Основания недействительности сделки купли-продажи квартиры

В каких случаях договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным?

Законом установлено множество оснований для признания сделки (договор является одним из видов гражданско-правовых сделок) недействительной. Некоторые исследователи насчитывают более 24 самостоятельных составов недействительности.

Стоит сразу отметить, что недействительные сделки бывают двух видов: ничтожные и оспоримые. В первом случае они считаются недействительными изначально – то есть с момента совершения. Во втором случае они считаются недействительными с момента признания их судом.

В большинстве случаев это различие крайне условное и оно малозначительно для сторон. Даже если сделка является ничтожной, то стороне все равно придется обращаться в суд для применения судом последствий недействительности сделки (возврата переданного по договору), если конечно стороны не возвратят все сами. Но трудно представить, что обе стороны вдруг захотят вернуть все полученное по договору обратно – ведь не зря они заключали договор.

Угроза признания договора недействительным зачастую исходит от продавца или связанных с ним лиц. Случаев признания договора недействительным по инициативе покупателей гораздо меньше. В большинстве случаев возврат квартиры будет не в интересах покупателя, и для этого продавец будет обращаться в суд.

Стоит отметить, что гораздо легче вернуть квартиру от покупателя продавцу, нежели чем получить покупателю обратно свои деньги. Покупатель может продать или подарить квартиру, но в большинстве случаев он не будет этого делать. Тогда как продавец может потратить деньги – а если у него не будет денег или иного имущества, то покупатель не сможет вернуть уплаченную за квартиру сумму. Таким образом, очень часто при признании договора недействительным покупатель остается ни с чем.

Самым важным с практической точки зрения отличием ничтожных сделок от оспоримых является срок исковой давности – то есть срок для обращения в суд с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. Для ничтожных он составляет три года, а для оспоримых всего один год.

Законом (Гражданским Кодексом РФ, Семейным Кодексом РФ, ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и другими федеральными законами) устанавливается целый ряд ситуаций, в которых договор может быть признан недействительным. Отметим те из них, которые наиболее часто встречаются применительно к договорам купли-продажи квартиры:

1. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи квартиры (статьи 162, 550 ГК РФ);
2. Несоблюдение нотариальной формы договора купли-продажи доли в квартире, кроме случаев одновременной продажи всех долей собственниками по одному договору (статья 162 ГК РФ, статья 42 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости");
3. Заключение договора под влиянием обмана, насилия, угрозы (статья 179 ГК РФ);
4. Заключение договора в результате существенного заблуждения (статья 178 ГК РФ);
5. Продажа квартиры несовершеннолетним до 14 лет, недееспособным лицом, либо лицом не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статьи 171, 172, 177 ГК РФ);
6. Продажа квартиры несовершеннолетним от 14 лет или ограниченно-дееспособным лицом без согласия родителей или попечителей (статьи 175,176 ГК РФ);
7. Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему до 18 лет, недееспособному или ограниченно-дееспособному лицу, без согласия органов опеки и попечительства (вне зависимости от того, продается ли квартира таким лицом или его законными представителями) (статья 37 ГК РФ, статья 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»);
8. Продажа квартиры без согласия супруга, если квартира является общей собственностью супругов (статья 35 СК РФ);
9. Продажа квартиры, на которую наложен судебный арест (пункт 2 статьи 174.1 ГК РФ);
10. Продажа квартиры вследствие стечения тяжелых (неблагоприятных) обстоятельств, которыми воспользовалась другая сторона, купив квартиру на нерыночных условиях (статья 179 ГК РФ);
11. Причинение договором значительного ущерба стороне: продажа квартиры по заниженной в несколько раз цене - для продавца, покупка квартиры по цене в несколько раз выше - для покупателя. Данное основание недействительности применяется в случае заключения договора директором от имени юридического лица (статья 174 ГК РФ), либо если лицо (как юридическое, так и гражданин), для которого сделка невыгодна, находится в состоянии банкротства – причем сам договор может быть заключен и до банкротства (статья 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»);
12. Отсутствие согласия на совершения крупной сделки органами юридического лица (генеральным директором), если продажа или покупка квартиры относится к таким сделкам – статья 173.1, пункт 1 статьи 174 ГК РФ, статьи 40, 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», статьи 69, 79 ФЗ «Об акционерных обществах».

Несмотря на такое количество оснований, большая часть недействительных договоров приходится на случаи продажи квартиры без согласия супруга, либо на договоры с нарушением порядка продажи имущества несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно-дееспособных лиц. Остальные случаи не так распространены, мы также расскажем о каждом из них далее.

