Условия договора аренды: обзор самых частых случаев

Аренда: сущность отношений сторон

По договору аренды собственник передает индивидуально определенное имущество во владение и/или пользование арендатору, который за это выплачивает арендную плату, а также обязан вернуть его арендодателю после окончания аренды в том же состоянии, в котором оно было передана (с учетом естественного износа). Важно помнить, что объектом аренды могут быть только индивидуально определенные и непотребляемые вещи.

Определенные в индивидуальном порядке вещи отличаются от вещей, определяемых родовыми признаками, для передачи которых в пользование необходимо заключать договор займа. Данные понятия весьма условные, поскольку многие вещи, по общему правилу являющиеся родовыми вещами могут быть индивидуально определенными. Очевидно, что недвижимость или автомобили являются индивидуально-определенными вещами, а стройматериалы, сельхозпродукция вещами родовыми. Но кирпич с рисунком от известного художника вряд ли будет иметь главную ценность как строительный материал – напротив, он, скорее всего, будет иметь ценность в виде объекта искусства.

Родовые вещи почти всегда являются потребляемыми, но и индивидуально определенные вещи также могут иметь срок службы и фактически потребляются в процессе использования. Поэтому и эта характеристика весьма условна – важно лишь то, что передаваемая в аренду вещь передается не для ее употребления, а для ее использования, не связанного с исчезновением такой вещи.

Договор аренды отличается от договора займа именно тем, что лицо, которому была передана вещь, обязано вернуть ту же самую вещь, а заемщик, как правило, возвращает не те же самые вещи, но в точности похожие на них (разве что за исключением случая, когда он никак не использовал переданное в заём имущество).

Поэтому характеристика вещи как индивидуально определенной и непотребляемой зависит не столько от самой вещи, сколько от сущности отношений сторон и заключаемого между ними договора. Стороны могут договориться, что в аренду передается кирпич, который должен быть возвращен после окончания срока аренды. Но можно заключить договор займа смартфонов, в соответствии с которым заемщик должен вернуть такое же количество смартфонов той же модели и марки, причем не обязательно непосредственно переданные ему смартфоны.

Также стоит отметить, что положения об аренде определяют порядок пользования арендованным имуществом, что еще сильнее отличает договор аренды от договора займа (в котором можно установить только целевое назначение займа). В частности, регламентируются обязанности сторон по содержанию и ремонту вещи, а также судьба неотделимых улучшений такой вещи (т.е. порядок компенсации стоимости подобных улучшений – например, построенной арендатором жилого дома мансарды). Ненадлежащее использование вещи может быть основанием для расторжения договора. Причем таким использованием может быть не только использование не по назначению или использование, разрушающее или портящее вещь, но и, например создание помех соседям при аренде жилых помещений (например, ввиду проведения шумных вечеринок).

Аренда: выбор договорной конструкции

Законодательное регулирование аренды различных вещей может отличаться. Подходящая договорная конструкция может быть выбрана исходя из вида вещи, способа ее использования, сторон договора. Законом предусмотрены отдельные положения об аренде транспорта, краткосрочной аренде движимого имущества для бытового использования (договор проката), аренде недвижимости, а также аренде жилых помещений, как особой категории недвижимого имущества. Оговоримся сразу, что в данной статье мы ничего не расскажем про договор лизинга – хотя формально он является договором финансовой аренды, но его сущность сильно отличается от обычной аренды, а потому о нем будет сказано в других статьях.

Аренда движимых вещей

Аренда движимых вещей может регулироваться четырьмя различными моделями договоров аренды: общим договором аренды, регулируемым общими положениями ГК РФ о договоре аренды, договором проката, договором аренды транспортного средства с экипажем и договором аренды транспортного средства без экипажа.

1. Договор аренды. Данный договор регулируется положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского Кодекса РФ. Такой договор заключается при аренде большинства видов движимых вещей.

Исключением являются случаи сдачи предпринимателями в краткосрочную аренду потребителям (для личных, бытовых и семейных нужд) имущества, как правило, с небольшим сроком эксплуатации: мебели, бытовой электроники, велосипедов, одежды и т.д.

