Как выселить квартирантов, которые не платят и не съезжают

Жильцы не платят третий месяц: история Ирины

Ирина с 1 марта 2025 года сдала двухкомнатную квартиру семье с шестилетним сыном. Подписали договор найма на 11 месяцев, до 31 января 2026 года: 40 000 рублей в месяц, оплата до 5-го числа. Первые три месяца деньги приходили вовремя, а 5 июня, 5 июля и 5 августа платежей не было. На звонки жильцы отвечали «скоро заплатим», а съезжать отказывались.

Короткий ответ: выселить квартирантов, которые не платят и не съезжают, можно только через суд. Сначала договор найма расторгают из-за долга (пункт 2 статьи 687 ГК РФ), затем суд решает выселить всех, кто живёт в квартире (статья 688 ГК РФ), и решение исполняют судебные приставы. Если договор закончился или жильцы живут без согласия собственника, требуют выселения по статье 35 Жилищного кодекса. Устная договорённость о найме тоже считается договором, и тогда действуют правила найма. Сменить замки, отключить свет или вынести вещи самому нельзя: это самоуправство.

Ирина так и сделала. Восьмого августа она отправила жильцам претензию с требованием погасить 120 000 рублей в течение 10 дней и предложением расторгнуть договор. Ответа не было, и 15 сентября она подала иск о расторжении договора, выселении и взыскании долга. Двадцать седьмого ноября 2025 года суд расторг договор, выселил нанимателя и членов его семьи и взыскал 240 000 рублей за шесть месяцев. Решение вступило в силу в январе 2026 года, а 3 февраля, после визита пристава, жильцы освободили квартиру. От первого пропущенного платежа до ключей в руках прошло 243 дня. Ниже по шагам, как пройти этот путь и где его можно сократить.

Почему нельзя просто сменить замки и вынести вещи

Первое желание собственника понятно: квартира его, жильцы нарушили договор, значит, можно поменять замок, пока их нет дома. Закон смотрит иначе. Пока договор найма действует, квартира для жильцов — их жилище, и право пользоваться ею у них есть. Уголовный кодекс прямо говорит, что жилищем считается жилое помещение «независимо от формы собственности». Поэтому собственник, который заходит в квартиру против воли жильцов, рискует ответственностью по статье 139 УК РФ.

Смена замков, вынос вещей, отключение воды и электричества — это попытка осуществить своё право в обход суда. Такие действия квалифицируют как самоуправство:

• если существенного вреда нет — статья 19.1 КоАП РФ: предупреждение или штраф для граждан от 100 до 300 рублей;
• если вред существенный, например жильцы с ребёнком остались на улице или пропали ценные вещи, — статья 330 УК РФ: штраф до 80 000 рублей, обязательные работы до 480 часов, исправительные работы до двух лет или арест до шести месяцев;
• с применением насилия или угрозой его применения — часть 2 статьи 330 УК РФ, вплоть до лишения свободы на срок до пяти лет;
• проникновение в квартиру против воли проживающих — статья 139 УК РФ, штраф до 40 000 рублей и другие наказания.

Кроме того, жильцы могут потребовать вернуть их в квартиру и возместить убытки за испорченные или пропавшие вещи. Выигранное время обернётся новым спором, в котором виноватым окажется уже собственник. Законный путь длиннее, но он заканчивается решением, которое исполняют приставы.

Аренда или найм: какие правила применяются

В быту говорят «сдать квартиру в аренду», «квартиранты», «арендаторы». Юридически, когда собственник сдаёт жильё гражданину для проживания, это договор найма жилого помещения, и правила берут из главы 35 Гражданского кодекса. Если квартиру снимает компания для своих сотрудников, это уже аренда, и действуют другие нормы. В этой статье речь о самом частом случае: собственник сдаёт квартиру человеку или семье.

Глава 35 защищает жильцов сильнее, чем обычные правила об аренде. Наймодатель не может отказаться от договора, просто предупредив жильцов: расторгнуть договор по его требованию можно только в суде и только по основаниям, которые перечислены в законе. Наниматель, наоборот, с согласия тех, кто живёт с ним, вправе расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца.

Когда закон разрешает расторгнуть договор найма из-за долга

Основания для расторжения по требованию наймодателя собраны в пункте 2 статьи 687 ГК РФ. Главное из них — долг по оплате:

«Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа». Пункт 2 статьи 687 ГК РФ

Обратите внимание на цифры. По долгосрочному договору одного-двух пропущенных месяцев мало: нужно, чтобы жильцы не платили за шесть месяцев. По краткосрочному договору достаточно трёх пропущенных платежей подряд или с перерывами: «более двух раз» значит третий раз и дальше. У Ирины договор был на 11 месяцев, поэтому после 5 августа, третьего пропуска, основание уже появилось.