Если Вы покупаете долю в квартире и не являетесь собственником другой доли, то Вам необходимо получить согласие на продажу доли от всех других долевых собственников, кроме продавца. При несоблюдении данного условия договор не признается недействительным, однако другие долевые собственники могут выкупить у Вас долю в квартире в судебном порядке.

Первое основание недействительности: несоблюдение формы договора

Закон устанавливает обязательную письменную форму договора купли-продажи недвижимости (статья 550 ГК РФ). Причем прямо указывается, что подобный договор должен быть составлен в виде единого документа, подписанного сторонами (этот аспект не означает, что договор должен быть только в одном экземпляре).

Мало кто даже подумает о том, что договор продажи квартиры можно заключить иным образом, однако если стороны не соблюдут данное требование закона, то договор будет являться недействительным. Однако без письменного договора не получится перерегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре.

Если Вы продаете и покупаете долю в квартире (долю в праве общей собственности на квартиру), то такой договор нужно удостоверить у нотариуса, а также получить письменное согласие других долевых собственников. Если все долевые собственники продают свои доли по одному договору, то нотариальное удостоверение договора не требуется. Как уже отмечалось ранее, несоблюдение обязательной нотариальной формы влечет недействительность договора.

Второе основание недействительности: обман, насилие, угрозы

• Не стоит объяснять по каким причинам договор, заключенный насильно или под угрозой является недействительным. Так же вряд ли стоит объяснять, что представляют собой насилие или угрозы. Однако про обман стоит пояснить подробнее.
• Обманом считается умышленное сообщение недостоверной информации, в результате чего другая сторона заключила договор. Кроме того, обманом также будет считаться умышленное умолчание об обстоятельствах. Главным аспектом обмана является то, что в отсутствии обмана сторона никогда бы не заключила такой договор. Поэтому обманом, например, не будет являться умолчание о текущем кране или заявление продавца о том, что коммунальная плата в квартире не превышает 3 тысячи, тогда как на самом деле она в два раза больше – вряд ли такие обстоятельства будут существенны.
• Обман может быть совершен не только собственником квартиры, но и третьим лицом – например, его представителем, продающим квартиру по доверенности, или работником. Если такое третье лицо не является представителем или работником продавца, то для того, чтобы оспорить договор, необходимо доказать о том, что продавец знал об обмане.

Третье основание недействительности: введение в заблуждение

С обывательской точки зрения понятия обмана и заблуждения практически идентичны. С точки зрения российского законодательства, тем не менее, также сложно полностью разграничить данные понятия. По своей сущности институт существенного заблуждения является способом исправления ошибок сторон – как одной стороны, так и двух сразу.

Явным отличием заблуждения от обмана является то, что если обман всегда совершается по умыслу одной стороны (или третьего лица), то в заблуждение сторона может войти сама. Законом устанавливается критерий существенности заблуждения – если бы сторона не была в заблуждении, то она никогда бы не заключила договор купли-продажи. При этом законом устанавливается критерий разумности и осмотрительности для стороны, оспаривающей сделку по данному основанию – он не может признать сделку недействительной, если он исходил из побуждений, не обоснованных на реальном положении дел и фактах. Например, если покупатель ожидал, что возле дома построят станцию метро, поскольку думал, что продолжение ветки, скорее всего, построят через данный район, тогда как не было никаких сведений о возможном строительстве станции недалеко от квартиры.

Закон прямо устанавливает, что основанием для признания сделки недействительной в результате существенного заблуждения может являться описка или опечатка в договоре – так это покрывает те случаи, когда стороны указали ошибочную стоимость в договоре. Другие же прямо предусмотренные законом случаи существенного заблуждения вряд ли применимы к договорам купли-продажи квартиры.

Случаи признания договора купли-продажи квартиры недействительным из-за существенного заблуждения крайне редки, а объем доказывания для лица, которое находилось в заблуждении, крайне высок. Кроме того, в данном случае истец должен возместить другой стороне не только полученное по договору, но и компенсировать реальный ущерб. Поэтому для истца не всегда выгодно признание договора недействительным по такому основанию, что обуславливает крайне низкий риск существенного заблуждения для устойчивости договора.