Другим исключением будет являться аренда транспорта, состоящего на государственном учете: автомобилей, мотоциклов, спецтехники и т.д. Тем не менее, в российской юриспруденции имеется спор по поводу аренды транспорта гражданами для личного некоммерческого использования. Такой договор не всегда считают договором аренды транспортного средства без экипажа, но при этом к такому договору часто затруднительно применять положения о прокате в случае длительного использования (например, в последнее время развивается практика долгосрочной аренды автомобилей по подписке от производителя, которая вряд ли может укладываться в предусмотренную ГК РФ конструкцию договора проката). Поэтому существует вероятность того, что такой договор аренды автомобиля в некоторых случаях будет регулироваться общими положениями об аренде.

2. Договор проката. Для случаев передачи в аренду вещей для бытового использования на небольшой срок предусмотрен договор проката. Данный договор отличается тем, что арендодателем по нему является юридическое лицо или ИП, осуществляющие предпринимательскую деятельность по прокату имущества, а арендатором физическое лицо, являющееся потребителем.

Основные особенности договора проката:

• Данный договор является публичным и потребительским. Публичность договора заключается в том, что арендодатель должен сдать в прокат имущество любому потребителю, который к нему обратился, если имеется фактическая возможность проката такого имущества. К данному договору применяются положения Закона «О защите прав потребителей»;
• Имущество должно использоваться для личных бытовых и семейных нужд, если в договоре не будет установлено иное;
• Текущий и капитальный ремонт имущества осуществляет арендодатель;
• Правило о преимущественном праве арендатора на заключение такого договора на новый срок отсутствует;
• Максимальный срок такого договора составляет один год;
• Имущество, переданное по договору проката, запрещается сдавать в субаренду.

3. Договор аренды транспортного средства без экипажа и договор аренды транспортного средства с экипажем. Для аренды транспортных средств предусмотрены две договорные конструкции параграфа 3 главы 34 ГК РФ. Традиционно считается, что данные договорные конструкции подлежат применению в случае аренды транспорта для коммерческого использования. Тем не менее, данная точка зрения не однозначна, а потому вполне возможно применение положений о данном договоре к отношениям по аренды автомобилей и иного транспорта физическими лицами для личного использования.

Стоит также отметить, что аренда отдельных видов транспорта (например, воздушного, водного или железнодорожного) может дополнительно регулироваться специальными кодексами и транспортными уставами.

Основные особенности договора аренды транспортного средства без экипажа:

• Обязанности по содержанию (например, страхованию) и проведению текущего и капитального ремонта транспорта лежат на арендаторе, если иное не будет установлено договором;
• Субаренда транспорта допускается без согласия арендодателя, если в соглашении не будет установлено иное правило;
• По общему правилу, у арендатора отсутствует право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.

Основные особенности договора аренды транспортного средства с экипажем:

• Помимо предоставления транспортного средства в аренду арендодатель оказывает услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации;
• Арендодатель должен производить все виды ремонта транспортного средства, а также страховать его;
• Правила о преимущественном праве на перезаключение договора также не применяются к данному договору.

Аренда нежилой недвижимости

Аренда недвижимости имеет особенности, связанные с порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Право собственности и его обременения (в т.ч. аренда) регистрируются в реестре. Аренда недвижимости часто имеет большую продолжительность, а потому в положениях об аренде недвижимости предусматриваются иные сроки для извещения сторон: например, извещения об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в ЕГРН (Росреестре), если заключен на срок не менее года. Договор, заключенный на неопределенный срок, не требует регистрации.

Положения об аренде нежилой недвижимости (участков, зданий и сооружений, нежилых помещений, машиномест) отличаются от положений об аренде квартир, жилых домов и комнат физическими лицами. Тем не менее, если квартиру или жилой дом арендует юридическое лицо или ИП, то к такому договору применяются общие положения об аренде недвижимости, как и в случае аренды нежилой недвижимости.

