Соглашение о расторжении договора найма

1. Квартиру освобождают раньше срока

Жилец нашёл работу в другом городе, хозяин решил продавать квартиру, семья съезжается или, наоборот, разъезжается. Срок в договоре ещё не вышел, а жить по нему больше никто не хочет.

Договор найма при этом продолжает действовать. Плата начисляется по календарю, ключи формально у жильца, а обязанности сторон остаются ровно такими, какими их записали при заселении.

Прекратить его досрочно по общему согласию можно в любой день. Двусторонний документ не требует ни оснований, ни объяснений, ни трёхмесячного ожидания, ни обращения в суд.

Отдать ключи и уехать — это ещё не прекращение договора. Пока документ не подписан, а квартира не принята хозяином, начисление продолжается, и потом его придётся оспаривать.

Одним пунктом о прекращении дело не обходится. За месяцы проживания накопились депозит, показания счётчиков, чужая мебель, привезённая техника и незакрытые квитанции за ресурсы.

Форма на этой странице собирает документ по пяти вопросам: сколько обязательств закрывается, чья сторона передаёт, кто отдаёт документы, что делать с изменениями в квартире и кем стороны являются.

Если договориться не вышло, а право уйти есть, направляют уведомление об отказе от найма. Общая логика прекращения любых договоров разобрана в описании универсального соглашения.

2. Почему наём живёт не по правилам аренды

Словосочетание «аренда квартиры» звучит привычно, но юридически это неточность. Когда жильё занимает гражданин для проживания, между сторонами возникает наём, а не аренда.

Разница не в терминологии. Наём вынесен в отдельную главу кодекса со своими правилами о сроке, о плате, о жильцах и о том, каким образом договор прекращается.

Аренда жилого помещения тоже существует, но пользователем в ней выступает организация. Компания снимает квартиру для приезжего сотрудника — это аренда, и правила к ней применяются другие.

Отсюда практический вывод: нормы главы об аренде к найму напрямую не применяются. Ссылка на статью об арендной плате или на возврат арендованного имущества в тексте окажется пустой.

Отличается и расстановка сил. Наниматель здесь слабая сторона, и закон охраняет его заметно сильнее: перечень оснований для выселения короткий, а суд вправе дать время на исправление.

Если помещение нежилое или пользователь — юридическое лицо, документ нужен другой. Для таких случаев подходит соглашение о расторжении аренды.

3. Три месяца предупреждения или один день соглашения?

У нанимателя есть собственное право выйти из договора, и записано оно прямо. Он вправе в любое время расторгнуть наём, письменно предупредив наймодателя за три месяца.

Условие одно: согласие остальных граждан, постоянно проживающих вместе с ним. Если в договоре указаны супруг и взрослый сын, их согласие тоже придётся оформить письменно.

Три месяца — не формальность. Всё это время договор действует, плата начисляется, и хозяин вправе требовать её независимо от того, живёт кто-нибудь в квартире или там уже пусто.

Соглашение сокращает срок до нуля. Стороны сами выбирают дату прекращения: завтра, послезавтра или через две недели, когда жилец успеет спокойно вывезти вещи.

Взамен наймодатель обычно получает что-то полезное: квартиру в порядке к нужному числу, оплаченную коммуналку или отказ жильца от части внесённого депозита.

Поэтому переговоры почти всегда заканчиваются подписью. Хозяину невыгодно ждать три месяца с пустующей квартирой, а жильцу — платить за жильё, из которого он давно уехал.

4. Может ли наймодатель просто попросить жильца съехать?

Нет. Встречного права на односторонний выход у наймодателя нет, и фраза в договоре про «расторжение по инициативе собственника в любое время» такого права не создаёт.

Закон оставил ему только суд и только два основания. Первое — невнесение платы за шесть месяцев, если сам договор не назвал более длительный срок.

Второе — разрушение или порча жилого помещения нанимателем либо гражданами, за действия которых он отвечает. Оба основания придётся доказывать документами, а не устным рассказом.

Есть и третья дорога, общая для обеих сторон: помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или оказалось в аварийном состоянии. Тогда в суд вправе пойти любая сторона.

Отдельно стоит использование квартиры не по назначению и систематическое нарушение прав соседей. Здесь сначала предупреждение с разумным сроком на исправление и только потом иск.