Четвертое основание недействительности: квартира принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному

• Во-первых, стоит помнить о том, что несовершеннолетние дети в возрасте до 14 лет или недееспособные лица, признанные таковыми судом, не могут от своего имени сами заключать договор – такая сделка ничтожна. Хотя она может быть признана судом действительной, если совершена к их очевидной выгоде. Договор купли-продажи квартиры, принадлежащей таким лицам, заключают их законные представители – родители и опекуны. В договор стоит вписать основания представительства: указать, является ли лицо, подписывающее договор родителем или опекуном собственника квартиры.
• Во-вторых, несовершеннолетние лица 14 лет и старше могут заключить договор от своего имени, то же самое относится к лицам, признанным ограниченно-дееспособными. Но в таком случае они обязаны получить письменное согласие своих законных представителей – родителей или попечителей. Отсутствие такого согласия ставит под угрозу Ваш договор. Получать его не требуется в случае, если несовершеннолетний вступил в брак, либо прошел процедуру эмансипации (получения полной дееспособности до 18 лет) – но такие случаи крайне редки.
• В-третьих, на продажу квартиры несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно-дееспособного лица требуется согласие органов опеки и попечительства. В случае его отсутствия органы опеки и попечительства в интересах такого лица могут оспорить договор. Хотя такие случаи единичны, стоит перестраховаться и получить согласие – попросите у продавца при покупке квартиры, либо получите заранее при продаже квартиры вашего ребенка. Тем более что получить его можно через портал государственных услуг, а процесс получения займет не более 18 дней.

Отдельно стоит остановиться на вопросе дееспособности продавца. Если в отношении несовершеннолетних все достаточно прозрачно (возможность заключения договора можно определить по возрасту), то узнать, является ли сторона сделки недееспособным или ограниченно-дееспособным лицом крайне тяжело. И если Вам точно не известно, что лицо является таковым, то невозможно установить это из открытых источников. Так, несмотря на то, что статус лица как недееспособного или ограниченно-дееспособного может иметь значение для третьих лиц и влиять на оборот, сведения о том, имеет ли лицо такой статус, фактически охраняются тайной личной жизни. К примеру, справку о признании лица недееспособным могут получить лишь близкие родственники и гос. органы.

Поэтому мы советуем обращать внимание на случаи, когда собственником квартиры является психически нездоровый или пожилой человек. Также это относится и к тем случаям, когда Вам кажется, что собственник квартиры страдает наркотической или алкогольной зависимостью.

Необходимо быть особо бдительными в случае, если квартиру продает представитель такого хозяина квартиры по доверенности. Вы можете попросить у другой стороны справку о том, что собственник не стоит на учете в ПНД и НД – однако и это не сможет полностью нивелировать риски.

Как уже отмечалось ранее, договор с лицом не способным понимать значение своих действий или руководить ими может также быть признан недействительным по ст. 177 ГК РФ – причем такое расстройство может быть кратковременным, либо же, например, в виду наркотического опьянения.

Для того чтобы избежать подобных рисков стороны прибегают к услугам нотариуса, который перед подписанием договора спрашивает у сторон в трезвом ли они рассудке и способны ли понимать значение своих действий. Однако свидетельства нотариуса хотя и могут быть аргументом в суде, но нотариус не обладает медицинскими знаниями и не способен с точностью определить состояние лица. Поэтому довольно дорогостоящее нотариальное удостоверение не сможет помочь избежать данного риска, а в лучшем случае лишь сможет переложить ответственность на нотариуса.

В очень редких случаях стороны прибегают к услугам специалистов, обладающих определенными знаниями в сфере психиатрии для установления вменяемости стороны договора. Несмотря на то, что показания такого лица могут являться более весомым доказательством в суде, такая процедура вряд ли устроит стороны. Мало кому понравиться проходить психиатрическую экспертизу перед подписанием договора.

Пятое основание недействительности: продажа квартиры без согласия супруга

Одним из наиболее частых оснований признания договора купли-продажи недействительными, являются случаи продажи квартир, находящихся в общей собственности супругов без согласия второго супруга.

Статья 256 ГК РФ гласит, что имущество, нажитое супругами в браке, является их общей собственностью, если брачным договором не установлено иное. Случаи заключения брачных договоров не часты в нашей стране, поэтому с большой вероятностью квартира, купленная во время брака, будет являться общей собственностью. Не относится к общей собственности супругов имущество, приобретенное до брака, полученное одним из супругов в наследство или в дар. Но если квартира была получена до брака, во время брака в подарок или наследство, то она может стать общей собственностью, если в ней во время брака был произведен ремонт, который значительно увеличивает ее стоимость (например, при стоимости квартиры в 1.5 млн. руб. был сделан ремонт на 800 тысяч).

Статья 35 СК РФ устанавливает, что для продажи квартиры, находящейся в общей собственности супругов, необходимо получение нотариального согласия второго супруга. Без такого согласия, второй супруг может оспорить договор в течение года с момента, когда он узнал о продаже. Но, тем не менее, узнать он может и через несколько лет после сделки – принцип публичной достоверности реестра недвижимости не влияет на это. Суды допускают оспаривание договора даже через несколько лет после регистрации перехода права собственности.

