Конструктор договора аренды квартиры

1. Договор аренды квартиры: о чём он на самом деле

Когда собственник сдаёт квартиру человеку для жизни, в быту это называют арендой, а Гражданский кодекс — наймом жилого помещения (ст. 671 ГК). Название на бумаге ничего не ломает: суд смотрит на суть, и к договору с гражданином применит правила главы 35 о найме. Если нужен документ, где эти термины выдержаны строго, на сайте есть отдельный договор найма квартиры.

Этот текст — о практической стороне: сколько денег и за что переходит из рук в руки, как зафиксировать мебель и технику, кто оплачивает квитанции, что будет с залогом при выезде и какой налог заплатит собственник. Именно здесь возникает большинство споров между арендодателем и жильцом, а не в теории о видах договоров.

Договор аренды квартиры в нашем конструкторе собирается из вопросов с вариантами. Ниже разобрано, что означает каждый выбор, где он защищает собственника, где жильца и какие формулировки не выдержат проверки законом.

2. Кто сдаёт и кто снимает: статусы сторон

Первый вопрос конструктора — статус арендодателя. Вариантов шесть: одно, два или три физических лица, самозанятый гражданин, индивидуальный предприниматель и организация. От выбора зависят преамбула, реквизиты и подписи: у гражданина — паспорт и адрес, у ИП — ОГРНИП и ИНН, у организации — должность подписанта и основание его полномочий.

Варианты с двумя и тремя физлицами нужны, когда квартира принадлежит нескольким людям — супругам, наследникам, родителям с детьми. Распоряжение общим имуществом и порядок пользования им определяются соглашением всех участников (ст. 246, 247 ГК), поэтому подпись одного из совладельцев не заменяет согласия остальных. Если сособственник живёт в другом городе, проще получить от него письменное согласие или доверенность, чем потом доказывать, что он «был не против».

Со стороны арендатора выбор тоже из шести вариантов: один, два или три гражданина, иностранный гражданин, ИП и юридическое лицо. Когда квартиру снимают двое, например пара без брака, оба указываются в договоре и оба подписывают его — собственнику так проще взыскивать долг, а каждому жильцу понятно, что он не «гость» второго.

Для организации, которая снимает жильё для сотрудника, действует п. 2 ст. 671 ГК: юрлицо получает квартиру по договору аренды и может использовать её только для проживания граждан. В конструкторе для этого есть вариант «Гражданин, указанный арендатором-организацией» в вопросе о проживающих: в договор вписывается конкретный работник, а его замена допускается после уведомления собственника.

3. Документы собственника и сдача с чужого согласия

Вопрос «Основание, по которому сдается квартира» решает, что арендодатель подтверждает о своих правах. Вариант «Право собственности: выписка из ЕГРН» — самый прозрачный: собственник до подписания даёт свежую выписку или возможность проверить её, и жилец видит, нет ли ареста или залога. Вариант «Квартира в собственности арендодателя» ограничивается его заверением — это удобно, когда стороны знакомы, но проверку он не заменяет.

Вариант «Сдает с согласия собственника» нужен, когда договор подписывает не владелец: родственник, представитель по доверенности или жилец, который сам снимает квартиру и пересдаёт её. В последнем случае речь идёт уже о поднайме или субаренде, и для этого удобнее отдельный договор субаренды квартиры. Копия согласия или доверенности прикладывается к договору: без неё жилец рискует, что настоящий владелец потребует освободить квартиру.

Если квартира куплена в браке, до подписания стоит выяснить позицию второго супруга. Для договора от года, где регистрируется обременение, нужно нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК); для короткого договора его письменное согласие тоже снимет риск спора.

При смене собственника договор не прекращается: новый владелец становится арендодателем на прежних условиях (ст. 675 ГК). Поэтому продажа квартиры сама по себе не даёт права выселить жильца до конца срока.

4. Одиннадцать месяцев, год или посуточно?