Второе основание из того же пункта — разрушение или порча квартиры нанимателем или людьми, за которых он отвечает, прежде всего теми, кто постоянно живёт с ним (пункт 3 статьи 677 ГК РФ). Отдельно пункт 4 статьи 687 разрешает расторгнуть договор, если жильцы используют квартиру не по назначению или систематически нарушают права соседей, но только после предупреждения, которое они проигнорировали.

Краткосрочный и долгосрочный договор: в чём разница для выселения

Срок договора определяет почти всё: сколько ждать до иска, может ли суд дать жильцам отсрочку, обязан ли собственник предупреждать об окончании договора. Краткосрочным считается договор найма на срок до одного года, долгосрочным — от года до пяти лет. Если срок в договоре не указан, по пункту 1 статьи 683 ГК РФ договор считается заключённым на пять лет.

Краткосрочный договор на 11 месяцев проще для собственника: порог для суда наступает быстрее, суд не обязан давать жильцам год на исправление, а при окончании срока не нужно предупреждать за три месяца. Но только пока наём действительно краткосрочный. Если договор перезаключают с теми же жильцами и в сумме срок выходит больше года, суд может признать наём долгосрочным: Конституционный Суд прямо указал это в Постановлении № 23-П.

Можно ли выселить квартирантов без суда, если так написано в договоре?

Частично. В 2022 году Конституционный Суд рассмотрел спор о краткосрочном найме и пришёл к выводу: в таком договоре стороны могут записать дополнительные основания, при которых наймодатель вправе отказаться от договора без суда. Но эти основания должны быть сформулированы ясно и определённо и касаться существенного нарушения по вине нанимателя. Суд при споре проверит, добросовестно ли наймодатель записал и применил такое условие (Постановление КС РФ от 02.06.2022 № 23-П).

На практике это значит: в краткосрочный договор можно включить условие об одностороннем отказе, например при повторной длительной просрочке оплаты. Тогда договор прекратится после уведомления, без иска о расторжении. Но даже прекращённый договор не даёт права выставить жильцов силой. Если они не уходят, остаётся иск о выселении по статье 35 ЖК РФ. Выигрыш в том, что спорить в суде придётся только о выселении, а не о том, было ли основание для расторжения.

Как выселить квартирантов, которые не платят: пошагово

Порядок одинаков почти для всех случаев с письменным договором. Последовательность Ирины выглядела так:

1. Зафиксировать долг: выписка по счёту или расписки за прошлые месяцы, переписка с обещаниями заплатить, расчёт долга по месяцам.
2. Убедиться, что основание наступило: три пропуска при краткосрочном найме или шесть месяцев долга при долгосрочном.
3. Отправить жильцам письменную претензию с требованием погасить долг и предложением расторгнуть договор. Срок для ответа — тот, что указан в претензии, а если его нет, 30 дней (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
4. Дождаться отказа или истечения срока и подать иск в районный суд по месту нахождения квартиры: о расторжении договора, выселении и взыскании долга.
5. Получить решение, дождаться вступления в силу (месяц на апелляцию со дня решения в окончательной форме) и взять исполнительный лист.
6. Передать лист приставам. Если жильцы не уйдут сами в срок для добровольного исполнения, пристав выселит их принудительно.

Каждый шаг оставляет бумагу, и эти бумаги потом лягут в дело. Пропуск претензии суд может расценить как несоблюдение досудебного порядка и вернуть иск, поэтому шаг 3 лучше не сокращать.

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Претензия перед иском: что в неё написать

Претензия — это письмо, которое потом приложат к иску как доказательство досудебного порядка. Она должна быть конкретной: кто, по какому договору, сколько должен и что от жильцов требуется. В претензии указывают:

• реквизиты договора найма: дату, адрес квартиры, размер платы и срок оплаты;
• какие платежи пропущены, по месяцам, и общую сумму долга;
• требование погасить долг и предложение расторгнуть договор с датой выезда;
• срок для ответа, например 10 или 30 дней;
• предупреждение, что без ответа вы обратитесь в суд с иском о расторжении, выселении и взыскании долга.

Отправить претензию надёжнее заказным письмом с описью вложения на адрес квартиры, а копию — в мессенджер, если там шла переписка. Для текста подойдёт шаблон претензии по договору аренды: в бытовой речи найм квартиры часто называют арендой, а суть требования та же. Если жильцы в ответ готовы съехать, лучше сразу оформить расторжение по соглашению: об этом ниже.