Кроме того аренда отдельных видов недвижимости может также регулироваться специальными законами: например, при аренде земель сельскохозяйственного назначения применяются положения ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Такие специальные законы могут предусматривать минимальные и предельные сроки аренды.

Основные особенности договора аренды нежилой недвижимости

1. Договор может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. В последнем случае он может быть расторгнут любой из сторон при извещении о расторжении за три месяца.
2. Договор аренды недвижимости сроком в год и более для всех третьих лиц считается заключенным с момента гос. регистрации. При этом, в отношениях между сторонами договор начинает действовать с момента подписания. Если договор на такой срок не был зарегистрирован, то договор аренды не будет сохраняться при перемене собственника недвижимости (при надлежащей регистрации договора новый собственник становится арендодателем и договор продолжает действовать на тех же условиях).
3. Не допускается аренда здания без аренды находящегося под ним земельного участка. Исключением является аренда здания на участке, изъятом из оборота. При этом, вполне допускается аренда не всего здания или участка, а аренда его части – таком случае необходимо точно описать арендуемую часть в договоре. Кроме того, здание или сооружение может являться составной частью участка – в данном случае можно заключить договор не на аренду всего участка, а на аренду его части: земельной поверхности под зданием и прилегающей к нему, а также здания.
4. В договоре аренды здания или сооружения обязательно должен быть установлен размер арендной платы.
5. Договор аренды недвижимого имущества должен быть составлен в письменной форме в виде единого документа. Если некоторые иные договоры аренды могут быть заключены в письменной форме путем обмена электронными сообщениями (без ЭЦП), то в данном случае необходимо составление письменного бланка договора и подписание его сторонами.

Аренда жилых помещений

Аренда жилых помещений (квартиры, жилого дома, комнаты в коммунальной квартире) физическими лицами с целью проживания регулируется положениями о договоре найма жилого помещения, предусмотренными гл.35 ГК РФ.

Стоит сразу оговориться о том, что термины наём и аренда имеют идентичное значение: как в обыденном языке, так и в терминологии гражданского права РФ. Тем не менее, к отношениям по сдаче жилья гражданам не применяются положения гл.34 ГК РФ об аренде. Положения законодательства о найме жилого помещения обеспечивают большую защиту арендатора и имеют некоторые серьезные отличия от договора аренды нежилых помещений и договоров аренды жилья юр. лицами или ИП.

Наём жилого помещения подлежит гос. регистрации в Росреестре, если срок договора между сторонами составляет год или более продолжительный промежуток. Подать заявление на регистрацию необходимо в течение месяца после заключения договора.

Основные особенности договора найма жилых помещений:

• Квартира, дом или комната, арендуемые по данному договору, могут использоваться только для целей проживания;
• При аренде жилого дома в аренду также передается земельный участок, находящийся под домом и необходимый для его использования;
• Договор, вне зависимости от срока, считается заключенным с момента его подписания сторонами;
• Максимальный срок договора составляет 5 лет;
• Данный договор не может быть заключен на неопределенный срок – если стороны не установили срок, то считается, что договор заключен на 5 лет;
• Наниматель имеет преимущественное право на перезаключение договора. Арендодатель может отказаться от перезаключения договора только в случае предупредит нанимателя за три месяца до истечения срока договора о своем желании не сдавать жилье внаём в течение года. Кроме того, арендодатель может за три месяца до окончания срока договора предложить перезаключить договора на иных условиях – например, поднять арендную плату. Если срок договора истек, но наниматель не съехал, а арендодатель не сделал соответствующего заблаговременного извещения об отказе в перезаключении договора, либо предложения перезаключить договор на тех или иных условиях, то договор считается заключенным на тот же срок и на тех же условиях;
• Наниматель может в любой момент расторгнуть договор, предупредив другую сторону о своем желании за 3 месяца. Ограничение данного права не допускается;
• Договор найма, заключенный на срок менее года можно расторгнуть в судебном порядке при неоплате за 2 месяца аренды, если срок действия договора больше, то расторжение договора возможно только при неоплате за 6 месяцев. Снизить данные сроки нельзя;
• Данный договор может быть также расторгнут в суде по иску арендодателя в случае порчи и разрушения жилья нанимателем и лицами, за которых он отвечает, а также в случае систематического использования жилья не по назначению (например, при превращении квартиры в хостел). Кроме того, расторгнуть договор можно в случае, если наниматель своими действиями создает постоянные помехи соседям – при этом, до обращения в суд необходимо письменно предупредить нанимателя о недопущении дальнейших нарушений прав и интересов соседей, и только после игнорирования нанимателем такого извещения арендодатель имеет право подать иск.