Вопрос о сроке — ключевой, от него зависят регистрация, права жильца и способы расторжения. Найм заключается не более чем на пять лет, а если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). В конструкторе три основных варианта: более одного года, менее одного года и посуточная или почасовая аренда.

Договор до года — краткосрочный. К нему по умолчанию не применяются правила о временных жильцах, поднайме, замене нанимателя и преимущественном праве на новый срок, а также правило о годе, который суд может дать жильцу на исправление нарушений.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 – 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Отсюда популярность одиннадцати месяцев: собственнику не нужно идти в Росреестр, а за неоплату он может требовать расторжения уже после третьей просрочки, а не после шести месяцев долга. Для краткосрочного договора в конструкторе есть подвопрос «Правила краткосрочного найма»: вариант «Стандарт статьи 683 ГК» оставляет всё как в законе, а вариант «Применить правила долгосрочного найма» добровольно даёт жильцу полный набор гарантий — так иногда договариваются, когда жилец готов платить больше за стабильность.

Обратите внимание на формулировку закона: краткосрочный наём — это срок до одного года. Договор ровно на двенадцать месяцев уже не краткосрочный, и обременение по нему подлежит регистрации.

Посуточный вариант подходит для командировок и поездок, в нём полная предоплата и время заезда и выезда. Для регулярной посуточной сдачи удобнее специальный договор посуточной аренды. Учтите, что жилое помещение в многоквартирном доме нельзя использовать для гостиничных услуг (ч. 3 ст. 17 ЖК): граница между посуточным наймом и мини-гостиницей в практике размыта, и чем больше «сервиса» — уборка, смена белья, ресепшен, — тем выше риск претензий.

5. Регистрация обременения: кто подаёт и сколько стоит

Если договор заключён на год и больше, ограничение права собственности подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК). Если снимает организация или ИП, это аренда: при сроке от года регистрируется сама аренда (п. 2 ст. 609, ст. 651 ГК), а заявление может подать одна из сторон. В найме с гражданином регистрируется не сам договор, а обременение квартиры правом жильца — сведения о нём появляются в ЕГРН и видны покупателю или банку.

Подвопрос «Регистрация ограничения (найм от года)» распределяет хлопоты: при найме заявление подают обе стороны (одна может действовать по доверенности другой) не позднее месяца со дня заключения договора (ч. 2, 4 ст. 51 Закона № 218-ФЗ), а расходы делятся пополам или ложатся на арендатора. В основном тексте для срока более года также указывается срок совместной подачи документов после подписания (по умолчанию пять рабочих дней) и сторона, которая несёт расходы, а договор составляется в трёх экземплярах — третий для регистрирующего органа.

Госпошлина для гражданина по пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК составляет 4000 рублей, если кадастровая стоимость квартиры не выше 20 млн рублей; для дорогих объектов — 0,02% кадастровой стоимости. Для организаций — 44 000 рублей при кадастровой стоимости до 22 млн рублей.

Регистрация выгодна прежде всего жильцу: она делает его право видимым для всех. Для третьих лиц договор, подлежащий регистрации, считается заключённым с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК), а между самими сторонами подписанные условия действуют и без неё — суды, как правило, не освобождают жильца от платы со ссылкой на отсутствие записи в ЕГРН. Но рассчитывать на это как на стратегию не стоит.

6. Как поднять плату и продлить договор без ссор?

Одностороннее изменение платы за жильё не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК). Значит, если в договоре нет механизма повышения, собственник может только предложить новую цену и ждать согласия. Вопрос «Автоматическая индексация арендной платы» даёт четыре механизма:

• «Плата остается неизменной» — цена фиксирована на весь срок, удобно для договора на 11 месяцев;
• «Увеличение на согласованный процент» — например, на 5% не чаще раза за полные 12 месяцев, первое повышение не раньше чем через год после заселения, с письменным расчётом заранее;
• «Увеличение на согласованную сумму» — то же, но в рублях, понятнее для жильца;
• «По индексу цен с пределом роста» — по официальной инфляции Росстата за прошлый год, но не выше потолка, например 10%.

