Соглашение о расторжении договора найма

1. Сначала определите, какой договор прекращается

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения — это письменная договоренность сторон о том, что договор прекращается на согласованных условиях. Для обычной квартиры такой документ нужен не «для красоты», а для закрытия практических вопросов: когда наниматель выезжает, когда наймодатель принимает ключи, кто платит за последний месяц, что происходит с обеспечительным платежом, коммунальными начислениями, мебелью и возможными повреждениями.

По статье 671 ГК РФ договор найма жилого помещения — это договор, по которому собственник или управомоченное им лицо предоставляет жилое помещение гражданину за плату во владение и пользование для проживания. Поэтому договор между физическими лицами обычно оформляется как наем, если гражданин-собственник передает квартиру гражданину-нанимателю для проживания. Если помещение передается между юридическими лицами, нужно быть внимательнее: по пункту 2 статьи 671 ГК РФ юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено на основании договора аренды или иного договора, а использовать его оно может только для проживания граждан. Значит, соглашение между юридическими лицами чаще будет соглашением о расторжении аренды жилого помещения, а не найма в строгом смысле главы 35 ГК РФ.

Объект найма тоже имеет значение. По статье 673 ГК РФ объектом договора найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома. Если в договоре указаны апартаменты, нежилое помещение, койко-место или доля без выделенной изолированной комнаты, перед тем как составить соглашение, нужно проверить правовую природу исходного договора.

Не начинайте с поиска фразы «претензий не имеем». Начните с вопроса: какой договор, какое помещение, кто стороны и какая дата фактического выезда.

Образец, шаблон, типовой бланк или онлайн-конструктор можно использовать как основу. Но скачать первый попавшийся образец и подписать его без проверки опасно: типовой текст редко учитывает депозит, показания счетчиков, регистрацию обременения, состояние мебели и согласие проживающих лиц.

2. Когда нужно именно соглашение, а когда достаточно уведомления

Соглашение нужно, когда обе стороны согласны прекратить договор и хотят заранее определить последствия. Правовая основа — пункт 1 статьи 450 ГК РФ: изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение о расторжении совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычая не вытекает иное. Договор найма жилого помещения по статье 674 ГК РФ заключается в письменной форме, поэтому соглашение о его расторжении тоже безопасно оформлять письменно.

Уведомление — это другой инструмент. Наниматель по пункту 1 статьи 687 ГК РФ вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца и с согласия граждан, постоянно проживающих с ним. Но если наймодатель и наниматель договорились о более раннем выезде, удобнее подписать соглашение: оно позволит не ждать три месяца и сразу согласовать расчет.

Соглашение особенно полезно, если есть хотя бы один из следующих вопросов:

• наниматель выезжает в середине оплаченного месяца;
• обеспечительный платеж нужно вернуть, зачесть или удержать частично;
• коммунальные услуги начисляются позже даты выезда;
• квартира передается с мебелью, техникой и описью;
• договор был заключен на срок не менее года и обременение регистрировалось.

Если согласия нет, соглашение не заменяет установленный законом порядок. Наймодатель в большинстве случаев не может просто написать нанимателю «договор расторгнут завтра» и требовать немедленного освобождения квартиры, если такое право не следует из закона или допустимого условия договора. В судебной практике по одностороннему отказу учитывается, было ли право на отказ предусмотрено и соблюден ли порядок уведомления.

3. Форма соглашения: бумага, скан, электронный документ

Формально закон не устанавливает единую форму соглашения о расторжении найма. Но есть обязательная логика: если сам договор должен быть письменным, то соглашение о расторжении тоже нужно делать письменно. На практике лучший вариант для граждан — бумажный документ в двух экземплярах с живыми подписями сторон и датой подписания. Если стороны используют онлайн-сервис или конструктор, итоговый файл лучше распечатать либо подписать электронной подписью, позволяющей достоверно установить подписанта.

Статья 160 ГК РФ предусматривает письменную форму сделки: документ должен выражать содержание сделки и быть подписан лицом или его представителем. Письменная форма также может соблюдаться с помощью электронных или иных технических средств, если можно воспроизвести содержание сделки и достоверно определить лицо, выразившее волю. Пункт 2 статьи 434 ГК РФ допускает заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, в том числе электронного, либо путем обмена письмами, электронными документами или иными данными.

