет социально значимые функции, и возврат может привести к прекращению его деятельности.