Продажа квартиры, сдаваемой в аренду (наём): основные риски

Но что делать собственнику, если он заключил договор аренды (вернее договор найма жилого помещения), но хочет продать квартиру? С чем он может столкнуться при такой продаже? Какие проблемы могут возникнуть у покупателя при приобретении сдаваемой внаём квартиры? И что же делать арендатору, если собственник желает продать квартиру, которую он арендует?

Об основных проблемах и рисках для всех трех указанных выше сторон мы и расскажем в данной статье. В данном материале будет описано, как закон регулирует продажу арендуемой квартиры, если такая квартира продается не арендатору, а также способы избежать лишних проблем при такой продаже для продавцов, покупателей и арендаторов недвижимости.

Нужно ли расторгать договор аренды и выселять арендатора перед продажей жилья?

Закон не требует расторжения договора с арендатором квартиры или другого жилья, если такое жилье продается. Важно лишь то, что собственник жилья должен раскрыть покупателю информацию о том, что квартира арендуется и об условиях такой аренды. Если собственник не раскроет этого факта, то покупатель окажется в невыгодной ситуации и в некоторых случаях договор может быть признан недействительным, а с продавца в довесок к этому могут быть взысканы убытки.

Ст. 675 ГК РФ устанавливает правило о том, что смена собственника жилья (в том числе, посредством продажи) не является основанием для прекращения договора аренды (найма) жилья гражданами. Договор сохраняется и действует на тех же условиях, меняется лишь сторона арендодателя (наймодателя) – приобретатель квартиры становится такой стороной договора.

Для нового собственника, в первую очередь, будет иметь значение срок договора аренды и размер арендной платы. Большинство других условий договора, как правило, не будут иметь значения для покупателя квартиры – в особенности с учетом того, что положения закона, касающиеся аренды квартир гражданами, крайне строги и императивны и в большинстве случаев не допускается произвольное их изменение посредством договора. Обычно граждане заключают типовые договоры с малым количеством условий, а потому с такими договорами арендодатель вряд ли будет в худшем положении, нежели чем при применении базовых положений законодательства.

Кому может быть интересна покупка арендуемого жилья?

• Покупка жилья, у которого есть арендатор, может быть крайне интересна для лиц, рассматривающих приобретение квартиры, жилого дома или комнаты в качестве инвестиций. В таком случае жильё не будет простаивать после покупки и новому собственнику не придется тратить лишнее время на поиск арендатора.

В данном случае размер арендной ставки может иметь значение для покупателя жилья. Но, как правило, такая ставка обычно бывает средней по рынку – мало кто сдает квартиры по договору найма по цене значительно меньше рыночной. Большой срок договора аренды может быть выгоден такому покупателю недвижимости, поскольку такой договор может гарантировать стабильный доход на долгое время.

• Другой категории покупателей наличие аренды квартиры может быть невыгодно. Причем такая категория представляет львиную долю потенциальных приобретателей Ваших квартиры или жилого дома.

В России, в отличие от многих европейских стран, большая часть граждан проживает в собственном, а не арендуемом жилье (за исключением, пожалуй, Москвы и Санкт-Петербурга). А потому меньше покупателей рассматривают покупку квартиры не только как способ вложения денег, надеясь на рост цен жилья, но и на доходы с аренды, которые могут снижать последствия инфляции и преумножать деньги. Большая часть приобретения недвижимости приходится на ее приобретение для проживания в ней. Поэтому такие покупатели могут не захотеть приобретать арендуемое жилье, поскольку аренда такого жилья третьим лицом противоречит главной цели покупки.

Если даже продавцу и найдется найти покупателей из второй категории, то они вряд ли купят жилье, в отношении которого имеется договор аренды на долгий срок. Возможно, они подождут пару месяцев, сдавая приобретенную квартиру, но после истечения срока договора найма не захотят его перезаключать.

• Арендатор может сам приобрести недвижимость у арендодателя, кроме того выкуп квартиры или дома может быть предусмотрен договором между сторонами. Однако данный случай нет смысла описывать более подробно, так как приобретаемое покупателем жильё не обременено ни чьим правом аренды (найма), кроме права покупателя, которое действует до момента покупки или даже прекращается за некоторое время до нее.

Как расторгнуть договор аренды перед продажей квартиры, жилого дома или комнаты?

Такой договор в любом случае можно расторгнуть по соглашению сторон. Если продавец находится в хороших отношениях с квартирантом и даст время на поиск нового жилья или даже предложит другой вариант, то договор, скорее всего, будет расторгнут по обоюдному согласию сторон.

