Можно ли расторгнуть аренду квартиры раньше срока и вернуть залог

Новая работа в другом городе: история Дмитрия

Дмитрий снял однокомнатную квартиру по договору с 1 февраля по 31 декабря 2026 года за 45 000 рублей в месяц и при заселении внёс залог 45 000 рублей. В начале сентября ему предложили работу в другом городе. Собственница сразу сказала: «Съедешь раньше — залог не верну».

Короткий ответ: расторгнуть договор аренды квартиры раньше срока можно. Гражданин, который снимает жильё, вправе в любое время отказаться от договора, письменно предупредив собственника за три месяца (если с ним постоянно живут другие люди, нужно их согласие). То, что в быту называют залогом, юридически обычно является обеспечительным платежом, и после прекращения договора его возвращают за вычетом долгов, которые он по договору покрывает. Выехать быстрее можно, если договор даёт более короткий срок предупреждения, или по соглашению с собственником.

Дмитрий так и поступил. 4 сентября собственница получила его письменное уведомление, и договор должен был прекратиться 4 декабря. Ждать он не хотел, поэтому сам нашёл новых жильцов, готовых въехать 16 октября. Собственница согласилась подписать соглашение, по которому договор прекращается 15 октября, в последний день проживания Дмитрия. За октябрь Дмитрий уже заплатил 45 000 рублей, а прожил 15 дней из 31, поэтому ему вернули 23 226 рублей. Из залога удержали 2 500 рублей за химчистку дивана, пятно на котором записали в акт возврата. Всего Дмитрий получил назад 65 726 рублей. Если бы он после уведомления просто уехал 30 сентября, не договорившись с собственницей, платить пришлось бы до 4 декабря: 95 806 рублей, из которых залог покрыл бы только 45 000.

Можно ли расторгнуть договор аренды квартиры раньше срока?

Можно, и для этого не нужны ни согласие собственника, ни особая причина. Право прямо записано в Гражданском кодексе:

«Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца». Пункт 1 статьи 687 ГК РФ

Условий немного: уведомление письменное, собственник его получил, с этого дня прошло три месяца. Если с вами постоянно живут другие люди, нужно ещё их согласие. Причину выезда объяснять не нужно. Работа в другом городе, ремонт за стеной, ссора с соседями или покупка своей квартиры — для закона одно и то же.

Правило действует и для обычного договора на 11 месяцев. Статья 683 ГК РФ перечисляет нормы, которые к краткосрочному найму (до года) не применяются, и пункта 1 статьи 687 в этом списке нет. Оговорки «если иное не предусмотрено договором» в этом пункте тоже нет. Поэтому условие вроде «наниматель не вправе расторгнуть договор до окончания срока» или «предупредить за шесть месяцев» урезает право, которое дал закон, и его можно оспаривать.

Срок может быть и короче. Многие договоры дают нанимателю право уйти, предупредив за месяц. Такое условие выгодно нанимателю, собственник его подписал, и на практике стороны по нему и расходятся. Третий путь — договориться о любой дате и подписать соглашение о расторжении.

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Аренда или найм: какие правила к вам применяются

В разговоре все говорят «аренда квартиры», и в тексте мы тоже так пишем. Юридически, если квартиру снимает гражданин для жизни, это договор найма жилого помещения. Название в шапке ничего не меняет: договор с заголовком «Договор аренды квартиры» между двумя гражданами регулируется правилами о найме, и пункт 1 статьи 687 к нему применяется.

Другое дело, если квартиру снимает организация, например для своего сотрудника. Статья 671 ГК РФ говорит, что юридическим лицам жильё предоставляют по договору аренды или иному договору. Тогда работают правила об аренде, и права уйти с предупреждением за три месяца у арендатора нет. Досрочный выход возможен по пункту договора, по соглашению или через суд по основаниям статьи 620 ГК РФ, например если собственник не даёт пользоваться квартирой. Если срок в договоре аренды не указан, любая сторона может отказаться, предупредив другую за три месяца (это срок для недвижимости), если договор не устанавливает другой срок предупреждения.