Иск о расторжении и выселении: что приложить и сколько стоит

Иск подают в районный суд по месту нахождения квартиры. В одном заявлении удобно объединить три требования: расторгнуть договор найма, выселить нанимателя и всех, кто проживает с ним, взыскать долг по оплате. Если долг уже большой, требование о деньгах можно оформить отдельно, используя иск о взыскании арендной платы.

К иску прикладывают договор найма, акт передачи квартиры, документы о собственности, расчёт долга, претензию с доказательством отправки, переписку с жильцами. Госпошлина в 2026 году считается по статье 333.19 НК РФ: за неимущественное требование гражданин платит 3 000 рублей, за взыскание долга — по шкале от цены иска. При долге до 100 000 рублей пошлина 4 000 рублей, при долге в 240 000 рублей — 8 200 рублей (4 000 плюс 3% от суммы свыше 100 000). Если в одном иске есть и денежное, и неденежное требование, платят обе пошлины (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.20 НК РФ): у Ирины это 8 200 рублей за долг плюс 3 000 рублей за неимущественное требование. Посчитает ли суд расторжение и выселение одним требованием или двумя, зависит от практики, это можно уточнить в канцелярии. Пошлину суд взыщет с жильцов, если иск удовлетворят.

По делам о выселении в процесс вступает прокурор и даёт заключение (часть 3 статьи 45 ГПК РФ). Его неявка не мешает рассмотреть дело.

Как выселить квартирантов, если нет договора аренды?

Это частая ситуация: квартиру сдали знакомым «на словах», деньги брали переводом. Статья 674 ГК РФ требует письменной формы договора найма, но её нарушение не делает договор недействительным само по себе. По статье 162 ГК РФ стороны теряют только право ссылаться на свидетелей. Письменные и другие доказательства остаются: банковские переводы с назначением «за квартиру», переписка об оплате и сроках, расписки.

Дальше возможны два пути. Если жильцы признают, что снимали квартиру, а срок не обговаривали, договор считается заключённым на пять лет (пункт 1 статьи 683 ГК РФ). Тогда работают правила долгосрочного найма: расторжение из-за долга за шесть месяцев и только через суд. Если собственник утверждает, что никакого договора не было, а люди живут без его согласия, он подаёт иск о выселении лиц, проживающих без законных оснований, по статье 35 ЖК РФ. Но если жильцы покажут переводы за проживание, суд, скорее всего, увидит в отношениях найм.

Без письменного договора спор почти всегда тянется дольше, потому что сначала нужно установить сами условия. Подробнее о рисках такой сдачи — в статье почему не стоит сдавать квартиру в аренду без договора.

Договор закончился, а квартиранты не хотят съезжать: что делать?

Если срок договора вышел и он не продлён, право жильцов пользоваться квартирой прекращается. По части 1 статьи 35 ЖК РФ они обязаны освободить жильё, а если не делают этого в срок, назначенный собственником, их выселяют по его требованию на основании решения суда.

Для долгосрочного договора есть ловушка — статья 684 ГК РФ. Не позднее чем за три месяца до окончания срока наймодатель должен предложить жильцам новый договор или предупредить, что не будет сдавать квартиру не менее года. Если он промолчал, а жильцы не отказались, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. При этом закон связывает отказ от продления только с решением не сдавать квартиру не менее года: если наймодатель в течение года сдаст её другим людям, прежний наниматель вправе оспорить новый договор и потребовать убытки. Для предупреждения подойдёт уведомление об отказе от договора найма.

По краткосрочному договору статья 684 не действует, если договор не говорит иного. Срок закончился — жильцы должны выехать. Ирине, кстати, оставалось ждать конца договора до 31 января 2026 года, и квартира освободилась 3 февраля. Если до конца короткого договора осталось 2–3 месяца, иногда разумнее дождаться окончания срока и сразу требовать выселения, а долг взыскать отдельно.

Порча квартиры и жалобы соседей как основание

Долг — не единственная причина. Пункт 2 статьи 687 ГК РФ разрешает требовать расторжения в суде, если наниматель или люди, за которых он отвечает, разрушают или портят квартиру. Чтобы доказать порчу, нужна точка отсчёта: подписанный при заселении акт приёма-передачи арендуемой квартиры с описью мебели и техники и фотографиями. Без него жильцы скажут, что так и было.

Склад или мастерская вместо жилья — это использование не по назначению по пункту 4 статьи 687, систематический шум — нарушение прав соседей. Сдача квартиры посуточно без согласия собственника нарушает договор, а по долгосрочному найму и правила о поднайме (статья 685 ГК РФ); суд может оценить её как использование не по назначению. Сначала нанимателя предупреждают об устранении нарушения. Закон не требует письменной формы, но для суда предупреждение лучше сделать письменно и сохранить доказательство вручения. Если после предупреждения ничего не меняется, можно идти в суд. Жалобы соседей, вызовы участкового, протоколы управляющей компании пригодятся как доказательства. Как взыскать деньги за ремонт после выезда, мы разбирали в статье как взыскать ущерб с арендатора за порчу квартиры.

