Основания недействительности сделки купли-продажи квартиры

Мария Губина

Автор статьи, юрист (г. Курск)

В каких случаях договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным?

Закон устанавливает разные основания недействительности сделок, в том числе договоров. Для оценки продажи квартиры важно определить конкретное основание и его условия.

Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания судом, оспоримая — при признании ее недействительной судом. По общему правилу в обоих случаях недействительность действует с момента совершения сделки, а не с даты судебного решения; исключения установлены статьей 167 ГК РФ.

Различие между ничтожной и оспоримой сделкой влияет на основания и порядок защиты, круг заявителей и сроки исковой давности. Если стороны ничтожной сделки не возвращают полученное добровольно, для разрешения спора о последствиях также может понадобиться обращение в суд.

Угроза признания договора недействительным зачастую исходит от продавца или связанных с ним лиц. Случаев признания договора недействительным по инициативе покупателей гораздо меньше. В большинстве случаев возврат квартиры будет не в интересах покупателя, и для этого продавец будет обращаться в суд. 

Стоит отметить, что гораздо легче вернуть квартиру от покупателя продавцу, нежели чем получить покупателю обратно свои деньги. Покупатель может продать или подарить квартиру, но в большинстве случаев он не будет этого делать. Тогда как продавец может потратить деньги – а если у него не будет денег или иного имущества, то покупатель не сможет вернуть уплаченную за квартиру сумму. Таким образом, очень часто при признании договора недействительным покупатель остается ни с чем. 

По требованиям о недействительности ничтожной сделки и применении ее последствий срок обычно составляет три года с начала исполнения; для лица, не являющегося стороной, — со дня, когда оно узнало или должно было узнать о начале исполнения, но не более десяти лет с его начала. Для оспоримой сделки срок составляет один год: после прекращения насилия или угрозы либо после того, как истец узнал или должен был узнать об иных основаниях оспаривания.

Законом (Гражданским Кодексом РФ, Семейным Кодексом РФ, ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и другими федеральными законами) устанавливается целый ряд ситуаций, в которых договор может быть признан недействительным. Отметим те из них, которые наиболее часто встречаются применительно к договорам купли-продажи квартиры:

1. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи квартиры (статьи 162, 550 ГК РФ);
2. Несоблюдение нотариальной формы договора купли-продажи доли в квартире, кроме случаев одновременной продажи всех долей собственниками по одному договору (статья 163 ГК РФ, статья 42 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости");
3. Заключение договора под влиянием обмана, насилия, угрозы (статья 179 ГК РФ);
4. Заключение договора в результате существенного заблуждения (статья 178 ГК РФ);
5. Продажа квартиры несовершеннолетним до 14 лет, недееспособным лицом, либо лицом не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статьи 171, 172, 177 ГК РФ);
6. Продажа квартиры несовершеннолетним от 14 лет или ограниченно-дееспособным лицом без согласия родителей или попечителей (статьи 175,176 ГК РФ);
7. Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему до 18 лет, не обладающему полной дееспособностью, недееспособному или ограниченно-дееспособному лицу, без согласия органов опеки и попечительства (вне зависимости от того, продается ли квартира таким лицом или его законными представителями) (статья 37 ГК РФ, статья 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»);
8. Продажа квартиры без согласия супруга, если квартира является общей собственностью супругов (статья 35 СК РФ);
9. Продажа квартиры вопреки судебному или приставскому запрету: это отдельный риск сохранения прав кредитора и приостановления регистрации, а не автоматическое основание недействительности (п. 2 ст. 174.1 ГК РФ);
10. Продажа квартиры вследствие стечения тяжелых (неблагоприятных) обстоятельств, которыми воспользовалась другая сторона, купив квартиру на нерыночных условиях (статья 179 ГК РФ);
11. Сделка представителя или органа юридического лица в ущерб интересам представляемого — при условиях пункта 2 статьи 174 ГК РФ, в том числе знании другой стороны о явном ущербе или сговоре. Неравноценная продажа и причинение вреда кредиторам также могут оспариваться при банкротстве по условиям статьи 61.2 Закона № 127-ФЗ;
12. Отсутствие необходимого корпоративного согласия на крупную сделку АО или ООО — при наличии условий оспаривания, установленных законом; полномочия директора и компетенция органов общества проверяются отдельно.

Несмотря на такое количество оснований, большая часть недействительных договоров приходится на случаи продажи квартиры без согласия супруга, либо на договоры с нарушением порядка продажи имущества несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно-дееспособных лиц. Остальные случаи не так распространены, мы также расскажем о каждом из них далее. 

