Пять рисков при сдаче квартиры в аренду (наём) и их решение

Мария Губина

Автор статьи, юрист (г. Курск)

Содержание статьи

Сдача квартиры в аренду – это не только хороший доход, но и непростой бизнес. Многие думают, что сдавать квартиру в аренду очень легко. Другие наотрез отказываются сдавать своё жилье, опасаясь возможных проблем. Несет ли сдача квартиры действительно много рисков и можно ли их избежать? В данном материале мы постарались дать ответ на данный вопрос и выделить главные опасения арендодателей.

Риск первый: превращение квартиры в общежитие или гостиницу

Описание риска:

Иногда бывают случаи, когда хозяин квартиры сдает ее одному нанимателю, а когда через некоторое время приходит проверить квартиру, то обнаруживает множество матрасов и десять спящих незнакомых лиц. Подобная ситуация не редкость, в особенности для недорого жилья в крупных городах. Кроме того, недобросовестный арендатор может сдавать квартиру посуточно – вполне очевидно, какой возможный вред квартире может быть принесен при такой субаренде. К тому же, арендатора вряд ли будет волновать сохранность вещей собственника квартиры: вероятно, они могут быть украдены и повреждены.

Как его избежать:

Во-первых, выбор надежного жильца является главным способом минимизировать данную опасность. Поищите арендаторов через своих знакомых или сдавайте квартиру лицам, которые с меньшей вероятностью будут превращать квартиру в общежитие и гостиницу. В частности к ним могут относиться семейные пары с детьми или обеспеченные граждане.
Во-вторых, необходимо составить качественный договор, в котором будут указаны все данные о нанимателе. Большинство подобных случаев приходится на аренду без договора. Оформление отношений письменным договором позволяет привлечь недобросовестного арендатора к ответственности, если будут нанесены повреждения квартире или имуществу, находящемуся в ней.

Кроме того, письменный договор фиксирует договоренность сторон – о том, что в квартире могут проживать только определенные лица. В таком договор вписываются постоянно-проживающие с арендатором лица. Закон устанавливает, что расширения круга таких лиц возможно только по согласию нанимателя.

Статья 685 ГК РФ устанавливает правило о том, что пересдать квартиру можно только с согласия арендодателя. Кроме того, наниматель несет ответственность за действия лиц, которым он сдал квартиру в поднаём.

Арендатор может предоставлять возможность проживания в квартире временным жильцам, однако для этого ему нужно уведомить собственника квартиры. Такое законное право хотя и можно рассматривать как лазейку для поднайма квартиры, однако арендодатель может запретить проживание временным жильцам, если жил. площадь, приходящаяся на каждого жильца не соответствует обязательной норме. К примеру, для Москвы такая норма составляет 10 квадратных метров на человека.

Риск второй: ухудшение состояния квартиры и пропажа или повреждения имущества, передаваемого вместе с квартирой, по вине арендатора и других лиц

Описание риска:

Закон устанавливает, что квартира, передаваемая по договору аренды должна, быть в пригодном для проживания состоянии. Это означает, что в ней должен быть хотя бы минимальный ремонт. В сдаваемом жилье почти всегда присутствует некоторая бытовая техника - по крайней мере, плита.

Что уж говорить о квартирах с качественным ремонтом, всей нужной бытовой техникой, а также дорогими предметами декора. Собственники подобных квартир часто отказываются сдать их в аренду, боясь порчи такого ремонта и поломки или пропажи дорогостоящей техники. И эти опасения все же не напрасны - испортить состояние квартиры и другого имущества арендатора могут не только арендаторы, но и их гости, о которых арендодатель даже не знает.

Как только арендодатель заявит о пропаже или повреждении его имущества, недобросовестный арендатор может заявить о том, что он никогда его не видел, или же о том, что такое имущество уже было неисправно или испорчено, когда он въехал в квартиру.

Так или иначе, испортить Ваше имущество может любой арендатор, даже самый аккуратный. Никто не застрахован от случайностей - даже пролитый кетчуп может обернуться дорогостоящей химчисткой дивана.

