Как защитить свои права при просрочке оплаты аренды квартиры

Анатолий Фролов

Автор статьи, юрист (г. Москва)

Главное – договор

Многие граждане не заключают договор из-за того, что не желают платить налоги и боятся возможных проблем с налоговыми органами. Другие не заключают письменный договор по своему незнанию или просто не желают утруждать себя лишними формальностями. Третьи не заключают такой договор, поскольку хотят иметь возможность в любой момент выселить нанимателя.

Но составление письменного договора – главный способ защиты Ваших прав. Правильно подготовленный и подписанный сторонами договор в равной мере полезен и необходим обеим сторонам. Обязательная письменная форма договора аренды (найма) квартиры установлена законом. Отсутствие письменного договора затрудняет доказывание его условий, но не лишает стороны судебной защиты: по ст. 162 ГК РФ допускаются письменные и другие доказательства, хотя ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки и ее условий по общему правилу нельзя.

Для аренды квартиры гражданами должен быть составлен договор найма жилого помещения – в сущности, не особо важно как будет называться договор: договором найма или договором аренды. При этом договор найма жилья гражданином для проживания и договор аренды жилья юридическим лицом регулируются разными нормами: соответственно главами 35 и 34 ГК РФ. Однако к любой аренде гражданами жилья для проживания предусматриваются специальные положения о договоре найма жилого помещения, которые несколько отличаются от норм, регулирующих сдачу квартир юр. лицам. Составить такой договор можно по шаблону договора найма жилого помещения.

Условия договора, гарантирующие защиту от неплательщиков

Хотя любой договор аренды квартиры, содержащий информацию о сторонах, арендуемой квартире, а также о размере и сроках уплаты арендных платежей, может являться основанием для судебного взыскания с арендаторов неуплаченной ими арендной платы, но грамотно составленное соглашение может предупредить такую неуплату.

• В первую очередь, собственники жилья могут защитить себя посредством обеспечительного платежа (депозита), часто также называемого «залогом» (что несколько не верно). В договоре можно установить условие об обеспечительном платеже, который представляет собой денежную сумму, передаваемую арендодателю на случай нарушения обязательств по договору арендатором. Взяв обеспечительный платеж в размере одного или двух месяцев аренды, собственник квартиры может компенсировать неуплаченную часть арендной платы или долги по коммунальным услугам, оставленные арендатором. Из нее можно также компенсировать стоимость испорченного или пропавшего по вине арендатора, его сожителей или гостей имущества, которое было передано вместе с квартирой (мебель, бытовая техника и т.д).

Обычно, сумма такого платежа подлежит возврату после прекращения договора. Иногда может предусматриваться, что сумма такого платежа возвращается арендатору путем зачета в счет последних месяцев аренды. Но первый способ наиболее предпочтителен, поскольку будет гарантировать, что даже внезапно обнаружившиеся долги по коммунальным услугам будут оплачены за счет арендатора.

Казалось бы, можно подумать о том, что собственник может взять такой депозит и без договора или же если такого условия прямо не будет в его тексте. Однако мало арендаторов согласится на такое, поскольку отсутствие в договоре условия об обеспечительном платеже не гарантирует его возврат после прекращения аренды. Это будет означать для арендатора, что он фактически может заплатить недобросовестному арендодателю еще за один или несколько лишних месяцев аренды в ситуации, когда он даже не будет пользоваться квартирой. Поэтому данное условие важно отразить в договоре, регламентировав размер, а также порядок и сроки передачи суммы обеспечительного платежа. Чем еще оборачивается сдача жилья на словах, разобрано в статье о том, почему не стоит сдавать в аренду без договора.

• В договоре важно подробно регламентировать порядок оплаты и желательно установить предварительную оплату.

Предоплата помогает уменьшить задолженность. По общему правилу п. 2 ст. 687 ГК РФ при краткосрочном найме основанием для судебного расторжения служит невнесение платы более двух раз после установленного срока платежа. Договор краткосрочного найма может предусматривать ясно определенные дополнительные основания внесудебного прекращения, связанные с существенным виновным нарушением законного интереса наймодателя: это разъяснено в Постановлении КС РФ от 02.06.2022 № 23-П. Эта позиция не распространяется на формально краткосрочные договоры, если отношения продлеваются заключением договоров на новый срок и совокупный срок превышает один год (п. 4 Постановления КС РФ № 23-П).