Суд к тому же вправе дать нанимателю срок до года на устранение нарушений, а исполнение решения отсрочить ещё на год. Выселение растягивается на сроки, которых никто не ждёт.

На этом фоне соглашение выглядит единственным быстрым выходом. Две подписи заменяют процедуру, которая иначе занимает от полугода до двух лет и стоит обеим сторонам нервов.

5. Сколько обязательств закрывает соглашение

Первый вопрос формы звучит неожиданно: сколько обязательств заменяется — одно, два, три или четыре. Речь о том, сколько отдельных блоков появится в тексте документа.

Логика такая. Договор породил не одно обязательство, а несколько, и каждое надо закрыть отдельно: вернуть квартиру, вернуть депозит, доплатить за период, вывезти привезённую мебель.

• Одно обязательство. Простой случай: жилец возвращает квартиру, всё остальное закрыто расчётами до подписания и в тексте вообще не упоминается.
• Два. Возврат квартиры и возврат депозита. Самая частая пара, к которой сводится большинство расставаний по найму жилья.
• Три. Добавляется денежный блок: доплата за последний период, коммунальные начисления или компенсация за выявленные повреждения.
• Четыре. Появляется имущество: мебель нанимателя, техника, ремонт, а иногда встречная передача вещей, которые остались у хозяина.

Замена здесь означает, что прежняя обязанность прекращается, а на её место стороны ставят новую, согласованную. Долг за два месяца превращается в удержание из внесённого депозита.

Такой приём удобнее прощения долга. Прощённая сумма у гражданина превращается в доход со своими налоговыми последствиями, а зачёт встречных требований никакого дохода не создаёт.

Каждый блок пишут своим пунктом: что именно прекращается, что появляется взамен, в какой срок это исполняется и каким документом исполнение подтверждается.

6. Передающая сторона: наниматель или наймодатель

Второй вопрос — чьи обязательства передаются. В обычном сценарии передаёт наниматель: он освобождает квартиру, возвращает ключи и приводит жильё в согласованное состояние.

Обратный вариант встречается реже, но он вполне реален. Наймодатель возвращает депозит, вещи жильца, оставшиеся в квартире, переплату по коммунальным услугам и оригиналы документов.

Бывает и двусторонний случай. Жилец сдал квартиру после ремонта, хозяин удерживает часть депозита — тогда блок пишут для каждой стороны, со своим сроком и своими последствиями.

От ответа зависит структура текста: кто назван обязанным, к какой дате привязана его обязанность и чья просрочка влечёт денежную санкцию.

Ошибка тут стоит денег. Если обязанность вернуть квартиру описана как обязанность хозяина её принять, у жильца появляется удобный довод: «я предлагал, вы не приехали».

Поэтому в документе описывают обе половины действия: наниматель передаёт в такой-то срок, наймодатель принимает и подписывает акт в тот же день, а не когда освободится.

7. Приём-передача квартиры и опись имущества

Возврат жилья оформляют актом, даже если при заселении обошлись без него. Документ фиксирует дату, состояние комнат и то, что хозяин квартиру действительно принял.

Без акта спор превращается в обмен воспоминаниями. Жилец утверждает, что уехал первого числа, хозяин — что нашёл ключи в почтовом ящике только в конце месяца.

В акт вносят опись: мебель, техника, посуда, сантехника, светильники, ключи и брелоки от домофона. Каждую позицию сверяют с описью, составленной при заселении.

Отдельная строка — состояние. Потёртый паркет и выцветшие обои за три года проживания это износ; прожжённая столешница и сорванная дверца шкафа — уже повреждение.

Граница проходит по причине, а не по внешнему виду. Износ появляется от обычного пользования, ущерб — от небрежности, от переделок или от нарушения правил эксплуатации техники.

Фотографии с датой закрывают половину будущих претензий. Снимают комнаты, кухню, санузел, работающую технику и панели приборов учёта крупным планом.

Если хозяин на приёмку не явился, об этом пишут заранее: при неявке квартира считается возвращённой в назначенный день, а состояние фиксирует односторонний акт с фотографиями.

8. Что происходит с депозитом при досрочном выезде?

Депозит — это обеспечительный платёж: деньги жильца, которые лежат у хозяина весь срок проживания и обеспечивают его возможные требования к нанимателю.

По умолчанию эти деньги возвращаются: прекратилось обеспеченное обязательство — платёж уходит обратно, пока стороны не условились иначе. Молчание документа работает в пользу жильца.