Как его избежать:

Данный риск, как и множество других, минимизируется правильно составленным письменным договором. Обязанность арендатора по сохранению имущества арендодателя при аренде установлена законом. Арендатор отвечает за сохранность данного имущества, а кроме того, отвечает в случае его повреждения другими жильцами и гостями.
Для минимизации данного риска к договору составляется приложение с перечнем передаваемого имущества. В таком приложении описывается вся бытовая техника, мебель, предметы декора и другие вещи, находящиеся в квартире. Обычно описывается состояние данных вещей и их предполагаемая стоимость на момент передачи квартиры. Такое условие защищает обе стороны договора, поскольку арендатор в таком случае снижает риск получения необоснованных претензий от арендодателя. Собственник квартиры и сам может забыть о том, что находится в квартире, а вспомнив о той или иной вещи, может заявить о пропаже вещи арендатору. Такое условие договора будет, в том числе, стимулировать хозяина квартиры провести ревизию своих вещей в квартире.
Компенсировать потери арендодателя можно из суммы обеспечительного платежа. Такой плате, часто называемый обывателями залогом или депозитом (хотя депозит вполне верное название), представляет собой денежную сумму, передаваемую арендатором арендодателю. Из данной суммы покрываются убытки арендодателя в случае нарушения договора арендатором. Стоимость необходимого ремонта или приобретения нового имущества взамен утраченного также может быть компенсирована из данной суммы.
Рекомендуется также сфотографировать квартиру перед сдачей, поскольку это может стать неплохим доказательством в случае спора, если арендатор испортит ремонт и не захочет компенсировать его стоимость. Даже в самом хорошем договоре не описывается наиболее подробное состояние квартиры, так как словесно описывать в договоре каждый участок обоев, плитки, гардин и иных элементов квартиры довольно. Договор - это не роман, а в наше время имеются гораздо более удобные способы фиксации окружающего мира.
Страхование жилья может являться выходом из ситуации в случае, если квартире будет причинен существенный ущерб. При пожаре и затоплении страховая компания с большой вероятностью выплатит Вам страховую сумму, которая покроет необходимые расходы.

Риск третий: проблемы с соседями из-за арендаторов

Описание риска:

Данный риск может проявляться в двух ипостасях. Первый ряд проблемных случаев связан с возможностью затопления арендаторами соседей. Другие, более вероятные, риски связаны с поведением арендаторов - они могут устраивать шумные вечеринки и мешать соседям. В данном случае проблема может заключаться и в соседях - из-за плохого характера, чрезмерной бдительности, личной неприязни к арендаторам, а также по иным причинам они могут постоянно вызывать полицию, уведомлять собственника квартиры о поведении жильцов и писать заявления в различные государственные органы.

Как его избежать:

Если арендатор зальет соседей или устроит пожар, в результате которого сгорит несколько квартир, то только он отвечает перед соседями. Если даже соседи подадут в суд на хозяина квартиры, то договор аренды, в котором будут иметься паспортные данные арендатора, позволит снять ответственность с собственника и заставить отвечать за свои действия квартиранта. Перед сдачей квартиры стоит обязательно проверить и отремонтировать при необходимости всю сантехнику и газовое оборудование. Арендатору не стоит оставлять неисправные электроприборы.
Если арендаторы систематически нарушают интересы соседей, закон предоставляет право расторгнуть договор арендодателю. Перед этим он должен письменно попросить арендаторов не создавать помехи соседям.
Если соседи вызывают полицию из-за шумных арендаторов, то это исключительно проблемы арендаторов. Именно они будут платить, выписанные за нарушение "закона о тишине" штрафы. Как ни парадоксально, такие штрафы выписываются крайне редко, поскольку закон требует засвидетельствование уровня шума специальными устройствами - выписанный без них штраф можно будет оспорить в суде. Если же жильцы совершат иное правонарушение, то это также не будет являться проблемой арендодателя. Правоохранительные органы вряд ли будут вызывать собственников квартиры, если у арендаторов будет являться письменный договор, содержащий перечень лиц, имеющих законное право проживания в квартире. В любом случае арендатор имеет такое право проживания.
Проблемные соседи - этот риск явно не зависит от арендатора. Они могут писать письма в различные государственные органы: налоговую, прокуратуру и даже в администрацию президента. Такие письма на самом деле малоэффективны. Даже если после обращения соседей Вас вызовут на объяснение в налоговую, то вы можете заявить, что не сдаете квартиру - после этого Вам не смогут предъявить никаких иных претензий. То же самое касается и других государственных органов.