Другой вопрос возникает в ситуации, когда арендатор не желает расторгать договор и покидать жилое помещение. Продать квартиру без арендатора гораздо легче для продавца, а потому ему во многих случаях будет выгодно досрочное расторжение договора.

Однако положения закона сильнее защищают арендатора – многие из них императивны, а в особенности основания расторжения. Закон прямо предусматривает несколько случаев, в которых арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор:

1. Просрочка оплаты по арендной платы за два месяца, если срок соглашения меньше года;
2. Неоплата квартиры арендатором более чем за 6 месяцев при сроке договора в год и более;
3. Ухудшения состояния квартиры, а также же порчи или пропажи иного имущества арендодателя, передаваемого по договору вместе с квартирой и иным жильем, по вине арендатором;
4. Использования жилья не по назначению: как цех, гостиницу, точку общественного питания, как автомастерскую (если жилой дом);
5. Систематические помехи соседям со стороны арендатора: громкая музыка, грязь в квартире или на лестничной клетке.

Но при этом устанавливается судебный порядок расторжения договора – данное правило заметно отличается от внесудебного порядка расторжения договора аренды с юридическим лицом. Но если арендатор упорно отказывается съезжать, то даже в случае аренды жилья юридическим лицом потребуется обращение в суд.

Важно помнить о том, что в договоре аренды квартиры физическим лицом нельзя установить иные основания расторжения по инициативе арендодателя. При этом многие юристы и риелторы советуют включить иные основания расторжения в договор – действие таких условий на практике двояко.

С одной стороны, если дело дойдет до суда, то суд не сочтет допустимым установление иных оснований для расторжения соглашения. С другой стороны, можно понадеяться либо на то, что арендатор будет исполнять обязанности по договору только в силу того, что он подписал контракт и возложил на себя такие обязанности (соблюдение договора в данном случае будет по морально-этическим причинам), или же на то, что арендатор просто не знает положения закона.

Мы не рекомендуем злоупотреблять незнанием арендатором закона – но с практической точки зрения такие условия договора, которые нельзя будет исполнить в судебном порядке, могут быть выгодны для собственника квартиры, если арендатор их будет фактически исполнять, а дело не дойдет до суда.

Риски продавца при продаже арендуемого жилья

• Первая проблема заключается в том, что жильё, у которого есть арендатор, может быть тяжелее продать. Как уже было сказано ранее, многих покупателей может не интересовать такое жилье.
• Вторая проблема может заключаться в том, что арендатор может препятствовать продаже жилья. Качественно составленный договор аренды, содержащий подробно прописанное условие о порядке посещения арендатором жилого помещения, может частично решить данную проблему.

Если данного условия не будет в договоре, то, на практике, арендатор может не пускать иных лиц, кроме собственника (риелторов, покупателей), аргументируя это тем, что договором не было установлено, что третьи лица имеют доступ в квартиру или дом. Если без такого условия сам собственник часто посещает квартиру (что часто необходимо при продаже), то у арендатора могут возникнуть обоснованные претензии в отношении его частых визитов. Если же собственник будет строго соблюдать договор и уведомлять арендатора перед посещением, то вряд ли у арендатора возникнут обоснованные претензии к поведению другой стороны. Составить качественный договор с подобным и многими другими важными условиями Вы можете с помощью нашего конструктора договоров.

Кроме того, арендодатель может временно снизить стоимость на период продажи квартиры или дома, поскольку это может являться обоснованной компенсацией за причиняемые неудобства. Это также может стимулировать арендаторов привести квартиру в лучшее состояние и способствовать продаже квартиры, но повлечь помехи при продаже, поскольку арендаторы могут стремиться к сохранению квартиры в собственности у арендодателя и сохранению скидок. К примеру, можно вычитать определенную сумму из арендных платежей за каждый просмотр, если арендатор не будет находиться в этот момент в квартире и предварительно приберет ее.

Второй аспект данной проблемы заключается в том, что арендатор может намеренно говорить потенциальным покупателям ложные сведения о состоянии жилья. Чтобы не допустить такой ситуации стоит показывать недвижимость покупателям только в присутствии хозяина квартиры.

• Если собственник не сообщит покупателю о договоре аренды и такой договор не будет зарегистрирован в реестре, то существует риск, что покупатель признает договор недействительным. Например, по основаниям ст. 178 или 179 ГК РФ, предполагающим возможность признания договора недействительным ввиду обмана или введения в заблуждения.

Стоит сказать о том, что обманом может считаться также намеренное умолчание о крайне важных для заключения договора обстоятельствах. Если покупатель продал квартиру во время отсутствия арендатора, но такой договор будет действовать еще несколько месяцев, а покупателю квартира требовалась в первую очередь для проживания, то факт наличия договора аренды, несомненно, является существенным для покупателя.