Индексация без потолка и без срока уведомления — источник конфликтов: жилец узнаёт о новой цене в день оплаты. Шаблон требует письменного сообщения о новом размере и расчёте, и это правильно — без него повышение легко оспорить как одностороннее.

Продление настраивается подвопросом «Автоматическое продление срока аренды». Если оно предусмотрено, договор продолжается на тот же срок, когда никто не заявил об отказе, например, за месяц. Это экономит перезаключение, но закрепляет прежнюю цену, если индексация не выбрана. Когда продлевать автоматически не хочется, стороны подписывают дополнительное соглашение о продлении срока аренды и заодно фиксируют новую плату.

Для договора от года действует ещё и закон: не позднее чем за три месяца до окончания срока собственник должен предложить жильцу новый договор или предупредить, что год не будет сдавать квартиру. Если он промолчал, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК).

7. Кто живёт в квартире: жильцы, гости, питомцы

Вопрос «Кто будет постоянно проживать в квартире» определяет, сколько людей реально живёт в квартире, а значит — износ, расход воды и электричества, шум. Вариант «Арендатор и указанные граждане» требует вписать всех, включая детей. Вариант «Только арендатор» означает, что вселение других взрослых возможно лишь с письменного согласия собственника. Арендатор отвечает за действия всех проживающих как за свои (п. 3 ст. 677 ГК).

Подвопрос «Правила для гостей и поднайма» решает, где заканчивается визит и начинается проживание. Шаблон предлагает лимит — например, не более семи дней подряд — после которого жилец сообщает данные гостя. Для долгосрочного договора закон и так требует предварительного уведомления о временных жильцах и ограничивает их пребывание шестью месяцами (ст. 680 ГК); для краткосрочного это правило работает, только если его прописать.

Главный риск для собственника — скрытая пересдача: жилец снимает квартиру на год и сдаёт её посуточно через сервисы бронирования. Варианты «Гости — по уведомлению, поднаём запрещён» и «Поднаём — с письменного согласия» закрывают эту лазейку, а подвопрос «Незаявленные жильцы или поднаём» задаёт реакцию: письменное предупреждение со сроком на устранение либо предупреждение плюс неустойка.

Вопрос «Содержание домашних животных в квартире» предлагает три решения: разрешено; разрешён только конкретный вид, например одна собака до 15 кг; запрещено без письменного согласия. Второй вариант самый точный: он легализует имеющегося питомца и не позволяет завести ещё трёх.

При любом разрешении жилец возмещает подтверждённые расходы на устранение повреждений от животного, но нормальный износ повреждением не считается. Поэтому до заселения важно зафиксировать состояние дверей, обоев и напольного покрытия — иначе поцарапанный ламинат станет спором «кошка или так было».

Вопрос «Курение в квартире» даёт варианты: разрешено в квартире, разрешено только на прилегающей территории, например на балконе, или запрещено полностью, включая электронные сигареты и кальяны. Под «прилегающей территорией» стоит понимать балкон или лоджию, а не лестницу: в подъездах и лифтах многоквартирного дома курение запрещено законом независимо от договора.

8. Временная регистрация жильца и учёт иностранца

Гражданин России, который живёт в чужой квартире, должен зарегистрироваться по месту пребывания не позднее 90 дней со дня прибытия (ст. 5 Закона РФ № 5242-1). Регистрация по месту жительства при этом сохраняется. Если жилец постоянно зарегистрирован в том же регионе, а также в парах «Москва — Московская область», «Санкт-Петербург — Ленинградская область», «Севастополь — Крым», он вправе не регистрироваться.

Ответственность несут обе стороны. За проживание без регистрации свыше установленного срока штраф грозит жильцу, а за допущение такого проживания — собственнику: для гражданина-собственника от 2000 до 5000 рублей, в Москве и Санкт-Петербурге — от 5000 до 7000 рублей, для организации — от 250 тысяч рублей (ст. 19.15.1 КоАП).