Существенные (обязательные) условия договора аренды

Договор аренды считается заключенным и действующим между сторонами с момента достижения согласия между сторонами по всем существенным условием – то есть подписания договора, в котором присутствуют такие условия. Исключением является договор аренды недвижимости сроком в год и более – для третьих лиц он считается действующим только с момента его регистрации в ЕГРН.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Для договора аренды зданий и сооружений существенным условием будет также являться размер арендой платы.

Если в договоре будут отсутствовать существенные условия, то такой договор может быть признан незаключенным, поэтому их следует в первую очередь установить в Вашем соглашении.

Важно помнить о том, что в любом договоре необходимо указать информацию о сторонах, а также дату и место подписания (исполнения) договора.

1. Предмет договора. Предметом договора аренды является имущество, передаваемое по договору аренды – его необходимо описать настолько подробно, чтобы можно было точно установить какая вещь (вещи) передается арендатору.

Если объект аренды имеет какие-либо недостатки, полностью или частично препятствующие использованию его по назначению (если такое назначение указано в договоре или вытекает из закона, как в случае с жилыми помещениями), то стоит описать их в договоре – иначе арендатор может привлечь арендодателя к ответственности за передачу в аренду некачественной вещи.

Для недвижимого имущества: В договоре указывается адрес, кадастровый номер, площадь арендуемого объекта недвижимости. В договоре аренды земельного участка также указываются категория земель и вид разрешенного использования участка. Кроме того, в договоре можно указать этаж или этажность и иные характеристики. Если по договору передается участок, то необходимо указать в договоре реквизиты зданий, принадлежащих арендодателю, находящихся не участке и передаваемых вместе с ним, либо прямо указать, что такие здания не передаются (но их реквизиты все равно должны присутствовать в соглашении). Точно так же стоит описать участок в договоре аренды здания (в т.ч. жилого дома) и сооружения.

При аренде части объекта недвижимости стоит подробно описать передаваемую в пользование арендатору часть объекта недвижимости. Аренда части здания или помещения может иметь место в случае аренды торговых точек в торговых центрах или на рынках, кроме того подобный договор заключается при аренде крыши или стен здания для размещения наружной рекламы или установки оборудования. Кроме того, может арендоваться часть участка и некоторые постройки на нем (не все сразу) – в такой ситуации также заключается договор аренды части объекта недвижимости. Договор найма части жилого помещения заключается также в случае сдачи комнаты в доме или квартире (но не комнаты в коммуналке) – в таком договоре стоит предусмотреть, какими общими помещениями имеет право пользоваться наниматель (очевидно, что к ним будут относиться прихожая, кухня и санузлы – но в жилье могут иметься и иные комнаты). К договору на аренду части недвижимости стоит составить приложением с планом здания, помещения или участка, часть которого арендуется – на этом плане стоит отметить арендуемую часть.

Вместе с недвижимостью может передаваться иное имущество: мебель, бытовая техника, торговое, производственное и иное оборудование, а также великое множество иных вещей. Для того чтобы недвижимость была передана со всеми необходимыми арендатору принадлежностями стоит зафиксировать их в договоре, составив отдельное приложение с их перечнем.