Если договор признают недействительным, то продавец получит жильё назад, но будет обязан возвратить его стоимость и проценты за пользования денежными средствами (по средней ставке банковских вкладов), а в некоторых случаях будет также обязан возместить покупателю убытки. Кроме того, продажей жилья без ведома квартиросъемщика он, очевидно, серьезно испортит свои отношения с ним.

Риски покупателя при покупке арендуемого третьим лицом жилья

• При изменении собственника договор аренды сохраняет свою силу. В случае аренды жилья гражданами такое правило нельзя исключить договором. Поэтому покупатель становится арендатором. Но если размер арендной ставки слишком мал, то ему, скорее всего, захочется расторгнуть договор.

Сделать это до окончания срока действия такого соглашения при надлежащем исполнении арендатором своих обязанностей крайне проблематично. Если такой договор не будет расторгнуть по инициативе сторон или по требованию арендатора, то закон не предоставляет возможности досрочно расторгнуть договор в таком случае. Конечно, собственник жилья может обладать большими возможностями внедоговорного влияния на арендатора, но это уже не юридический вопрос, а потому оставим его на Ваше усмотрение.

Стоит сказать, что срок договора аренды жилья физическими лицами может доходить до пяти лет, хотя большинство из них заключаются менее чем на год. В случае низкой ставки арендной платы или резкой необходимости собственника в жилье большой срок договора может стать проблемой.

Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Это означает, что окончания срока договора не может быть основанием для выселения арендатора, если арендатор против, а арендодатель хочет сдать жиль ё другому лицу. Но собственник квартиры может отказать арендатору, если не хочет сдавать жилье далее в течение года, а хочет жить в нем или безвозмездно предоставить возможность проживания в квартире или доме своим друзьям или родственникам.

• Существует риск того, что продавец вовсе скрыл факт заключения договора аренды в отношении продаваемого имущества. И если покупатель не приобретал жилье для инвестиционных целей, то это может стать серьезной проблемой для него, так как такой договор сохраняет силу вне зависимости от извещения покупателя об аренде.

Если срок договора аренды больше года, то аренда должна быть зарегистрирована в ЕГРН. Перед покупкой квартиры всегда стоит заказывать выписку из реестра, из которой можно также проверить наличие зарегистрированной аренды. Заказать официальную выписку из ЕГРН можно при составлении договора купли продажи квартиры, дома, комнаты и иной недвижимости на нашем сайте. Составление качественного договора и получение выписки обойдется Вам по цене одной выписки на многих других ресурсах, в том числе, через сайт Росреестра, поскольку на нем установлены фиксированные пошлины за получение гос. услуг.

В случае, когда продавец все же скрыл наличие аренды, то покупатель может оспорить договор купли продажи. Как указывалось выше, такой договор может быть признан недействительным, но только лишь в некоторых случаях. Кроме того, при наличии в тексте договора гарантий и заверений продавца о том, что продаваемая недвижимость не является предметом аренды, продавец может взыскать с продавца убытки и/или неустойку. Это без аннулирования договора поможет компенсировать потери покупателя от невозможности использования квартиры для проживания или слишком низкой арендной платы.

Возможные проблемы арендатора (нанимателя) при продаже арендуемой недвижимости

• Для арендатора может существовать риск того, что собственник будет мешать постоянными показами квартиры покупателям. Во многом, вероятность появления такого риска зависит от отношений между собственником квартиры и арендатором, а также от условий договора.

По условиям хорошо составленного договора арендодатель обычно должен за некоторое время уведомлять арендатора о посещении жилья – в ином случае это может стать нарушением договора, за которое, в том числе, можно установить штраф (правда мало кто его в действительности устанавливает).

Также стоит упомянуть о том, что стоимость аренды продаваемого жилья может быть ниже – а потому выступать своеобразной компенсацией за помехи в пользовании жилым помещением.

• Второй проблемой может стать покупка квартиры лицом, желающим в ней проживать. Это может означать, что арендатор не сможет воспользоваться правом перезаключить договор и будет вынужден освободить жилое помещение после окончания срока соглашения.

Заключение

Продажа арендуемого жилья часто не представляется особой проблемой для всех трех сторон. Так или иначе, арендатор зачастую может успеть подыскать новое жилье во время продажи, которая может занять годы.

Кроме того, на рынке жилья в крупных мегаполисах продажа квартир с арендаторами стала обычным явлением. В Москве постоянно растет число арендаторов, пользующихся по договорам найма квартирами, которые постоянно меняют хозяев.

Автор статьи: Артем Петров (юрист)