Как узнать о том, имеется ли у продавца квартиры супруг? Если Вы точно знаете, что у Вашего контрагента есть супруг, то считайте, что вы уже избежали большинства рисков. Опасность представляют ситуации, когда неизвестно о наличии супруга у продавца квартиры. Даже паспорт другой стороны, который Вы наверняка посмотрите перед подписанием договора, не всегда сможет помочь в этом – поскольку при смене паспорта штамп о браке может быть не проставлен. Для того чтобы обезопасить себя от подобного риска стоит попросить у продавца справку из ЗАГСа об отсутствии факта регистрации брака, которую он может получить в соответствии с п.3.1 ст.9 ФЗ «Об актах гражданского состояния».

Однако это не всегда может являться гарантией того, что у данного лица отсутствует супруг: брак может быть зарегистрирован и за пределами РФ. Так стоит отметить Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.05.2018 N 305-ЭС17-20998 по делу N А40-167485/2015. В данном случае суд признал договор купли продажи доли в ООО (в отношении распоряжения долями в ООО и квартирами законом установлен идентичный порядок получения согласия супруга), находящейся в общей собственности, недействительным, хотя брак был зарегистрирован в Азербайджане.

Дополнительно обезопасить себя Вы можете путем включения в договор заверений продавца о том, что он не находится в браке, а также неустойку за нарушение заверения. Если супруг обнаружится и договор аннулируют, то помимо убытков Вы сможете также взыскать установленную соглашением неустойку. Включить данное условие в договор Вы можете в шаблоне договора купли-продажи квартиры, представленном на нашем сервисе.

Но стоит помнить то, что никакой договор не защитит Вас в случае, если продавец потратил все деньги и ему нечего будет Вам возвращать. Поэтому стоит тщательно подойти к вопросу проверки наличия брака у продавца. Помимо нынешнего брака стоит обратить внимание на случаи, когда продавец только что развелся и поинтересоваться в такой ситуации о разделе имущества. Если они еще не разделили имущество, то необходимо получение согласия бывшего супруга.

Шестое основание недействительности: продажа арестованной квартиры

Договор продажи квартиры, на которую наложен судебный арест, является недействительным. Вы не сможете перерегистрировать право собственности на такую квартиру. Перед покупкой квартиры Вы в любом случае будете проверять выписку из ЕГРН – в данной выписке будут все сведения об обременениях и арестах, наложенных на квартиру.

В этой связи надо помнить, что никогда не стоит заключать договор купли-продажи арестованной квартиры с предоплатой, если продавец уверяет Вас в том, что запрет скоро будет снят или уже снят, а сведения в реестре не обновились. В таком случае покупатель рискует столкнуться с мошенничеством со стороны продавца и потерять сумму предоплаты.

Иные основания недействительности: кабальная сделка, сделка в ущерб юридическому лицу, подозрительные сделки при банкротстве

Статья 179 ГК РФ предусматривает возможность аннулирования договора, заключенного под влиянием неблагоприятных обстоятельств. Такой договор может быть признан недействительным, если сторона в виду стечения тяжелых обстоятельств была вынуждена срочно продать квартиру, а другая сторона воспользовалась этим и купила ее на невыгодных условиях. В данном случае истцу необходимо доказать неблагоприятные условия и невыгодность сделки.

Для того, чтобы суд признал договор невыгодным, его цена должна существенно отличаться от рыночной. Данное существенное различие будет устанавливаться на усмотрение суда. Поэтому мы не рекомендуем приобретать квартиру гораздо ниже рыночной цены. Максимальное допустимое отклонение крайне условно, но мы рекомендуем устанавливать в договоре цену не ниже 75% кадастровой стоимости квартиры.

Если Вашим контрагентом выступает юридическое лицо, то договор, которым нарушаются интересы юридического лица быть признан недействительным по п.2 ст.174 ГК РФ. В данном случае интересы юридического лица считаются нарушенными, если ему нанесен значительный ущерб. Истцу необходимо доказать, что другая сторона знала о таком ущербе. Суды указывают, что об этом свидетельствует цена договора, в несколько раз отличающаяся от рыночной (п.93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), в два раза и более отличающаяся от рыночной (п.2. Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью»). При этом ущерб может быть нанесен как в случае, если юридическое лицо продает квартиру по заниженной цене, так и в случае, если покупает квартиру по завышенной цене. Для того, чтобы избежать подобного риска мы еще раз советуем Вам устанавливать цену договора, не сильно отклоняющуюся от рыночной или кадастровой стоимости квартиры.

