Зачем нужен предварительный договор?

Автор статьи, юрист (г. Казань)

Коротко

Предварительный договор обязывает стороны позднее заключить основной договор на согласованных условиях. Он требует надлежащей формы и контроля сроков; при уклонении возможно судебное понуждение. Перед подписанием стоит сравнить эту конструкцию с опционом, рамочным договором и продажей будущей вещи.

Проверено: октябрь 2026

Предварительный договор давно используется в российском праве. После реформы ГК РФ 2015 года наряду с ним прямо урегулированы опцион на заключение договора, опционный и рамочный договоры. Возможна и продажа будущей вещи. Поэтому при выборе конструкции стоит сравнить, какие обязательства стороны готовы принять сейчас: обязанность заключить договор позднее или уже обязанности по основному договору.

Что такое предварительный договор и «с чем его едят»?

Не будем останавливаться на цитировании ст.429 ГК РФ, посвященной предварительному договору, а обозначим только ключевые моменты.

В соответствии с предварительным договором стороны обязуются заключить в будущем договор (основной) о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на тех условиях, которые были установлены предварительным договором. В подобном соглашении должен содержаться предмет основного договора (описание передаваемого в собственность или в аренду имущества, выполняемых работ или оказываемых услуг), а также все те условия, которые любая из сторон сочтет существенными, заявив об этом при заключении предварительного договора. При этом существенные условия, установленные законом для тех или иных видов договоров, не являются обязательными для предварительного договора – даже при их отсутствии он будет заключен. Соответственно, стоит отметить, что предварительный договор может содержать только лишь предмет, либо же предусматривать помимо него множество иных условий – то есть быть именно таким, какими обычно являются заключаемые между сторонами в виде письменного документа соглашения.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если такая форма не установлена — обязательно письменно. Нарушение этого правила влечет ничтожность. Государственная регистрация не является формой сделки: предварительный договор не регистрируют даже тогда, когда основной договор требует регистрации.

В предварительном договоре указывается срок заключения основного договора; если срока нет, он составляет один год со дня заключения предварительного. До его окончания следует направить другой стороне предложение заключить основной договор. Если ни одна сторона не предприняла действий для его заключения, обязательство прекращается. При уклонении другой стороны можно требовать понуждения в суде: шестимесячный срок исчисляется с момента неисполнения обязанности заключить основной договор; для ситуации, описанной в пункте 27 постановления Пленума ВС РФ № 49, — с истечения согласованного срока. Продолжение переговоров не переносит начало этих шести месяцев. Основной договор считается заключенным с момента вступления решения в силу либо с иного момента, определенного судом.

Если стороны не согласовали отдельные условия основного договора, они могут дополнительно согласовать их при его заключении. При разногласиях условия определяет суд по пункту 5 статьи 429 ГК РФ. Это прямо разъяснено в пункте 25 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49. Например, отсутствие размера арендной платы само по себе не делает предварительный договор аренды незаключенным. Неопределенность условий, однако, создает риск спора: сроки работ, цену и иные важные условия разумно согласовать заранее. Превращать договор в абонентский только потому, что срок не согласован, закон не требует.

Откуда возник предварительный договор?

Предварительные соглашения известны разным правопорядкам, но их содержание и последствия различаются. Во французском праве статья 1589 Гражданского кодекса регулирует обещание продажи. В германском праве также признаются предварительные договоры: например, решение Федерального верховного суда Германии от 12.05.2006 по делу V ZR 97/05 касается предварительного договора купли-продажи недвижимости. Поэтому объяснять российскую конструкцию исключительно французским заимствованием и утверждать, что ее практически нет в германском праве, было бы неточно.

Во французском праве переход собственности по общему правилу связан с заключением договора, однако статья 1196 Гражданского кодекса допускает его отсрочку по воле сторон, природе вещи или закону. Это не означает запрета продажи будущих вещей: статья 1163 допускает будущее исполнение, а статьи 1601-1–1601-4 прямо регулируют продажу строящейся недвижимости. По статье 1589 взаимное обещание продажи при согласии о вещи и цене может иметь силу продажи. Конкретные последствия предварительного соглашения, условия перехода права и требования к оформлению сделки нужно различать; автоматически переносить французскую конструкцию на российский предварительный договор нельзя.

До 1 марта 2013 года договоры продажи жилых помещений подлежали государственной регистрации наряду с переходом права собственности. Предварительный договор позволял заранее закрепить обязанность заключить такой договор, например, пока покупатель собирал необходимую сумму. Для договоров продажи жилых помещений, заключаемых после этой даты, регистрация самого договора отменена, но переход права собственности по-прежнему регистрируется. Как такой предварительный договор выглядит при покупке жилья, видно на примере предварительного договора купли-продажи квартиры.