При найме, не являющемся краткосрочным, общее основание для судебного расторжения из-за задолженности — невнесение платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Сам по себе размер долга не дает права самовольно выселить жильца.

• Условие о неустойке может стимулировать арендатора соблюдать договор и платить вовремя.

Неустойка – это штрафы или пени за определенный период, которые могут быть начислены арендатору в случае, если он нарушает договор. Так, в соглашении может быть предусмотрена неустойка за неоплату квартиры – соответственно, вовремя не платящий арендатор будет обязан выплатить арендодателю более значительную сумму, нежели чем только стоимость аренды. 

Не стоит устанавливать слишком большую неустойку, поскольку в таком случае она может быть снижена в суде по требованию арендатора, причем, возможно, до очень малых сумм. В договоре можно также установить, что неустойка не может быть больше стоимости одного месяца аренды, что может позволить избежать снижения такой неустойки в суде.

В любом случае, данное условие работает только в том случае, если у арендатора есть деньги или имущество – если их нет, то вряд ли Вы сможете получить с неплательщика сумму штрафов и пеней, да и саму неуплаченную арендную плату.

Что делать собственнику квартиры при неуплате арендатором платы за пользования квартирой?

Ответ на этот вопрос зависит от того, желает ли собственник жилья сохранить договор, и уверен ли он в том, что арендатор все-таки заплатит. Кроме того, перечень действий будет зависеть от срока договора и периода, за который не заплатил арендатор.

Ситуация первая: Арендатор уверяет, что у него временные финансовые трудности, но арендодатель готов подождать некоторое время. Кроме того, договором не был предусмотрен обеспечительный платеж.

Проблемы с деньгами могут возникнуть у многих, при этом их часто можно разрешить в короткие сроки. Вряд ли стоит сразу думать о прекращении аренды, если арендатор в первый раз вовремя не заплатил за квартиру – а тем более при предоплате, которая устанавливается в большинстве договоров. Однако систематические просрочки по оплате могут стать знаком – у арендодателя могут появиться сомнения в целесообразности дальнейшей аренды. При этом преимущественного права на заключение договора на новый срок (при найме, не являющемся краткосрочным) просрочка сама по себе арендатора не лишает: отказать в продлении арендодатель может, решив не сдавать жилье внаем в течение не менее года.

Но если арендатор не платит более чем за месяц, то не стоит поддаваться на его уговоры – если он не заплатил за 2 месяца, то, скорее всего, он не заплатит и за третий. В таком случае рекомендуется попросить арендатора освободить квартиру – желательно письменным уведомлением. Если наниматель не согласится, для расторжения и выселения через суд необходимо наличие законного основания с учетом срока договора и периода неуплаты; одной задолженности за два месяца для общего основания по ст. 687 ГК РФ недостаточно. В судебном порядке арендодатель также может истребовать у арендатора сумму неуплаченных платежей по арендной плате и коммунальным услугам (если обязанность по их оплате лежит на арендаторе), а также неустойку или проценты за пользование денежными средствами.

Но стоит помнить, что судебные тяжбы займут время, а размер долга будет только расти – поэтому рекомендуется не затягивать с обращением в суд.

Ситуация вторая: По договору предусмотрен обеспечительный платеж равный одному или двум месяцам аренды. По договору предусмотрена предоплата.

В такой ситуации собственник квартиры наиболее защищен. Предоплата и обеспечительный платеж уменьшают возможные потери, но не изменяют законные основания и порядок расторжения договора: они зависят от срока найма, периода задолженности и допустимых условий договора. Конечно, если арендатор не захочет освобождать квартиру потребуется время на судебные разбирательства - а потому, если у арендатора совершенно нет денег на банковских счетах и никакого ценного имущества, то сумма обеспечительного платежа будет являться единственным способом получить от арендатора плату за пользование жильем.

