Почему не стоит сдавать в аренду без договора?

Мария Губина

Автор статьи, юрист (г. Курск)

Обязательно ли заключать письменный договор при аренде жилья?

В случаях, когда жилая недвижимость сдаётся физическим лицам, заключается договор найма жилого помещения, хотя большинство привыкло называть этот договор договором аренды. Такая терминологическая погрешность не критична, но с юридической точки зрения наем жилья и аренда — разные договорные конструкции. Однако отличается регулирование закона и для сдачи жилья гражданам предусмотрены особые правила.

Законом (статьей 674 ГК РФ) предусматривается обязательная письменная форма для договора найма жилого помещения (квартиры, дома, комнаты).

При несоблюдении письменной формы, стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания в случае спора. Это означает, что при возникновении разногласий относительно договора и его условий, стороны могут ссылаться только на письменные и иные (например, видео) доказательства.

Таким образом если арендатор не заплатит арендную плату, то для того, чтобы взыскать ее с него в суде, арендодателю потребуется привести  письменные доказательства относительно размера арендной платы - например, акт сдачи-приемки жилья, расписки,   выписки из банка о переводах с карты нанимателя на карту арендодателя, квитанции об оплате коммунальных услуг, переписку в месенджере или смс.

Но в отсутствии письменного договора доказать факт того, что между сторонами имелись именно отношения по найму, а не безвозмездного пользованию, будет сложнее; суд оценивает допустимые письменные и иные доказательства, кроме свидетельских показаний в подтверждение самой сделки и ее условий.

Само несоблюдение письменной формы обычно не делает наем недействительным, но существенно усложняет доказывание его заключения и условий. При сроке не менее года возникающее обременение права собственности подлежит регистрации. Составить такой договор можно по шаблону договора найма жилого помещения.

Не стоит думать о том, что отсутствие письменного договора осложняет защиту только одной стороны: доказательственные трудности могут возникнуть как у арендодателя (наймодателя), так и у нанимателя - вопрос заключается в том, будут ли злоупотребления и от какой из сторон. В идеальном мире, в котором никто не нарушает своих обещаний и все живут в согласии, не требовалось бы письменно оформлять договоры, ровно как и не требовались бы законы. Однако мы живем не в таком мире. Поэтому стоит перестраховаться и защитить себя на случай спора, тем более, когда мы сдаём свою недвижимость незнакомым людям, да и знакомым тоже - ведь они могут злоупотреблять дружбой или родством.

Какие риски могут возникнуть для арендодателя при аренде без договора?

Без письменного договора с лицом, которому Вы сдаете квартиру, дом или комнату, может быть сложнее доказать условия найма и защитить свои права при споре. Если квартира сдается без договора, то для стороны, сдающей квартиру, существует два основных риска:

1. Вероятность ухудшения состояния жилого помещения, а также порчи имущества, находящегося в нем (мебели, техники, предметов декора, сантехники и т.д.);
2. Неуплата или несвоевременная уплата арендной платы арендатором.

Если не будет составлено договора, в котором будет описываться передаваемое с жильем имущество, то собственнику будет крайне тяжело привлечь арендатора к ответственности в случае хищения или порчи такого имущества. Такое имущество может описываться не только в самом договоре и приложениях к нему, но также и в акте сдачи-приемки квартиры. Такие документы в любом случае должны быть подписаны сторонами. Арендатор несет ответственность за сохранность жилого помещение и всего имущества, которое было передано вместе с ним, в том числе и в случае повреждения имущества гостями квартиры.

Теоретически, в отсутствии договора, можно заставить нести ответственность арендатора. Для этого Вам, скорее всего, придется обращаться в суд, в особенности в случае недобросовестного арендатора. Но для этого Вам нужно знать его паспортные данные, а также обладать доказательствами того, что между вами заключён договор аренды (письменные или иные, но не свидетельские), либо же того, что это лицо причинило ущерб вашему имуществу. И если в случае существенных разрушений жилья еще может получиться доказать вину арендатора, то в случае отдельных вещей, переданных вместе с жильем, может быть трудно доказать, какие вещи находились в помещении и в каком состоянии.

Если стороны подписали письменный договор, а в этом договоре не был запрещен поднаём, то арендатор может пересдать жилое помещение только с согласия другой стороны договора.