Депозит и плата за последний месяц — разные деньги. Пока в документе не сказано, что платёж засчитывается в счёт последнего месяца, хозяин вправе требовать и то, и другое.

Первый вариант — зачёт. Сумму направляют в счёт последнего периода, коммунальных начислений или стоимости повреждений, и прямо называют, что именно ею закрыто.

Второй — возврат деньгами. Указывают сумму, срок перечисления и реквизиты, а также момент, с которого пойдут проценты, если хозяин этот срок пропустит.

Смешанный вариант встречается чаще всего: часть в зачёт, остаток возвращается. Каждую из двух сумм называют отдельно, иначе после выезда стороны насчитают разное.

Удержания обосновывают. Наймодатель вправе оставить у себя только подтверждённое: акт о повреждениях, счёт мастера, расчёт задолженности по датам и суммам.

Процентов на депозит по умолчанию не начисляют. Требовать доход за годы хранения денег можно, только если это прямо разрешил сам договор найма.

9. Счётчики, квитанции и долги за коммуналку

Если договор не сказал иного, коммунальные платежи наниматель вносит самостоятельно. На практике это означает квитанции на имя собственника и переводы жильца, о которых легко забыть.

Счета за электричество, воду и отопление приходят с задержкой. Жилец уехал двадцатого, а начисление за месяц появится в следующем, когда его телефон уже не отвечает.

• Цифры со всех приборов учёта на день возврата, вместе с их номерами и датой поверки.
• Срок, в который наймодатель выставляет итоговый счёт и прикладывает копии квитанций поставщиков.
• Способ оплаты этого счёта: перевод от жильца или удержание из внесённого обеспечительного платежа.
• Порядок для счетов, пришедших после расчётов: доплата или взаимный отказ от дальнейших требований.

Без этих четырёх строк долг зависает между сторонами до первой ссоры, а потом всплывает перепиской в мессенджере с фотографиями квитанций и взаимными упрёками.

Отдельно проверяют прямые договоры жильца: интернет, домашний телефон, охранная сигнализация, подписка на телевидение. Их расторгает тот, кто заключал, и делает это до выезда.

Взносы на капитальный ремонт и налог на имущество остаются на собственнике. Переложить их на нанимателя условием договора можно, но встречается это редко и споров добавляет.

10. Постоянно проживающие и временные жильцы

В квартире редко живёт один человек. Кодекс различает две категории: граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и временных жильцов, которых пустили пожить.

Постоянно проживающих указывают в договоре, и права пользования у них равные с нанимателем. Именно их согласие нужно, чтобы наниматель расторг договор своим предупреждением.

Временные жильцы — гости без самостоятельного права пользования. Их вселяют с уведомлением наймодателя, срок проживания не может превышать шести месяцев, и отвечает за них наниматель.

При расторжении освободить квартиру обязаны и те, и другие. Если добровольно не уезжают, выселение возможно только по решению суда, и это отдельная долгая история.

Поэтому в документе перечисляют всех, кто занимает квартиру, и фиксируют дату освобождения для каждого. Одна фамилия в тексте — одна закрытая заранее проблема.

Полезная строка — про несовершеннолетних. Дети следуют за родителями, но их присутствие делает любой спор о выселении заметно сложнее, дольше и дороже.

11. Комплект документов на выходе из найма

Третий вопрос формы — кто возвращает документы: наниматель, наймодатель или обе стороны сразу. От выбора зависит, какой перечень войдёт в документ и на ком лежит риск забытой позиции.

Комплекты у сторон разные, и это видно по таблице. Жилец отдаёт то, что получил для пользования квартирой, хозяин — то, что накопилось у него за время найма.

Перечень удобнее выносить в приложение, а не растягивать пунктом посреди текста. Таблица с датой и двумя подписями читается легче, чем абзац из двадцати позиций подряд.

Отдельная строка — про переписку и переводы. Скриншоты платежей и сообщения о состоянии квартиры документом не являются, но в споре их читают очень внимательно.

Если наниматель получал почту по адресу квартиры, он меняет адрес доставки. Иначе хозяин ещё полгода будет находить в ящике чужие письма из банков и от операторов связи.

12. Ремонт и мебель нанимателя: что можно забрать?

Четвёртый вопрос формы — про внесённые изменения. Вариантов четыре, и они разводят два разных понятия: отделимые улучшения и неотделимые.

