Аренда или наём: какой договор заключать при сдаче квартиры

Автор статьи, юрист (г. Москва)

Коротко

Для проживания гражданина заключается договор найма жилья, а предоставление квартиры юридическому лицу оформляется арендой с использованием только для проживания граждан. Эти договоры различаются правилами о сроке, регистрации, продлении и прекращении. Выбор названия не отменяет правил, применимых к фактическим отношениям сторон.

Проверено: октябрь 2026

договор аренды или коммерческий наем

Большинство людей употребляют термин аренда, когда говорят о сдаче квартиры. Рынок арендного жилья, аренда квартиры – все эти термины давно вошли в наш лексикон. Но какой договор заключается, когда нужно передать физическому лицу квартиру в пользование для целей получения арендной платы?

Как ни странно, договор, по которому жилье передается за плату для проживания граждан, называется не договором аренды, а договором найма жилого помещения. Такой наём принято называть коммерческим, поскольку законом также предусмотрен социальный наем жилья из государственного или муниципального фонда для предусмотренных законом категорий граждан. Социальный наем не означает отсутствия любых платежей: малоимущие наниматели освобождаются от платы за наем, но по общему правилу оплачивают содержание жилья и коммунальные услуги. Договор аренды заключается только в случаях сдачи квартиры юридическим лицам, которые могут использовать жилье для проживания сотрудников или временного размещения своих клиентов и подрядчиков. При этом, если клиенты размещаются за плату, то юридическое лицо с согласия арендодателя заключает с ними договор найма (поднайма). Составить такой договор можно по шаблону договора найма жилого помещения.

Почему термин «аренда квартир» употребляется так часто, и как это связано с терминологией законодательства?

Арендой называются отношения по передаче имущества во временное владение и/или пользование за определенную плату. Аренда регулируется положениями главы 34 Гражданского Кодекса РФ. Но для сдачи жилья физ. лицам жилья предусмотрена специальная форма договора найма жилых помещений. Данный договор регулируется положениями гл.35 ГК РФ, при этом к нему не применяются нормы о договоре аренды. Соответственно, с точки зрения закона это разные договоры. На что обратить внимание, когда квартиру сдают гражданину, разобрано в статье о составлении договора найма жилого помещения.

Но если мы взглянем на статью 606 ГК РФ, которая определяет, что такое договор аренды, то увидим следующую формулировку: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».

Как можно заметить, текущее законодательство не делает различие между терминами «аренда» и «наём» (правильная форма этого слова в именительном падеже именно наём, а не найм). При анализе юридической истории также можно заметить совместное существование данных терминов – только с тем отличием, что слово «аренда» имеет латинское происхождение (от лат. arrendare), а слово «наём» имеет русское происхождение. В законодательстве различных периодов отношения по передаче имущества во временное возмездное пользование именовались либо одним, либо другим термином. Сейчас оба слова присутствуют в нашем законодательстве и имеют одно значение.

Но договор аренды и договор найма жилого помещения различаются именно регулированием. Стоит отметить, что для аренды других видов имущества предусмотрены отдельные договорные конструкции. К примеру, для аренды транспортного средства с экипажем предусмотрен специальный договор, к которому, однако, в отличие от договора найма жилого помещения, применяются некоторые общие положения о договоре аренды.

Надеюсь, что мы не утомили Вас юридическими и лингвистическими подробностями. Главное помнить один момент – не столько важно, как вы назовете договор, важно скорее условия такого договора. В случае спора между наймодателем и нанимателем-физ. лицом суд будет применять положения ГК РФ о договоре найма жилого помещения. Теперь же перейдем к непосредственным различиям в регулировании аренды и найма жилого помещения.