В отсутствии договора, недобросовестный арендатор может пересдавать квартиру, комнату или дом без уведомления собственника. В ситуации, когда он сдает квартиру в поднаём посуточно, сохранность имущества и состояние жилья может быть под угрозой. Такая квартира или дом может сдаваться посуточно сомнительным лицам или в ней могут проводиться вечеринки. Ясно, что в этой ситуации многократно возрастает риск хищения или повреждения каких либо вещей, находящихся в жилом помещении. Недобросовестного арендатора в последнюю очередь будет заботить состояние квартиры или дома, а также сохранность другого имущества арендодателя.

В силу данных причин, обеспечить сохранность своего имущества, помогают письменный договор, опись и акт приема-передачи. Арендатор может в любой момент съехать, а заставить его платить за порчу или хищение переданного имущества без письменного договора и иных доказательств будет существенно сложнее. Другие риски сдачи жилья и способы их снизить разобраны в статье о пяти рисках при сдаче квартиры в аренду.

Если вы не составили письменного договора, то вы также рискуете остаться без арендной платы и долгом за коммунальные услуги. Арендатор может съехать, не заплатив за аренду и не оплатив коммунальные услуги. Он также может задерживать арендную плату и не платить ее в течение нескольких месяцев.

Несмотря на то, что в большинстве случаев такую проблему пытаются решить с помощью предоставления так называемого «залога» (на самом деле это называется обеспечительный платёж), данная сумму не всегда может компенсировать недоплаченную арендную плату. Зачастую обеспечительный платёж покрывает всего месяц или два аренды, а то и вовсе только коммунальную плату.

Наниматель может задерживать оплату, ссылаясь на финансовые трудности. Это не дает наймодателю права самовольно менять замки и выселять жильцов: при споре требуются предусмотренные законом основания прекращения найма и судебное решение о выселении, которое исполняется в установленном порядке. Накопившийся долг может превысить обеспечительный платеж; договор, платежные документы и переписка помогут доказать его размер.

Квартиросъёмщик может съехать и оставить большой долг за коммунальные услуги, которые он должен был оплачивать. Если арендодатель не требовал регулярного предоставления квитанций и чеков об оплате, то такая ситуация вполне вероятна. Возможна также и подделка квитанций арендатором - например, при предоставлении фотографий квитанций им могут меняться даты и цифры в фоторедакторах.

К тому же, аренда без договора может быть выгодна преступникам, которые могут не только вынести всю мебель и бытовую технику, но и совершать другие преступления, скрываясь после них в данной квартире, либо же вовсе совершать их в ней. Чем меньше формализация отношений, тем лучше для таких лиц - и если при сдаче квартиры не были предоставлены  и записаны паспортные данные, а оплата производилась наличными, либо каждый месяц с новой карты, то это повод быть особенно внимательным в отношении квартиранта.

Какие риски могут возникнуть для арендатора при аренде без договора?

Для арендатора договор не менее важен, поскольку в его отсутствии он может потерять свои деньги и остаться без жилья. Договор защищает арендатора и предоставляет ему законное право проживания в арендованной недвижимости, кроме того такое право предоставляется вписанным в договор или вселенным с согласия арендодателя лицам, которые проживают с нанимателем.

Среди основных рисков можно отметить возможность мошенничества со стороны арендодателя. Так лицо не являющееся ни собственником, ни его представителем, ни нанимателем может принять арендную плату и обеспечительный платеж, а после этого скрыться. В любом случае необходимо проверять полномочия другой стороны для заключения договора: просмотреть паспорт, заказать выписку из ЕГРН, проверить доверенность, если квартиру сдаёт представитель, или договор найма и наличие согласия собственника, если жильё сдаётся в поднаём.

При составлении договора как раз-таки и производится такая проверка и все необходимые данные вписываются в его текст. Если же другая сторона по каким-то причинам не желает подписывать письменный договор, либо не предоставляет нужные документы, то это повод насторожиться. Зачастую именно мошенники настоятельно не хотят заключать договор.

Даже после передачи денег квартиросъемщик может столкнуться с собственником, который оспаривает право проживания, либо с попыткой самовольной смены замков. Однако желание собственника прекратить наем само по себе не позволяет выселить нанимателя: спор о праве проживания разрешается по установленной законом процедуре. Что происходит с арендой, если собственник решает продать квартиру, разобрано в статье о продаже квартиры, сдаваемой в аренду.

Письменный договор — важное доказательство законного вселения и условий проживания. При его отсутствии могут использоваться и другие допустимые доказательства, например переписка и платежные документы. Полиция не разрешает вместо суда гражданский спор о расторжении найма и выселении, поэтому храните документы и при конфликте защищайте свои права в установленном порядке.