Отделимые снимаются без вреда для квартиры: карниз, полки, светильник, кондиционер на кронштейнах, стиральная машина. По общему правилу они принадлежат тому, кто их оплатил.

Неотделимые снять нельзя: наклеенные обои, уложенный ламинат, заменённые трубы, встроенный шкаф под размер ниши. Они становятся частью квартиры и остаются собственнику.

• Отделимые возвращаются нанимателю. Он демонтирует их до подписания акта и вывозит, а следы крепежа устраняет своими силами и за свой счёт.
• Отделимые не возвращаются. Остаются хозяину в зачёт долга или как компенсация за повреждения; сумму зачёта обязательно называют цифрой.
• Неотделимые с компенсацией. Работы согласовывались заранее — в тексте указывают сумму, срок и способ выплаты: деньгами или зачётом платы.
• Неотделимые без компенсации. Прямая строка о том, что стоимость работ возмещению не подлежит; без неё вопрос остаётся открытым ещё три года.

Про переустройство закон высказался жёстко: наниматель не вправе проводить его без согласия наймодателя. Снесённая перегородка без согласия — это не улучшение, а нарушение.

Если перепланировка всё-таки состоялась, выбирают одно из трёх: вернуть как было за счёт жильца, оставить с доплатой в его пользу или узаконить силами собственника.

Мебель самого хозяина, вывезенная жильцом на балкон или на дачу, тоже становится темой отдельного пункта. Её возвращают по описи и в том же количестве.

13. Нужно ли выписываться из съёмной квартиры?

Речь о регистрации по месту пребывания — той самой временной, которую оформляют жильцу с согласия собственника. С правом пользования квартирой она не связана, но следы оставляет.

Регистрацию делают на срок, согласованный с собственником, и по его истечении она прекращается сама. Отдельного заявления для этого подавать не требуется.

Проблема возникает, когда срок регистрации длиннее срока проживания. Договор прекратили в марте, а регистрация оформлена до декабря — и в квартире формально числятся посторонние люди.

Снять человека с учёта по месту пребывания досрочно можно по его собственному заявлению, а при отказе — по обращению собственника. Второй путь дольше и требует подтверждать факт выезда.

Поэтому в документе пишут срок: жилец подаёт заявление о снятии с учёта в течение трёх дней с даты возврата квартиры и передаёт хозяину подтверждение.

То же касается детей. Ребёнок регистрируется по месту пребывания родителей, и снимать его с учёта придётся отдельным заявлением законного представителя.

Постоянная регистрация в съёмной квартире встречается реже, но встречается. Снять с неё человека без его согласия можно только через суд, и это самостоятельный процесс.

14. Краткосрочный наём: чем он проще и чем опаснее

Договор на срок до года закон называет краткосрочным и выключает для него сразу несколько правил. Именно поэтому рынок съёмного жилья живёт на одиннадцати месяцах.

Наниматель теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. По истечении одиннадцати месяцев хозяин просто не продлевает отношения и объяснять ничего не обязан.

Не действует и правило о временных жильцах: пустить гостей на полгода по умолчанию нельзя. Поднаём тоже закрыт, если стороны прямо не договорились иначе.

Постоянно проживающих в краткосрочном договоре не фиксируют как равноправных пользователей, а заменить нанимателя другим совершеннолетним членом семьи не получится.

Меняется и порог по долгу. Основанием для судебного расторжения становится невнесение платы более двух раз после наступления срока платежа, а не полугодовая просрочка.

Ещё одно отличие: суд не даёт краткосрочному нанимателю времени на устранение нарушений. То, что в длительном найме растягивается на год, здесь решается сразу.

На процедуру расторжения по соглашению это не влияет никак. Документ одинаков для обоих случаев, но список того, что стороны теряют и приобретают, заметно различается.

15. Форма соглашения, статусы сторон и запись в реестре

Последний вопрос формы — статус каждой стороны. Наймодателем бывает гражданин, самозанятый, предприниматель или организация; нанимателем — только гражданин, иначе это уже аренда.

Форма документа повторяет форму договора. Наём заключается письменно, значит и прекращают его письменным документом в двух экземплярах, по одному каждой стороне.

Подписывает тот, кто вправе подписать сам договор: собственник лично, представитель по доверенности, один из сособственников с согласия остальных участников общей собственности.

