На что обратить внимание в договоре купли-продажи квартиры

Автор статьи, юрист (г. Санкт-Петербург)

Коротко

Для новостройки проверьте условия ДДУ, сроки передачи, цену и применимые гарантии; для вторичного жилья — права продавца и историю квартиры. Согласие супруга и разрешение опеки нужны по установленным законом основаниям. Состав документов зависит от сделки, а выписка ЕГРН для постороннего лица может не содержать персональных данных собственника.

Проверено: октябрь 2026

Договор купли-продажи первичного жилья

Самый безопасный вариант покупки “первички”, которая еще не построена (не введена в эксплуатацию) – заключение ДДУ (договор долевого участия). Такая форма покупки прозрачна, понятна, и регламентирована законом.

Договор долевого участия подлежит государственной регистрации. Таким путём достигается укрепление прав покупателя на конкретную квартиру и исключение возможности так называемой «множественной (двойной) продажи».

На какие условия обращать внимание при заключении ДДУ?

Перед тем, как оставить свою подпись в договоре участия в долевом строительстве, необходимо скрупулезно проанализировать его условия.

В числе прочего, к важным условиям Договора долевого участия следует отнести:

Юридические основания для осуществления строительства.
Описание квартиры. Содержит детальную информацию о расположении, этаже, планировке, общей площади, числе комнат, наличии/отсутствии балкона и так далее.
Срок сдачи всей новостройки в эксплуатацию и срок передачи квартиры в собственность покупателя.
Стоимость квартиры. Цена может быть указана как собственно в договоре, так и в приложении к нему. Здесь четко определяется порядок внесения денег, а также срок и порядок их внесения. Фиксированная цена не может изменяться в одностороннем порядке. Указывается, как правило, цена одного квадратного метра квартиры. Законодательством предусмотрено изменение стоимости по согласию сторон, в ситуации, если это условие присутствует в договоре.
Гарантия. При недостатках объекта дольщик вправе предъявлять предусмотренные статьей 7 Закона № 214-ФЗ требования. По действующей редакции минимальная гарантия на объект, кроме инженерного оборудования и отделки, составляет три года, на технологическое и инженерное оборудование — три года, на результат отделочных работ и элементы отделки — один год. Для ранее заключенного ДДУ нужно учитывать дату договора, переходные положения и согласованный более длительный срок: новые минимумы не сокращают его автоматически.

К дополнительным условиям договора долевого участия среди прочего относятся:

Возможность отказа от исполнения условий, предусмотренных договором, в одностороннем порядке.
Порядок урегулирования взаимных притязаний.
Форс-мажорные обстоятельства и особые условия, на усмотрение участников договора.

К сожалению, на практике застройщик нередко включает в Договор долевого участия условия, существенно ограничивающие права дольщика.

Обратите внимание на отсутствие в условиях ДДУ формулировок подобного содержания:

Уклонение от уплаты дольщику денежной компенсации, в ситуации, если в собственность передана квартира с меньшей, чем указывалось в проекте, площадью.
Сокращение установленного законом или согласованного гарантийного срока. Проверяйте и дату его начала: для основного объекта по общему правилу это передача дольщику, если договором не предусмотрено иное; для инженерного оборудования — первый передаточный акт по объекту, для отделки — передача объекта дольщику.
Увеличение стоимости в одностороннем порядке. В качестве основания здесь могут выступать изменившиеся условия строительства, такие как удорожание строительных материалов.
Ограничение предусмотренного законом права дольщика на отказ от договора или его расторжение; при этом безусловного права выйти из проекта в любой момент закон не устанавливает;
Условие, ограничивающее право дольщика-потребителя самостоятельно выбрать территориальную подсудность спора по статье 17 Закона «О защите прав потребителей». Например, требование обращаться только в суд другого региона не должно лишать его предусмотренного законом выбора.

Эти и похожие формулировки можно оспорить и получить судебное решение об их недействительности.

В случае, если условия договора не полностью ясны или как-либо смущают, необходимо получить у застройщика подробные разъяснения. После этого стоит еще раз внимательно изучить договор, прибегнув к помощи независимого юриста. Ставить в договоре свою подпись нужно только после разрешения всех спорных моментов.

На что необходимо обратить внимание при составлении договора на приобретение вторичного жилья?

Помимо обязательного перечня документации, с которой нужно ознакомиться при покупке такого жилья, присутствует широкий ряд дополнительных документов, на которые настоятельно рекомендуется обратить внимание при покупке вторичной квартиры. Состав этой документации зависит уже от отдельной ситуации, в которой находятся квартира и ее владелец. Рассмотрим оба перечня.