Риск четвертый: задержка оплаты арендатором и неоплата им коммунальных услуг после освобождения квартиры

Описание риска: Арендатор может задержать оплату или же частично оплачивать арендную плату. Он может сколько угодно упрашивать собственника перенести сроки оплаты или просить рассрочку платежа.

После таких задержек арендатор может незаметно и быстро съехать с квартиры. При этом он может оставить большие долги за коммунальные услуги.

Как его избежать:

Договор аренды квартиры сроком меньше года может быть расторгнут по инициативе арендодателя, если арендодатель задолжает за два месяца. Если срок договора составляет год и более, то срок неоплаты, при котором можно расторгнуть договор, составляет шесть месяцев.
В договоре должен быть предусмотрен обеспечительный платеж из суммы которого арендодатель может покрыть неуплаченную арендную плату, в случае если арендатор скроется. Из суммы обеспечительного платежа можно компенсировать долги по коммунальным услугам. Для этого договором устанавливается, что сумма обеспечительного платежа подлежит возврату арендатору через определенный срок (одну или две недели) после прекращения действия договора.
Не стоит идти на поводу арендатора, вовремя не оплачивающего арендную плату или коммунальные услуги. Такие недобросовестные арендаторы могут прикрываться детьми или временными финансовыми трудностями, но часто просто пытаются нажиться за Ваш счет.
Арендатору стоит своевременно проверять оплату коммунальных услуг. Можно предусмотреть обязанность арендатора предоставлять квитанции об оплате каждый месяц. Но можно также отслеживать оплату коммунальных услуг в режиме онлайн, используя соответствующие сервисы - портал госуслуг также относится к таким интернет-источникам. Но даже при онлайн проверки стоит периодически проверять показания счетчиков.

Риск пятый: проблемы с налоговой службой

Описание риска: Многие граждане не декларируют и не платят налоги при сдаче квартир. За неуплату налогов, в зависимости от их размера, может предусматриваться административная или уголовная ответственность.

Как его избежать:

Платить налоги. А перед этим подать декларацию о доходах, куда будут включены доходы от сдачи квартиры. Можно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или, так называемых, самозанятых лиц (если вы проживаете в регионе, где действует подобный налоговый режим) и платить налоги по меньшим ставкам.

Но если говорить применительно к текущим реалиям, то риск привлечения к ответственности за неуплату налогов возникает, как правило, в двух случаях. Первый случай - контрольная закупка. Такая процедура крайне редка и вовсе не используется налоговыми органами во многих субъектах РФ. Второй случай - если Вы подаете декларацию о доходах, но в налоговую поступают сведения о том, что Вы сдаете жилье в аренду. Не факт, что налоговый орган может доказать наличие отношений по аренде, а соответственно неуплату налога, но такой риск имеется.

В любом случае, оплата налогов - гражданский долг каждого гражданина. А за неуплату налогов может наступить юридическая ответственность. К тому же, ставки налогов для ИП и самозанятых лиц сравнительно невысоки.

Автор статьи: Мария Губина (юрист)

Как составить договор подряда: 10 обязательных пунктов договора

Договор подряда имеет не трудовую, а гражданско-правовую природу. Это значит, что исполнитель работы по умолчанию может выполнять ее когда угодно, на него не распространяется отпуск, выходные дни, больничный и страховка. Заказчику, который не является в данном случае работодателем, не нужно платить страховые взносы за наемного работника. Иногда такая схема оказывается удобнее и экономически выгоднее, чем привлечение штатных сотрудников. В быту же подряд чаще всего применяется при квартирных ремонтах и строительстве.

Подводные камни в договорах подряда: как обезопасить подрядчика и заказчика

Договор подряда является одним из самых востребованных в предпринимательской деятельности. По своей распространенности он занимает примерно то же место, что и договор купли-продажи. Несмотря на обширную разработанность данной договорной конструкции, наличие большого количества судебной практики, все еще существует множество правовых пробелов и нюансов, затрудняющих реальное практическое применение договора. В связи с этим необходимо понимать, что в себя включает данный договор и на что следует обратить внимание при его заключении.

Особенности заключения договора подряда или как не попасть под ТК РФ

Иногда на предприятиях возникает необходимость в приглашении сторонних специалистов, которые могли бы выполнить определенные задачи и требования руководства. С таким человеком в ряде случаев стоит заключать именно договор подряда, а не трудовой договор. Но в каких случаях и почему? Обо всём этом будет рассказано ниже!