Временная регистрация не даёт жильцу права на квартиру после окончания договора и снимается по истечении указанного срока.

Если снимает иностранный гражданин, в конструкторе выбирается соответствующий статус: в договор вносятся гражданство и документ о пребывании — вид на жительство, разрешение на временное проживание или иной. Иностранца ставят на миграционный учёт по месту пребывания, уведомление подаётся в течение семи рабочих дней со дня прибытия (ч. 3 ст. 20 Закона № 109-ФЗ). Обычно это делает принимающая сторона, то есть тот, кто предоставил жильё, — поэтому собственнику стоит заранее договориться, кто и когда подаёт уведомление.

9. Арендная плата: график, способ оплаты и комиссия

Вопрос «Порядок оплаты аренды квартиры» содержит пять схем. «Предоплата за месяц» — рыночный стандарт: жилец платит вперёд, и просрочка видна сразу. «По факту за каждый месяц» удобен жильцу, но делает собственника кредитором. «Частичная предварительная оплата» и «Полная предварительная оплата» подходят для коротких сроков и посуточной сдачи, «По факту за все время аренды» — для редких случаев, например для организации с отсрочкой платежа.

Способ оплаты влияет на доказательства. При наличных текст договора обязывает собственника выдавать расписку на каждый платёж — используйте готовую расписку о получении денежных средств. При переводе на счёт обязанность считается исполненной в день зачисления, а выписка заменяет расписку. «Счёт на оплату» нужен организации-арендатору, «По выбору арендатора» — компромисс, при котором способ фиксируется в каждом платеже.

Вопрос «Арендатор платит комиссию посреднику» фиксирует оплату риелтора: процентом от месячной платы (например, 50%) или конкретной суммой, с указанием самого посредника. Комиссия не входит в арендную плату и не возвращается при досрочном выезде, если стороны не договорились иначе, — это стоит понимать до подписания. Если посредника нет, выбирайте «Пункт не предусмотрен».

10. Кто платит за коммуналку и капремонт?

Перед управляющей компанией и ресурсниками за квартиру отвечает собственник: бремя содержания и обязанность вносить плату за жильё и коммунальные услуги закон возлагает на него (ч. 3 ст. 30, ст. 153 ЖК), взносы на капремонт тоже платит он (ч. 1 ст. 169 ЖК). Договор аренды меняет только расчёты между сторонами: жилец либо платит по квитанциям сам, либо возмещает собственнику часть расходов.

Гражданский кодекс исходит из того, что коммунальные платежи наниматель вносит самостоятельно, если договор не установил иное (ст. 678 ГК). Вопрос «Как распределяются коммунальные расходы» позволяет выбрать иное:

Подвопрос «Показания счетчиков» решает, кто передаёт данные: собственник получает сам или жилец до определённого числа присылает фотографии приборов учёта. Вопрос «Счетчики на момент передачи квартиры» фиксирует стартовые цифры — в акте или в акте с фотографиями. Без стартовых показаний жильцу могут выставить потребление предыдущих жильцов, а собственнику сложно взыскать реальный расход.

Интернет, телевидение, консьерж и охрана коммунальными услугами не являются, их судьбу решает отдельный подвопрос «Кто оплачивает интернет и допуслуги»: платит арендатор или арендодатель, и входит ли стоимость в арендную плату.

11. Обеспечительный платёж: зачесть или вернуть после выезда?

То, что в объявлениях называют залогом или депозитом, в законе — обеспечительный платёж. Им можно обеспечить и арендную плату, и возмещение ущерба, и неустойку, в том числе те, что возникнут в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

Если обстоятельства не наступили или обязательство прекратилось, платёж возвращается, если стороны не договорились иначе. Проценты на эту сумму не начисляются, пока договор их прямо не предусмотрит (п. 2, 4 ст. 381.1 ГК).

