Продажа квартиры, сдаваемой в аренду (наём): основные риски

Анатолий Фролов

Автор статьи, юрист (г. Москва)

Но что делать собственнику, если он заключил договор аренды (вернее договор найма жилого помещения), но хочет продать квартиру? С чем он может столкнуться при такой продаже? Какие проблемы могут возникнуть у покупателя при приобретении сдаваемой внаём квартиры? И что же делать арендатору, если собственник желает продать квартиру, которую он арендует?

Об основных проблемах и рисках для всех трех указанных выше сторон мы и расскажем в данной статье. В данном материале будет описано, как закон регулирует продажу арендуемой квартиры, если такая квартира продается не арендатору, а также способы избежать лишних проблем при такой продаже для продавцов, покупателей и арендаторов недвижимости.

Нужно ли расторгать договор аренды и выселять арендатора перед продажей жилья?

Закон не требует расторжения договора с арендатором квартиры или другого жилья, если такое жилье продается. Важно лишь то, что собственник жилья должен раскрыть покупателю информацию о том, что квартира арендуется и об условиях такой аренды. Если собственник не раскроет этого факта, то покупатель окажется в невыгодной ситуации и в некоторых случаях договор может быть признан недействительным, а с продавца в довесок к этому могут быть взысканы убытки. Если в продаваемом жилье кто-то зарегистрирован по месту жительства, пригодится разбор того, можно ли продать квартиру с прописанным человеком.

Ст. 675 ГК РФ устанавливает правило о том, что смена собственника жилья (в том числе, посредством продажи) не является основанием для прекращения договора аренды (найма) жилья гражданами. Договор сохраняется и действует на тех же условиях, меняется лишь сторона арендодателя (наймодателя) – приобретатель квартиры становится такой стороной договора. Почему сдачу квартиры гражданину правильнее называть наймом, разобрано в статье о том, какой договор заключать при сдаче квартиры.

Для нового собственника, в первую очередь, будет иметь значение срок договора аренды и размер арендной платы. Покупателю важно изучить и остальные условия: обеспечительный платеж, внесенную предоплату, состав жильцов, распределение расходов и допустимый порядок прекращения найма. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Кому может быть интересна покупка арендуемого жилья?

• Покупка жилья, у которого есть арендатор, может быть крайне интересна для лиц, рассматривающих приобретение квартиры, жилого дома или комнаты в качестве инвестиций. В таком случае жильё не будет простаивать после покупки и новому собственнику не придется тратить лишнее время на поиск арендатора.

В данном случае размер арендной ставки может иметь значение для покупателя жилья. Но, как правило, такая ставка обычно бывает средней по рынку – мало кто сдает квартиры по договору найма по цене значительно меньше рыночной. Большой срок договора аренды может быть выгоден такому покупателю недвижимости, поскольку такой договор может гарантировать стабильный доход на долгое время.

• Другой категории покупателей наличие аренды квартиры может быть невыгодно. Причем такая категория представляет львиную долю потенциальных приобретателей Ваших квартиры или жилого дома.

В России, в отличие от многих европейских стран, большая часть граждан проживает в собственном, а не арендуемом жилье (за исключением, пожалуй, Москвы и Санкт-Петербурга). А потому меньше покупателей рассматривают покупку квартиры не только как способ вложения денег, надеясь на рост цен жилья, но и на доходы с аренды, которые могут снижать последствия инфляции и преумножать деньги. Большая часть приобретения недвижимости приходится на ее приобретение для проживания в ней. Поэтому такие покупатели могут не захотеть приобретать арендуемое жилье, поскольку аренда такого жилья третьим лицом противоречит главной цели покупки.

Если даже продавцу и удастся найти покупателей из второй категории, то они вряд ли купят жилье, в отношении которого имеется договор аренды на долгий срок. Возможно, они подождут пару месяцев, сдавая приобретенную квартиру, но после истечения срока договора найма не захотят его перезаключать.

• Арендатор может сам приобрести недвижимость у арендодателя, кроме того выкуп квартиры или дома может быть предусмотрен договором между сторонами. Однако данный случай нет смысла описывать более подробно, так как приобретаемое покупателем жильё не обременено ничьим правом аренды (найма), кроме права покупателя, которое действует до момента покупки или даже прекращается за некоторое время до нее.

Как расторгнуть договор аренды перед продажей квартиры, жилого дома или комнаты?

Такой договор в любом случае можно расторгнуть по соглашению сторон. Если продавец находится в хороших отношениях с квартирантом и даст время на поиск нового жилья или даже предложит другой вариант, то договор, скорее всего, будет расторгнут по обоюдному согласию сторон.

