Кабинет

Главная
Статьи
Условия договора аренды: обзор самых частых случаев

Условия договора аренды: обзор самых частых случаев

Автор статьи, юрист (г. Смоленск)

Коротко

Условия договора зависят от имущества, цели его использования и состава сторон. Важно точно описать объект, согласовать плату там, где она существенна, а также сроки, расходы, возврат и основания прекращения. Для проката, транспорта и найма жилья действуют специальные правила, которые нельзя заменять общими правилами аренды.

Проверено: октябрь 2026

Аренда: сущность отношений сторон

По договору аренды собственник или уполномоченное лицо передает индивидуально определенное имущество во владение и/или пользование арендатору, который за это выплачивает арендную плату, а также обязан вернуть его арендодателю после окончания аренды в том же состоянии, в котором оно было передана (с учетом естественного износа). Важно помнить, что объектом аренды могут быть только индивидуально определенные и непотребляемые вещи.

Определенные в индивидуальном порядке вещи отличаются от вещей, определяемых родовыми признаками, для передачи которых в пользование необходимо заключать договор займа. Данные понятия весьма условные, поскольку многие вещи, по общему правилу являющиеся родовыми вещами могут быть индивидуально определенными. Очевидно, что недвижимость или автомобили являются индивидуально-определенными вещами, а стройматериалы, сельхозпродукция вещами родовыми. Но кирпич с рисунком от известного художника вряд ли будет иметь главную ценность как строительный материал – напротив, он, скорее всего, будет иметь ценность в виде объекта искусства.

Родовые вещи почти всегда являются потребляемыми, но и индивидуально определенные вещи также могут иметь срок службы и фактически потребляются в процессе использования. Поэтому и эта характеристика весьма условна – важно лишь то, что передаваемая в аренду вещь передается не для ее употребления, а для ее использования, не связанного с исчезновением такой вещи.

Договор аренды отличается от договора займа именно тем, что лицо, которому была передана вещь, обязано вернуть ту же самую вещь, а заемщик, как правило, возвращает не те же самые вещи, но в точности похожие на них (разве что за исключением случая, когда он никак не использовал переданное в заём имущество).

Поэтому характеристика вещи как индивидуально определенной и непотребляемой зависит не столько от самой вещи, сколько от сущности отношений сторон и заключаемого между ними договора. Стороны могут договориться, что в аренду передается кирпич, который должен быть возвращен после окончания срока аренды. Но можно заключить договор займа смартфонов, в соответствии с которым заемщик должен вернуть такое же количество смартфонов той же модели и марки, причем не обязательно непосредственно переданные ему смартфоны.

Также стоит отметить, что положения об аренде определяют порядок пользования арендованным имуществом, что еще сильнее отличает договор аренды от договора займа (в котором можно установить только целевое назначение займа). В частности, регламентируются обязанности сторон по содержанию и ремонту вещи, а также судьба неотделимых улучшений такой вещи (т.е. порядок компенсации стоимости подобных улучшений – например, построенной арендатором жилого дома мансарды). Ненадлежащее использование вещи может быть основанием для расторжения договора. Причем таким использованием может быть не только использование не по назначению или использование, разрушающее или портящее вещь, но и, например создание помех соседям при аренде жилых помещений (например, ввиду проведения шумных вечеринок).

Аренда: выбор договорной конструкции

Законодательное регулирование аренды различных вещей может отличаться. Подходящая договорная конструкция может быть выбрана исходя из вида вещи, способа ее использования, сторон договора. Законом предусмотрены отдельные положения об аренде транспорта, краткосрочной аренде движимого имущества для бытового использования (договор проката), аренде недвижимости, а также аренде жилых помещений, как особой категории недвижимого имущества. Оговоримся сразу, что в данной статье мы ничего не расскажем про договор лизинга – хотя формально он является договором финансовой аренды, но его сущность сильно отличается от обычной аренды, а потому о нем будет сказано в других статьях.

Аренда движимых вещей

Аренда движимых вещей может регулироваться четырьмя различными моделями договоров аренды: общим договором аренды, регулируемым общими положениями ГК РФ о договоре аренды, договором проката, договором аренды транспортного средства с экипажем и договором аренды транспортного средства без экипажа.