Если сомневаетесь, какой у вас договор, посмотрите, кто в нём указан нанимателем или арендатором. Подробнее о разнице — в статье чем найм квартиры отличается от аренды. Дальше речь о самом частом случае: квартиру снимает гражданин.

За сколько нужно предупредить арендодателя о съезде?

По закону за три месяца, если договор не даёт вам более короткий срок. Отсчёт идёт не с даты на вашем письме, а со дня, когда уведомление получил собственник. Срок в месяцах истекает в то же число последнего месяца: уведомление, полученное 4 сентября, прекращает договор 4 декабря. Если такого числа в месяце нет, срок кончается в последний день месяца: от 31 марта три месяца истекают 30 июня. Если последний день срока выпал на выходной, по общему правилу срок кончается в ближайший рабочий день (статья 193 ГК РФ).

Чтобы три месяца начали идти, а не стали предметом спора, сделайте так:

1. Найдите в договоре адрес собственника для уведомлений и раздел о расторжении: там может быть срок короче трёх месяцев или разрешённый способ связи.
2. Напишите уведомление: номер и дата договора, адрес квартиры, фраза «отказываюсь от договора на основании пункта 1 статьи 687 ГК РФ», дата, с которой договор прекращается, и просьба вернуть обеспечительный платёж.
3. Вручите второй экземпляр собственнику под подпись с датой получения или отправьте заказным письмом с описью вложения на адрес из договора.
4. Если договор разрешает переписку в мессенджере или по почте, продублируйте уведомление туда и сохраните скриншот с датой.
5. Отметьте в календаре дату прекращения договора и назначьте на неё осмотр квартиры и подписание акта возврата.

Готовый текст есть в шаблоне уведомление об отказе от договора найма: в нём остаётся вписать реквизиты договора и дату.

Если собственник не забирает письмо, это его риск. По статье 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и тогда, когда оно поступило адресату, но не было вручено по обстоятельствам, зависящим от него. Поэтому шлите письмо на адрес, указанный в договоре, а квитанцию и опись храните до конца расчётов.

Согласие тех, кто живёт вместе с вами

Пункт 1 статьи 687 ГК РФ даёт право расторгнуть договор нанимателю «с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним». Речь о людях, которые постоянно живут с вами: супруг, дети, родители. В договоре на год и больше их обязательно перечисляют (пункт 2 статьи 677 ГК РФ), в договоре на 11 месяцев это правило не применяется, если договор не говорит иное, но обычно их тоже вписывают.

Если вы живёте одни, этот вопрос не возникает. Если с вами постоянно живут другие люди (даже если в договоре на 11 месяцев они не указаны), приложите к уведомлению короткое согласие взрослых жильцов (за детей решают родители, обычно это вы сами): «Согласен с расторжением договора найма от [дата] № [номер]», подпись, дата.

Согласие нужно, чтобы собственник не мог потом сказать, что отказ не действует, потому что в квартире остался один из жильцов. Если вы съезжаете, а супруг хочет остаться, расторгать договор не обязательно: можно по соглашению с собственником заключить новый договор, где нанимателем будет супруг.

Что будет, если съехать раньше срока договора аренды?

Если просто собрать вещи и уехать, договор от этого не прекратится. Пока не прошли три месяца с уведомления или пока не подписано соглашение, обязанность платить за наём сохраняется: статья 678 ГК РФ обязывает нанимателя своевременно вносить плату и, если договор не говорит иное, коммунальные платежи. Уехать без уведомления вовсе хуже всего: трёхмесячный срок тогда даже не начался.

