Договор аренды квартиры (быстрый договор)

Законодательное регулирование договора аренды квартиры

• То, что обычно привыкли называть договором аренды квартиры, с юридической точки зрения правильно называть договором найма жилого помещения. Регулируется подобный договор главой 35 Гражданского Кодекса РФ.
• Стоит упомянуть тот момент, что гражданское законодательство не различает термины аренда и наем, даже в положениях, применяемых к договору аренды. Но, тем не менее, за исключением случая, когда юридическое лицо снимает квартиру для проживания сотрудников, общие положения об аренде не применяются, а соответствующие правоотношения регулируются договором найма.
• Данный договор несколько отличается от договора аренды в части прав и обязанностей сторон: в частности квартиросъемщик, который является физическим лицом, получает большую защиту, нежели чем юридическое лицо, арендующее недвижимость.

Обязательные условия договора аренды квартиры

1. Существенным (обязательным) условием договора аренды квартиры является предмет – наиболее полное описание квартиры, которое позволяет точно установить, какая именно квартира сдается. В договоре (а точнее в приложении к нему) часто указывается передаваемая мебель, бытовая техника – это важно для того, чтобы стороны знали, какие именно вещи находятся в квартире, а квартиросъемщик мог нести ответственность в случае их порчи. В договоре стоит также указать состояние квартиры и ее принадлежностей (мебели, бытовой техники и т.д.) – данный пункт договора важен для обеих сторон, страхуя одну них от порчи имущества, а другую от предъявления необоснованных претензий.
2. Другим обязательным условием является перечень проживающих (зарегистрированных) в квартире лиц. Данное условие важно постольку, поскольку в квартире могут быть зарегистрированы третьи лица – а соответственно они имеют право проживать ней. И если арендодатель и будет зарегистрирован в квартире, но он не будет пользоваться соответствующим правом на проживание, поскольку это будет являться нарушением договора (если только в договоре это прямо не установлено). В случае регистрации в квартире лиц, на которых арендодатель никак не сможет повлиять, имеется вероятность возникновения конфликтов с ними – причем не всегда очевидно, завершатся ли они в пользу арендатора.
3. В договоре также важно указать размер арендной платы и периодичность ее уплаты. Также мы советуем указать реквизиты сторон и порядок оплаты. А при наличной оплате – делать расписки о ее получении.
4. Договор аренды квартиры заключается максимум на пять лет. Если вы не укажете срок, то законом устанавливается пятилетний срок договора. Если Вы заключаете договор на год и более, то право аренды должно быть зарегистрировано в Росреестре. Обратиться в регистрирующий орган нужно в течение одного месяца с момента заключения договора.

Какие условия можно включить в договор аренды квартиры?

1. В договор аренды квартиры почти всегда включаются условия об обеспечительном платеже, который часто называют депозитом или залогом (хотя залогом он не является). Он представляет собой сумму, из которой арендодатель может компенсировать неполученную арендную плату или ремонт или покупку нового имущества, в случае его порчи нанимателем.
2. В договор часто включаются условия о запрете (разрешении) курения или содержания животных. Однако только лишь при их нарушении не получится расторгнуть договор – тем не менее, можно взыскать с другой стороны некоторую денежную сумму, поскольку курение, например, может вести к ухудшению имущества (прокуренная квартира может стоить меньше, либо же для удаления запаха придется проводить специальную дорогостоящую уборку). Среди распространенных условий можно отметить положения, регулирующие порядок посещения квартиры ее хозяином или его представителями. Это нужно для того, чтобы с одной стороны, обеспечить контроль за состоянием имущества, а с другой, для того, чтобы такие проверки не были спонтанны и не мешали проживанию нанимателя.
3. Обязанности по оплате коммунальных услуг и осуществлении текущего ремонта лежат на нанимателе, а капитального на арендодателе – это распределение обязанностей можно изменить договором. Кроме того, в договоре можно предусмотреть специальные условия на случай, если наниматель производит дорогостоящий ремонт – ведь его нельзя отделить от квартиры. Поэтому в соглашении могут быть установлены положения касательно стоимости неотделимых улучшений – она может компенсироваться арендатору в разных объемах, в том числе и путем снижения арендной платы или предоставления арендных каникул.
4. Существует, еще достаточно большое количество дополнительных условий, которые вы можете включить в договор. Специально для этого мы подготовили образец расширенного договора аренды, с которым Вы сможете составить уникальный договор.