1. Договор аренды. Данный договор регулируется положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского Кодекса РФ. Такой договор заключается при аренде большинства видов движимых вещей.

Исключением являются случаи сдачи предпринимателями в краткосрочную аренду потребителям (для личных, бытовых и семейных нужд) имущества, как правило, с небольшим сроком эксплуатации: мебели, бытовой электроники, велосипедов, одежды и т.д.

Другим исключением будет являться аренда транспорта, состоящего на государственном учете: автомобилей, мотоциклов, спецтехники и т.д. Тем не менее, в российской юриспруденции имеется спор по поводу аренды транспорта гражданами для личного некоммерческого использования. Такой договор не всегда считают договором аренды транспортного средства без экипажа, но при этом к такому договору часто затруднительно применять положения о прокате в случае длительного использования (например, в последнее время развивается практика долгосрочной аренды автомобилей по подписке от производителя, которая вряд ли может укладываться в предусмотренную ГК РФ конструкцию договора проката). Поэтому существует вероятность того, что такой договор аренды автомобиля в некоторых случаях будет регулироваться общими положениями об аренде.

2. Договор проката. При постоянной предпринимательской деятельности по сдаче движимых вещей применяется договор проката. Обычно имущество предназначено для потребительских целей, но договор или существо обязательства могут предусматривать иное. Поэтому арендатором не обязательно является только гражданин-потребитель.

Основные особенности договора проката:

Договор проката является публичным: при возможности предоставить имущество нельзя произвольно отказать обратившемуся лицу. Если гражданин арендует вещь для личных нужд, дополнительно применяется Закон «О защите прав потребителей».
Имущество должно использоваться для личных бытовых и семейных нужд, если в договоре не будет установлено иное;
Текущий и капитальный ремонт имущества осуществляет арендодатель;
Правило о преимущественном праве арендатора на заключение такого договора на новый срок отсутствует;
Максимальный срок такого договора составляет один год;
Имущество, переданное по договору проката, запрещается сдавать в субаренду.

3. Договор аренды транспортного средства без экипажа и договор аренды транспортного средства с экипажем. Для аренды транспортных средств предусмотрены две договорные конструкции параграфа 3 главы 34 ГК РФ. Традиционно считается, что данные договорные конструкции подлежат применению в случае аренды транспорта для коммерческого использования. Тем не менее, данная точка зрения не однозначна, а потому вполне возможно применение положений о данном договоре к отношениям по аренды автомобилей и иного транспорта физическими лицами для личного использования.

Стоит также отметить, что аренда отдельных видов транспорта (например, воздушного, водного или железнодорожного) может дополнительно регулироваться специальными кодексами и транспортными уставами.

Основные особенности договора аренды транспортного средства без экипажа:

Арендатор поддерживает надлежащее состояние транспорта и проводит текущий и капитальный ремонт по статье 644 ГК РФ. Расходы на содержание, страхование и эксплуатацию по статье 646 ГК РФ также несет арендатор, если договором не предусмотрено иное.
Субаренда транспорта допускается без согласия арендодателя, если в соглашении не будет установлено иное правило;
По общему правилу, у арендатора отсутствует право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.

Основные особенности договора аренды транспортного средства с экипажем:

Помимо предоставления транспортного средства в аренду арендодатель оказывает услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации;
Арендодатель поддерживает надлежащее состояние транспорта, включая текущий и капитальный ремонт. Обязанность страхования транспорта и ответственности при обязательности такого страхования по общему правилу также лежит на нем, если договором не предусмотрено иное.
Правила о преимущественном праве на перезаключение договора также не применяются к данному договору.

Аренда нежилой недвижимости

Аренда недвижимости имеет особенности, связанные с порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Право собственности и его обременения (в т.ч. аренда) регистрируются в реестре. Аренда недвижимости часто имеет большую продолжительность, а потому в положениях об аренде недвижимости предусматриваются иные сроки для извещения сторон: например, извещения об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок.

Для аренды зданий, сооружений и нежилых помещений на срок не менее года по общему правилу нужна государственная регистрация. Договор их аренды на неопределенный срок не регистрируется. Для иных объектов недвижимости и специальных видов аренды нужно учитывать отдельные правила закона.