В конструкторе два содержательных варианта. «Да, может быть зачтён за последний месяц» нравится жильцу: последний месяц он не платит. Но собственник в этом случае встречает день выезда без денег на покрытие испорченного дивана. Поэтому договор засчитывает платёж за последний месяц только при отсутствии долгов и выявленных повреждений. «Да, возвращается после возврата квартиры» — более надёжная для собственника схема: деньги возвращаются после акта возврата и сверки.

Подвопрос «Окончательный расчет по платежу» задаёт порядок:

1. При удержании во время аренды собственник направляет письменный расчёт с документами, а жилец восстанавливает платёж до исходной суммы в согласованный срок.
2. При выезде стороны подписывают акт возврата, и в течение установленного срока собственник направляет расчёт удержаний.
3. Неоспариваемый остаток возвращается сразу, независимо от спора об остальном.
4. Если финальный коммунальный счёт ещё не пришёл, удерживается только обоснованная расчётная сумма, а её остаток возвращается не позднее 30 дней после возврата квартиры.

Удержать платёж целиком «за беспокойство» или за выезд до конца срока собственник не может, если договор не связывает такие удержания с конкретным обязательством. Каждое удержание должно подтверждаться счётом, актом или фотографией.

12. Опись, акт и фотографии при заселении

Вопрос «Как детализировать передаваемое имущество» определяет, что станет главным доказательством. «Краткий перечень дублируется в договоре» подходит для почти пустой квартиры: холодильник, стиральная машина, диван. «Состояние — в акте и отдельной описи» разводит документы: в акте — общее состояние квартиры, ключи и счётчики, в описи — каждая вещь с количеством и повреждениями. «Отдельная опись является основным перечнем» — для полностью меблированного жилья с дорогой техникой: приоритет имеет подписанный перечень, а фотографии к нему считаются согласованными, если отправлены другой стороне и возражений не последовало.

Для оформления используются акт приёма-передачи арендуемой квартиры и перечень арендованного имущества. Оба документа становятся частью договора.

Вопрос «Известное состояние на дату передачи» работает на честность. Можно перечислить известные недостатки — не работает конфорка, трещина на стекле балконной двери; можно заявить, что существенных недостатков нет, и тогда скрытый дефект становится проблемой собственника; можно договориться, что конкретный недостаток собственник устранит в срок, а до этого плата уменьшается, например, на 10%.

Хорошая опись отвечает на вопросы, которые возникнут через год:

• сколько ключей и от каких дверей передано;
• какие модели техники и в каком они состоянии;
• где уже есть сколы, пятна и царапины;
• какие фото сделаны в день заселения и кому отправлены.

13. Порча вещей, износ и ремонт

Закон делит ремонт так: текущий — обязанность нанимателя, капитальный — наймодателя, если договор не установил иное (ст. 681 ГК). Вопрос «Ремонт и устранение неисправностей» даёт варианты: классическое деление, всё на арендодателе, всё на арендаторе или арендатор в пределах суммы за год. Последний вариант хорош для меблированной квартиры: жилец сам меняет лампочки и прокладки, а сломанный бойлер чинит собственник.

Порча и износ — разные вещи. Выцветшие шторы, потёртый за годы паркет, ослабшие петли — нормальный износ, за него жилец не отвечает. Прожжённый диван, разбитая раковина, изгрызенные двери — повреждение. Вопрос «Арендатор при порче имущества в квартире» определяет способ возмещения: стоимость восстановления деньгами; ремонт или замена силами жильца по согласованию; возмещение ущерба плюс согласованная неустойка, но без двойного взыскания за одно и то же.

Если вещь нельзя починить, по договору возмещается стоимость сопоставимого имущества с учётом срока использования и износа. Требовать за пятилетний холодильник цену нового собственник, как правило, не сможет.

Переделки без согласия недопустимы: переустраивать и реконструировать квартиру жилец не вправе без согласия собственника (ст. 678 ГК). Для крупного ремонта с участием подрядчика лучше отдельный договор и письменное согласование расходов.