Стороны договора: как отказать арендатору и что проверить у арендодателя

• Зачастую арендатором (нанимателем) является физическое лицо, в редких случаях квартиру арендуют юридические лица для своих сотрудников. В отношении выбора контрагента действует принцип свободы договора. В отличие от других стран (например, Германии) в России Вы свободно можете выбирать того, кому сдадите квартиру. Только помните о том, что нельзя отказывать по дискриминирующим причинам (национальности, расе, полу и т.д.) – если вы не желаете сдавать квартиру какому-либо лицу, то откажите без объяснения причин.
• В первую очередь арендатору нужно проверить, кому принадлежит квартира – закажите выписку из ЕГРН. В большинстве случаев именно собственник квартиры сдает ее в аренду (наем). В иных случаях надо проявлять большую степень осторожности – необходимо убедиться в наличии прав лица, не являющегося хозяином квартиры, на заключение договора. Если квартиру сдает в аренду не собственник, а лицо, выступающее от его имени, убедитесь, что такое лицо в действительности действует в интересах собственника. Так необходимо проверить наличие доверенности (объем полномочий и срок действия) или основания законного представительства (свидетельство о рождении, графу паспорта с детьми или решение суда/справку о признании лица недееспособным). Сдать в аренду квартиру может законный представитель несовершеннолетних, ограниченно дееспособных и недееспособных граждан, если квартира принадлежит им. В данном случае необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки, поскольку в ином случае договор может быть признан недействительным. Получение этого документа занимает не очень много времени (не более 18 дней), поэтому если Вы выступаете арендодателем, то рекомендуем получить его сразу после того, как Вы решили сдавать квартиру. А если Вы арендатор, то запросите данный документ в печатном или электронном виде у арендодателя. Кроме того, всегда стоит обращать внимание на случаи, когда родственники крайне пожилого и/или страдающего психическими расстройствами собственника действуют на основании доверенности – попросите у них справку о том, что такое лицо не состоит на учете в ПНД или НД. Вполне вероятной может быть ситуация, когда они скрывают факт лишения дееспособности такого лица, либо же доверенность может оказаться недействительной (подписана таким лицом под влиянием обмана либо же вовсе не была им подписана). Если у квартиры не один собственник, то стоит запросить письменное согласие всех собственников на заключение договора найма.
• По закону субаренда (поднаем) квартиры возможна – в подобном случае будет заключаться договор субаренды (поднайма квартиры), к которому применяются все те же правила, что и к договору аренды (найма). Однако субаренда (поднаем) допустима только с согласия первого арендодателя (хозяина квартиры, либо иного лица, действующего как его представитель) и срок не может быть больше срока первоначальной аренды (найма), поэтому мы советуем при субаредне (поднайме) квартиры убедиться, что собственник согласен с этим, а также изучить первоначальный договор аренды (найма).

Преимущественное право арендатора (нанимателя)

• Закон (статья 684 ГК РФ) предоставляет нанимателю преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Кроме того, если срок договора истек, а ни одна из сторон не предпринимала никаких действий (арендатор не съехал и продолжил платить, а арендодатель с ним не связывался), то договор возобновляется – причем на тот же срок. Основная проблема для наймодателя заключается в том, что договор не может быть просто так расторгнут по его инициативе – он прекращается либо по соглашению сторон, либо по желанию нанимателя (если он предупреждает об этом за 3 месяца), либо при существенных нарушениях обязательств сторонами.

Расторжение договора

Арендодатель, обратившись в суд, может расторгнуть договор в случае неуплаты за шесть месяцев (если договор был заключен на год и более) или неуплаты за два периода (месяца), если договор заключен на срок меньше года, а также в случае причинения существенного вреда квартире арендодателя.