Правила аренды нежилых объектов отличаются от правил найма жилья гражданами для проживания. Жилье юридическому лицу предоставляется по договору аренды или иному договору и может использоваться только для проживания граждан. Статус ИП сам по себе не исключает наём: значение имеет, получает ли гражданин жилье для собственного проживания либо в предпринимательских целях.

Кроме того аренда отдельных видов недвижимости может также регулироваться специальными законами: например, при аренде земель сельскохозяйственного назначения применяются положения ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Такие специальные законы могут предусматривать минимальные и предельные сроки аренды. Если земля принадлежит государству или муниципалитету, пригодится разбор того, как получить участок у администрации без торгов.

Основные особенности договора аренды нежилой недвижимости

Договор может быть заключен на определенный или неопределенный срок. От аренды недвижимости на неопределенный срок по общему правилу можно отказаться, предупредив другую сторону за три месяца, если иной срок предупреждения не установлен законом или договором.
Подлежащий регистрации договор аренды по общему правилу создает последствия для третьих лиц после регистрации, а стороны связаны согласованным договором и до нее. Отсутствие регистрации создает риск при продаже объекта, но покупатель, знавший или обязанный знать об аренде, не вправе использовать это недобросовестно.
При аренде здания или сооружения передаются необходимые для его использования права на занятую им землю. Это может быть аренда либо иное предусмотренное договором право; если вид права не указан, действует право пользования необходимой частью участка на срок аренды здания. Отдельный договор аренды земли требуется не всегда. При аренде части объекта нужно точно описать передаваемую часть.
В договоре аренды здания или сооружения обязательно должен быть установлен размер арендной платы.
Договор аренды здания или сооружения оформляется одним документом, подписанным сторонами; несоблюдение этой формы влечет недействительность. Документ может быть электронным при соблюдении требований статей 160 и 434 ГК РФ к форме и подписи. Для других объектов недвижимости применяются относящиеся к ним правила.

Аренда жилых помещений

Аренда жилых помещений (квартиры, жилого дома, комнаты в коммунальной квартире) физическими лицами с целью проживания регулируется положениями о договоре найма жилого помещения, предусмотренными гл.35 ГК РФ. Для такой сделки подходит шаблон договора найма жилого помещения.

В повседневной речи сдачу жилья часто называют арендой. Однако наём жилья гражданином для проживания регулируется главой 35 ГК РФ и отличается от аренды по главе 34. Название договора не заменяет квалификацию по составу сторон, цели и содержанию отношений.

При найме на срок не менее года в ЕГРН регистрируется обременение права собственности, возникающее из договора, а не сам договор. Заявление нужно подать не позднее месяца со дня заключения договора.

Основные особенности договора найма жилых помещений:

Квартира, дом или комната, арендуемые по данному договору, могут использоваться только для целей проживания;
При предоставлении жилого дома следует определить порядок пользования участком и необходимой для проживания территорией; права на землю зависят от основания предоставления дома и участка.
Договор, вне зависимости от срока, считается заключенным с момента его подписания сторонами;
Максимальный срок договора составляет 5 лет;
Данный договор не может быть заключен на неопределенный срок – если стороны не установили срок, то считается, что договор заключен на 5 лет;
При найме, не являющемся краткосрочным, наниматель имеет преимущественное право на новый договор по статье 684 ГК РФ. Не позднее трех месяцев до окончания наймодатель должен предложить продление либо предупредить, что не будет сдавать жилье не менее года. Если он этого не сделал, а наниматель не отказался от продления, договор продлевается на прежних условиях и на тот же срок. К краткосрочному найму это правило по умолчанию не применяется.
Наниматель вправе с согласия постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Лишить нанимателя этого законного права условием договора нельзя.
По общему правилу договор краткосрочного найма можно расторгнуть через суд при невнесении платы более двух раз после установленного срока платежа. При более длительном найме основанием служит неуплата за шесть месяцев, если договором не установлен больший срок. Дополнительные ясно сформулированные основания внесудебного прекращения краткосрочного найма допустимы в пределах Постановления КС РФ от 02.06.2022 № 23-П.
Наймодатель вправе требовать расторжения договора в суде при разрушении или порче жилья нанимателем либо лицами, за которых он отвечает. При использовании жилья не по назначению (например, под хостел) или систематическом нарушении прав соседей необходимо сначала предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушение. Если после предупреждения нарушение продолжается, наймодатель вправе обратиться в суд; предупреждение полезно оформить письменно для подтверждения его содержания и получения.