Если квартира в общей собственности супругов, подпись второго обычно не требуется — распоряжения имуществом здесь нет. Но при нотариальном договоре согласие всё же спросят.

Отдельно проверяют, кто сейчас собственник. Переход права на квартиру договор найма не прекращает: новый хозяин становится наймодателем на прежних условиях и подписывает документ сам.

Наём на срок не менее года порождает ограничение права собственности, которое регистрируется в реестре. При расторжении запись погашают заявлением, иначе она мешает продать объект.

Одиннадцатимесячный договор в реестр не попадает, и этот шаг отпадает. Проверить просто: посмотрите срок в первом пункте и закажите свежую выписку по квартире.

16. Ошибки, из-за которых выезд тянется ещё три месяца

1. Ключи отданы, документ не подписан — договор жив, и плата продолжает начисляться по календарю.
2. Акт возврата не составлен, и стороны спорят одновременно о дате выезда и о состоянии комнат.
3. Депозит помянут вскользь: сумма не названа, срок не поставлен, зачёт не расписан по статьям.
4. Показания приборов учёта в акт не внесены, и итоговый счёт стороны считают по-разному.
5. Согласие постоянно проживающих не получено, и предупреждение нанимателя легко оспаривается.
6. Про мебель и ремонт жильца в тексте нет ни слова, а претензия приходит уже через месяц.
7. Регистрация по месту пребывания осталась действующей, и в квартире числятся посторонние.

Восьмая — фраза о том, что стороны вообще не имеют друг к другу претензий. Скрытую протечку, найденную при ремонте через месяц, она не закрывает: на день подписи о ней не знали.

Девятая касается наличных. Расписка о получении последнего платежа и о возврате депозита стоит ровно столько, сколько стоит подпись под ней, — без неё расчёт недоказуем.

Когда договориться уже не вышло, разговор начинают с претензии и только потом идут в суд. Досудебный обмен письмами экономит месяцы и заметно снижает суммы требований.

17. Образец, бланк или конструктор?

Готовый образец полезен как карта: шапка, пункт о прекращении, дата возврата, расчёты, подписи. Дальше он молчит, потому что чужой наём заканчивался по своим обстоятельствам.

Студия с мебелью хозяина и трёхкомнатная квартира, куда жилец завёз собственный гарнитур, расходятся сильнее, чем кажется. Универсального образца под оба случая просто нет.

Бланк без подсказок чужих обстоятельств в себе не несёт, но и решать за вас ничего не будет. Про согласие проживающих, про счётчики и про снятие с учёта придётся вспомнить самому.

Конструктор спрашивает пять вещей: сколько обязательств закрывается, чья сторона передаёт, кто возвращает документы, что делать с изменениями в квартире и каковы статусы сторон.

Смысл переключателей в том, что пропустить их нельзя, а в скачанном шаблоне половины попросту нет. Именно они потом становятся спором, если оставить всё на «разберёмся при выезде».

Скачать заполненную форму можно в PDF или в WORD. Остальные документы для сдачи и съёма жилья собраны в разделе по найму: от самого договора до расписки о получении платы.

18. Чек-лист перед подписанием

• Договор найма назван точно: дата, срок, адрес квартиры и все ранее подписанные приложения.
• Дата прекращения договора и дата возврата квартиры совпадают либо разведены осознанно.
• Согласие всех постоянно проживающих получено письменно и приложено к самому документу.
• Акт возврата готов: опись имущества, состояние комнат, показания приборов учёта, фотографии.
• Судьба депозита решена цифрами: сколько уходит в зачёт, сколько возвращается и в какой срок.
• Вопрос о мебели, технике и ремонте жильца закрыт одним из четырёх вариантов формы.
• Определено, кто и когда снимается с регистрационного учёта по месту пребывания.

Восьмой пункт — коммунальные услуги. В тексте назван срок итогового счёта, способ его оплаты и порядок для квитанций, которые придут уже после расставания сторон.

Девятый — реестр. Если наём был на год и дольше, кто-то из сторон подаёт заявление о погашении записи об ограничении права, и срок для этого стоит прямо в документе.

И последнее: пройдите по квартире вдвоём, держа в руках опись от даты заселения. Занимает это немного времени, а закрывает большую часть упрёков, которые прилетели бы позже.

Автор статьи: Алиса Киселева (юрист)