14. Визиты собственника и аварийный доступ

Съёмная квартира — это жилище жильца, и закон защищает его даже от собственника.

Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения (ч. 2 ст. 3 ЖК РФ).

Поэтому ключ у собственника не даёт права зайти в любой момент. Подвопрос «Посещения, неисправности и аварийный доступ» задаёт правила: плановый осмотр не чаще раза в месяц по согласованию не менее чем за 24 часа и в присутствии жильца; доступ без согласования — только при аварии, которая угрожает людям или имуществу, например при прорыве трубы или запахе газа.

Второй вариант подвопроса задаёт сроки для собственника: приступить к устранению аварии не позднее 24 часов, иной неисправности, мешающей проживанию, — не позднее пяти дней. Третий объединяет оба блока.

Если квартирой нельзя пользоваться по вине собственника, подвопрос «Пользоваться нельзя по вине арендодателя» определяет компенсацию: возврат платы за период простоя, возврат платы плюс расходы на временное жильё в пределах лимита или соразмерное уменьшение платы до устранения недостатка.

15. Какой налог платить со сдачи квартиры?

Вопрос «Налог с дохода от сдачи квартиры» носит информационный характер, но от него зависят чеки и сумма, которую жилец платит на руки. Собственник может работать в одном из режимов:

• НДФЛ. Гражданин без статуса платит 13% с дохода, а с части совокупной базы от 2,4 до 5 млн рублей — 15%, свыше — 18–22% (п. 1 ст. 224 НК; ставки для налоговых резидентов). Декларация подаётся до 30 апреля следующего года (ст. 229 НК), налог уплачивается до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК).
• НПД. Самозанятый платит 4% с платежей от граждан и 6% — от ИП и организаций (ст. 10 Закона № 422-ФЗ). Сдача жилья — разрешённый вид дохода для этого режима (п. 2 ст. 6), нежилых помещений — нет. Лимит — 2,4 млн рублей дохода в год.
• ИП на упрощёнке — 6% с доходов «по умолчанию», регионы могут снижать ставку (ст. 346.20 НК).
• ИП на патенте — сдача в аренду (наём) жилых помещений прямо входит в перечень видов деятельности (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК).

Вариант «Арендодатель на НПД, чек по платежам» обязывает самозанятого передавать чек по каждому платежу. По закону чек передаётся в момент расчёта, если оплата наличными или переводом через электронные средства платежа, и до 9-го числа следующего месяца при иных безналичных расчётах (ч. 3 ст. 14 Закона № 422-ФЗ). Срок в договоре не должен выходить за эти рамки.

Если квартиру снимает организация или ИП у гражданина без статуса ИП и самозанятого, арендатор становится налоговым агентом: удерживает НДФЛ из платы и перечисляет его в бюджет. Договор должен говорить, включён ли налог в согласованную сумму.

Вопрос «Как учитывать НДС в арендной плате» важен для ИП и организаций. Здесь есть ловушка: предоставление в пользование жилых помещений не облагается НДС (пп. 10 п. 2 ст. 149 НК). Поэтому для квартиры правильный выбор — «Указать основание неначисления НДС» со ссылкой на эту норму или «НДС не выделяется». Вариант «НДС начисляется сверх платы» рассчитан на другие объекты, и для жилья он приведёт к завышенной цене и налоговым вопросам.

16. Когда можно расторгнуть договор и что будет с деньгами?

Для жильца-гражданина закон даёт простой выход: он вправе расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив собственника за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Подвопрос «Досрочный выезд и окончательный расчет» даёт два варианта: предупреждение за три месяца или более ранний выезд по соглашению сторон. До даты возврата квартиры по акту начисляются плата и коммунальные расходы. Если жилец уехал раньше, а собственник принял ключи и акт, спор о плате за оставшиеся месяцы решается неоднозначно, поэтому дату и сумму окончательного расчёта лучше фиксировать письменно, например в соглашении о расторжении договора аренды.