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Посчитаем на примере Дмитрия. Допустим, уведомление собственница уже получила 4 сентября, а Дмитрий уехал 30 сентября и оставил ключи соседке, ни о чём не договорившись. Договор тогда действовал бы до 4 декабря. Долг за октябрь и ноябрь составил бы 90 000 рублей, за 1–4 декабря ещё 5 806 рублей, всего 95 806 рублей. Залог 45 000 рублей покрыл бы только часть, остальные 50 806 рублей собственница могла бы взыскать.

Если же собственник за эти месяцы уже сдал квартиру новым жильцам и получает от них плату, требовать её ещё и с вас за те же дни — слабая позиция в споре. Поэтому, найдя замену, предложите подписать соглашение о расторжении с даты въезда новых жильцов.

Соглашение о расторжении: как съехать быстрее трёх месяцев

Расторгнуть договор по соглашению сторон можно в любой момент (пункт 1 статьи 450 ГК РФ). Обязательства прекращаются с момента подписания соглашения или с даты, которую оно называет. Форма та же, что у договора, то есть письменная.

Собственнику соглашение тоже выгодно: он не ждёт три месяца с пустой квартирой и не рискует судиться с бывшим жильцом, который живёт в другом городе. Аргументы, которые обычно работают:

• вы сами нашли новых жильцов и готовы показать квартиру в удобное собственнику время;
• вы оплачиваете проживание до даты выезда без споров о днях;
• вы сдаёте квартиру чистой и готовы сразу подписать акт;
• вы не претендуете на отдельную компенсацию за оставленные вещи вроде штор или полок.

В соглашении стоит прямо записать дату прекращения договора, дату и порядок возврата квартиры, сумму, которую собственник возвращает за оплаченные вперёд дни, сумму залога к возврату и срок перевода, а также фразу о том, что иных взаимных претензий по оплате найма у сторон нет. Удобно взять готовое соглашение о расторжении договора найма жилого помещения: в нём есть место и для расчётов, и для акта.

Если вы заплатили вперёд за месяц, а договор прекратился в середине, собственник получил деньги за дни, которые вы уже не живёте. Такие суммы возвращают по правилам о неосновательном обогащении (пункт 4 статьи 453 и статья 1102 ГК РФ). У Дмитрия это 45 000 минус 21 774 рубля за 15 дней октября, то есть 23 226 рублей.

Что прописать в договоре о досрочном выезде

Споров при выезде меньше, если условия записаны в договоре с самого начала. Если вы только подписываете договор аренды квартиры, попросите добавить пункт о досрочном расторжении и возврате залога. Формулировка, которую можно вставить в раздел «Срок действия и порядок расторжения договора»:

«Наниматель вправе досрочно отказаться от Договора, письменно уведомив Наймодателя не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты освобождения Квартиры. Обеспечительный платёж возвращается Нанимателю в течение 5 (пяти) календарных дней после подписания акта возврата Квартиры за вычетом задолженности по плате за наём и коммунальным платежам, начисленной по день возврата, и стоимости устранения повреждений, указанных в акте возврата. Нормальный износ Квартиры и имущества удержанию не подлежит».

Собственник может попросить срок 60 дней вместо 30: это всё равно лучше трёх месяцев. А вот условие «залог при досрочном выезде не возвращается» лучше не подписывать, даже если кажется, что вы не уедете раньше. Почему с ним можно спорить, разобрано в следующем разделе.

Если квартиру снимает семья, выберите шаблон договор найма жилого помещения и перечислите в нём всех, кто постоянно живёт с нанимателем. Тогда при досрочном выезде будет понятно, чьё согласие нужно приложить.

Законен ли штраф за досрочное расторжение?

Закон такого штрафа не устанавливает. Он может появиться только из договора как неустойка, а неустойку по статье 330 ГК РФ платят за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. Дальше всё зависит от того, за что назначен штраф.

Если вы предупредили собственника за три месяца, вы ничего не нарушили, а воспользовались правом из пункта 1 статьи 687 ГК РФ. Плату за отказ от договора закон прямо допускает в обязательствах, связанных с предпринимательской деятельностью сторон (пункт 3 статьи 310 ГК РФ). Для договора между двумя гражданами, которые сдают и снимают квартиру, такого разрешения нет, поэтому у условия о штрафе за законный отказ слабая опора.

