7 типичных ошибок при оформлении договора по продаже недвижимости

Мария Губина

Автор статьи, юрист (г. Курск)

Содержание статьи

Множество ошибок, совершенных на стадии заключения и подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, могут обойтись покупателю месяцами таскания по судам и потерей купленной недвижимости. Тем не менее расторжения сделок купли-продажи недвижимости можно избежать, обратив внимание на основные ошибки при их заключении.

Ошибка 1: а есть ли право собственности?

Первой ошибкой, совершенной во время купли-продажи недвижимости, является недостаточное ознакомление с документами на квартиру и справкой из ЕГРН. Продать квартиру Вам может лишь собственник данной недвижимости (или все её собственники, если их несколько). Именно поэтому первая проверка должна быть направлена на документы, подтверждающие права собственности на данный объект у Вашего контрагента.

Ошибка 2: есть ли совладелец или супруг?

Вторая ошибка посвящена недостаточной внимательности в отношении нескольких собственников объекта недвижимости, в том числе супругов контрагентов, а также иных лиц, имеющих право претендовать на его имущество или его часть. Мало кто задумывается о том, что правом на квартиру «собственника» может пользоваться и его бывшая супруга, которая хоть и номинально не числится собственником квартиры, но является её совладельцем. Поэтому следует удостовериться о том, входит ли объект купли-продажи в общую собственность контрагента с каким-либо третьим лицом. Напомним, что при совершении сделок купли-продажи недвижимости обязательным условием является получение письменного согласия супруга (бывшего супруга) на заключение данной сделки и его нотариальное заверение.

Ошибка 3: оплата зафиксирована?

Третья ошибка касается неправильного оформления платежных документов. Рекомендуем проводить расчет по договору купли-продажи с помощью безналичных сервисов оплаты, либо переводом на расчетный счет своего контрагента (если речь идет о юридических лицах). В правоотношениях с физическим лицом советуем настаивать на составлении расписки о получении денежных средств, которая содержит полную и исчерпывающую информацию о сторонах договора и о выплаченной продавцу сумме.

Ошибка 4: Росреестр и регистрация перехода прав

Четвертая ошибка заключается в непредоставлении необходимого пакета документов в Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) и, соответственно, в отсутствии регистрации перехода прав на недвижимость от одного владельца к другому. Следует помнить, что Вы станете собственником недвижимости только после регистрации в Росреестре, составление договора купли-продажи и его заверение у нотариуса к таковым правовым последствиям не приводит.

Ошибка 5: ничтожность совершенной сделки

Пятая ошибка происходит из недостаточного ознакомления с основаниями признания сделки ничтожной (недействительной). Например, сделка является ничтожной, если она заключена стороной, не способной совершать такие действия (например, малолетний, несовершеннолетний, недееспособный). Более того, мнимые (сделки без намерения создать соответствующие правовые последствия) и притворные (сделки, скрывающие своей формой другие сделки) сделки также признаются ничтожными. Наконец, ничтожна сделка, совершенная с нарушением требований законодательства о её форме.

Ошибка 6: возможная оспоримость сделки

Шестая ошибка также касается недействительности сделок, но имеет отношение к сделкам оспоримым, а не ничтожным. Таковыми являются сделки, совершённые под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Особое внимание следует обратить на кабальные сделки, т.е. такие сделки, которые совершены вследствие стечения тяжёлых обстоятельств и на крайне невыгодных условиях. Иными словами, когда одна из сторон пользуется неблагоприятным положением второй стороны, например, намеренно и в несколько раз снижая рыночную цену, зная, что контрагенту срочно нужны деньги.

Ошибка 7: казус статьи 451 ГК РФ

Наконец, статья 451 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что «существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа». При этом «изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях». Иными словами, сторона имеет право изменить или расторгнуть договор в случае возникновения форс-мажора. Судебная практика содержит в себе казус, согласно которому спустя 11 лет пожилая женщина смогла в судебном порядке расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и вернуть проданную квартиру, поскольку произошло ухудшение её здоровье и повышение цен на недвижимость. Данные два обстоятельства в совокупности составили тот самый форс мажор. По нашему мнению, подобная норма не должна применяться в отношении купли-продажи недвижимости, однако на неё также следует обращать внимание.

Наши выводы

Таким образом, мы рассмотрели основные ошибки, на которые следует обратить внимание при заключении и подписании договора купли-продажи недвижимости. Все перечисленные ошибки ведут к возможности расторжения ранее заключенной сделки или признанию её недействительной, что кончается месяцами судебных тяжб и потерей купленной недвижимости и денег, за нее заплаченных. Обратив внимание на данные 7 ошибок, Вы сможете в большей степени обезопасить себя и свое имущество.

Автор статьи: Мария Губина (юрист)

Как составить договор подряда: 10 обязательных пунктов договора

Договор подряда имеет не трудовую, а гражданско-правовую природу. Это значит, что исполнитель работы по умолчанию может выполнять ее когда угодно, на него не распространяется отпуск, выходные дни, больничный и страховка. Заказчику, который не является в данном случае работодателем, не нужно платить страховые взносы за наемного работника. Иногда такая схема оказывается удобнее и экономически выгоднее, чем привлечение штатных сотрудников. В быту же подряд чаще всего применяется при квартирных ремонтах и строительстве.

Подводные камни в договорах подряда: как обезопасить подрядчика и заказчика

Договор подряда является одним из самых востребованных в предпринимательской деятельности. По своей распространенности он занимает примерно то же место, что и договор купли-продажи. Несмотря на обширную разработанность данной договорной конструкции, наличие большого количества судебной практики, все еще существует множество правовых пробелов и нюансов, затрудняющих реальное практическое применение договора. В связи с этим необходимо понимать, что в себя включает данный договор и на что следует обратить внимание при его заключении.

Особенности заключения договора подряда или как не попасть под ТК РФ

Иногда на предприятиях возникает необходимость в приглашении сторонних специалистов, которые могли бы выполнить определенные задачи и требования руководства. С таким человеком в ряде случаев стоит заключать именно договор подряда, а не трудовой договор. Но в каких случаях и почему? Обо всём этом будет рассказано ниже!