В быту часто используют сканы, фотографии подписанного документа, переписку в мессенджере. Это лучше, чем устная договоренность, но хуже, чем подписанный оригинал. Проблема не только в законе, а в доказательствах: через несколько месяцев сторона может заявить, что файл отправлял другой человек, подпись не ее, а договоренность была иной. Поэтому, если сумма депозита существенная или отношения конфликтные, не ограничивайтесь сообщением «ок, расторгаем».

Для соглашения подойдут следующие варианты:

• два бумажных экземпляра с подписями сторон;
• электронный документ с квалифицированной электронной подписью;
• обмен подписанными сканами, если стороны прямо признают такой способ в договоре;
• подписание через надежный онлайн-сервис с идентификацией сторон.

Типовой шаблон должен содержать реквизиты исходного договора, дату прекращения, порядок возврата квартиры, расчет платежей и подписи. Если онлайн-конструктор не задает вопросы о депозите, коммунальных платежах и акте возврата, такой конструктор создает только оболочку, а не полноценный документ.

4. Дата расторжения: почему ее нельзя оставлять «по умолчанию»

Дата прекращения договора — главный пункт соглашения. По пункту 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения, если иное не вытекает из соглашения. Поэтому, если стороны хотят прекратить договор не в день подписи, а в день фактического выезда или после передачи ключей, это нужно прямо написать.

Например, стороны подписали соглашение 10 июня, а наниматель выезжает 20 июня. Если в документе не указать дату прекращения, может возникнуть спор: наймодатель будет считать договор прекращенным 10 июня и требовать освободить квартиру сразу, а наниматель — считать, что имеет право жить до 20 июня. Правильная формулировка убирает этот риск.

Пример:

«Стороны договорились расторгнуть договор найма жилого помещения от 01.02.2026 № 1 с 20.06.2026. До указанной даты Наниматель вправе пользоваться жилым помещением на условиях договора. Наниматель обязуется освободить жилое помещение и передать ключи Наймодателю 20.06.2026 до 18:00 по местному времени».

Плата за период до выезда также должна быть рассчитана. По статье 682 ГК РФ размер платы устанавливается соглашением сторон, а плата вносится в сроки, предусмотренные договором; если сроки не установлены, она вносится ежемесячно. При расторжении в середине месяца лучше указать, платится ли сумма пропорционально дням фактического проживания или за полный месяц, если это было согласовано сторонами и не противоречит договору.

Дата расторжения и дата возврата квартиры могут совпадать, но это не одно и то же. Первая прекращает обязательства по договору, вторая подтверждает фактическую передачу помещения.

5. Кто подписывает документ и как проверить полномочия

Соглашение подписывают стороны исходного договора: наймодатель и наниматель. Если наймодатель — собственник квартиры, желательно сверить его данные с выпиской из ЕГРН или документом, подтверждающим право. Если собственников несколько и все они выступали наймодателями, безопаснее получить подписи всех. Если от имени собственника действует представитель, в соглашении нужно указать реквизиты доверенности и проверить, есть ли в ней право расторгать договор и принимать помещение.

Со стороны нанимателя документ подписывает гражданин, который указан в договоре. Если вместе с ним постоянно проживают супруг, дети, родители или другие лица, их подписи не всегда обязательны, но их согласие желательно зафиксировать. Это связано с пунктом 1 статьи 687 ГК РФ: при одностороннем расторжении нанимателем требуется согласие других граждан, постоянно проживающих с ним. При расторжении по соглашению сторон полезно указать, что проживающие лица уведомлены о прекращении договора и обязуются освободить помещение вместе с нанимателем.

Проверьте до подписания:

• совпадают ли паспортные данные с исходным договором;
• не менялась ли фамилия, адрес регистрации или представитель;
• подписывает ли документ именно сторона договора, а не агент;
• есть ли полномочия на возврат депозита и прием ключей;
• подписывает ли соглашение каждый собственник, если договор был заключен несколькими лицами.

Агент по недвижимости не становится стороной договора только потому, что показывал квартиру или передавал деньги. Если агент не имеет доверенности, он не должен подписывать соглашение вместо наймодателя. В спорной ситуации суд будет смотреть не на то, кто вел переписку, а на то, кто был стороной договора и кто имел полномочия.

6. Что включить в соглашение: структура, которая работает

Хорошее соглашение не обязано быть длинным, но оно должно закрывать реальные риски. Универсальный образец можно использовать, если в нем есть все необходимые блоки. Когда вы хотите создать документ самостоятельно, двигайтесь от фактов к последствиям: договор, квартира, дата, передача, деньги, претензии, подписи.