Для автотранспорта (автомобилей): В договоре аренды автомобилей, мотоциклов и иной техники стоит указать: марку и модель, год выпуска, государственный номерной знак, номера основных агрегатов, VIN (при наличии), реквизиты ПТС. Кроме того, можно указать пробег и реквизиты СТС, а также иных характеристики.

Если автомобиль или иной транспорт передается вместе с навесными багажниками, чехлами, шинами, иными запчастями, а также другим имуществом, то необходимо также описать подобные принадлежности в тексте договора или в приложении к нему.

Для аренды иного имущества: В договоре на аренду иного имущества (различного оборудования, электроники, мебели и т.п.) стоит подробно описать объекты аренды, указав их вид, производителя, серийные номера и иные характеристики. Если к объекту аренды передаются принадлежности, то они также подлежат описанию в договоре.

2. Арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием при аренде некоторых видов недвижимости, тем не менее, ни один договор не обходится без подобного условия. Арендная плата может быть установлена как деньгами, так иным имуществом. В качестве может предусматриваться оказание услуг или выполнение работ арендатором – в том числе, проведение ремонта объекта аренды. Кроме того, можно предусмотреть арендную плату в виде части доходов от использования арендуемого имущества – такие положения часто предусматриваются в договорах аренды торговой недвижимости и зданий или помещений под рестораны и кафе.

Коммунальную плату, по общему правилу должен оплачивать арендатор (наниматель), но в договоре можно предусмотреть положение о том, что коммунальные услуги оплачивает арендодатель, а их стоимость входит в размер арендной платы.

Важно помнить, что в договоре аренды недвижимости нельзя установить, что арендная плата состоит только в размере платы за коммунальные услуги, оплачиваемые арендатором.

Порядок расчетов обычно устанавливается в договоре, в ином случае аренда оплачивается в сроки, обычно применяемые для подобных договоров (с тем же объектом аренды и на такой же срок). В договоре можно предусмотреть предварительную оплату либо оплату по факту - как за отдельный период (день, неделю, месяц, года), так и за весь срок аренды.

Способы расчетов также часто закрепляются в тексте соглашения: стороны могут избрать наличную оплату, либо выбрать оплату безналичным способом. В последнем случае в соглашении указываются платежные реквизиты сторон договора.

Дополнительные условия договора аренды

1. Срок аренды

Хотя условие о сроке договора, по общему правилу, не является существенным, тем не менее, оно критически важно для сторон. От срока может зависеть необходимость государственной регистрации, а соответственно момент вступления договора в полную силу.

Срок договора найма жилых помещений гражданами: Договор найма квартиры, жилого дома или комнаты физическим лицом для целей проживания можно заключить максимум на 5 лет. Подобный договор никак не может быть заключен на неопределенный срок.

В договоре найма жилого помещения необходимо установить конкретный срок аренды, иначе договор будет считаться заключенным на 5 лет.

Наём на срок больше года, как уже было сказано ранее, должен быть зарегистрирован в Росреестре в течение месяца после подписания договора. При этом даже незарегистрированный договор найма будет действовать для всех лиц – покупатель квартиры или дома, выступающих объектом найма становится наймодателем на условиях заключенного между продавцом (бывшим наймодателем) и нанимателем соглашения. Однако такой покупатель может требовать с продавца убытки, если ему никак не было сообщено о найме.

Срок договора аренды нежилой недвижимости: Для договоров на аренду определенных видов нежилой недвижимости могут быть предусмотрены минимальные и максимальные сроки (как правило, для отдельных категорий земельных участков). Договор аренды нежилой недвижимости можно заключить на неопределенный срок – такой строк договора будет и в случае отсутствия в договоре условия о сроке аренды. Любая из сторон имеет право отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок при письменном извещении другой за 3 месяца, если в договоре не был предусмотрен иной временной период для уведомления.

Если срок аренды составляет год или более продолжительный период, то договор нужно зарегистрировать в ЕГРН. В ином случае аренда не будет действовать для третьих лиц и арендатор рискует потерять право пользования недвижимостью при смене собственника недвижимости.