Если Вы покупаете долю в квартире и не являетесь собственником другой доли, то проверьте, известил ли продавец других долевых собственников о продаже: у них есть преимущественное право покупки (статья 250 ГК РФ). Их согласия на продажу закон не требует. При нарушении этого порядка договор не признается недействительным, однако другой долевой собственник в течение трех месяцев может потребовать в суде перевести на себя права и обязанности покупателя. Как продавцу правильно известить сособственников и сколько ждать ответа, разобрано в статье Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников.

Первое основание недействительности: несоблюдение формы договора

Закон устанавливает обязательную письменную форму договора купли-продажи недвижимости (статья 550 ГК РФ). Причем прямо указывается, что подобный договор должен быть составлен в виде единого документа, подписанного сторонами (этот аспект не означает, что договор должен быть только в одном экземпляре).

Мало кто даже подумает о том, что договор продажи квартиры можно заключить иным образом, однако если стороны не соблюдут данное требование закона, то договор будет являться недействительным. Однако без письменного договора не получится перерегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре.  Составить такой договор можно по шаблону договора купли-продажи квартиры.

Продажа доли в праве общей собственности на квартиру по общему правилу требует нотариального удостоверения. Одно из исключений — продажа всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; однако самостоятельное требование нотариальной формы сохраняется, например, при отчуждении недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного. При продаже доли постороннему лицу нужно также соблюсти преимущественное право других сособственников: известить их на предусмотренных законом условиях или получить отказ. Несоблюдение обязательной нотариальной формы по общему правилу влечет ничтожность.

Второе основание недействительности: обман, насилие, угрозы

• Не стоит объяснять по каким причинам договор, заключенный насильно или под угрозой является недействительным. Так же вряд ли стоит объяснять, что представляют собой насилие или угрозы. Однако про обман стоит пояснить подробнее. 
• Обман — умышленное сообщение неверных сведений или умолчание об обстоятельствах, о которых следовало сообщить при требуемой добросовестности. Нужно установить, что именно обман повлиял на заключение договора. Скрытый дефект квартиры или ложные сведения о расходах оцениваются с учетом обстоятельств: заранее исключать их значение для сделки нельзя.
• Обман может быть совершен не только собственником квартиры, но и третьим лицом – например, его представителем, продающим квартиру по доверенности, или работником. Если такое третье лицо не является представителем или работником продавца, то для того, чтобы оспорить договор, необходимо доказать о том, что другая сторона сделки знала или должна была знать об обмане; осведомленность предполагается, если обманувший был ее представителем, работником либо содействовал совершению сделки.

Третье основание недействительности: введение в заблуждение

С обывательской точки зрения понятия обмана и заблуждения практически идентичны. С точки зрения российского законодательства, тем не менее, также сложно полностью разграничить данные понятия. По своей сущности институт существенного заблуждения является способом исправления ошибок сторон – как одной стороны, так и двух сразу. 

Явным отличием заблуждения от обмана является то, что если обман всегда совершается по умыслу одной стороны (или третьего лица), то в заблуждение сторона может войти сама. Законом устанавливается критерий существенности заблуждения – если бы сторона не была в заблуждении, то она никогда бы не заключила договор купли-продажи. При этом законом устанавливается критерий разумности и осмотрительности для стороны, оспаривающей сделку по данному основанию – он не может признать сделку недействительной, если он исходил из побуждений, не обоснованных на реальном положении дел и фактах. Например, если покупатель ожидал, что возле дома построят  станцию метро, поскольку думал, что продолжение ветки, скорее всего, построят через данный район, тогда как не было никаких сведений о возможном строительстве станции недалеко от квартиры. 

Существенное заблуждение может касаться очевидной описки или опечатки, природы сделки, предмета и значимых качеств, личности контрагента либо обстоятельства, явно положенного в основу волеизъявления. Эти основания могут иметь значение и при продаже квартиры; заблуждение только в мотивах само по себе недостаточно. Частые промахи при оформлении самого договора разобраны в статье о типичных ошибках при продаже недвижимости.

Существенность заблуждения и его влияние на волеизъявление нужно доказать с учетом обычной осмотрительности и условий сделки. При признании договора недействительным применяются последствия статьи 167 ГК РФ. Возмещение реального ущерба другой стороне не безусловно: статья 178 предусматривает исключения, в частности когда она знала или должна была знать о заблуждении.