Но ситуация с предоплатой и депозитом значительно лучше ситуации с отсутствием двух данных условий в договоре аренды, когда у арендатора отсутствует имущество на которое можно обратить взыскание по решению суда. Другие риски сдачи жилья и способы их снизить разобраны в статье о пяти рисках при сдаче квартиры в аренду.

Даже если после вынесения судом решения о расторжении договора и обязанности арендатора компенсировать неуплаченную арендную плату и сумму неустойки или проценты по 395 ГК РФ не получится ничего взыскать с арендатора, то важно помнить о том, что за невыплаченные долги ему могут ограничить выезд за рубеж.

Ситуация третья: Арендатор просрочил оплату, а арендодатель желает его выселить

Если все же собственник квартиры хочет выселить неплательщика, то важен срок договора и период неуплаты.

По общему правилу при краткосрочном найме невнесение платы более двух раз после срока платежа позволяет требовать судебного расторжения. При ином найме необходимо невнесение платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Для краткосрочного найма возможны дополнительные договорные основания с учетом Постановления КС РФ от 02.06.2022 № 23-П. Принудительное выселение производится по решению суда. Порядок действий шаг за шагом описан в статье как выселить квартирантов, которые не платят.

По п. 2 ст. 687 ГК РФ основанием судебного расторжения является разрушение или порча жилого помещения нанимателем либо лицами, за которых он отвечает. Порча или пропажа отдельных вещей дает основания требовать возмещения ущерба, но сама по себе не означает, что договор найма можно расторгнуть. Стоимость поврежденной или пропавшей вещи сама по себе не определяет наличие основания для расторжения договора. Кроме того, стоит помнить, что у любых вещей имеется срок эксплуатации и их повреждение или поломка могут быть следствием естественного износа.

Арендатор может быть выселен до окончания срока договора в случае, если он систематически нарушал интересы соседей. При этом, для расторжения договора арендодатель должен письменно известить арендатора о недопустимости дальнейших нарушений. Если они все же продолжились, то можно расторгнуть договор, обратившись в суд – но соседям также желательно поучаствовать в деле. Фактически, собственник квартиры может воспользоваться конфликтом между арендатором и соседями для выселения неплательщика.

В какой суд обращаться для расторжения договора и привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности?

Но нужно помнить, что если арендатор не захочет добровольно освобождать квартиру, то для законного разрешения спора придется обращаться в суд.

Арендодатель должен заявить в своем иске требование о досрочном расторжении договора найма жилого помещения и взыскании с нанимателя оплаты по договору. К последним суммам может быть прибавлена неустойка, если она была предусмотрена соглашением (в исковом заявлении стоит рассчитать ее на момент предъявления иска). Если не предусмотрена неустойка за эту просрочку, можно требовать проценты по ст. 395 ГК РФ исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Взыскание таких процентов одновременно с договорной неустойкой за то же нарушение допускается, только если это предусмотрено законом или договором.

Иск о расторжении договора найма и выселении рассматривает районный суд независимо от суммы долга. Если предъявляется только денежный иск, имущественный спор при цене иска до 50 тысяч рублей включительно относится к мировому судье, а свыше — к районному суду; для бесспорных письменных требований необходимо также учитывать правила приказного производства.

Иск о выселении и прекращении права пользования жильем подается в районный суд по месту нахождения квартиры. Исключительную подсудность нельзя изменить соглашением сторон. Для самостоятельного требования о взыскании задолженности по общему правилу применяется место жительства ответчика; допустимая договорная подсудность определяется с учетом ст. 32 ГПК РФ.

Автор статьи: Анатолий Фролов (юрист)

Источники

• ГК РФ, ст. 162
• ГК РФ, ст. 674
• ГК РФ, статья 671: договор найма жилого помещения
• ГК РФ, статья 687: расторжение найма
• Постановление КС РФ от 02.06.2022 № 23-П: прекращение краткосрочного найма
• ГК РФ, статья 688: последствия расторжения найма
• ГК РФ, ст. 395, п. 4
• ГПК РФ, ст. 23
• ГПК РФ, ст. 30
• ГК РФ, статья 683: срок найма
• Гражданский кодекс РФ, часть вторая