Как защитить свои права при просрочке оплаты аренды квартиры

Главное – договор

Многие граждане не заключают договор из-за того, что не желают платить налоги и боятся возможных проблем с налоговыми органами. Другие не заключают письменный договор по своему незнанию или просто не желают утруждать себя лишними формальностями. Третьи не заключают такой договор, поскольку хотят иметь возможность в любой момент выселить нанимателя.

Но составление письменного договора – главный способ защиты Ваших прав. Правильно подготовленный и подписанный сторонами договор в равной мере полезен и необходим обеим сторонам. Обязательная письменная форма договора аренды (найма) квартиры установлена законом. В отсутствии письменного соглашения ни одна из сторон в большинстве спорных ситуаций не получит должной правовой защиты в суде.

Для аренды квартиры гражданами должен быть составлен договор найма жилого помещения – в сущности, не особо важно как будет называться договор: договором найма или договором аренды. Закон не содержит четкого разграничения терминов «аренда» и «наём», более того, данные термины являются синонимами. Однако к любой аренде гражданами жилья для проживания предусматриваются специальные положения о договоре найма жилого помещения, которые несколько отличаются от норм, регулирующих сдачу квартир юр. лицам.

Условия договора, гарантирующие защиту от неплательщиков

Хотя любой договор аренды квартиры, содержащий информацию о сторонах, арендуемой квартире, а также о размере и сроках уплаты арендных платежей, может являться основанием для судебного взыскания с арендаторов неуплаченной ими арендной платы, но грамотно составленное соглашение может предупредить такую неуплату.

• В первую очередь, собственники жилья могут защитить себя посредством обеспечительного платежа (депозита), часто также называемого «залогом» (что несколько не верно). В договоре можно установить условие об обеспечительном платеже, который представляет собой денежную сумму, передаваемую арендодателю на случай нарушения обязательств по договору арендатором. Взяв обеспечительный платеж в размере одного или двух месяцев аренды, собственник квартиры может компенсировать неуплаченную часть арендной платы или долги по коммунальным услугам, оставленные арендатором. Из нее можно также компенсировать стоимость испорченного или пропавшего по вине арендатора, его сожителей или гостей имущества, которое было передано вместе с квартирой (мебель, бытовая техника и т.д).

Обычно, сумма такого платежа подлежит возврату после прекращения договора. Иногда может предусматриваться, что сумма такого платежа возвращается арендатору путем зачета в счет последних месяцев аренды. Но первый способ наиболее предпочтителен, поскольку будет гарантировать, что даже внезапно обнаружившиеся долги по коммунальным услугам будут оплачены за счет арендатора.

Казалось бы, можно подумать о том, что собственник может взять такой депозит и без договора или же если такого условия прямо не будет в его тексте. Однако мало арендаторов согласится на такое, поскольку отсутствие в договоре условия об обеспечительном платеже не гарантирует его возврат после прекращения аренды. Это будет означать для арендатора, что он фактически может заплатить недобросовестному арендатору еще за один или несколько лишних месяцев аренды в ситуации, когда он даже не будет пользоваться квартирой. Поэтому данное условие важно отразить в договоре, регламентировав размер, а также порядок и сроки передачи суммы обеспечительного платежа.

• В договоре важно подробно регламентировать порядок оплаты и желательно установить предварительную оплату.

Предоплата помогает избежать больших задержек, хотя неуплата за один месяц не будет являться основанием для расторжения договора в соответствии с законом. Неуплата за два месяца при сроке договора, составляющем менее года, поможет собственнику гарантированно получить деньги хотя бы за один месяц пользования квартирой. Если арендатор не заплатит второй раз, то в данном случае собственник может расторгнуть договор в установленном законом порядке.

Однако если срок договора составляет год или соглашение действует более года, то для расторжения договора по требованию арендодателя закон требует наличие просрочки оплаты, допущенной арендатором, за шесть месяцев.

• Условие о неустойке может стимулировать арендатора соблюдать договор и платить вовремя.

Неустойка – это штрафы или пени за определенный период, которые могут быть начислены арендатору в случае, если он нарушает договор. Так, в соглашении может быть предусмотрена неустойка за неоплату квартиры – соответственно, вовремя не платящий арендатор будет обязан выплатить арендодателю более значительную сумму, нежели чем только стоимость аренды.

Не стоит устанавливать слишком большую неустойку, поскольку в таком случае она может быть снижена в суде по требованию арендатора, причем, возможно, до очень малых сумм. В договоре можно также установить, что неустойка не может быть больше стоимости одного месяца аренды, что может позволить избежать снижения такой неустойки в суде.

В любом случае, данное условие работает только в том случае, если у арендатора есть деньги или имущество – если их нет, то вряд ли Вы сможете получить с неплательщика сумму штрафов и пеней, да и саму неуплаченную арендную плату.

Что делать собственнику квартиры при неуплате арендатором платы за пользования квартирой?

Ответ на этот вопрос зависит от того, желает ли собственник жилья сохранить договор, и уверен ли он в том, что арендатор все-таки заплатит. Кроме того, перечень действий будет зависеть от срока договора и периода, за который не заплатил арендатор.

Ситуация первая: Арендатор уверяет, что у него временные финансовые трудности, но арендодатель готов подождать некоторое время. Кроме того, договором не был предусмотрен обеспечительный платеж.