Оптимальная структура выглядит так:

• название, дата и место составления;
• данные наймодателя и нанимателя;
• ссылка на исходный договор и адрес квартиры;
• дата расторжения и дата освобождения помещения;
• порядок возврата ключей, пропусков и имущества;
• финансовый расчет;
• судьба обеспечительного платежа;
• порядок оплаты коммунальных услуг;
• условие об отсутствии претензий или перечень сохраняющихся требований;
• подписи сторон.

Пример основного блока:

«Наймодатель и Наниматель договорились расторгнуть договор найма жилого помещения от 01.03.2026, предметом которого является квартира по адресу: ________, с 30.06.2026. С указанной даты обязательства сторон по договору прекращаются, за исключением обязательств, прямо предусмотренных настоящим соглашением, включая обязанность Нанимателя оплатить коммунальные услуги за период фактического пользования помещением и обязанность Наймодателя возвратить остаток обеспечительного платежа».

Такой текст лучше, чем короткая фраза «договор расторгнут, претензий нет». Он показывает, что отдельные обязательства могут пережить дату расторжения: например, оплата счетчиков после получения квитанции, возврат депозита, устранение согласованного ущерба, подача документов в Росреестр.

Если используете шаблон, не удаляйте разделы, которые кажутся «лишними». В типовой форме блок о коммунальных платежах, акте возврата или зарегистрированном обременении может пригодиться именно тогда, когда стороны уже не хотят общаться после выезда.

7. Акт возврата квартиры: отдельное доказательство, а не формальность

Соглашение прекращает договор, но само по себе не доказывает, в каком состоянии возвращена квартира. Для этого нужен акт возврата жилого помещения. Его можно оформить отдельным приложением или включить в соглашение отдельным разделом, но на практике отдельный акт удобнее: к нему проще приложить фотографии, опись имущества, показания счетчиков и замечания сторон.

В акте нужно описать состояние квартиры без преувеличений. Не пишите «в идеальном состоянии», если есть следы обычного проживания. Лучше использовать формулу «в состоянии, соответствующем условиям договора и нормальному износу, за исключением замечаний, указанных в настоящем акте». Если есть повреждения, их нужно описать конкретно: где находятся, когда обнаружены, как стороны оценивают стоимость восстановления и будет ли удержание из обеспечительного платежа.

Статья 681 ГК РФ распределяет ремонт так: текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором; капитальный ремонт является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором. Поэтому при расторжении важно отличать повреждение имущества от естественного износа и от проблем, которые относятся к капитальному ремонту.

В акте возврата обычно указывают:

• дату и время передачи квартиры;
• состояние помещения, мебели, техники, сантехники, окон и дверей;
• показания счетчиков воды, электричества, газа и тепла;
• количество переданных ключей, брелоков, карт доступа и пропусков;
• наличие или отсутствие замечаний;
• фотографии как приложение.

Пример:

«Наниматель передал, а Наймодатель принял жилое помещение 30.06.2026 в 17:30. Переданы два комплекта ключей, один брелок от домофона и один пульт от шлагбаума. Показания счетчиков указаны в таблице. Состояние помещения соответствует нормальному износу. Замечания Наймодателя: повреждение столешницы на кухне длиной около 7 см. Стороны согласовали удержание 4 000 рублей из обеспечительного платежа».

8. Обеспечительный платеж, депозит и «последний месяц»

Деньги — самая конфликтная часть расторжения. В быту говорят «депозит», «залог», «страховой платеж», «оплата последнего месяца». Юридически чаще всего речь идет об обеспечительном платеже. По статье 381.1 ГК РФ обеспечительным платежом может обеспечиваться денежное обязательство, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку. Если обстоятельства для зачета не наступили или обеспеченное обязательство прекратилось, обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В соглашении нельзя ограничиваться фразой «депозит возвращается после проверки». Нужно указать сумму, срок и способ возврата либо конкретный зачет. Если наймодатель удерживает часть платежа, нужно записать основание удержания: задолженность по найму, коммунальные платежи, ущерб, уборка, замена ключей, неустойка, если она предусмотрена договором и не противоречит закону.

Возможны три рабочих варианта:

• полный возврат обеспечительного платежа;
• частичный зачет и возврат остатка;
• полный зачет в счет долга или согласованного ущерба.
• Пример полного возврата:

«Обеспечительный платеж в размере 70 000 рублей подлежит возврату Нанимателю не позднее 3 рабочих дней с даты подписания акта возврата жилого помещения путем перевода на банковский счет Нанимателя по следующим реквизитам: ________».