Если вы уехали без уведомления или перестали платить, собственник вправе требовать долг по плате и неустойку, если она есть в договоре. Но суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения (статья 333 ГК РФ). Для гражданина, который не ведёт бизнес, закон не делает обязательным заявление о снижении, но лучше прямо попросить суд об этом и показать расчёт реального ущерба: например, квартира простояла пустой две недели, а штраф равен трём месячным платам.

Возвращается ли залог при досрочном расторжении?

Да. «Залог», который вносят при заселении, — это, как правило, обеспечительный платёж по статье 381.1 ГК РФ, а не залог имущества; проверьте, как сумма названа в договоре. Он обеспечивает ваши будущие долги перед собственником: плату, коммунальные платежи, возмещение ущерба. Если долгов нет, деньги возвращаются:

«В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон». Пункт 2 статьи 381.1 ГК РФ

Не путайте залог с оплатой последнего месяца. Если при заселении вы заплатили «за первый и последний месяц», последний месяц — это аванс по плате за наём: его засчитывают в плату за последний месяц договора, а при досрочном расторжении — в плату за последние дни до даты прекращения, остаток возвращают. Залог же лежит у собственника отдельно и в плату за наём сам по себе не превращается, если договор этого не предусматривает.

Досрочный выезд сам по себе не основание забрать залог. Его засчитывают только в погашение тех долгов, которые договор прямо называет, и только в доказанном размере. Если при выезде вы должны за 10 дней проживания и неоплаченный свет, удержать можно эти суммы, а остаток вернуть.

Сложнее, если в договоре написано «при досрочном расторжении по инициативе нанимателя обеспечительный платёж не возвращается». Слова «если иное не предусмотрено соглашением сторон» в статье 381.1 дают собственнику серьёзный довод: закон прямо разрешает договориться о невозврате. С другой стороны, часть судов оценивает такое условие как штраф за выезд и применяет к нему правила о неустойке: при выезде с предупреждением за три месяца нарушения нет, а явно несоразмерную сумму суд вправе уменьшить. Единого подхода нет, исход зависит от формулировки договора, но спорить с удержанием есть смысл.

Что собственник вправе удержать из залога, а что нет

Собственник удерживает из залога то, что вы ему действительно должны на день возврата квартиры, и только в пределах, которые записаны в договоре. Проверяйте каждую сумму в его расчёте.

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Обычно в зачёт идут:

• плата за наём за дни до прекращения договора, которую вы не внесли;
• коммунальные платежи по показаниям счётчиков на день выезда, если по договору их платите вы;
• стоимость ремонта или замены вещей, повреждения которых записаны в акте возврата;
• неустойка, если она есть в договоре и вы действительно нарушили его условия.

Удерживать нельзя то, за что вы не отвечаете. Наниматель обязан обеспечивать сохранность квартиры и поддерживать её в надлежащем состоянии (статья 678 ГК РФ), а не возвращать её как новую. Выцветшие на солнце обои, потёртый от обычной жизни линолеум, разболтанная ручка двери — это износ. Не в счёт и «плановая уборка», если договор не обязывает её оплачивать, и плата за дни после прекращения договора.

У Дмитрия долгов по плате и коммунальным платежам не было, а единственное повреждение, пятно на диване, записали в акт. Химчистка стоила 2 500 рублей по чеку, поэтому из 45 000 рублей ему вернули 42 500. Подробно о спорных удержаниях — в статье обеспечительный платёж по аренде: когда удержат и как вернуть.

Акт возврата квартиры: что в нём записать

В споре о залоге всё решает акт возврата. Без него собственник может через неделю сказать, что нашёл сломанный холодильник, а вам будет нечем доказать обратное. Глава 35 ГК РФ акт прямо не требует, но договоры найма обычно его предусматривают, и он фиксирует, в каком состоянии вы вернули квартиру.