Другой вопрос возникает в ситуации, когда арендатор не желает расторгать договор и покидать жилое помещение. Продать квартиру без арендатора гораздо легче для продавца, а потому ему во многих случаях будет выгодно досрочное расторжение договора.

Однако положения закона сильнее защищают арендатора – многие из них императивны, а в особенности основания расторжения. Закон прямо предусматривает несколько случаев, в которых арендодатель может потребовать расторжения договора в судебном порядке:

1. Невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа при краткосрочном найме (на срок не более года);
2. Невнесение платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, при найме, не являющемся краткосрочным;
3. Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем либо гражданами, за действия которых он отвечает;
4. Продолжающееся после предупреждения наймодателя использование жилья не по назначению, например в качестве цеха, гостиницы, точки общественного питания или автомастерской;
5. Продолжающееся после предупреждения наймодателя систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем либо лицами, за действия которых он отвечает, например громкой музыкой или загрязнением общих помещений.

По общему правилу ст. 687 ГК РФ наймодатель требует расторжения договора через суд. Для краткосрочного найма допустимы согласованные основания внесудебного прекращения с учетом Постановления КС РФ от 02.06.2022 № 23-П. Принудительное выселение при отказе освободить квартиру требует судебного решения. Для аренды юридическим лицом также нельзя считать внесудебное прекращение автоматическим: оно должно допускаться законом или договором.

В договоре краткосрочного найма можно предусмотреть дополнительные основания одностороннего внесудебного прекращения. Они должны быть ясными, определенными и связанными с существенным нарушением законного интереса наймодателя по вине нанимателя; добросовестность таких условий и их применения проверяет суд (Постановление КС РФ от 02.06.2022 № 23-П). Эта позиция не распространяется на формально краткосрочные договоры, если отношения продлеваются заключением договоров на новый срок и совокупный срок превышает один год (п. 4 Постановления КС РФ № 23-П).

Само желание продать квартиру не является виновным нарушением со стороны нанимателя и не дает собственнику права досрочно прекратить наем. Если законного или допустимого договорного основания нет, следует договариваться о расторжении либо продавать квартиру с сохраняющимся наймом.

Условия прекращения нужно формулировать с учетом закона. Рассчитывать на незнание нанимателем своих прав или принуждать его к освобождению квартиры нельзя; спор о выселении разрешает суд.

Риски продавца при продаже арендуемого жилья

• Первая проблема заключается в том, что жильё, у которого есть арендатор, может быть тяжелее продать. Как уже было сказано ранее, многих покупателей может не интересовать такое жилье.
• Вторая проблема может заключаться в том, что арендатор может препятствовать продаже жилья. Качественно составленный договор аренды, содержащий подробно прописанное условие о порядке посещения арендодателем жилого помещения, может частично решить данную проблему.

Порядок визитов собственника, риелторов и покупателей следует заранее согласовать с нанимателем: определить сроки уведомления, время и частоту показов. Право собственности само по себе не дает права входить в переданное жилье против воли законно проживающих граждан; доступ без их согласия допускается только в предусмотренных законом случаях или на основании судебного решения. Составить качественный договор с подобным и многими другими важными условиями Вы можете с помощью нашего конструктора договоров.

Кроме того, арендодатель может временно снизить стоимость на период продажи квартиры или дома, поскольку это может являться обоснованной компенсацией за причиняемые неудобства. Это также может стимулировать арендаторов привести квартиру в лучшее состояние и способствовать продаже квартиры, но повлечь помехи при продаже, поскольку арендаторы могут стремиться к сохранению квартиры в собственности у арендодателя и сохранению скидок. К примеру, можно вычитать определенную сумму из арендных платежей за каждый просмотр, если арендатор не будет находиться в этот момент в квартире и предварительно приберет ее.

Второй аспект данной проблемы заключается в том, что арендатор может намеренно говорить потенциальным покупателям ложные сведения о состоянии жилья. Чтобы не допустить такой ситуации стоит показывать недвижимость покупателям только в присутствии хозяина квартиры.

• Если собственник не сообщит покупателю о договоре аренды и такой договор не будет зарегистрирован в реестре, то существует риск, что покупатель признает договор недействительным. Например, по основаниям ст. 178 или 179 ГК РФ, предполагающим возможность признания договора недействительным ввиду обмана или введения в заблуждение.

Стоит сказать о том, что обманом может считаться также намеренное умолчание о крайне важных для заключения договора обстоятельствах. Если продавец продал квартиру во время отсутствия арендатора, но такой договор будет действовать еще несколько месяцев, а покупателю квартира требовалась в первую очередь для проживания, то факт наличия договора аренды, несомненно, является существенным для покупателя.