Срок договора аренды транспортных средств: Договор аренды транспортных средств может быть заключен на конкретный или неопределенный срок. Договор будет заключен на неопределенный срок, если стороны забудут указать условие о сроке аренды в тексте соглашения. Любая из сторон договора, срок которого не определен, может отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за месяц. В договоре можно изменить срок подобного уведомления, сделав его больше или меньше.

К данному договору, по общему правилу, не применяется правило ст.621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок и действии договора (как договора на неопределенный срок) после истечения его срока в случае отсутствии возражений сторон. Тем не менее, в договоре можно предусмотреть преимущественное право и правила о пролонгации.

Срок договора проката: Для договора проката предусмотрен предельный срок в один год. Арендатор может расторгнуть договор в любой момент, письменно предупредив об этом арендодателя за 10 дней до расторжения.

Срок иных договоров аренды: Для иных соглашений на аренду движимого имущества не предусматривается минимальных и предельных сроков, а такие соглашения можно заключить на неопределенный срок. Для расторжения договоров, заключаемых на не определенный сторонами срок, применяется правило об уведомлении другой стороны за один месяц, если договором не будет предусмотрен иной срок для извещений. Для подобных соглашений будут действовать правила о преимущественном перед третьими лицами праве на перезаключение договора и правило о перезаключении договора на неопределенный срок при пользовании арендатором вещью после истечения срока аренды в отсутствии возражений арендатора – но стороны могут отменить действие данных положений ст.621 ГК РФ в своем соглашении.

2. Назначение арендуемого имущества

В договоре можно предусмотреть назначение, в соответствии с которым арендатор будет использовать арендуемое имущество. Использование имущества не по назначению может являться основанием для досрочного расторжения договора, а также взыскания с арендатора предусмотренной договором неустойки.

Для договора найма жилых помещений и договора подряда назначение уже предусмотрено законом: жилье арендуется для проживания, а вещи по договору проката для удовлетворения личных и семейных нужд (т.е. не может использоваться в предпринимательской деятельности, если иное не было прямо предусмотрено в соглашении).

3. Перечень проживающих в жилом помещении лиц

В договоре найма жилого помещения устанавливается перечень лиц, которые имеют право проживания в арендуемом жилье. Право проживания, гарантированное договором дает возможность получить временную регистрацию в снимаемых квартира, жилых домах или комнатах. Однако несовершеннолетние дети указанных в договоре лиц имеют такое право вне зависимости от согласия арендодателя (т.е. должны быть вписаны в договор в обязательном порядке).

4. Субаренда и поднаём

Арендатор, по общему правилу, имеет права сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём) с согласия арендодателя. В договоре можно запретить субаренду, либо наоборот, разрешить пересдавать объект аренды без согласия арендодателя.

При этом по договору на аренду транспортного средства с экипажем и по договору на аренду транспортного средства без экипажа арендатор, по общему правилу, имеет право пересдавать автомобиль или иной транспорт без согласия арендодателя (собственника). Но можно запретить субаренду в договоре или установить необходимость получения согласия на нее.

Также стоит отметить, что субаренда запрещена при аренде вещи по договору проката.

5. Ремонт и содержание объекта аренды

Положение о том, какая из сторон несет обязанность по содержанию и ремонту объекта недвижимости, часто включается в договор аренды.

• В общих положениях об аренде: Арендодатель должен проводить капитальный ремонт, а арендатор производить текущий ремонт и нести обязанности по содержанию имущества (в т.ч. оплачивать коммунальные услуги). Данные обязанности можно перераспределить различным образом по соглашению сторон договора.
• При аренде недвижимости (жилой или нежилой): При аренде недвижимости применяются в точности схожее правило, что и в общих положениях об аренде. Изменить данное распределение обязанностей также возможно путем установления в договоре соответствующих условий.
• При прокате: Обязанности по ремонту полностью лежат на арендодателе.
• При аренде транспортного средства с экипажем: В данном случае арендодатель не только предоставляет транспорт в аренду, но и осуществляет услуги по его технической эксплуатации. Поэтому, по общему правилу, на нем лежат обязанности по содержанию, текущему и капитальному ремонту автомобиля или иного транспортного средства.
• При аренде транспортного средства без экипажа: При аренде транспортного средства без экипажа, напротив, все обязанности по ремонту и содержанию транспорта лежат на арендаторе. Он, в том числе, обязан осуществлять страхование. Тем не менее, данные базовые положения закона возможно изменить соглашением сторон.

