Что такое предварительный договор и зачем он нужен?

Илья Титов

Автор статьи, юрист (г. Москва)

Содержание статьи

Что такое предварительный договор?

Предварительный договор, также известный как договор о намерениях или договор о предварительной продаже, представляет собой юридический документ, в котором стороны договариваются о будущем заключении основного договора. То есть, это соглашение о намерениях сторон заключить более конкретный и детализированный договор в будущем.

Предварительный договор является Вашей гарантией в том, что контрагент заключит с Вами основной договор в установленные сроки при оговоренных условиях. Данный вид договора скрепляет намерения сторон и способен обезопасить Вас от недобросовестности другой стороны. Наиболее часто предварительный договор используется в отношениях, связанных с продажей недвижимого имущества, имеющего значительную стоимость и требующего оформление перехода прав собственности. Срок, указанный в предварительном договоре или законе (1 год по умолчанию), служит сроком для подготовки сторон к заключению основного договора.

Зачем нужен предварительный договор?

Закрепление намерений. Предварительный договор позволяет сторонам уточнить и закрепить свои намерения относительно будущей сделки, что уменьшает риск недопонимания и конфликтов.
Создание обязательств. Подписание предварительного договора создает для сторон обязательства, которые они должны будут выполнить перед заключением основного договора.
Защита интересов. Предварительный договор может включать условия, которые обеспечивают защиту интересов сторон, например, правила конфиденциальности или механизм разрешения споров.
Подтверждение согласия. Этот вид договора дает возможность сторонам подтвердить свое согласие и серьезность намерений заключить основной договор.

Законодательное регулирование предварительных договоров

В России предварительные договоры регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 421-423 ГК РФ). Согласно этим нормам, предварительный договор должен быть заключен в письменной форме, и его условия должны быть определенными или определимыми. То есть, стороны могут заключить предварительный договор, даже если некоторые его условия будут уточнены позже.

ГК РФ также предусматривает правила о преимущественном праве на заключение основного договора в случае намерения одной из сторон отказаться от исполнения предварительного договора.

Понятие и форма предварительного договора

Смысл предварительного договора заключается в том, что стороны обязуются заключить в будущем соглашение о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ). Иными словами, предварительный договор является письменным документом, по которому одна из сторон имеет право требовать заключить основное соглашение в установленные сроки и на оговоренных условиях. Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор (простая письменная или квалифицированная письменная форма), но не в устной форме. Государственная регистрация в таком случае не требуется.

Содержание предварительного договора

Общее правило содержится в ч. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ и звучит следующим образом:

«Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора».

Предварительный договор должен включать в себя Ф.И.О. и паспортные данные сторон по сделке, чтобы удостоверить личности сторон и закрепить их волеизъявление. Также необходимо назвать предмет и его индивидуализированные признаки. Стороны также прописывают цену сделки, порядок внесения гарантийной суммы (аванса или задатка), перечень расходов и порядок их оплаты сторонами; сроки совершения основной сделки. Если срок не указан, то основное соглашение должно быть заключено в течение одного года с момента заключения предварительного договора — ч. 4 ст. 429 ГК РФ. Обязательным является закрепление обязательств сторон и ответственности за нарушение условий предварительного договора.

Предварительный договор как защита от недобросовестного поведения контрагента

Если вторая сторона уклоняется от заключения основной сделки, Вы имеете право заявить в суд требование о принуждении к заключению договора в течение шести месяцев с момента возникновения такого права, т.е. с момента неисполнения своих обязательств по договору контрагентом. При этом договор вступит в силу с момента вынесения судебного решения, на условиях, содержащихся в последнем. Разногласия в содержании основного договора разрешаются в судебном порядке. В случае, если ни одна из сторон не заявит о заключении основного договора до истечения срока, указанного в предварительном договоре, обязательства, содержащиеся в последнем, прекращаются и теряют свою силу.

Подводные камни в предварительных договорах

Неоднозначность условий: один из частых рисков – это неоднозначность формулировок, которая может привести к разночтениям и спорам о том, что именно стороны согласовали.
Неспособность выполнить обязательства: иногда стороны не могут выполнить обязательства, предусмотренные предварительным договором, из-за непредвиденных обстоятельств, и это может вызвать споры о возмещении убытков.
Отсутствие условий о расторжении: предварительный договор может не содержать положений о том, каким образом его можно расторгнуть. Это может привести к затяжным и дорогостоящим судебным процессам.

Как обезопасить себя при заключении такого договора

Четкость и ясность условий: важно, чтобы предварительный договор содержал четкие и ясные условия, и что все стороны однозначно понимают свои обязательства.
Учет непредвиденных обстоятельств: в договоре следует предусмотреть условия о том, какие меры будут предприняты, если стороны не смогут выполнить обязательства из-за непредвиденных обстоятельств.
Условия о расторжении: предварительный договор должен включать в себя условия о том, каким образом и в каких случаях его можно расторгнуть. Это позволяет избежать затяжных судебных споров.

Автор статьи: Илья Титов (частнопрактикующий юрист)

Краткий обзор нового функционала сайта

Совсем недавно мы разработали новый функционал сайта, такой как согласование с контрагентами, автосохранение реквизитов, безлимитный доступ и возможность добавления сотрудников в личный кабинет. Здесь мы более подробно рассказали о новом функционале.

Как составить договор подряда: 10 обязательных пунктов договора

Договор подряда имеет не трудовую, а гражданско-правовую природу. Это значит, что исполнитель работы по умолчанию может выполнять ее когда угодно, на него не распространяется отпуск, выходные дни, больничный и страховка. Заказчику, который не является в данном случае работодателем, не нужно платить страховые взносы за наемного работника. Иногда такая схема оказывается удобнее и экономически выгоднее, чем привлечение штатных сотрудников. В быту же подряд чаще всего применяется при квартирных ремонтах и строительстве.

Подводные камни в договорах подряда: как обезопасить подрядчика и заказчика

Договор подряда является одним из самых востребованных в предпринимательской деятельности. По своей распространенности он занимает примерно то же место, что и договор купли-продажи. Несмотря на обширную разработанность данной договорной конструкции, наличие большого количества судебной практики, все еще существует множество правовых пробелов и нюансов, затрудняющих реальное практическое применение договора. В связи с этим необходимо понимать, что в себя включает данный договор и на что следует обратить внимание при его заключении.