Если договор признают недействительным, то продавец по общему правилу получит жильё назад и будет обязан возвратить уплаченную цену. Проценты за пользование денежными средствами и убытки взыскиваются при наличии предусмотренных законом оснований, а не автоматически. Кроме того, продажей жилья без ведома квартиросъемщика он, очевидно, серьезно испортит свои отношения с ним.

Риски покупателя при покупке арендуемого третьим лицом жилья

• При изменении собственника договор аренды сохраняет свою силу. В случае аренды жилья гражданами такое правило нельзя исключить договором. Поэтому покупатель становится арендодателем (наймодателем). Но если размер арендной ставки слишком мал, то ему, скорее всего, захочется расторгнуть договор.

Сделать это до окончания срока действия такого соглашения при надлежащем исполнении арендатором своих обязанностей крайне проблематично. Если такой договор не будет расторгнут по инициативе сторон или по требованию арендатора, то закон не предоставляет возможности досрочно расторгнуть договор в таком случае. Самовольно выселять нанимателя, менять замки или ограничивать доступ к жилью нельзя: при споре требуется судебное решение.

Стоит сказать, что срок договора аренды жилья физическими лицами может доходить до пяти лет, хотя большинство из них заключаются менее чем на год. В случае низкой ставки арендной платы или резкой необходимости собственника в жилье большой срок договора может стать проблемой.

При найме, не являющемся краткосрочным, наниматель имеет преимущественное право на новый срок по ст. 684 ГК РФ. Не позднее чем за три месяца до окончания договора наймодатель должен предложить продление на прежних или иных условиях либо предупредить об отказе в связи с решением не сдавать жилье не менее года. При краткосрочном найме это правило не действует, если стороны не предусмотрели иное.

• Существует риск того, что продавец вовсе скрыл факт заключения договора аренды в отношении продаваемого имущества. И если покупатель не приобретал жилье для инвестиционных целей, то это может стать серьезной проблемой для него, так как такой договор сохраняет силу вне зависимости от извещения покупателя об аренде.

Если договор найма жилья заключен на срок не менее года, в ЕГРН регистрируется возникающее из него ограничение (обременение) права собственности. Перед покупкой квартиры стоит запросить свежую официальную выписку из ЕГРН и изучить договор найма. Отсутствие записи об обременении само по себе не подтверждает отсутствие жильцов и договорных отношений. Выписку следует получать через официальные каналы предоставления сведений ЕГРН.

В случае, когда продавец все же скрыл наличие аренды, то покупатель может оспорить договор купли продажи. Как указывалось выше, такой договор может быть признан недействительным, но только лишь в некоторых случаях. Кроме того, при наличии в тексте договора гарантий и заверений продавца о том, что продаваемая недвижимость не является предметом аренды, покупатель может взыскать с продавца убытки и/или неустойку. Это без аннулирования договора поможет компенсировать потери покупателя от невозможности использования квартиры для проживания или слишком низкой арендной платы. Сам договор можно составить по шаблону договора купли-продажи квартиры, добавив в него такие заверения.

Возможные проблемы арендатора (нанимателя) при продаже арендуемой недвижимости

• Для арендатора может существовать риск того, что собственник будет мешать постоянными показами квартиры покупателям. Во многом, вероятность появления такого риска зависит от отношений между собственником квартиры и арендатором, а также от условий договора.

По условиям хорошо составленного договора арендодатель обычно должен за некоторое время уведомлять арендатора о посещении жилья – в ином случае это может стать нарушением договора, за которое, в том числе, можно установить штраф (правда мало кто его в действительности устанавливает). Какие еще условия стоит проверить, прежде чем снять жилье, собрано в статье о самых важных условиях договора аренды жилья.

Также стоит упомянуть о том, что стоимость аренды продаваемого жилья может быть ниже – а потому выступать своеобразной компенсацией за помехи в пользовании жилым помещением.

• Второй проблемой может стать покупка квартиры лицом, желающим в ней проживать. Это может означать, что арендатор не сможет воспользоваться правом перезаключить договор и будет вынужден освободить жилое помещение после окончания срока соглашения.

Автор статьи: Анатолий Фролов (юрист)

Источники

• ГК РФ, статья 687: расторжение найма
• ГК РФ, статья 688: последствия расторжения найма
• Постановление КС РФ от 02.06.2022 № 23-П: прекращение краткосрочного найма
• ГК РФ, статья 619: досрочное расторжение аренды
• ГК РФ, статья 671: договор найма жилого помещения
• ГК РФ, статья 683: срок найма
• ГК РФ, ст. 684
• ГК РФ, ст. 674
• Росреестр: ограничения предоставления выписок сторонними лицами
• Гражданский кодекс РФ, часть вторая
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
• ЖК РФ, статья 3: неприкосновенность жилища
• ГК РФ, статья 675: сохранение найма при смене собственника
• Пленум ВС РФ № 7: проценты и двусторонняя реституция