Четвертое основание недействительности: квартира принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному

• Во-первых, стоит помнить о том, что несовершеннолетние дети в возрасте до 14 лет или недееспособные лица, признанные таковыми судом, не могут от своего имени сами заключать договор – такая сделка ничтожна. Хотя она может быть признана судом действительной, если совершена к их очевидной выгоде. Договор купли-продажи квартиры, принадлежащей таким лицам, заключают их законные представители – родители и опекуны. В договор стоит вписать основания представительства: указать, является ли лицо, подписывающее договор родителем или опекуном собственника квартиры.
• Во-вторых, несовершеннолетние лица 14 лет и старше могут заключить договор от своего имени, то же самое относится к лицам, признанным ограниченно-дееспособными. Но в таком случае они обязаны получить письменное согласие своих законных представителей – родителей или попечителей. Отсутствие такого согласия ставит под угрозу Ваш договор. Получать его не требуется в случае, если несовершеннолетний вступил в брак, либо прошел процедуру эмансипации (получения полной дееспособности до 18 лет) – но такие случаи крайне редки. 
• В-третьих, при отчуждении квартиры несовершеннолетнего или подопечного требуется предварительное разрешение опеки в установленных законом случаях. Его отсутствие нельзя рассматривать как формальность. По статье 21 Закона № 48-ФЗ разрешение или мотивированный отказ выдается не позднее 15 дней со дня подачи заявления; дополнительные сроки подготовки документов следует учитывать отдельно.

Дееспособность продавца следует проверять по доступным законным документам и при необходимости с участием нотариуса. Сведения о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным не являются общедоступными; нотариус вправе получать необходимые сведения в предусмотренном законом порядке. Попросите продавца или его законного представителя представить документы, подтверждающие правовой статус и полномочия.

Возраст, внешность, диагноз или сведения о наблюдении в медицинской организации сами по себе не означают недееспособность: признать гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным может суд. Отдельно оценивается способность понимать значение своих действий и руководить ими в момент конкретной сделки. Если возникли обоснованные сомнения, выясните обстоятельства до подписания договора.

Необходимо быть особо бдительными в случае, если квартиру продает представитель такого хозяина квартиры по доверенности. Вы можете попросить у другой стороны справку о том, что собственник не стоит на учете в ПНД и НД – однако и это не сможет полностью нивелировать риски. 

Как уже отмечалось ранее, договор с лицом не способным понимать значение своих действий или руководить ими может также быть признан недействительным по ст. 177 ГК РФ – причем такое расстройство может быть кратковременным, либо же, например, в виду наркотического опьянения.  

Нотариус проверяет дееспособность и волеизъявление сторон в пределах своих полномочий. Нотариальное удостоверение укрепляет доказательственную базу, но не исключает оспаривания по статье 177 ГК РФ. Ответственность нотариуса не возникает автоматически из-за признания сделки недействительной: для нее необходимы предусмотренные законом основания.

В очень редких случаях стороны прибегают к услугам специалистов, обладающих определенными знаниями в сфере психиатрии для установления вменяемости стороны договора. Несмотря на то, что показания такого лица могут являться более весомым доказательством в суде, такая процедура вряд ли устроит стороны. Мало кому понравиться проходить психиатрическую экспертизу перед подписанием договора.

Пятое основание недействительности: продажа квартиры без согласия супруга

Одним из наиболее частых оснований признания договора купли-продажи недействительными, являются случаи продажи квартир, находящихся в общей собственности супругов без согласия второго супруга.

Статья 256 ГК РФ гласит, что имущество, нажитое супругами в браке, является их общей собственностью, если брачным договором не установлено иное. Случаи заключения брачных договоров не часты в нашей стране, поэтому с большой вероятностью квартира, купленная во время брака, будет являться общей собственностью. Не относится к общей собственности супругов имущество, приобретенное до брака, полученное одним из супругов в наследство или в дар. Но если квартира была получена до брака, во время брака в подарок или наследство, то она может стать общей собственностью, если в ней во время брака был произведен ремонт, который значительно увеличивает ее стоимость (например, при стоимости квартиры в 1.5 млн. руб. был сделан ремонт на 800 тысяч).  

Для продажи квартиры, находящейся в общей собственности супругов, по общему правилу требуется нотариальное согласие второго супруга. Он может оспорить сделку в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней. Для сделок, совершенных с 1 сентября 2022 года, пункт 3 статьи 35 СК РФ отсылает к статье 173.1 ГК РФ: по общему правилу нужно доказать, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии необходимого согласия. Для более ранних сделок учитывается действовавшая тогда редакция.