Мы не рекомендуем Вам заключать договор купли-продажи квартиры с физическими или юридическими лицами, находящимися в процессе банкротства. Во-первых, на многие из их сделок требуется согласие арбитражного управляющего или собрания кредиторов. Во-вторых, законодательством о банкротстве предусмотрены специальные основания для признания недействительными сделок при банкротстве. При этом предусматривается также возможность оспаривания договоров, заключенных до начала банкротства.

Статья 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает два основания для признания договора недействительным. Первое из них, предусмотренное п.1 данной статьи, сходно с правилом ст.174 ГК РФ. Оно предусматривает возможность оспорить сделку, совершенную не более чем за год до принятия заявления о банкротстве судом, если ее условия отличались от рыночных в худшую сторону для лица, в отношении которого применяются банкротные процедуры. Стоит отметить, что иногда суды применяют норму ст. 40 Налогового Кодекса РФ для определения цены существенно отличной от рыночной – данная статья предусматривает отклонение только в пределах 20%.

Второй пункт данной статьи предусматривает возможность признать недействительным договор, заключенный за 3 года до банкротства, если он совершен с целью нанесения вреда интересам кредиторов. Для этого нужно доказать, что сделка была совершена с целью причинения вреда интересам кредиторов, им был нанесен вред, а другая сторона знала об этом. Закон устанавливает ряд презумпций для каждого из обстоятельств. Цель нанесения вреда кредиторов имеется в случае, если на момент совершения сделки должник отвечал признакам неплатежеспособности и стоимость имущества составляет более 20% от всего его имущества. Вред интересам кредиторов может заключаться не только в снижении стоимости активов должника, но и в увеличении задолженности. Если сторона знала или должна была знать о признаках неплатежеспособности контрагента, то считается, что она знала о совершении сделки с целью причинения вреда интересам кредиторов.

Для иллюстрации возможных рисков представим ситуацию, в которой юридическое лицо, отвечающее признакам неплатежеспособности, продает квартиру. Такая квартира стоит 10 млн. руб., а все активы оцениваются в 30 млн. руб. Даже если квартира продается по рыночной стоимости, есть риск признания договора недействительным, если покупатель знал о неплатежеспособности, а оплата была проведена в рассрочку на долгий срок. Очевидно, что в данном случае, другим кредиторам общества может быть нанесен вред, поскольку общество лишилось ценного актива, а взамен получило периодические платежи, что не способствовало выходу из состояния неплатежеспособности, а наоборот усугубило ситуацию.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным также и в случае банкротства физического лица – на применения данных оснований недействительности указывает ст. 213.32 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Все риски, приведенные в данном пункте могут быть нивелированы заключением договора на рыночных условиях или условиях, не сильно отличающихся от рыночных. Это касается как цены договора, так и порядка ее уплаты – не стоит устанавливать слишком высокую или слишком низкую цену или слишком долгую рассрочку.

Бонус: недействительность для юридических лиц (купля-продажа как крупная сделка)

• Если по договору купли продажи юридическим лицом (АО или ООО) отчуждается имущество, стоимостью более 25% от балансовой стоимости активов и такое отчуждение может повлечь прекращение или существенное изменение деятельности юридического лица, такая сделка подлежит одобрению соответствующими органами общества. В отсутствии такого одобрения она может быть признана недействительной. Как пример в случае продажи квартиры можно привести ситуацию, в которой юридическое лицо зарабатывает сдачей квартир в аренду. Если по договору продаются одна или несколько квартир, стоимостью равной половине стоимости активов фирмы, то вполне вероятно, что такая сделка подлежит одобрению, поскольку превышен количественный порог, а продажа квартиры может существенно снизить масштабы деятельности компании.
• Юридические лица могут также установить необходимость одобрения сделок на определенную сумму в своем уставе. В таком случае сделка может быть признана недействительной по п.1 ст.174 ГК РФ, если другая сторона знала о необходимости такого одобрения. Стоит помнить о том, что такие ограничения не отображаются в ЕГРЮЛ, а другая сторона сделки не обязана сама проверять устав на предмет ограничений.

При заключении договора купли-продажи квартиры с юридическим лицом мы советуем Вам проверить устав контрагента и балансовую стоимость его активов. Сделать Вы это можете, в том числе, и на нашем сайте, совершив проверку контрагента.

Также рекомендуем к просмотру лекцию, посвященную конкретным составам недействительных сделок (читает лекцию Андрей Егоров):

Автор статьи: Мария Губина (юрист)