По закону собственник расторгает договор с гражданином через суд по основаниям ст. 687 ГК, а в краткосрочном договоре — и по ясно прописанным в нём нарушениям. Законные основания: невнесение платы за шесть месяцев, а при краткосрочном найме — более двух раз после срока платежа; разрушение или порча квартиры; после предупреждения — использование не по назначению или систематическое нарушение прав соседей. Даже при законном отказе от договора выселить жильца, который не уходит, можно только по решению суда: сменить замки или вынести его вещи — не расторжение, а нарушение неприкосновенности жилища.

Вопрос «Настроить досрочное прекращение договора» строит сценарии вокруг этих оснований. «Базовый порядок» повторяет закон. «Усилить защиту арендодателя» добавляет письменное предупреждение со сроком на исправление и отдельные пункты о длительной просрочке, двукратном нарушении правил и умышленной порче. «Усилить защиту арендатора» даёт жильцу право отказаться, если квартира не передана в срок, с возвратом всех денег в течение трёх рабочих дней и возмещением убытков. «Сбалансированный подробный порядок» сочетает оба набора. Для договора до года Конституционный Суд допустил внесудебный отказ собственника по ясно названным в договоре серьёзным нарушениям по вине жильца, а суд проверяет добросовестность таких условий (Постановление КС РФ от 02.06.2022 № 23-П); для договора от года и для «11 месяцев», продлённых в сумме дольше года, надёжнее судебный порядок.

Пока договор действует, долг растёт с неустойкой. Вопрос «Арендатор при нарушении срока оплаты аренды» предлагает пеню — в шаблоне 0,1% в день, но не больше месячной платы, — или разовый штраф. Завышенную неустойку суд может снизить (ст. 333 ГК). Взыскание долга начинается с претензии по договору аренды.

17. Возврат квартиры и последний расчёт

Вопрос «Как оформить возврат квартиры» закрывает отношения. Вариант «Акт, ключи, показания и окончательный расчет» — стандарт: в последний день стороны осматривают квартиру, сверяют опись, фиксируют финальные показания и число ключей, а собственник в согласованный срок направляет расчёт и возвращает остаток. Вариант «Срок освобождения и плата до возврата» подчёркивает, что квартира считается возвращённой только после вывоза вещей, передачи ключей и подписания акта. Вариант «Расчет удержаний и возврат остатка» требует письменно обосновать каждое удержание, а неоспариваемую сумму вернуть, например, в пять рабочих дней.

Если жилец не освобождает квартиру вовремя, собственник вправе требовать плату за всё время просрочки и убытки сверх неё (ст. 622 ГК, к найму — по аналогии); износ учитывается как нормальный. Подвопрос «Арендатор при просрочке возврата» добавляет пеню до возврата, ограниченную одной месячной платой, или разовый штраф.

Вопрос «Досудебный порядок разрешения споров» позволяет договориться, что перед судом сторона направляет письменную претензию и ждёт ответа в установленный срок. Для споров о возврате залога это удобно: чаще всего расчёт закрывается перепиской, без суда.

18. Как пользоваться конструктором договора аренды квартиры

Начните с решений, которые определяют каркас документа:

• кто сдаёт и кто снимает, сколько собственников и жильцов нужно вписать;
• срок: до года, год и больше с регистрацией или посуточно;
• кто платит коммунальные услуги и как передаются показания счётчиков;
• будет ли обеспечительный платёж и в каком порядке он возвращается;
• насколько подробно описывается имущество и какие недостатки уже известны.

После выбора условий заполняются поля: ФИО, адрес и площадь по выписке ЕГРН, плата, сроки. Связанные поля в тексте и подписях подставляются автоматически, а условие, которого нет среди вариантов, можно добавить через «Свой вариант». Если снимается не вся квартира, а одна комната, подойдёт договор аренды комнаты.

Готовый договор аренды квартиры можно заполнить онлайн прямо на сайте или скачать в PDF или WORD и подписать в двух экземплярах, а для регистрации — в трёх.

Автор статьи: Алиса Киселева (юрист)