Как узнать о том, имеется ли у продавца квартиры супруг? Если Вы точно знаете, что у Вашего контрагента есть супруг, то считайте, что вы уже избежали большинства рисков. Опасность представляют ситуации, когда неизвестно о наличии супруга у продавца квартиры. Даже паспорт другой стороны, который Вы наверняка посмотрите перед подписанием договора, не всегда сможет помочь в этом – поскольку при смене паспорта штамп о браке может быть не проставлен. Для того чтобы обезопасить себя от подобного риска стоит попросить у продавца справку из ЗАГСа об отсутствии факта регистрации брака, которую он может получить в соответствии с п.3.1 ст.9 ФЗ «Об актах гражданского состояния».

Брак может быть зарегистрирован и за пределами России. В деле № А40-167485/2015 о продаже доли ООО без согласия супруги, брак с которой был зарегистрирован в Азербайджане, Верховный Суд определением от 17.05.2018 № 305-ЭС17-20998 отменил нижестоящие акты и направил дело на новое рассмотрение. Сам ВС этим определением не признал сделку недействительной: требовалось исследовать нарушение прав и поведение участников. Спор касался сделки 2015 года; его нельзя без оговорок переносить на сделки после изменения статьи 35 СК РФ в 2022 году.

Дополнительно обезопасить себя Вы можете путем включения в договор заверений продавца о том, что он не находится в браке, а также неустойку за нарушение заверения. Если супруг обнаружится и договор аннулируют, то можно требовать предусмотренную договором неустойку или убытки с учетом правил статьи 431.2 ГК РФ и соотношения этих мер, установленного законом и договором. Включить данное условие в договор Вы можете в шаблоне договора купли-продажи квартиры, представленном на нашем сервисе.

Даже право на возврат денег не гарантирует их фактическое взыскание, если у продавца нет средств и имущества. Проверяйте также приобретение квартиры в прежнем браке и документы о разделе. После развода неразделенное имущество может оставаться общим, но правила распоряжения и оспаривания оцениваются по статье 253 ГК РФ; автоматически переносить требование нотариального согласия действующего супруга на бывшего нельзя.

Шестой риск: продажа арестованной квартиры

Само нарушение судебного или приставского запрета на распоряжение не делает договор недействительным. По пункту 2 статьи 174.1 ГК РФ и пункту 95 Постановления Пленума ВС РФ № 25 права кредитора могут сохраняться, если покупатель знал или должен был знать о запрете. Наличие ареста или запрета влечет приостановление регистрации в предусмотренных законом случаях. Проверьте актуальную выписку ЕГРН и основания ограничения до передачи денег. Какие еще документы продавца стоит проверить, разобрано в статье о том, что нужно проверить перед покупкой квартиры.

В этой связи надо помнить, что никогда не стоит заключать договор купли-продажи арестованной квартиры с предоплатой, если продавец уверяет Вас в том, что запрет скоро будет снят или уже снят, а сведения в реестре не обновились. В таком случае покупатель рискует столкнуться с мошенничеством со стороны продавца и потерять сумму предоплаты. 

Иные основания недействительности: кабальная сделка, сделка в ущерб юридическому лицу, подозрительные сделки при банкротстве

Статья 179 ГК РФ предусматривает возможность аннулирования договора, заключенного под влиянием неблагоприятных обстоятельств. Такой договор может быть признан недействительным, если сторона в виду стечения тяжелых обстоятельств была вынуждена срочно продать квартиру, а другая сторона воспользовалась этим и купила ее на невыгодных условиях. Для кабальности необходимы стечение тяжелых обстоятельств, крайне невыгодные условия и использование этих обстоятельств другой стороной; одной низкой цены недостаточно.

Существенное отклонение от рыночной цены оценивается вместе с остальными обстоятельствами. Закон не устанавливает безопасного порога в 75% кадастровой стоимости для защиты от оспаривания. Сравнивайте цену с рыночными предложениями и оценкой; кадастровая стоимость не заменяет такую проверку.

Сделка представителя или органа юридического лица может быть оспорена по пункту 2 статьи 174 ГК РФ, если она совершена в ущерб интересам представляемого и другая сторона знала или должна была знать о явном ущербе либо имелись сговор или иные совместные действия во вред. Пункт 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» приводит в качестве примера явно невыгодные условия и предоставление, в несколько раз меньше встречного. Ссылка на пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» имеет историческое значение: для новых сделок этот пункт не применяется с учетом Постановления Пленума ВС РФ от 26.06.2018 № 27. Значение имеет рыночное соотношение предоставлений, а не гарантированный процент от кадастровой стоимости. Что проверить у компании-продавца до сделки, разобрано в статье о том, как безопасно купить квартиру у юридического лица.