Проблемы с деньгами могут возникнуть у многих, при этом их часто можно разрешить в короткие сроки. Вряд ли стоит сразу думать о прекращении аренды, если арендатор в первый раз вовремя не заплатил за квартиру – а тем более при предоплате, которая устанавливается в большинстве договоров. Однако систематические просрочки по оплате могут стать знаком – у арендодателя могут появиться сомнения в целесообразности дальнейшей аренды. Если арендатор допустил такую просрочку, а в особенности неоднократно, то он лишается преимущественного права на перезаключение договора аренды на новый срок.

Но если арендатор не платит более чем за месяц, то не стоит поддаваться на его уговоры – если он не заплатил за 2 месяца, то, скорее всего, он не заплатит и за третий. В таком случае рекомендуется попросить арендатора освободить квартиру – желательно письменным уведомлением. А если он не захочет съезжать, то стоит расторгнуть договор в судебном порядке. В судебном порядке арендодатель также может истребовать у арендатора сумму неуплаченных платежей по арендной плате и коммунальным услугам (если обязанность по их оплате лежит на арендаторе), а также неустойку или проценты за пользование денежными средствами.

Но стоит помнить, что судебные тяжбы займут время, а размер долга будет только расти – поэтому рекомендуется не затягивать с обращением в суд.

Ситуация вторая: По договору предусмотрен обеспечительный платеж равный одному или двум месяцам аренды. По договору предусмотрена предоплата.

В такой ситуации собственник квартиры наиболее защищен. По факту, даже если арендатор перестанет платить, то собственник квартиры получит оплату за два-три месяца, а после этого пойдет в суд и расторгнет договор. Конечно, если арендатор не захочет освобождать квартиру потребуется время на судебные разбирательства - а потому, если у арендатора совершенно нет денег на банковских счетах и никакого ценного имущества, то сумма обеспечительного платежа будет являться единственным способом получить от арендатора плату за пользование жильем.

Но ситуация с предоплатой и депозитом значительно лучше ситуации с отсутствием двух данных условий в договоре аренды, когда у арендатора отсутствует имущество на которое можно обратить взыскание по решению суда.

Даже если после вынесения судом решения о расторжении договора и обязанности продавца компенсировать неуплаченную арендную плату и сумму неустойки или проценты по 395 ГК РФ не получится ничего взыскать с арендатора, то важно помнить о том, что за невыплаченные долги ему могут ограничить выезд за рубеж.

Ситуация третья: Арендатор просрочил оплату, а арендодатель желает его выселить

Если все же собственник квартиры хочет выселить неплательщика, то важен срок договора и период неуплаты.

Если срок договора составляет менее года, то квартиранта можно выселить через два месяца. Когда договор заключен на год и более, то арендатора можно выселить только в случае если он не заплатил за 6 месяцев. Но даже в этом случае есть лазейки, позволяющие расторгнуть договор раньше.

Договор можно расторгнуть в случае ухудшения состояния квартиры, порчи или пропажи имущества, переданного арендатору. Если данные факты имели место, то собственник квартиры может расторгнуть договор досрочно. Но не стоит злоупотреблять данным правом – вряд ли получится расторгнуть договор в суде, если пропала только недорогая посуда или была сломана бытовая техника небольшой стоимости. Кроме того, стоит помнить, что у любых вещей имеется срок эксплуатации и их повреждение или поломка могут быть следствием естественного износа.

Арендатор может быть выселен до окончания срока договора в случае, если он систематически нарушал интересы соседей. При этом, для расторжения договора арендодатель должен письменно известить арендатора о недопустимости дальнейших нарушений. Если они все же продолжились, то можно расторгнуть договор, обратившись в суд – но соседям также желательно поучаствовать в деле. Фактически, собственник квартиры может воспользоваться конфликтом между арендатором и соседями для выселения неплательщика.

В какой суд обращаться для расторжения договора и привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности?

Но нужно помнить, что если арендатор не захочет добровольно освобождать квартиру, то для законного разрешения спора придется обращаться в суд.

Арендодатель должен заявить в своем иске требование о досрочном расторжении договора найма жилого помещения и взыскании с нанимателя оплаты по договору. К последним суммам может быть прибавлена неустойка, если она была предусмотрена соглашением (в исковом заявлении стоит рассчитать ее на момент предъявления иска). С арендатора могут быть также взысканы проценты за пользование денежными средствами (суммой неуплаченных арендных платежей), однако такие проценты рассчитываются по ключевой ставке Банка России, которая на момент написания данного материала составляет всего 7 процентов.

Если сумма всех требований (неуплаченной арендной платы, неустойки или процентов) составляет менее 50 тысяч рублей, то собственник жилья должен обратиться с иском в мировой суд. В случае, когда арендатор задолжал большую сумму, следует обращаться в районный суд.

Однако подавать такие иски необходимо по месту жительства ответчика, а учитывая факт того, что у арендатора может не иметься даже временной регистрации в арендуемой квартире (мало кто регистрирует нанимателей в своем жилье, хотя за неисполнение данной обязанности предусмотрена административная ответственность – причем для обеих сторон соглашения), арендодателю может требоваться обращение в суд в другом регионе. Поэтому рекомендуется изменить подсудность (суд, который будет рассматривать споры по договору) соглашением сторон, тем более, ст.32 ГПК РФ позволяет это сделать.

Автор статьи: Артем Петров (юрист)