Договор аренды недвижимого имущества и договор найма жилого помещения: отличия

Субъектный состав: наймодателем или арендодателем может быть собственник либо управомоченное им лицо. Нанимателем по договору найма жилого помещения может являться только физическое лицо. Арендатором по договору аренды выступает юридическое лицо.
Срок договора: предельный срок для найма жилого помещения – 5 лет. При отсутствии срока среди условий договора считается, что квартира сдана внаём на 5 лет. Данный договор нельзя заключить на неопределенный срок. Для аренды квартир юридическими лицами не предусмотрено максимальных сроков. Если стороны не укажут срок аренды в договоре, то договор считается заключенным на неопределенный срок, как и в случае, если стороны прямо укажут неопределенный срок в тексте договора. Это означает, что любая из сторон может расторгнуть договор, уведомив за 3 месяца (если договором не предусмотрено иное время) своего контрагента.
Проживающие в квартире лица: по договору найма жилого помещения в квартире может постоянно проживать наниматель и другие лица, вписанные в договор. По ст. 679 ГК РФ вселение других постоянно проживающих граждан требует согласия наймодателя, нанимателя и уже постоянно проживающих с ним граждан; для вселения несовершеннолетних детей такое согласие не требуется. Если в договоре аренды квартиры юридическим лицом не указан круг проживающих, арендатор может размещать в ней граждан с учетом назначения жилья и условий договора; субаренда и передача квартиры в безвозмездное пользование требуют согласия арендодателя. В таких соглашениях зачастую не прописывается такое условие, поскольку состав работников арендатора может постоянно меняться, не говоря уже о клиентах и контрагентах, заселяемых в квартиру.
Преимущественное право нанимателя (арендатора) на заключение договора на новый срок. При найме, не являющемся краткосрочным, наниматель имеет преимущественное право заключить договор на новый срок. Краткосрочным является наем на срок не более года. К краткосрочному найму ст. 684 ГК РФ по общему правилу не применяется, если стороны не предусмотрели иное. Когда собственник квартиры не желает сдавать квартиру внаём далее, он должен предупредить нанимателя о своем решении за 3 месяца. Если он вовремя не предупредил другую сторону, а наниматель не отказался от дальнейшего съема жилья, то после окончания срока действия договор считается перезаключенным на тот же срок и на тех же условиях.

Если наймодатель вовремя предупредил нанимателя и наём закончился, то он не должен сдавать квартиру другим лицам в течение года. В случае если он все же сдаст квартиру новым жильцам, предыдущий наниматель может оспорить договор и потребовать убытки. Но такие ситуации случаются крайне редко, как минимум потом, что прошлому нанимателю тяжело доказать факт того, что собственник именно сдает ее другим лицам. Новые жильцы и собственник однозначно будут заявлять о том, что квартира была передана во временное безвозмездное пользование друзьям или родственникам, поскольку им бы не хотелось, чтобы договор между ними был признан недействительным. Что происходит с наймом, если собственник решит продать квартиру, разобрано в статье о продаже квартиры, сдаваемой в аренду.

Положения законодательства о договоре аренды недвижимости юридическими лицами также предусматривают похожее преимущественное право. При этом имеются три серьезных отличия.

Во-первых, такое право стороны могут исключить такое условие в своем договоре.
Во-вторых, содержание такого права и механизм его реализации несколько отличаются. В данном случае о желании перезаключить договор должен уведомлять арендатор. Обычно в договоре устанавливается срок для такого уведомления, в ином случае он должен сделать это в разумный срок, который может различаться в зависимости от ситуации. Если арендатор предупредил в необходимый срок арендодателя, но последний заключил договор с другим лицом, то арендатор может требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков, если арендодатель в течение года после истечения договора заключил его с другим лицом.
В третьих, если срок договора истек, но ни одна из сторон не заявила о прекращении договора и не совершала никаких действий (не покинула помещение или не попросила покинуть помещение), то договор возобновляется на неопределенный срок. В данном случае заметна разница с договором найма жилого помещения, поскольку договор перезаключается не на весь срок, а любая из сторон договора может через 3 месяца его расторгнуть.

При аренде преимущественное право по ст. 621 ГК РФ связано с надлежащим исполнением обязанностей арендатором. Для найма жилого помещения применяются специальные правила ст. 683–684 ГК РФ: нельзя автоматически переносить на него все условия, предусмотренные для аренды.