Существенные (обязательные) условия договора аренды

Договор аренды по общему правилу считается заключенным между сторонами при согласовании всех существенных условий в надлежащей форме. Если закон требует государственной регистрации, отсутствие регистрации не отменяет обязательства сторон, но договор по общему правилу не создает последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о нем. Для зданий, сооружений и нежилых помещений регистрация обычно требуется при сроке не менее года; для иных объектов действуют специальные правила.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Для договора аренды зданий и сооружений существенным условием будет также являться размер арендой платы.

Если в договоре будут отсутствовать существенные условия, то такой договор может быть признан незаключенным, поэтому их следует в первую очередь установить в Вашем соглашении.

Важно точно идентифицировать стороны договора. Дату и место заключения полезно указать, однако их отсутствие само по себе не означает незаключенность договора: применяются правила статей 432–444 ГК РФ.

1. Предмет договора. Предметом договора аренды является имущество, передаваемое по договору аренды – его необходимо описать настолько подробно, чтобы можно было точно установить какая вещь (вещи) передается арендатору.

Если объект аренды имеет какие-либо недостатки, полностью или частично препятствующие использованию его по назначению (если такое назначение указано в договоре или вытекает из закона, как в случае с жилыми помещениями), то стоит описать их в договоре – иначе арендатор может привлечь арендодателя к ответственности за передачу в аренду некачественной вещи.

Для недвижимого имущества: В договоре указывается адрес, кадастровый номер, площадь арендуемого объекта недвижимости. В договоре аренды земельного участка также указываются категория земель и вид разрешенного использования участка. Кроме того, в договоре можно указать этаж или этажность и иные характеристики. Если по договору передается участок, то необходимо указать в договоре реквизиты зданий, принадлежащих арендодателю, находящихся не участке и передаваемых вместе с ним, либо прямо указать, что такие здания не передаются (но их реквизиты все равно должны присутствовать в соглашении). Точно так же стоит описать участок в договоре аренды здания (в т.ч. жилого дома) и сооружения.

При аренде части объекта недвижимости стоит подробно описать передаваемую в пользование арендатору часть объекта недвижимости. Аренда части здания или помещения может иметь место в случае аренды торговых точек в торговых центрах или на рынках, кроме того подобный договор заключается при аренде крыши или стен здания для размещения наружной рекламы или установки оборудования. Кроме того, может арендоваться часть участка и некоторые постройки на нем (не все сразу) – в такой ситуации также заключается договор аренды части объекта недвижимости. Договор найма части жилого помещения заключается также в случае сдачи комнаты в доме или квартире (но не комнаты в коммуналке) – в таком договоре стоит предусмотреть, какими общими помещениями имеет право пользоваться наниматель (очевидно, что к ним будут относиться прихожая, кухня и санузлы – но в жилье могут иметься и иные комнаты). К договору на аренду части недвижимости стоит составить приложением с планом здания, помещения или участка, часть которого арендуется – на этом плане стоит отметить арендуемую часть.

Вместе с недвижимостью может передаваться иное имущество: мебель, бытовая техника, торговое, производственное и иное оборудование, а также великое множество иных вещей. Для того чтобы недвижимость была передана со всеми необходимыми арендатору принадлежностями стоит зафиксировать их в договоре, составив отдельное приложение с их перечнем.

Для автотранспорта (автомобилей): В договоре аренды автомобилей, мотоциклов и иной техники стоит указать: марку и модель, год выпуска, государственный номерной знак, номера основных агрегатов, VIN (при наличии), реквизиты ПТС. Кроме того, можно указать пробег и реквизиты СТС, а также иных характеристики.