Подписывайте акт в день передачи ключей, вместе с собственником или его представителем. В акт стоит записать:

• дату и время возврата, реквизиты договора и соглашения о расторжении;
• показания счётчиков воды, электричества и газа, если он есть;
• число переданных ключей, брелоков от домофона и пультов;
• состояние комнат, мебели и техники по описи из акта, который подписывали при заселении;
• конкретные недостатки, если они есть, и согласованную стоимость их устранения;
• сумму залога к возврату и срок перевода либо фразу «расчёты по обеспечительному платежу произведены полностью».

Сделайте фото и видео каждой комнаты с датой в день выезда и сравните их со снимками при заселении. Форма есть в шаблоне акт приёма-передачи квартиры в аренду: его используют и при въезде, и при выезде. Какие формулировки работают в акте при выезде, разобрано в статье что указать в акте приёма-передачи квартиры при выезде.

Если собственник не пришёл на осмотр в назначенный день, составьте акт сами с двумя свидетелями, сделайте видео и отправьте ему акт с ключами или с предложением забрать ключи в удобное время.

Арендодатель не возвращает залог: что делать

Срок возврата обычно указан в договоре. Если его нет, собственник должен вернуть деньги в течение семи дней со дня, когда вы потребовали их вернуть (пункт 2 статьи 314 ГК РФ). Порядок действий:

1. Отправьте письменное требование о возврате обеспечительного платежа с расчётом суммы, реквизитами для перевода и сроком семь дней. Приложите копию акта возврата.
2. Если ответа нет или собственник ссылается на повреждения, которых нет в акте, предложите показать документы: чеки, сметы, фото.
3. По истечении срока начисляйте проценты за пользование чужими деньгами по ключевой ставке Банка России (статья 395 ГК РФ) и укажите их в претензии. Пока залог лежит у собственника законно, проценты на него не идут, если договор не говорит иное.
4. Подайте иск о взыскании залога и процентов. Госпошлина при цене иска до 100 000 рублей — 4 000 рублей; если суд удовлетворит иск, её взыщут с собственника.

Обычно до суда не доходит: претензия с расчётом процентов и копией акта, где нет претензий к состоянию квартиры, часто срабатывает. Переводы по договору делайте только с назначением платежа, а залог при заселении отдавайте под расписку или переводом с пометкой «обеспечительный платёж по договору найма от [дата]».

Если договор хочет расторгнуть собственник

Собственник не может выселить нанимателя раньше срока просто потому, что передумал сдавать или решил продать квартиру. Досрочно расторгнуть договор он может по соглашению с вами или через суд по основаниям из закона. Главные из них перечислены в статье 687 ГК РФ: невнесение платы за шесть месяцев, если договор не даёт более длительный срок (при найме до года — невнесение платы более двух раз после срока платежа), разрушение или порча квартиры, использование не по назначению или систематическое нарушение прав соседей после предупреждения.

Даже после расторжения выселяют по решению суда (статья 688 ГК РФ). Сменить замки и выставить вещи на лестницу собственник права не имеет. Продажа квартиры тоже не прекращает договор: новый собственник становится наймодателем на тех же условиях (статья 675 ГК РФ).

Если собственник просит вас съехать досрочно, это его инициатива, и в переговорах сильная позиция у вас. Обсуждайте дату выезда, возврат предоплаты, залог в полном размере, а иногда и компенсацию расходов на переезд. Всё это фиксируют в соглашении о расторжении.