Государственная регистрация и момент заключения договора.

Если договор найма заключен на срок не менее года, в ЕГРН регистрируется ограничение (обременение) права собственности, возникающее на его основании, а не сам договор. Договор заключается в письменной форме. При подписании сторонами единого документа с согласованными существенными условиями договор найма заключается с момента подписания, независимо от регистрации обременения. Заявление о регистрации обременения необходимо подать не позднее одного месяца со дня заключения договора.

Договор аренды на срок не менее года также подлежит государственной регистрации в Росреестре. Такое соглашение на срок в год или более считается заключенным с момента регистрации договора – такое правило приводит закон. Но такой момент вступления договора в силу действует только для третьих лиц, о чем говорит правило ст.433 ГК РФ, а также судебная практика. Между сторонами договор действует с момента подписания, а потому они не могут заявлять о том, что не будут исполнять свои обязанности, так как договор не вступил в силу.

Таким образом, при найме на срок не менее года регистрируется обременение права собственности, а при подлежащей регистрации аренде — аренда. Для регистрации предоставляется договор как основание соответствующей записи.

Основания и порядок расторжения договора.

Положения главы 35 ГК РФ, регулирующие наём жилых помещений, предусматривают довольно строгие правила касательно расторжения договора.

Наниматель вправе с согласия постоянно проживающих с ним граждан расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца.

Наймодатель может потребовать расторжения договора в следующих случаях:

При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа
При найме, не являющемся краткосрочным, — в случае невнесения платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок
Разрушения или порчи квартиры нанимателем и теми лицами, за которых он отвечает
Продолжающееся после предупреждения наймодателя использование квартиры не по назначению (например, в качестве кондитерской фабрики)
Продолжающееся после предупреждения наймодателя систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем либо лицами, за действия которых он отвечает

Для договора аренды квартиры юр. лицом предусмотрены похожие правила. В частности, ст. 619 ГК РФ предусматривает невнесение платы более двух раз подряд после срока платежа, существенное ухудшение имущества, а также использование с существенным нарушением договора или назначения либо с неоднократными нарушениями. Кроме того, по ст. 619 ГК РФ договор можно расторгнуть через суд, если арендатор не проводит капитальный ремонт в установленный договором, а при его отсутствии — в разумный срок, когда такой ремонт возложен на него законом или договором. Правило о расторжении договора в случае создания помех соседям лицами, проживающими в арендованной квартире, прямо не предусмотрено, но его можно добавить в договор. Кроме того, в договор аренды квартиры юр. лицом можно добавить иные основания расторжения. Какие еще условия обычно согласуют в таких договорах, собрано в обзоре самых частых условий договора аренды.

По общему правилу наймодатель требует расторжения найма через суд. При краткосрочном найме можно согласовать дополнительные основания внесудебного прекращения: они должны быть ясными, определенными и связанными с существенным нарушением законного интереса наймодателя по вине нанимателя; суд проверяет добросовестность условий и их применения. Эта позиция не распространяется на формально краткосрочные договоры, если отношения продлеваются заключением договоров на новый срок и совокупный срок превышает один год (п. 4 Постановления КС РФ № 23-П). Статья 619 ГК РФ также предусматривает судебное расторжение аренды по требованию арендодателя после письменного предупреждения; внесудебный отказ допустим только при наличии соответствующего основания в законе или договоре.

Если после законного прекращения договора наниматель не освобождает квартиру добровольно, необходимо получить судебное решение о выселении. Самовольная смена замков, вынос вещей или лишение доступа к жилью не заменяют установленную законом процедуру и могут повлечь ответственность наймодателя.

Автор статьи: Анатолий Фролов (юрист)

Короткий вывод

Определите стороны и цель предоставления жилья, затем проверьте специальные правила выбранного договора. Для найма важно учитывать срок, регистрацию обременения и гарантии жильцов; для аренды юридическим лицом применяются иные правила о продлении и прекращении.