Если автомобиль или иной транспорт передается вместе с навесными багажниками, чехлами, шинами, иными запчастями, а также другим имуществом, то необходимо также описать подобные принадлежности в тексте договора или в приложении к нему.

Для аренды иного имущества: В договоре на аренду иного имущества (различного оборудования, электроники, мебели и т.п.) стоит подробно описать объекты аренды, указав их вид, производителя, серийные номера и иные характеристики. Если к объекту аренды передаются принадлежности, то они также подлежат описанию в договоре. Как оформить передачу и возврат техники, разобрано в статье о том, что прописать в договоре аренды оборудования.

2. Арендная плата. Для аренды зданий, сооружений и применимых к ней договоров размер платы является существенным условием. В остальных случаях отсутствие согласованной цены не всегда означает незаключенность, но указать ее и порядок расчета полезно. Плата может быть установлена деньгами, иным имуществом, услугами, работами или долей получаемых доходов с учетом правил соответствующего вида аренды.

В отношениях сторон можно определить, кто оплачивает коммунальные услуги и входят ли они в арендную плату. Для найма жилья по статье 678 ГК РФ коммунальные платежи по умолчанию вносит наниматель, если договором не установлено иное. Условия найма сами по себе не освобождают собственника от обязанностей перед управляющей или ресурсоснабжающей организацией, когда обязанным лицом по закону остается он.

Важно помнить, что в договоре аренды недвижимости нельзя установить, что арендная плата состоит только в размере платы за коммунальные услуги, оплачиваемые арендатором.

Порядок расчетов обычно устанавливается в договоре, в ином случае аренда оплачивается в сроки, обычно применяемые для подобных договоров (с тем же объектом аренды и на такой же срок). В договоре можно предусмотреть предварительную оплату либо оплату по факту - как за отдельный период (день, неделю, месяц, года), так и за весь срок аренды.

Способы расчетов также часто закрепляются в тексте соглашения: стороны могут избрать наличную оплату, либо выбрать оплату безналичным способом. В последнем случае в соглашении указываются платежные реквизиты сторон договора.

Дополнительные условия договора аренды

1. Срок аренды

Хотя условие о сроке договора, по общему правилу, не является существенным, тем не менее, оно критически важно для сторон. От срока может зависеть необходимость государственной регистрации, а соответственно момент вступления договора в полную силу. Типичные ошибки в формулировке этого условия разобраны в статье о том, как правильно указать срок в договоре аренды.

Срок договора найма жилых помещений гражданами: Договор найма квартиры, жилого дома или комнаты физическим лицом для целей проживания можно заключить максимум на 5 лет. Подобный договор никак не может быть заключен на неопределенный срок.

В договоре найма жилого помещения необходимо установить конкретный срок аренды, иначе договор будет считаться заключенным на 5 лет.

Обременение из найма на срок не менее года регистрируется в ЕГРН; заявление подается в течение месяца после заключения договора. По статье 675 ГК РФ продажа жилья сама по себе не прекращает наём и новый собственник становится наймодателем. При отсутствии обязательной регистрации возможен спор о противопоставимости обременения добросовестному покупателю, поэтому раскрытие найма и своевременная регистрация важны для всех сторон.

Срок договора аренды нежилой недвижимости: Для договоров на аренду определенных видов нежилой недвижимости могут быть предусмотрены минимальные и максимальные сроки (как правило, для отдельных категорий земельных участков). Договор аренды нежилой недвижимости можно заключить на неопределенный срок – такой строк договора будет и в случае отсутствия в договоре условия о сроке аренды. Любая из сторон имеет право отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок при письменном извещении другой за 3 месяца, если в договоре не был предусмотрен иной временной период для уведомления.

Для зданий, сооружений и нежилых помещений аренда на срок не менее года по общему правилу регистрируется в ЕГРН. Для иных объектов недвижимости требования нужно проверять отдельно. Без обязательной регистрации арендатор рискует утратить возможность ссылаться на аренду против покупателя, который не знал и не должен был знать о ней; между сторонами договора обязательства сохраняются.

Срок договора аренды транспортных средств: Договор аренды транспортных средств может быть заключен на конкретный или неопределенный срок. Договор будет заключен на неопределенный срок, если стороны забудут указать условие о сроке аренды в тексте соглашения. Любая из сторон договора, срок которого не определен, может отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за месяц. В договоре можно изменить срок подобного уведомления, сделав его больше или меньше.

