7 типичных ошибок при оформлении договора по продаже недвижимости

Автор статьи, юрист (г. Курск)

Коротко

При покупке недвижимости проверьте права продавца, права супруга и других собственников, полномочия подписанта и форму договора. Подтвердите расчеты документами и зарегистрируйте переход права собственности. Ничтожность, оспоримость и расторжение договора имеют разные основания, поэтому последствия ошибки нужно оценивать по конкретной норме закона.

Проверено: октябрь 2026

Множество ошибок, совершенных на стадии заключения и подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, могут обойтись покупателю месяцами таскания по судам и потерей купленной недвижимости. Тем не менее расторжения сделок купли-продажи недвижимости можно избежать, обратив внимание на основные ошибки при их заключении.

Ошибка 1: а есть ли право собственности?

При покупке существующей квартиры проверьте документы, подтверждающие право продавца, и актуальную выписку ЕГРН. Если собственников несколько, необходимо учитывать права каждого. Договор от имени продавца может подписать уполномоченный представитель: тогда отдельно проверяют основание, объем и действие его полномочий. Если предметом сделки является частный дом, пригодится разбор того, как продать дом с земельным участком.

Ошибка 2: есть ли совладелец или супруг?

Выясните, принадлежит ли недвижимость только продавцу или находится в общей собственности, в том числе супругов. При распоряжении общей недвижимостью одним из супругов по общему правилу требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ); для личного имущества этот режим не применяется. Развод сам по себе не прекращает совместную собственность, однако для бывших супругов применяются правила статьи 253 ГК РФ, а не автоматическое требование нотариального согласия по статье 35 СК РФ. Проверьте документы о приобретении имущества, брачный договор, соглашение или решение суда о разделе и выясните наличие спора. При сохранении общей собственности согласуйте участие обоих собственников или получите надлежащее подтверждение согласия на продажу.

Ошибка 3: оплата зафиксирована?

Третья ошибка касается неправильного оформления платежных документов. Рекомендуем проводить расчет по договору купли-продажи с помощью безналичных сервисов оплаты, либо переводом на расчетный счет своего контрагента (если речь идет о юридических лицах). В правоотношениях с физическим лицом советуем настаивать на составлении расписки о получении денежных средств, которая содержит полную и исчерпывающую информацию о сторонах договора и о выплаченной продавцу сумме.

Ошибка 4: Росреестр и регистрация перехода прав

Четвертая ошибка заключается в непредоставлении необходимого пакета документов в Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) и, соответственно, в отсутствии регистрации перехода прав на недвижимость от одного владельца к другому. Следует помнить, что Вы станете собственником недвижимости только после регистрации в Росреестре, составление договора купли-продажи и его заверение у нотариуса к таковым правовым последствиям не приводит. Если покупается земельный участок, пригодится разбор того, что проверить в Росреестре до покупки земли.

Ошибка 5: ничтожность совершенной сделки

Ничтожность и оспоримость — разные виды недействительности. Например, по статьям 171 и 172 ГК РФ ничтожны сделки, лично совершенные гражданином, признанным недееспособным, или малолетним до 14 лет, с предусмотренными законом исключениями. Это не означает запрета сделок через законных представителей с соблюдением установленных правил. Сделка несовершеннолетнего 14–18 лет без требуемого согласия законного представителя является оспоримой по статье 175; правило не распространяется на полностью дееспособных несовершеннолетних. Мнимые и притворные сделки ничтожны по статье 170. Для продажи недвижимости статья 550 требует одного письменного документа с подписями сторон и связывает нарушение этой формы с недействительностью; когда закон требует нотариального удостоверения, нужно соблюдать и это требование.

Ошибка 6: возможная оспоримость сделки

Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия или угрозы, могут быть признаны судом недействительными по статье 179 ГК РФ. Для кабальной сделки нужно установить совокупность обстоятельств: лицо было вынуждено заключить ее из-за стечения тяжелых обстоятельств, условия были крайне невыгодными, а другая сторона этим воспользовалась. Сама по себе цена ниже рыночной или срочная потребность продавца в деньгах не доказывает наличие всех этих признаков. Полный перечень таких оснований для сделок с квартирой собран в статье об основаниях недействительности купли-продажи квартиры.

Ошибка 7: казус статьи 451 ГК РФ

Статья 451 ГК РФ допускает изменение или расторжение договора при существенном изменении обстоятельств. Если стороны не договорились, для расторжения через суд необходимо одновременное наличие четырех условий: стороны не ожидали такого изменения; его причины нельзя было преодолеть с требуемой заботливостью; исполнение нарушило бы имущественный баланс и причинило значительный ущерб заинтересованной стороне; риск изменения не лежит на ней. Судебное изменение договора допускается лишь в исключительных случаях пункта 4 статьи 451. Это правило отличается от непреодолимой силы по статье 401 ГК РФ, которая относится к ответственности за нарушение обязательства. Ухудшение здоровья или рост цен сами по себе не означают автоматического права вернуть проданную квартиру: обстоятельства оцениваются применительно ко всем условиям соответствующей нормы.

Автор статьи: Мария Губина (юрист)

Короткий вывод

До покупки проверьте права продавца и других собственников, полномочия представителя, форму сделки и документы об оплате. Для перехода права собственности оформите государственную регистрацию. Эти проверки снижают риск спора; последствия конкретного нарушения зависят от закона и обстоятельств сделки. Сам договор можно составить по шаблону договора купли-продажи недвижимости.