Кроме того, до появления институтов опциона на заключение договора и опционного договора предварительный договор использовался бизнесом для конструирования аналогов опциона в сделках M&A, продажи недвижимости и договорах поставки.

Соотношение предварительного договора и иных правовых институтов ГК РФ

С реформой ГК РФ, произошедшей в 2014-2015 годах, наряду с предварительным договором были прямо урегулированы опцион на заключение договора и опционный договор (ст. 429.2 и 429.3 ГК РФ). Несмотря на некоторые различия двух данных институтов (опцион на заключение договора представляет собой замороженную оферту, что наиболее близко к англо-американскому опциону; опционный договор представляет собой право требования исполнения по договору, сгорающее с истечением срока действия опциона), они гораздо более удобным образом реализуют многие из функций предварительного договора. Тем не менее, они имеют характер секундарного права и не имеют синаллагмы. Но и предварительный договор часто предоставляет возможность удовлетворения интересов только одной стороне (при отпадении интереса в договоре у другой) ввиду возможности принудительного заключения договора судом. Вместо предварительного договора с отлагательными условиями в подходящей ситуации можно использовать эти механизмы.

Рамочный договор (договор с открытыми условиями) определяет общие условия будущих обязательственных отношений. Стороны конкретизируют их отдельными договорами, заявками или иным предусмотренным способом. Поэтому рамочный договор не обязательно содержит все существенные условия каждой будущей поставки или иной сделки. В отличие от предварительного договора, его основная функция — установить общие правила сотрудничества, а не сама по себе обязать стороны заключить определенный основной договор.

Договор купли-продажи можно заключить в отношении товара, который продавец создаст или приобретет в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Когда стороны уже готовы принять обязательства продавца и покупателя, такой договор позволяет обойтись без повторного заключения основного договора. Для отдельных объектов, в частности привлечения денег граждан на строительство жилья, действуют специальные ограничения.

Кроме-того, всегда можно заключить договор с отсрочкой исполнения, предусмотреть в договоре отлагательные и отменительные условия, предусмотреть удержание титула (в особенности для движимых вещей) или залог, дабы избежать ситуации, когда продавец не совершил определенные действия с товаром, получил большие возможности для оказания услуг или выполнения работ либо покупатель или заказчик нашел средства для оплаты.

Перспективы применения предварительного договора

Основная обязанность по предварительному договору — заключить основной договор. Ее можно обеспечить задатком и неустойкой. Если документ, названный предварительным договором купли-продажи, обязывает покупателя до заключения основного договора уплатить цену или существенную ее часть, это основание квалифицировать его как договор купли-продажи с предварительной оплатой, а не считать платеж автоматически запрещенным. Возможное уменьшение неустойки судом оценивается по статье 333 ГК РФ и обстоятельствам спора.

Для предпринимателя опцион может быть удобнее, когда нужно предоставить одной стороне право заключить договор или потребовать исполнения на согласованных условиях. Но появление статей 429.2 и 429.3 ГК РФ не отменило предварительный договор и не доказывает утрату им значения. Выбор зависит от того, требуется ли взаимная обязанность заключить основной договор либо право одной стороны сделать это по своему усмотрению.

К предварительному договору нельзя относиться как к необязательному намерению: он создает право требовать заключения основного договора. Неопределенность цены, сроков и других условий повышает риск спора. Например, стороны аренды курортной недвижимости могут по-разному понимать предполагаемый сезон и длительность пользования. Однако одна сторона не получает права произвольно навязать свои условия: разногласия разрешаются по правилам статьи 429 ГК РФ и постановления Пленума ВС РФ № 49.

Пункт 23 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требует оценивать содержание соглашения, а не его название. Если договор предусматривает обязанность уплатить цену имущества или существенную ее часть до заключения основного договора, применяются правила купли-продажи с предварительной оплатой. Для такой квалификации имеет значение установленная договором обязанность, а не только факт уже совершенного платежа. Поэтому платежные условия нужно особенно внимательно согласовывать до подписания.

Основной договор должен учитывать условия предварительного. Вместе с тем недостающие условия можно согласовать дополнительно, а уже согласованные — изменить по взаимному согласию. Односторонне навязать отступление от предварительного договора нельзя; при разногласиях действуют правила о судебном определении условий. Поэтому утверждение, что основной договор «никак нельзя дополнить», не соответствует статье 429 ГК РФ и пункту 25 постановления Пленума ВС РФ № 49.

Автор статьи: Алиса Киселева (юрист)

Короткий вывод

Перед заключением предварительного договора стоит сравнить его с опционом, рамочным договором и продажей будущей вещи. Предварительный договор сохраняет значение, когда стороны хотят сейчас закрепить обязанность заключить конкретный договор позднее. Подходящая конструкция зависит от цели сделки, готовности сторон принять основные обязательства и условий платежей.