Пять рисков при сдаче квартиры в аренду (наём) и их решение

Автор статьи, юрист (г. Курск)

Коротко

Основные риски при сдаче квартиры связаны с составом жильцов, сохранностью имущества, соседями, оплатой и налогами. Письменный договор, опись, фотографии и подтверждение расчетов помогают снизить эти риски. Ответственность за ущерб и порядок прекращения найма зависят от обстоятельств и закона, а не только от формулировок договора.

Проверено: октябрь 2026

Уютная гостиная с диваном и цветами в квартире под аренду

Сдача квартиры в аренду – это не только хороший доход, но и непростой бизнес. Многие думают, что сдавать квартиру в аренду очень легко. Другие наотрез отказываются сдавать своё жилье, опасаясь возможных проблем. Несет ли сдача квартиры действительно много рисков и можно ли их избежать? В данном материале мы постарались дать ответ на данный вопрос и выделить главные опасения арендодателей. Если квартира куплена в ипотеку, сначала проверьте договор с банком, подробнее — в статье «Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду».

Риск первый: превращение квартиры в общежитие или гостиницу

Описание риска:

Иногда бывают случаи, когда хозяин квартиры сдает ее одному нанимателю, а когда через некоторое время приходит проверить квартиру, то обнаруживает множество матрасов и десять спящих незнакомых лиц. Подобная ситуация не редкость, в особенности для недорого жилья в крупных городах. Кроме того, недобросовестный арендатор может сдавать квартиру посуточно – вполне очевидно, какой возможный вред квартире может быть принесен при такой субаренде. К тому же, арендатора вряд ли будет волновать сохранность вещей собственника квартиры: вероятно, они могут быть украдены и повреждены.

Как его избежать:

Во-первых, выбор надежного жильца является главным способом минимизировать данную опасность. Поищите арендаторов через своих знакомых или сдавайте квартиру лицам, которые с меньшей вероятностью будут превращать квартиру в общежитие и гостиницу. В частности к ним могут относиться семейные пары с детьми или обеспеченные граждане.
Во-вторых, необходимо составить качественный договор, в котором будут указаны все данные о нанимателе. Большинство подобных случаев приходится на аренду без договора. Оформление отношений письменным договором позволяет привлечь недобросовестного арендатора к ответственности, если будут нанесены повреждения квартире или имуществу, находящемуся в ней. Чем еще рискуют обе стороны, если договора нет, разобрано в статье о том, почему не стоит сдавать в аренду без договора.

Кроме того, письменный договор фиксирует договоренность сторон – о том, что в квартире могут проживать только определенные лица. В таком договор вписываются постоянно-проживающие с арендатором лица. По ст. 679 ГК РФ вселение других постоянно проживающих граждан требует согласия наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц; для вселения несовершеннолетних детей такое согласие не требуется.

Если к договору применяется ст. 685 ГК РФ, передать квартиру в поднаём можно с согласия наймодателя; ответственным перед ним остается наниматель. К краткосрочному найму эта статья по общему правилу не применяется, поэтому возможность и условия поднайма необходимо согласовать в договоре. Как оформить поднаём и чем рискует жилец при пересдаче без согласия, разобрано в статье можно ли пересдать съёмную квартиру.

При применении ст. 680 ГК РФ наниматель и постоянно проживающие с ним граждане могут по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам на срок не более шести месяцев. Это не поднаем за плату. Наймодатель вправе запретить такое вселение при нарушении нормы общей площади на человека. К краткосрочному найму эта статья по общему правилу не применяется, если договором не предусмотрено иное.

Риск второй: ухудшение состояния квартиры и пропажа или повреждения имущества, передаваемого вместе с квартирой, по вине арендатора и других лиц

Описание риска:

Закон устанавливает, что квартира, передаваемая по договору аренды должна, быть в пригодном для проживания состоянии. Это означает, что в ней должен быть хотя бы минимальный ремонт. В сдаваемом жилье почти всегда присутствует некоторая бытовая техника - по крайней мере, плита.

Что уж говорить о квартирах с качественным ремонтом, всей нужной бытовой техникой, а также дорогими предметами декора. Собственники подобных квартир часто отказываются сдать их в аренду, боясь порчи такого ремонта и поломки или пропажи дорогостоящей техники. И эти опасения все же не напрасны - испортить состояние квартиры и другого имущества арендодателя могут не только арендаторы, но и их гости, о которых арендодатель даже не знает.