Соответственно, если между собственником квартиры и арендатором возникает спор, а отношения по аренде квартиры не оформлены должным образом, то арендатор постоянно подвержен риску выселения.

Кроме того, он может лишиться своих денег. Помимо случая мошенничества, арендатор рискует лишиться суммы обеспечительного платежа в случае, когда арендодатель предъявит ему претензии относительно сохранности квартиры и имущества в ней. Часто такие претензии могут быть надуманными, но в отсутствии договора и/или передаточного акта сложнее доказать, в каком состоянии было имущество в момент передачи - возможно ухудшение его состояния связано с естественным износом, либо произошло ранее по вине арендодателя. Также квартиросъёмщик может лишиться своих денег в случае прекращения аренды - если он оплачивал жильё заранее, то не факт, что наймодатель вернёт ему деньги за оставшийся срок. В договоре, однако, можно урегулировать и этот момент.

Если оплата производится наличными, то нанимателю стоит требовать от другой стороны составить расписку о получении денег, иначе подтвердить оплату будет сложнее, хотя суд может оценить и другие допустимые доказательства.

Влияет ли наличие или отсутствие договора на обязанность по уплате налогов?

Наличие письменного договора не определяет обязанность платить налог: значение имеет полученный доход и применяемый режим. Для налогового резидента РФ доходы от сдачи жилья, облагаемые НДФЛ, с 2025 года входят в прогрессивную шкалу 13, 15, 18, 20 и 22 процентов; повышенная ставка применяется к соответствующей части налоговой базы. Если налог не удерживает налоговый агент и нет специального освобождения, доход нужно задекларировать и уплатить налог.

ИП и организации учитывают доходы от сдачи жилья по своему налоговому режиму. Например, при УСН с объектом «доходы» базовая ставка составляет 6%, но применимость режима и региональные ставки нужно проверять отдельно. Физическое лицо при соблюдении условий НПД может сдавать жилое помещение как самозанятый: ставка 4% при расчетах с гражданами и 6% — с организациями или ИП. Этот режим доступен во всех регионах России.

За нарушения налоговых обязанностей возможны пени и налоговые штрафы. Уголовная ответственность по статье 198 УК РФ наступает при умышленном уклонении установленным в ней способом и в крупном размере: сумма неуплаченных налогов, сборов и страховых взносов должна превышать 2,7 млн рублей за период в пределах трех финансовых лет подряд. Речь идет о сумме обязательных платежей, а не о размере незадекларированного дохода.

Отсутствие письменного договора не исключает выявления дохода: налоговый орган может оценивать платежные документы и иные сведения, полученные законным путем. Само отсутствие договора не доказывает неуплату налога; исполнение налоговой обязанности проверяется отдельно.

Помните о том, что отсутствие письменного договора не поможет Вам уйти от налога, а только оставит Вас без должной юридической защиты. В такой ситуации Вы рискуете потерять больше, нежели чем сумма налога, а кроме того потратите своё время и нервы.

Как составить качественный договор?

• Для составления договора, надёжно защищающего Ваши права и интересы, Вы можете воспользоваться нашим конструктором договоров. У нас представлено множество шаблонов договоров аренды и найма, специально подготовленных для каждого отдельного случая. Наши шаблоны договоров подготовлены юристами и составлены в соответствии с законом.
• Проанализировав множество договоров, а также судебную практику, мы составили образцы договоров с самыми популярными и нужными сторонам условиями. Быстро и просто подобрать нужные условия и заполнить пропуски, руководствуясь подсказками - это все, что нужно для составления надежного договора.
• Помимо договоров на аренду и найм квартиры, жилого дома и комнаты, Вы можете также составить различные приложения и акты к договорам. Кроме того, на нашем сайте представлено множество самых необходимых образцов других договоров.

Автор статьи: Мария Губина (юрист)

Источники

• ГК РФ, глава 35: наем жилого помещения
• ГК РФ, часть первая: сделки, представительство и право собственности
• ГК РФ, статья 674: письменная форма и регистрация обременения
• ФНС: налогообложение доходов от сдачи жилья в 2026 году
• НК РФ, статьи 217, 224 и 361: освобождение доходов и налоговые ставки
• УК РФ, статья 198: уклонение от уплаты налогов физическим лицом
• НК РФ, часть первая: пени и налоговая ответственность