Пример зачета:

«Из обеспечительного платежа в размере 70 000 рублей Стороны согласовали зачесть 42 000 рублей в счет платы за период с 01.06.2026 по 21.06.2026, 5 800 рублей в счет задолженности по коммунальным услугам и 4 000 рублей в счет устранения повреждения столешницы, указанного в акте возврата. Остаток в размере 18 200 рублей Наймодатель возвращает Нанимателю до 25.06.2026».

Если удержание депозита не расписано по основаниям и суммам, спор почти неизбежен. Стороны должны понимать, какая часть денег возвращается, какая засчитывается и почему.

9. Коммунальные платежи, счетчики, интернет и мелкие расходы

Коммунальные платежи нельзя оставлять «на потом» без правил. В договоре найма обычно указано, что входит в плату за жилое помещение, а что оплачивается отдельно. При расторжении нужно сделать итоговый расчет: фиксированные платежи, счетчики, интернет, домофон, охрана, парковка, клининг, вывоз оставленных вещей. Если часть начислений станет известна позднее, это нужно прямо предусмотреть.

Показания счетчиков лучше включить в акт возврата. Если квитанции еще не пришли, можно написать, что наниматель оплачивает потребление до даты возврата помещения в течение определенного срока после получения подтверждающих документов от наймодателя. Важно указать канал направления документов: электронная почта, мессенджер, почтовый адрес. Иначе одна сторона будет говорить, что ничего не получала, а другая — что все отправляла.

Пример:

«Наниматель обязуется оплатить коммунальные услуги, начисленные по индивидуальным приборам учета за период фактического пользования жилым помещением до даты возврата, в течение 5 рабочих дней с даты получения от Наймодателя копий платежных документов. Документы направляются на электронную почту Нанимателя: ________».

Если интернет оформлен на нанимателя, он сам расторгает договор с провайдером и возвращает оборудование. Если договор с провайдером оформлен на наймодателя, в соглашении нужно указать, кто оплачивает последний расчетный период. То же касается домофона, платной парковки, охраны, кладовой, абонемента на шлагбаум и иных услуг, которые не всегда видны в типовой форме.

Здесь особенно полезен не просто скачать шаблон, а составить свой перечень платежей. Даже хороший онлайн-образец может не знать, что у конкретной квартиры есть теплосчетчики, платный паркинг или роутер провайдера, который нужно вернуть.

10. Регистрация обременения и действия с Росреестром

Если договор найма жилого помещения заключен на срок не менее года, по пункту 2 статьи 674 ГК РФ ограничение или обременение права собственности, возникающее на основании такого договора, подлежит государственной регистрации. Это не означает, что каждый договор на 11 месяцев нужно регистрировать. Но если срок составляет год или больше, вопрос регистрации нельзя игнорировать.

Статья 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит специальные правила о государственной регистрации найма жилого помещения и прекращения найма. В частности, прекращение найма может регистрироваться по заявлению одной из сторон договора по истечении срока действия договора или при его расторжении, а при расторжении к заявлению прилагаются документы, подтверждающие расторжение. Государственная регистрация найма и прекращения найма осуществляется в срок не позднее пяти рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов.

Для наймодателя это практический риск. Если обременение осталось в ЕГРН, оно может всплыть при продаже квартиры, ипотеке, новом долгосрочном договоре или проверке объекта покупателем. Поэтому в соглашении нужно прописать, кто подает документы, в какой срок, кто оплачивает расходы и кто передает второй стороне подтверждение прекращения записи.

Пример:

«Поскольку ограничение права собственности, возникшее на основании договора найма, было зарегистрировано в ЕГРН, Стороны обязуются в течение 5 рабочих дней с даты подписания настоящего соглашения совершить действия, необходимые для государственной регистрации прекращения найма жилого помещения. Расходы по подаче документов несет ________. Сторона, подавшая документы, направляет другой стороне подтверждение подачи и результат государственной регистрации».

Если вы используете конструктор или типовой образец, проверьте наличие этого раздела. Многие бланки рассчитаны на краткосрочный наем и вообще не содержат условий о Росреестре. Для зарегистрированного обременения такой шаблон придется дополнить.

11. Судебная практика: какие выводы важно учесть при составлении

Судебная практика по найму жилья показывает простую вещь: суды оценивают не название файла «соглашение», а реальные условия, полномочия, уведомления, срок договора, поведение сторон и доказательства передачи квартиры. Поэтому соглашение должно быть точным, а не декоративным.

Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 № 23-П по делу Т. В. Пыкиной важно для понимания одностороннего прекращения краткосрочного коммерческого найма. Конституционный Суд рассматривал вопрос о допустимости внесудебного одностороннего расторжения краткосрочного договора коммерческого найма по инициативе наймодателя при наличии соответствующего условия в договоре. Практический вывод для статьи о соглашении такой: если стороны хотят предусмотреть особые основания прекращения или отказа, условия должны быть ясными, согласованными и применяться добросовестно. Если же стороны подписывают соглашение о расторжении, лучше прямо указать, что прекращение происходит по взаимному согласию, а не в порядке одностороннего отказа.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.01.2023 № 5-КГ22-102-К2 показывает, что в спорах о выселении и прекращении пользования суду важно установить характер отношений, срок найма и применимость правил о продлении договора. Верховный Суд обращал внимание на положения статей 683 и 684 ГК РФ о сроке найма и преимущественном праве нанимателя на новый срок. Для составителя соглашения это означает: нельзя формально писать «срок истек, выезжайте», если стороны фактически продолжали отношения и не оформили их надлежащим образом. При добровольном расторжении лучше закрыть вопрос прямо: стороны подтверждают прекращение пользования, дату выезда и отсутствие намерения продлевать договор.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 по общим положениям об обязательствах полезно для уведомлений и одностороннего отказа. В пунктах 12–14 разъяснено, что односторонний отказ без законного или договорного основания обычно не влечет желаемых правовых последствий, а при правомерном отказе договор прекращается с момента доставки уведомления или когда оно считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, договором или обычаями. Для соглашения это важно как граница: если есть подписи обеих сторон, мы говорим о соглашении; если подписи нет, нужно доказывать уведомление и право на отказ.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 о заключении и толковании договора также полезно: условия договора толкуются в системной связи и с учетом смысла договора в целом. Поэтому в соглашении нельзя оставлять противоречия: например, в одном пункте написать «обязательства прекращены полностью», а в другом — «наниматель оплатит коммунальные услуги после получения квитанции», не объяснив, что это обязательство сохраняется после расторжения.

12. Итоговый чек-лист и безопасные формулировки

Перед подписанием соглашения проверьте не только текст, но и фактическое исполнение. Хороший шаблон помогает не забыть разделы, но не заменяет расчетов, осмотра квартиры и проверки документов. Если нужно быстро создать документ, используйте онлайн-конструктор, но после этого вручную проверьте все цифры, даты и приложения. Если нужно скачать образец, берите его только как основу, а не как готовое решение для любой ситуации.

Финальный чек-лист:

• указан правильный вид договора: найм между гражданами или аренда/иной договор для юридического лица;
• названы стороны, квартира и реквизиты исходного договора;
• указана дата расторжения и дата возврата помещения;
• подписан акт возврата с показаниями счетчиков и состоянием имущества;
• рассчитаны наемная плата, коммунальные услуги и депозит;
• прописан порядок возврата или удержания обеспечительного платежа;
• решен вопрос с регистрацией обременения, если договор был на срок не менее года;
• указано, какие обязательства сохраняются после расторжения;
• документ подписан надлежащими лицами.

Безопасная итоговая формулировка может выглядеть так:

«После полного исполнения обязательств, предусмотренных настоящим соглашением, включая возврат жилого помещения, передачу ключей, оплату задолженности, расчет коммунальных платежей и возврат остатка обеспечительного платежа, Стороны подтверждают отсутствие взаимных имущественных претензий по договору найма жилого помещения от ________, за исключением требований, прямо указанных в настоящем соглашении».

Эта формула лучше, чем короткое «претензий не имеем», потому что она связывает отсутствие претензий с реальным исполнением. Если наймодатель еще не вернул депозит, наниматель не должен безусловно отказываться от требований. Если наниматель еще не оплатил счетчики, наймодатель не должен писать, что все расчеты завершены. Соглашение должно не создавать иллюзию мира, а точно описывать, что стороны уже сделали и что еще должны сделать.

Итог простой: можно использовать образец, скачать шаблон, открыть типовой бланк или запустить онлайн-конструктор. Но правильное соглашение о расторжении договора найма жилого помещения всегда индивидуально. Оно должно учитывать, кто стороны, какой договор заключен, когда освобождается квартира, какие деньги остаются к расчету, что происходит с обеспечительным платежом, как подтверждается состояние помещения и нужно ли снимать зарегистрированное обременение. Только тогда документ действительно завершает отношения и снижает риск спора.