Обязательный перечень документов при покупке жилья на вторичном рынке

Документ, удостоверяющий личность продавца. Для гражданина РФ это обычно паспорт; для иностранного гражданина — паспорт иностранного государства или иной документ, признаваемый в России. Вид на жительство иностранца сам по себе не заменяет паспорт; для лица без гражданства действуют специальные правила.

Правоустанавливающие документы на жильё.
Документ о лицах, зарегистрированных в квартире, в форме, которая выдается в соответствующем регионе: например, единый жилищный документ или справка о регистрации. Домовые книги больше не являются универсальным действующим документом; доступные архивные сведения проверяют отдельно.
Актуальная выписка ЕГРН об объекте, зарегистрированных правах и ограничениях. С 1 марта 2023 года персональные данные собственника-физлица в выписке для постороннего лица обычно закрыты, если нет его согласия или законного исключения; попросите продавца предоставить выписку с данными правообладателя и проверьте ее подлинность.

Это минимальный список документов, которые нужно проверить. Документация, находящаяся в его составе, предоставляет главные сведения о правообладателе, однако, для заключения действительно безопасной сделки вышеперечисленных документов абсолютно недостаточно. У супруга, детей или других членов семьи продавца могут быть права на жилье; их наличие и основания нужно выяснить отдельно. Кроме того, на понравившуюся Вам квартиру могут иметь права иные третьи лица и так далее. Как проверить продавца и его права на квартиру шаг за шагом, разобрано в статье о том, что нужно проверить перед покупкой квартиры.

Установление полных сведений необходимо покупателю для того, чтобы предотвратить различные претензии или правопритязания, с которыми есть опасность столкнуться уже после вступления сделки в силу.

Документы, которые помогут установить более полную картину сведений:

Если квартира приобретена в браке, выясните режим имущества. Для распоряжения общей недвижимостью супругов по общему правилу требуется нотариальное согласие второго супруга. Брачный договор, соглашение или судебное решение о разделе могут подтвердить личное право продавца; свидетельство о браке или разводе само по себе согласие не заменяет.
Документы снижающие риск дальнейших правопритязаний на основе недееспособности продавца, в случае если у Вас имеются сомнения в его дееспособности (например, когда родственники продают квартиру по доверенности от одинокого проживающего человека с какими либо проблемами с алкоголем или психикой), а именно сертификаты из нарко-диспансера и/или психо-неврологического диспансера. Другие обстоятельства, из-за которых покупку могут оспорить, собраны в разборе оснований недействительности сделки купли-продажи квартиры.
Справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ.
Справка, подтверждающая отсутствие долга за домофон, интернет-услуги, кабельное телевидение и т.д.
Разрешение органа опеки требуется при продаже недвижимости несовершеннолетнего или подопечного, а также в иных прямо установленных законом случаях. Само наличие ребенка или недееспособного человека в семье продавца не означает, что такое разрешение обязательно.
Доступные архивные сведения о ранее зарегистрированных жильцах, в том числе архивная выписка из домовой книги, если такой документ сохранился и выдается. Универсальной справки обо всех когда-либо зарегистрированных лицах может не быть.
Выписка ЕГРН о переходе прав на объект поможет проверить историю зарегистрированных собственников с учетом законных ограничений доступа к персональным данным.
Технический паспорт или иные доступные документы с планом помещения сопоставляют с фактической планировкой. Технический паспорт не выдается как часть «расширенной выписки» ЕГРН и сам по себе не подтверждает законность всех перепланировок.
В случае, если вместо продавца заключением сделки занимается доверенное лицо, необходима нотариально заверенная доверенность и паспорт поверенного человека. Если от имени продавца действует риэлтор, пригодится разбор того, какие полномочия не давать риэлтору в доверенности.
В ситуации, когда покупатель пользуется ипотекой, необходимо получить заключение о рыночной цене квартиры.

Какие дополнительные документы нужны, зависит от правового режима квартиры и участников сделки. Согласие супруга проверяют по основаниям приобретения и режиму имущества, а разрешение опеки — по правам несовершеннолетнего или подопечного, а не просто наличию детей у продавца. Историю переходов права и сведения о задолженности также стоит проверить с учетом доступности документов и конкретной ситуации.

Автор статьи: Дарья Мельникова (юрист)

Короткий вывод

Проверяйте договор и документы в зависимости от того, покупаете ли строящееся или готовое жилье. До подписания выясните права продавца, необходимые согласия, ограничения и условия передачи; спорные положения ДДУ сопоставьте с законом и датой его заключения.