6. Судьба отделимых или неотделимых улучшений арендованного имущества

Во время пользования арендованным имуществом арендатор может произвести различные улучшения имущества: перестройку, добавление составных частей или иным образом улучшить объект аренды.

В случае если такие улучшения произведены с согласия арендодателя и неотделимы от объекта аренды, то арендатор имеет право на компенсацию их стоимости (на момент окончания срока аренды) после прекращения действия договора. В соглашении можно предусмотреть, что их стоимость не компенсируется, либо компенсируется частично. Кроме того, можно предусмотреть, что стоимость таких улучшений идет в счет арендной платы и арендатору предоставляются арендные каникулы при производстве ремонта или усовершенствования объекта аренды.

Отделимые улучшения остаются в собственности арендатора, если только в договоре не будет предусмотрено положение о том, что арендодатель выкупает их после окончания срока аренды.

7. Выкуп арендованного имущества

В договоре аренды может быть предусмотрено условие о выкупе арендованного имущества - в таком случае необходимо установить выкупную цену и порядок выкупа. Это можно сделать как при составлении договора, так и заключив в течение аренды дополнительное соглашение, изменяющее договор.

8. Плоды, продукция и доходы от использования арендованного имущества

По общему правилу, они поступают в собственность арендатора – в этом и заключается весь смысл аренды вещей для коммерческих целей. Тем не менее, в договоре можно предусмотреть иные положения на счет доходов, плодов и продукции, получаемых при использовании арендуемого имущества – например, можно установить арендную плату в виде них.

9. Способы обеспечения исполнения обязательств

За нарушение сторонами своих обязанностей можно предусмотреть неустойку в виде фиксированных денежных штрафов или пеней. Обычно она устанавливается за нарушение сроков оплаты или сроков передачи либо возврата арендованного имущества, но может быть предусмотрена и за иные нарушения договора. Не стоит предусматривать слишком высокую неустойку, поскольку она может быть снижена в судебном порядке.

В договоре можно предусмотреть условие о задатке - невозвращаемой предоплате, которая может быть возвращена только при одностороннем отказе арендодателя от договора и в двойном размере.

В договоре можно предусмотреть положения о поручительстве, залоге и банковской гарантии, обеспечивающих исполнение обязательств арендатора.

10. Порядок расторжения договора

В договоре аренды можно регламентировать порядок расторжения договора, а также предусмотреть сроки извещения о таком расторжении.

Односторонний отказ от договора возможен в договорах, заключенных на неопределенный срок, а также по инициативе нанимателя жилого помещения с извещением за три месяца и арендатором по договору проката при извещении за 10 дней.

Арендатор может также расторгнуть договор в случае передачи ему несоответствующего условиям договора имущества, а также в случае ухудшения состояния объекта аренды по причинам, которые от него не зависят, препятствующего использованию арендованного имущества по назначению. В соглашении можно предусмотреть и иные основания для расторжения договора по инициативе арендатора - в том числе предусмотреть право на немотивированный отказ от договора, при заблаговременном извещении другой стороны.

Наймодатель может в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения при его повреждении, нецелевом использовании, неуплате за 2 месяца по договору найма на срок менее года или неуплате за 6 месяцев при договоре от одного года, а также в случае систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем.

Иные основания расторжения договора найма жилого помещения не могут быть предусмотрены, ровно как, не могут быть снижены сроки просрочки уплаты арендной платы.