Как только арендодатель заявит о пропаже или повреждении его имущества, недобросовестный арендатор может заявить о том, что он никогда его не видел, или же о том, что такое имущество уже было неисправно или испорчено, когда он въехал в квартиру.

Так или иначе, испортить Ваше имущество может любой арендатор, даже самый аккуратный. Никто не застрахован от случайностей - даже пролитый кетчуп может обернуться дорогостоящей химчисткой дивана.

Как его избежать:

Данный риск, как и множество других, минимизируется правильно составленным письменным договором. Обязанность арендатора по сохранению имущества арендодателя при аренде установлена законом. Арендатор отвечает за сохранность данного имущества, а кроме того, отвечает в случае его повреждения другими жильцами и гостями. Составить такой договор можно по шаблону договора аренды квартиры.
Для минимизации данного риска к договору составляется приложение с перечнем передаваемого имущества. В таком приложении описывается вся бытовая техника, мебель, предметы декора и другие вещи, находящиеся в квартире. Обычно описывается состояние данных вещей и их предполагаемая стоимость на момент передачи квартиры. Такое условие защищает обе стороны договора, поскольку арендатор в таком случае снижает риск получения необоснованных претензий от арендодателя. Собственник квартиры и сам может забыть о том, что находится в квартире, а вспомнив о той или иной вещи, может заявить о пропаже вещи арендатору. Такое условие договора будет, в том числе, стимулировать хозяина квартиры провести ревизию своих вещей в квартире.
Компенсировать потери арендодателя можно из суммы обеспечительного платежа. Такой плате, часто называемый обывателями залогом или депозитом (хотя депозит вполне верное название), представляет собой денежную сумму, передаваемую арендатором арендодателю. Из данной суммы покрываются убытки арендодателя в случае нарушения договора арендатором. Стоимость необходимого ремонта или приобретения нового имущества взамен утраченного также может быть компенсирована из данной суммы.
Рекомендуется также сфотографировать квартиру перед сдачей, поскольку это может стать неплохим доказательством в случае спора, если арендатор испортит ремонт и не захочет компенсировать его стоимость. Даже в самом хорошем договоре не описывается наиболее подробное состояние квартиры, так как словесно описывать в договоре каждый участок обоев, плитки, гардин и иных элементов квартиры довольно. Договор - это не роман, а в наше время имеются гораздо более удобные способы фиксации окружающего мира.
Страхование жилья может являться выходом из ситуации в случае, если квартире будет причинен существенный ущерб. При пожаре или затоплении выплата зависит от условий страхования: страховщик возмещает покрываемые договором убытки в пределах страховой суммы.

Риск третий: проблемы с соседями из-за арендаторов

Описание риска:

Данный риск может проявляться в двух ипостасях. Первый ряд проблемных случаев связан с возможностью затопления арендаторами соседей. Другие, более вероятные, риски связаны с поведением арендаторов - они могут устраивать шумные вечеринки и мешать соседям. В данном случае проблема может заключаться и в соседях - из-за плохого характера, чрезмерной бдительности, личной неприязни к арендаторам, а также по иным причинам они могут постоянно вызывать полицию, уведомлять собственника квартиры о поведении жильцов и писать заявления в различные государственные органы.

Как его избежать:

Сам факт найма не освобождает собственника от ответственности перед соседями за залив или пожар. Ответственное лицо определяется с учетом причин ущерба, состояния оборудования, обязанностей сторон и вины. В некоторых случаях собственник возмещает вред соседям, а затем взыскивает убытки с нанимателя; возможность такого требования зависит в том числе от условий договора. Перед сдачей квартиры стоит обязательно проверить и отремонтировать при необходимости всю сантехнику и газовое оборудование. Арендатору не стоит оставлять неисправные электроприборы.
Если после предупреждения наймодателя наниматель или лица, за действия которых он отвечает, продолжают систематически нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе потребовать расторжения договора в суде. Предупреждение полезно оформить письменно, чтобы подтвердить его содержание и получение.
За нарушение тишины отвечает установленный нарушитель по применимому региональному закону. Для громкой музыки, криков и другого бытового поведения соседей обязательный замер шумомером требуется не всегда: нарушение может подтверждаться предусмотренными законом доказательствами. Собственника также могут опрашивать об обстоятельствах проживания, поэтому наличие договора не гарантирует отсутствия обращений полиции.
Обращения соседей могут стать поводом для проверки. Простое отрицание сдачи квартиры не препятствует налоговому контролю: налоговый орган вправе исследовать документы и иные законно полученные сведения, вызывать свидетелей. Безопасный способ снизить этот риск — оформлять отношения и исполнять налоговые обязанности.

