Договор купли-продажи квартиры: на что обратить внимание?

Договор купли-продажи первичного жилья

Самый безопасный вариант покупки “первички”, которая еще не построена (не введена в эксплуатацию) – заключение ДДУ (договор долевого участия). Такая форма покупки прозрачна, понятна, и регламентирована законом.

Договор долевого участия подлежит государственной регистрации. Таким путём достигается укрепление прав покупателя на конкретную квартиру и исключение возможности так называемой «множественной (двойной) продажи».

На какие условия обращать внимание при заключении ДДУ?

Перед тем, как оставить свою подпись в  договоре участия в долевом строительстве, необходимо скрупулезно проанализировать его условия. 

В числе прочего, к важным условиям Договора долевого участия следует отнести:

  1. Юридические основания для осуществления строительства.
  2. Описание квартиры. Содержит детальную информацию о расположении, этаже, планировке, общей площади, числе комнат, наличии/отсутствии балкона и так далее.
  3. Срок сдачи всей новостройки в эксплуатацию и срок передачи квартиры в собственность покупателя.
  4. Стоимость квартиры. Цена может быть указана как собственно в договоре, так и в приложении к нему. Здесь четко определяется порядок внесения денег, а также срок и порядок их внесения. Фиксированная цена не может изменяться в одностороннем порядке. Указывается, как правило, цена одного квадратного метра квартиры. Законодательством предусмотрено изменение стоимости по согласию сторон, в ситуации, если это условие присутствует в договоре. 
  5. Гарантия. Гарантия на квартиру предоставляет право при наличии дефектов и изъянов в новом жилье, потребовать от компании-застройщика их устранения, либо компенсации затрат покупателю на самостоятельное устранение изъянов. Гарантийный срок на квартиру должен составлять пять и более лет, гарантия на отопительное оборудование и трубопроводную систему – не менее трёх лет.

К дополнительным условиям договора долевого участия среди прочего относятся:

  1. Возможность отказа от исполнения условий, предусмотренных договором, в одностороннем порядке.
  2. Порядок урегулирования взаимных притязаний.
  3. Форс-мажорные обстоятельства и особые условия, на усмотрение участников договора.

К сожалению, на практике застройщик нередко включает в Договор долевого участия условия, существенно ограничивающие права дольщика. 

Обратите внимание на отсутствие в условиях ДДУ формулировок подобного содержания:

  1. Уклонение от уплаты дольщику денежной компенсации, в ситуации, если в собственность передана квартира с меньшей, чем указывалось в проекте, площадью.
  2. Урезание гарантийных сроков, в том числе путем изменения даты их отсчёта. Например, не на этапе передачи квартиры покупателю, а с момента ввода строения в эксплуатацию;
  3. Увеличение стоимости в одностороннем порядке. В качестве основания здесь могут выступать изменившиеся условия строительства, такие как удорожание строительных материалов.
  4. Ограничение возможности покупателя по выходу из проекта;
  5. Указание территории разрешения споров, например, в другом населённом пункте или вообще в другой части страны. Физически значительно усложняет возможность проведения судебного разбирательства по поводу возможных споров.

Эти и похожие формулировки можно оспорить и получить судебное решение об их недействительности.

В случае, если условия договора не полностью ясны или как-либо смущают, необходимо получить у застройщика подробные разъяснения. После этого стоит еще раз внимательно изучить договор, прибегнув к помощи независимого юриста. Ставить в договоре свою подпись нужно только после разрешения всех спорных моментов.

На что необходимо обратить внимание при составлении договора на приобретение вторичного жилья?

Помимо обязательного перечня документации, с которой нужно ознакомиться при покупке такого жилья, присутствует широкий ряд дополнительных документов, на которые настоятельно рекомендуется обратить внимание при покупке вторичной квартиры. Состав этой документации зависит уже от отдельной ситуации, в которой находятся квартира и ее владелец. 
Рассмотрим оба перечня.

Обязательный перечень документов при покупке жилья на вторичном рынке

Документ, удостоверяющий личность владельца. Для граждан РФ – паспорт, для граждан других государств – ВНЖ в Российской Федерации или национальный паспорт с пометкой о регистрации.

  1. Правоустанавливающие документы на жильё.
  2. Выписка из Домовой книги, либо Единый жилищный документ. В составе таких бумаг можно найти полные данные о зарегистрированных в квартире лицах.
  3. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Обеспечивает подтверждение личности собственника квартиры на нынешний период, а также несет информацию о наличии/отсутствии таких обременений как запрет на совершение сделок, залог или арест.

Это минимальный список документов, которые нужно проверить. Документация, находящаяся в его составе, предоставляет главные сведения о правообладателе, однако, для заключения действительно безопасной сделки вышеперечисленных документов абсолютно недостаточно. У продавца, скорее всего, есть супруг, ребёнок, а значит, члены семьи также имеют права на жилье. Кроме того, на понравившуюся Вам квартиру могут иметь права иные третьи лица и так далее.

Установление полных сведений необходимо покупателю для того, чтобы предотвратить различные претензии или правопритязания, с которыми есть опасность столкнуться уже после вступления сделки в силу.

Документы, которые помогут установить более полную картину сведений:

  1. Если продавец состоит в официальном браке, или же состоял в нем на момент приобретения квартиры, понадобится один из следующих документов:а) согласие мужа/жены на сделку, заверенное нотариусом; b) брачный договор; c) cвидетельcтво о заключении брака или о разводе; d) решение судебных органов о разделе совместно нажитого имущества.
  2. Документы снижающие риск дальнейших правопритязаний на основе недееспособности продавца, в случае если у Вас имеются сомнения в его дееспособности (например, когда родственники продают квартиру по доверенности от одинокого проживающего человека с какими либо проблемами с алкоголем или психикой), а именно сертификаты из нарко-диспансера и/или психо-неврологического диспансера.
  3. Справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ. 
  4. Справка, подтверждающая отсутствие долга за домофон, интернет-услуги, кабельное телевидение и т.д.
  5. В случае, если в семье продавца присутствуют несовершеннолетние, недееспособные или частично дееспособные лица, ему необходимо получить такую бумагу, как разрешение органов опеки и попечительства. 
  6. Документ, предоставляющий данные обо всех, кто был прописан по этому адресу когда-либо, а именно: архивная выписка из Домовой Книги.
  7. Документ, помогающий узнать историю смены собственников квартиры, а именно - расширенная выписка из ЕГРН.
  8. Технический паспорт. Необходим для убеждения в том, что не имели место незаконные перепланировки (он получается в расширенной выписке).
  9. В случае, если вместо продавца заключением сделки занимается доверенное лицо, необходима нотариально заверенная доверенность и паспорт поверенного человека.
  10. В ситуации, когда покупатель пользуется ипотекой, необходимо получить заключение о рыночной цене квартиры.

Какие конкретно из этих вспомогательных документов понадобятся, зависит от каждой отдельно взятой ситуации. Так, например, если владелец никогда не состоял в браке, значит получение согласия супруга(и) теряет всякий смысл, как и согласие органов опеки, в ситуации если владелец жилплощади является бездетным. Тем не менее, такие бумаги, как, например, расширенная выписка из реестра недвижимости или документальное подтверждение того, что у собственника нет никаких задолженностей по коммунальным услугам и платежам за связь (интернет), стоит потребовать в любом случае.