К данному договору, по общему правилу, не применяется правило ст.621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок и действии договора (как договора на неопределенный срок) после истечения его срока в случае отсутствии возражений сторон. Тем не менее, в договоре можно предусмотреть преимущественное право и правила о пролонгации.

Срок договора проката: Для договора проката предусмотрен предельный срок в один год. Арендатор может расторгнуть договор в любой момент, письменно предупредив об этом арендодателя за 10 дней до расторжения.

Срок иных договоров аренды: Для иных соглашений на аренду движимого имущества не предусматривается минимальных и предельных сроков, а такие соглашения можно заключить на неопределенный срок. Для расторжения договоров, заключаемых на не определенный сторонами срок, применяется правило об уведомлении другой стороны за один месяц, если договором не будет предусмотрен иной срок для извещений. Для подобных соглашений будут действовать правила о преимущественном перед третьими лицами праве на перезаключение договора и правило о перезаключении договора на неопределенный срок при пользовании арендатором вещью после истечения срока аренды в отсутствии возражений арендодателя – но стороны могут отменить действие данных положений ст.621 ГК РФ в своем соглашении.

2. Назначение арендуемого имущества

В договоре можно предусмотреть назначение, в соответствии с которым арендатор будет использовать арендуемое имущество. Использование имущества не по назначению может являться основанием для досрочного расторжения договора, а также взыскания с арендатора предусмотренной договором неустойки.

Для договора найма жилых помещений и договора проката назначение уже предусмотрено законом: жилье арендуется для проживания, а вещи по договору проката для удовлетворения личных и семейных нужд (т.е. не может использоваться в предпринимательской деятельности, если иное не было прямо предусмотрено в соглашении).

3. Перечень проживающих в жилом помещении лиц

В договоре найма указывают граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем, с учетом специальных правил краткосрочного найма. Для вселения несовершеннолетних детей согласие наймодателя не требуется (ст.679 ГК РФ). Регистрация по месту пребывания или жительства оформляется по отдельным правилам; само отсутствие ребенка в перечне договора не отменяет его право на вселение с родителями.

4. Субаренда и поднаём

При аренде по главе 34 ГК РФ арендатор по общему правилу вправе сдавать имущество в субаренду (поднаём) с согласия арендодателя. В договоре можно запретить субаренду либо заранее разрешить ее без отдельного согласия арендодателя.

При этом по договору на аренду транспортного средства с экипажем и по договору на аренду транспортного средства без экипажа арендатор, по общему правилу, имеет право пересдавать автомобиль или иной транспорт без согласия арендодателя (собственника). Но можно запретить субаренду в договоре или установить необходимость получения согласия на нее.

Также стоит отметить, что субаренда запрещена при аренде вещи по договору проката.

5. Ремонт и содержание объекта аренды

Положение о том, какая из сторон несет обязанность по содержанию и ремонту объекта недвижимости, часто включается в договор аренды.

В общих положениях об аренде: Арендодатель должен проводить капитальный ремонт, а арендатор производить текущий ремонт и нести обязанности по содержанию имущества (в т.ч. оплачивать коммунальные услуги). Данные обязанности можно перераспределить различным образом по соглашению сторон договора.
При аренде недвижимости (жилой или нежилой): При аренде недвижимости применяются в точности схожее правило, что и в общих положениях об аренде. Изменить данное распределение обязанностей также возможно путем установления в договоре соответствующих условий.
При прокате: Обязанности по ремонту полностью лежат на арендодателе.
При аренде транспортного средства с экипажем: В данном случае арендодатель не только предоставляет транспорт в аренду, но и осуществляет услуги по его технической эксплуатации. Поэтому, по общему правилу, на нем лежат обязанности по содержанию, текущему и капитальному ремонту автомобиля или иного транспортного средства.
При аренде транспортного средства без экипажа: арендатор поддерживает транспорт в надлежащем состоянии и выполняет текущий и капитальный ремонт. Расходы на содержание, страхование и эксплуатацию распределяются по статье 646 ГК РФ и могут быть изменены соглашением сторон.