Риск четвертый: задержка оплаты арендатором и неоплата им коммунальных услуг после освобождения квартиры

Описание риска: Арендатор может задержать оплату или же частично оплачивать арендную плату. Он может сколько угодно упрашивать собственника перенести сроки оплаты или просить рассрочку платежа.

После таких задержек арендатор может незаметно и быстро съехать с квартиры. При этом он может оставить большие долги за коммунальные услуги.

Как его избежать:

По общему правилу при краткосрочном найме наймодатель может требовать расторжения через суд, если плата не внесена более двух раз после установленного срока. При найме, не являющемся краткосрочным, необходимо невнесение платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Дополнительные договорные основания внесудебного прекращения краткосрочного найма допустимы в пределах Постановления КС РФ от 02.06.2022 № 23-П; принудительное выселение требует решения суда. Договорные основания должны быть ясными и определенными, касаться существенного виновного нарушения законного интереса наймодателя и применяться добросовестно. Эта позиция не распространяется на формально краткосрочные договоры, если отношения продлеваются заключением договоров на новый срок и совокупный срок превышает один год (п. 4 Постановления КС РФ № 23-П).
В договоре должен быть предусмотрен обеспечительный платеж из суммы которого арендодатель может покрыть неуплаченную арендную плату, в случае если арендатор скроется. Из суммы обеспечительного платежа можно компенсировать долги по коммунальным услугам. Для этого договором устанавливается, что сумма обеспечительного платежа подлежит возврату арендатору через определенный срок (одну или две недели) после прекращения действия договора.
Не стоит идти на поводу арендатора, вовремя не оплачивающего арендную плату или коммунальные услуги. Такие недобросовестные арендаторы могут прикрываться детьми или временными финансовыми трудностями, но часто просто пытаются нажиться за Ваш счет. Как действовать, если жилец все же перестал платить, разобрано в статье о том, как защитить свои права при просрочке оплаты аренды.
Арендодателю стоит своевременно проверять оплату коммунальных услуг. Можно предусмотреть обязанность арендатора предоставлять квитанции об оплате каждый месяц. Но можно также отслеживать оплату коммунальных услуг в режиме онлайн, используя соответствующие сервисы - портал госуслуг также относится к таким интернет-источникам. Но даже при онлайн проверки стоит периодически проверять показания счетчиков.

Риск пятый: проблемы с налоговой службой

Описание риска: Многие граждане не декларируют и не платят налоги при сдаче квартир. За непредставление обязательной декларации и неуплату налога возможны налоговые штрафы и пени; при наличии всех признаков состава преступления — уголовная ответственность.

Как его избежать:

Порядок уплаты зависит от налогового режима. При обычной сдаче жилья другому физическому лицу доходы по общему правилу декларируют по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, а налог уплачивают до 15 июля; с 2025 года для налоговых резидентов применяется прогрессивная шкала НДФЛ 13–22%. Если платит налоговый агент, обязанность удержать НДФЛ обычно возлагается на него. При соблюдении условий можно применять НПД: 4% с доходов от физлиц и 6% от организаций и ИП, при лимите дохода 2,4 млн рублей в год; режим действует по всей России и не требует декларации. Применять НПД к доходам от сдачи машино-места нельзя; их облагают в рамках другого применимого налогового режима. Если вместе с квартирой вы сдаёте и место в паркинге, пригодятся советы о том, как сдать машиноместо в аренду.

Нельзя сводить риск выявления неуплаченного налога к контрольной закупке или подаче декларации. Налоговые органы получают сведения из разных источников и используют предусмотренные НК РФ меры контроля, включая запросы документов и допрос свидетелей. Отсутствие письменного договора или отрицание дохода не освобождает от налогообложения.

В любом случае, оплата налогов - гражданский долг каждого гражданина. А за неуплату налогов может наступить юридическая ответственность. К тому же, ставки налогов для ИП и самозанятых лиц сравнительно невысоки.

Автор статьи: Мария Губина (юрист)

Короткий вывод

Зафиксируйте состояние квартиры, состав передаваемого имущества, порядок платежей и согласованных проверок. При нарушениях собирайте доказательства и используйте законные способы защиты, а доходы от сдачи жилья учитывайте в рамках подходящего налогового режима.