Для всех остальных договоров аренды предусмотрены те же самые основания расторжения, за исключением того, что период просрочки, необходимый для расторжения договора составляет два платежных периода, а такое основание для расторжения, как создание помех соседям, по общему правилу не предусмотрено законом. Однако, договором аренды нежилой недвижимости можно предусмотреть и иные основания для расторжения и изменить сроки неуплаты, становящиеся основанием для расторжения договора арендодателем.

11. Разрешение споров

В договоре аренды можно регламентировать досудебный порядок разрешения споров между сторонами. Стороны могут также выбрать суд, в котором будут рассматриваться споры из договора – такое условие особенно важно в случае, если арендатор зарегистрирован в другом регионе. Если не была выбрана договорная подсудность, то при истребовании неуплаченной арендной платы или расторжении договора по инициативе арендодателя иск должен быть предъявлен по постоянному месту жительства или месту нахождения (регистрации юр. лица) ответчика – то есть в суд в другом регионе. Договорную подсудность нельзя установить для споров по договору проката, так как он является потребительским договором.

12. Преимущественное право на перезаключение договора

Как уже указывалось ранее наниматели (физ. лица) жилых помещений имеют право на заключение договора на новый срок. Такое право, предусмотренное ст.684 ГК РФ, отличается по механизму действия от права на перезаключение договора, предусмотренного ст.621 ГК РФ для иных видов аренды. Кроме того, такое право нанимателя нельзя исключить договором.

Для договора проката и договора аренды транспортных средств правила о преимущественном праве на перезаключение договора не действует, если в договоре не будет установлено иное положение.

Для договоров аренды иных видов имущества (в т.ч. нежилой недвижимости) преимущественное право по общему правилу действует, если стороны не пожелают исключить его своим соглашением. Кроме того, в договоре можно установить сроки для предупреждения арендатором арендодателя о своем желании перезаключить договор. Стоит также отметить, что если стороны не предусмотрели иное в договоре, договор сохраняет действие и считается перезаключенным на неопределенный срок, если арендатор после окончания срока пользуется объектом аренды, а арендодатель не возражает против продолжения пользования.

13. Курение в жилых помещениях или автотранспорте

При аренде квартир, домов и автомобилей для арендаторов может быть важно, чтобы никто не курил в арендуемом имуществе. У арендодателя и членов его семьи может быть аллергия или астма, а кроме того, стоимость аренды или продажи прокуренных помещений или автомобилей может быть ниже. Да и химчистка салона автомобиля или устранение запаха табака в жилье может стоить немалых денег.

14. Содержание домашних животных в жилых помещениях

Подобное условие также иногда устанавливается в договорах аренды жилья. Причинами может быть запах, аллергия, риски повреждения имущества животными, а также простое нежелание арендодателя содержания в квартире или доме домашних животных.

15. Положения о неконкуренции в договорах аренды коммерческой недвижимости

Положение о том, что арендодатель не имеет право открывать такой же бизнес, как и арендатор, снимающий здание, участок или помещения для его осуществления, также включается в текст многих соглашений на аренду коммерческой недвижимости. Это делается для предотвращения ситуаций, когда нашедшего «золотую жилу» арендатора выселит из помещения недобросовестный арендодатель для целей открытия в данном помещении точно такого же бизнеса. К примеру, в договоре можно предусмотреть, что в течение срока аренды, а также в течение определенного срока после окончания аренды арендодатель не имеет право открывать схожий бизнес: как в самом объекте недвижимости, так и в определенном радиусе от него.

Стоит заметить, что принудительное исполнение или истребование убытков за нарушение данного условия крайне проблематично в нашем правопорядке. А потому такие условия часто малоэффективны и в большей степени являются декларативными.

16. Порядок проверок арендуемого имущества и иные положения о доступе арендодателя к объекту аренды

В договоре можно предусмотреть порядок проверок сохранности объекта аренды. Это особенно актуально для случаев аренды жилых помещений. В условии договора описываются сроки порядок извещения о проверке, может быть также установлена периодичность проверок. Кроме того, можно запретить арендатору менять замки и охранные системы без согласования с арендодателем.

Автор статьи: Геннадий Громов (юрист)