6. Судьба отделимых или неотделимых улучшений арендованного имущества

Во время пользования арендованным имуществом арендатор может произвести различные улучшения имущества: перестройку, добавление составных частей или иным образом улучшить объект аренды.

В случае если такие улучшения произведены с согласия арендодателя и неотделимы от объекта аренды, то арендатор имеет право на компенсацию их стоимости (на момент окончания срока аренды) после прекращения действия договора. В соглашении можно предусмотреть, что их стоимость не компенсируется, либо компенсируется частично. Кроме того, можно предусмотреть, что стоимость таких улучшений идет в счет арендной платы и арендатору предоставляются арендные каникулы при производстве ремонта или усовершенствования объекта аренды.

Отделимые улучшения по общему правилу принадлежат арендатору, если договором не предусмотрено иное. Например, стороны могут договориться о выкупе таких улучшений арендодателем после окончания аренды.

7. Выкуп арендованного имущества

В договоре аренды может быть предусмотрено условие о выкупе арендованного имущества - в таком случае необходимо установить выкупную цену и порядок выкупа. Это можно сделать как при составлении договора, так и заключив в течение аренды дополнительное соглашение, изменяющее договор.

8. Плоды, продукция и доходы от использования арендованного имущества

По общему правилу, они поступают в собственность арендатора – в этом и заключается весь смысл аренды вещей для коммерческих целей. Тем не менее, в договоре можно предусмотреть иные положения на счет доходов, плодов и продукции, получаемых при использовании арендуемого имущества – например, можно установить арендную плату в виде них.

9. Способы обеспечения исполнения обязательств

За нарушение сторонами своих обязанностей можно предусмотреть неустойку в виде фиксированных денежных штрафов или пеней. Обычно она устанавливается за нарушение сроков оплаты или сроков передачи либо возврата арендованного имущества, но может быть предусмотрена и за иные нарушения договора. Не стоит предусматривать слишком высокую неустойку, поскольку она может быть снижена в судебном порядке.

Задаток оформляется письменным соглашением и служит подтверждением договора, платежом и обеспечением исполнения. Он не является безусловно невозвращаемым: по статье 381 ГК РФ последствия зависят от причин прекращения и ответственной стороны, включая возврат, удержание или двойную сумму.

В договоре можно предусмотреть положения о поручительстве, залоге и банковской гарантии, обеспечивающих исполнение обязательств арендатора.

10. Порядок расторжения договора

В договоре аренды можно регламентировать порядок расторжения договора, а также предусмотреть сроки извещения о таком расторжении.

Односторонний отказ от договора возможен в договорах, заключенных на неопределенный срок, а также по инициативе нанимателя жилого помещения с извещением за три месяца и арендатором по договору проката при извещении за 10 дней.

Арендатор может также расторгнуть договор в случае передачи ему несоответствующего условиям договора имущества, а также в случае ухудшения состояния объекта аренды по причинам, которые от него не зависят, препятствующего использованию арендованного имущества по назначению. В соглашении можно предусмотреть и иные основания для расторжения договора по инициативе арендатора - в том числе предусмотреть право на немотивированный отказ от договора, при заблаговременном извещении другой стороны.

Наймодатель вправе требовать судебного расторжения по основаниям статьи 687 ГК РФ: в частности, при разрушении или порче жилья, установленной законом неуплате, использовании не по назначению или систематическом нарушении прав соседей. Для краткосрочного найма общее основание по задолженности — более двух пропущенных платежей; для более длительного — неуплата за шесть месяцев, если договором не предусмотрен больший срок. Для нецелевого использования и нарушений прав соседей требуется предварительное предупреждение.

Для краткосрочного найма Постановление КС РФ от 02.06.2022 № 23-П допускает ясно определенные дополнительные основания внесудебного прекращения, связанные с существенным виновным нарушением законного интереса наймодателя. Эта позиция не распространяется на формально краткосрочный наём, продлеваемый новыми договорами так, что общий срок превышает год; суд проверяет добросовестность условий и их применения. Это не дает права произвольно прекращать договор или самовольно выселять жильцов: при отказе освободить помещение вопрос принудительного выселения решается через суд.