Мы не рекомендуем Вам заключать договор купли-продажи квартиры с физическими или юридическими лицами, находящимися в процессе банкротства. Во-первых, на многие из их сделок требуется согласие арбитражного управляющего или собрания кредиторов. Во-вторых, законодательством о банкротстве предусмотрены специальные основания для признания недействительными сделок при банкротстве. При этом предусматривается также возможность оспаривания договоров, заключенных до начала банкротства. 

Пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве позволяет оспаривать сделку с неравноценным встречным исполнением, совершенную в течение года до принятия заявления о банкротстве или после его принятия. Сравниваются цена и другие условия аналогичных сделок в сопоставимых обстоятельствах. Статья не устанавливает универсального допустимого отклонения в 20% от рыночной цены. См. также: Статья 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Пункт 2 статьи 61.2 охватывает сделки в течение трех лет до принятия заявления о банкротстве или после его принятия, совершенные с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если вред причинен и другая сторона знала об этой цели. Закон устанавливает опровержимые презумпции: в частности, цель может предполагаться при неплатежеспособности или недостаточности имущества в сочетании с дополнительными обстоятельствами, включая отчуждение имущества стоимостью 20% и более балансовой стоимости активов. Знание контрагента о цели может предполагаться при его осведомленности об ущемлении интересов кредиторов либо признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества.

Для иллюстрации возможных рисков представим ситуацию, в которой юридическое лицо, отвечающее признакам неплатежеспособности, продает квартиру. Такая квартира стоит 10 млн. руб., а все активы оцениваются в 30 млн. руб. Даже если квартира продается по рыночной стоимости, есть риск признания договора недействительным, если покупатель знал о неплатежеспособности, а оплата была проведена в рассрочку на долгий срок. Очевидно, что в данном случае, другим кредиторам общества может быть нанесен вред, поскольку общество лишилось ценного актива, а взамен получило периодические платежи, что не способствовало выходу из состояния неплатежеспособности, а наоборот усугубило ситуацию.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным также и в случае банкротства физического лица – на применения данных оснований недействительности указывает ст. 213.32 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Рыночная цена и разумный порядок расчетов снижают риск оспаривания, но не исключают его: значение имеют состояние должника, цель сделки, последствия для кредиторов и осведомленность покупателя. Сохраняйте доказательства оплаты и проверки контрагента.

Бонус: недействительность для юридических лиц (купля-продажа как крупная сделка)

• Если по договору купли продажи юридическим лицом (АО или ООО) отчуждается имущество, стоимостью 25% и более от балансовой стоимости активов и такое отчуждение может повлечь прекращение или существенное изменение деятельности юридического лица, такая сделка подлежит одобрению соответствующими органами общества. В отсутствии такого одобрения она может быть признана недействительной. Как пример в случае продажи квартиры можно привести ситуацию, в которой юридическое лицо зарабатывает сдачей квартир в аренду. Если по договору продаются одна или несколько квартир, стоимостью равной половине стоимости активов фирмы, то вполне вероятно, что такая сделка подлежит одобрению, поскольку превышен количественный порог, а продажа квартиры может существенно снизить масштабы деятельности компании.
• Юридические лица могут также установить необходимость одобрения сделок на определенную сумму в своем уставе. В таком случае сделка может быть признана недействительной по п.1 ст.174 ГК РФ, если другая сторона знала о необходимости такого одобрения. Стоит помнить о том, что такие ограничения не отображаются в ЕГРЮЛ, а другая сторона сделки не обязана сама проверять устав на предмет ограничений.

При заключении договора купли-продажи квартиры с юридическим лицом мы советуем Вам проверить устав контрагента и балансовую стоимость его активов. Сделать Вы это можете, в том числе, и на нашем сайте, совершив проверку контрагента.

Автор статьи: Мария Губина (юрист)

Источники

• ГК РФ, статья 167: последствия недействительности
• ГК РФ, статья 181: сроки исковой давности по недействительным сделкам
• ГК РФ, часть первая: сделки, представительство и право собственности
• Федеральный закон № 218-ФЗ: регистрация недвижимости, статьи 26, 42, 54 и 62
• Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25: недействительность сделок, пункты 93 и 95
• Постановление Пленума ВС РФ от 26.06.2018 № 27: крупные сделки и заинтересованность
• ГК РФ, статья 173.1: отсутствие необходимого согласия
• ГК РФ, статья 178: существенное заблуждение
• Федеральный закон № 48-ФЗ, статья 21: предварительное разрешение опеки
• СК РФ, статья 35: согласие супруга
• Определение ВС РФ от 17.05.2018 № 305-ЭС17-20998 по делу № А40-167485/2015
• Федеральный закон № 127-ФЗ, статья 61.2: подозрительные сделки