Чеклист: всё ли сделано перед выездом

1. Проверили, кто в договоре указан нанимателем, и какой срок предупреждения в нём записан.
2. Отправили письменное уведомление на адрес из договора и сохранили опись, квитанцию или подпись собственника.
3. Приложили согласие взрослых, которые постоянно живут с вами.
4. Посчитали дату прекращения договора от дня получения уведомления.
5. Предложили собственнику соглашение о расторжении, если хотите уехать раньше этой даты.
6. Оплатили наём и коммунальные платежи по день возврата квартиры, сохранили квитанции.
7. Подписали акт возврата с показаниями счётчиков, описью вещей и числом ключей.
8. Сделали фото и видео каждой комнаты с датой.
9. Записали в акте или соглашении сумму залога к возврату и срок перевода.
10. Отправили письменное требование, если залог не вернули в срок.

Вопросы и ответы

Можно ли расторгнуть договор аренды квартиры на следующий день и вернуть деньги?

Можно, но только по соглашению с собственником. Если он не согласен, действует общее правило: письменное уведомление, а договор прекратится через три месяца после его получения. Если собственник согласился, подпишите соглашение о расторжении с датой выезда и потребуйте вернуть плату за оплаченные вперёд дни и залог: после прекращения договора у него нет оснований их оставлять. Комиссию агентства регулирует ваш договор с агентством, а не договор найма, и если услуга оказана, вернуть её обычно не удаётся.

Можно ли расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке?

Нанимателю-гражданину можно. Согласие собственника не нужно: достаточно письменного уведомления, и через три месяца после его получения договор прекратится (пункт 1 статьи 687 ГК РФ). Если договор даёт более короткий срок предупреждения, например 30 дней, обычно применяют его. Собственник в одностороннем порядке, без суда, договор найма расторгнуть не может: только по соглашению или по решению суда по основаниям, перечисленным в законе. Если квартиру снимает организация, правила другие: досрочный выход зависит от договора аренды.

Когда возвращается залог за квартиру при аренде?

После прекращения договора и возврата квартиры, в срок, который указан в договоре. Если срока в договоре нет, собственник должен вернуть деньги в течение семи дней после того, как вы письменно потребуете их вернуть (пункт 2 статьи 314 ГК РФ). Из залога он вправе удержать только долги, которые договор прямо разрешает покрывать этим платежом: неоплаченный наём, коммунальные платежи, ущерб по акту. За просрочку возврата можно требовать проценты по статье 395 ГК РФ по ключевой ставке Банка России.

Может ли арендодатель не вернуть залог за квартиру под предлогом порчи?

Только если порча доказана и стоимость устранения подтверждена. Главное доказательство — акт возврата квартиры: если в нём повреждения не записаны, а вы подписали его вместе с собственником, ссылаться на них потом ему трудно. Обычный износ от проживания порчей не считается: наниматель отвечает за сохранность квартиры, а не за то, чтобы вернуть её новой. Попросите показать чеки или смету, а при несогласии направьте требование о возврате залога и после срока подавайте иск о взыскании с процентами.

За сколько нужно предупредить арендатора о съезде с квартиры?

Закон не даёт собственнику права выселить жильца с простым предупреждением до конца срока договора. Если договор заключён на год и больше, не позднее чем за три месяца до окончания срока собственник должен либо предложить продлить договор, либо предупредить, что не будет сдавать квартиру не менее года (статья 684 ГК РФ). Если собственник этого не сделал, а жилец не отказался от продления, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. При договоре до года это правило не применяется, если договор не говорит иное: по окончании срока жилец просто съезжает.

Источники

• Статья 687 ГК РФ — расторжение договора найма жилого помещения
• Статья 671 ГК РФ — договор найма жилого помещения
• Статья 683 ГК РФ — срок в договоре найма жилого помещения
• Статья 381.1 ГК РФ — обеспечительный платёж
• Статья 165.1 ГК РФ — юридически значимые сообщения
• Статья 333 ГК РФ — уменьшение неустойки
• Статья 314 ГК РФ — срок исполнения обязательства
• Статья 677 ГК РФ — наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
• Статья 193 ГК РФ — окончание срока в нерабочий день
• Статья 684 ГК РФ — преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

Автор статьи: Алиса Киселева