Для аренды по статье 619 ГК РФ предусмотрены самостоятельные основания досрочного судебного расторжения, включая существенное нарушение пользования или ухудшение имущества, невнесение платы более двух раз подряд и невыполнение возложенного на арендатора капитального ремонта. До обращения в суд арендодатель должен письменно предупредить об исполнении обязательства в разумный срок. Договор может предусматривать дополнительные основания в пределах закона.

11. Разрешение споров

В договоре можно предусмотреть досудебный порядок и в допустимых пределах договорную территориальную подсудность. Денежный иск по общему правилу предъявляется по месту ответчика; споры о правах на недвижимость, включая выселение, рассматриваются по месту объекта, и эту исключительную подсудность соглашением изменить нельзя. В потребительском прокате условие договора не должно лишать потребителя установленного законом выбора суда.

12. Преимущественное право на перезаключение договора

Для найма жилья применяется специальное преимущественное право по статье 684 ГК РФ, отличающееся от аренды по статье 621. При краткосрочном найме статья 684 по умолчанию не действует, если стороны не предусмотрели иное (п.2 ст.683 ГК РФ).

Для договора проката и договора аренды транспортных средств правила о преимущественном праве на перезаключение договора не действует, если в договоре не будет установлено иное положение.

Для договоров аренды иных видов имущества (в т.ч. нежилой недвижимости) преимущественное право по общему правилу действует, если стороны не пожелают исключить его своим соглашением. Кроме того, в договоре можно установить сроки для предупреждения арендатором арендодателя о своем желании перезаключить договор. Стоит также отметить, что если стороны не предусмотрели иное в договоре, договор сохраняет действие и считается перезаключенным на неопределенный срок, если арендатор после окончания срока пользуется объектом аренды, а арендодатель не возражает против продолжения пользования.

13. Курение в жилых помещениях или автотранспорте

При аренде квартир, домов и автомобилей для арендаторов может быть важно, чтобы никто не курил в арендуемом имуществе. У арендодателя и членов его семьи может быть аллергия или астма, а кроме того, стоимость аренды или продажи прокуренных помещений или автомобилей может быть ниже. Да и химчистка салона автомобиля или устранение запаха табака в жилье может стоить немалых денег.

14. Содержание домашних животных в жилых помещениях

Подобное условие также иногда устанавливается в договорах аренды жилья. Причинами может быть запах, аллергия, риски повреждения имущества животными, а также простое нежелание арендодателя содержания в квартире или доме домашних животных.

15. Положения о неконкуренции в договорах аренды коммерческой недвижимости

Положение о том, что арендодатель не имеет право открывать такой же бизнес, как и арендатор, снимающий здание, участок или помещения для его осуществления, также включается в текст многих соглашений на аренду коммерческой недвижимости. Это делается для предотвращения ситуаций, когда нашедшего «золотую жилу» арендатора выселит из помещения недобросовестный арендодатель для целей открытия в данном помещении точно такого же бизнеса. К примеру, в договоре можно предусмотреть, что в течение срока аренды, а также в течение определенного срока после окончания аренды арендодатель не имеет право открывать схожий бизнес: как в самом объекте недвижимости, так и в определенном радиусе от него.

Стоит заметить, что принудительное исполнение или истребование убытков за нарушение данного условия крайне проблематично в нашем правопорядке. А потому такие условия часто малоэффективны и в большей степени являются декларативными.

16. Порядок проверок арендуемого имущества и иные положения о доступе арендодателя к объекту аренды

В договоре можно предусмотреть порядок проверок сохранности объекта аренды. Это особенно актуально для случаев аренды жилых помещений. В условии договора описываются сроки порядок извещения о проверке, может быть также установлена периодичность проверок. Кроме того, можно запретить арендатору менять замки и охранные системы без согласования с арендодателем.

Автор статьи: Геннадий Громов (юрист)

Короткий вывод

Сначала определите подходящий вид договора, затем проверьте обязательные условия и правила о регистрации. Понятные положения о передаче, оплате, ремонте, возврате и прекращении аренды помогают снизить риск спора, но договорные условия должны соответствовать специальным гарантиям закона.