Можно ли выселить квартирантов с детьми?

Да. Закон не запрещает выселять нанимателя, у которого есть дети. По статье 688 ГК РФ после расторжения договора выселению подлежат все, кто живёт в квартире:

«В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда». Статья 688 ГК РФ

Права детей в съёмной квартире производны от прав родителей-нанимателей. По долгосрочному договору граждане, которые постоянно живут с нанимателем, пользуются квартирой наравне с ним (пункт 2 статьи 677 ГК РФ). При любом сроке договора наниматель отвечает перед собственником за их действия (пункт 3 той же статьи). Самостоятельного права остаться в квартире после расторжения договора у ребёнка нет.

Наличие детей влияет на процесс. Суд может привлечь к делу орган опеки для заключения (часть 2 статьи 47 ГПК РФ), в деле участвует прокурор. По просьбе родителей суд может отсрочить исполнение решения по статье 203 ГПК РФ, например до конца учебного года или на время поиска жилья. Поэтому всех, кто живёт в квартире, включая детей, лучше сразу указать в договоре найма: так понятно, кого выселять и за чьи действия отвечает наниматель.

Что делают приставы после решения суда

Само решение суда жильцов из квартиры не выводит. После вступления в силу собственник получает исполнительный лист и подаёт его в отдел судебных приставов по адресу квартиры. Пристав возбуждает исполнительное производство и даёт срок для добровольного выезда.

Если жильцы его пропускают, по статье 107 Закона об исполнительном производстве пристав взыскивает с них исполнительский сбор, назначает новый срок и предупреждает, что дальше выселение пройдёт без дополнительного извещения. Принудительное выселение проводят с понятыми, при необходимости с полицией. Квартиру освобождают от самих жильцов, их вещей и домашних животных, составляют акт.

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Чаще всего до принудительного выселения не доходит: визит пристава с предупреждением действует сильнее, чем письма собственника. У Ирины жильцы уехали через несколько дней после такого визита.

Как договориться о выезде без суда?

Суд — долго, и многие жильцы на самом деле готовы уехать, если им дать пару недель и не требовать сразу весь долг. Тогда выгоднее оформить расторжение по соглашению сторон. По пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение о расторжении заключают в той же форме, что и договор, то есть письменно. Для этого есть готовое соглашение о расторжении договора найма жилого помещения.

В соглашении фиксируют:

• дату расторжения и последний день проживания;
• сумму долга, которую жильцы признают, и график её погашения;
• что делать с обеспечительным платежом: зачесть в долг или вернуть;
• возврат ключей и подписание акта при выезде;
• отказ сторон от других претензий или, наоборот, право требовать возмещения выявленного ущерба.

Признание долга в подписанном соглашении потом облегчит взыскание, если жильцы деньги так и не отдадут. Подробнее о спорах из-за просрочки — в статье как защитить свои права при просрочке оплаты аренды квартиры.

Что записать в договор найма, чтобы потом было проще

Большинство затяжных споров начинаются с договора, в котором нет главного. Если вы только собираетесь сдать квартиру, возьмите за основу договор найма квартиры и проверьте, что в нём есть срок (до года, если хотите проще расторгать), размер и дата оплаты, список всех, кто будет жить в квартире, и опись имущества с актом.

Для краткосрочного договора есть смысл добавить условие о внесудебном отказе. Пример формулировки:

Пункт 7.3 договора найма: «Наймодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке, направив нанимателю письменное уведомление, если наниматель два раза подряд допустил просрочку внесения платы за наём более чем на 15 календарных дней каждый раз. Договор считается прекращённым через 10 календарных дней с момента получения уведомления, в этот срок наниматель обязан освободить квартиру и вернуть ключи по акту».

Такое условие работает только в договоре на срок до года, причём перезаключения с теми же жильцами не должны давать в сумме больше года (Постановление КС РФ № 23-П). Суд всё равно проверит, было ли нарушение существенным и добросовестно ли наймодатель воспользовался условием. Гарантии, что отказ признают законным, нет. Если жильцы не уедут, понадобится иск о выселении, но спор о расторжении уже будет решён. Полезно также указать адрес электронной почты или мессенджер для юридически значимых сообщений: тогда претензию и уведомление проще доказать.

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Чеклист: всё ли готово к выселению

Перед претензией и иском проверьте:

1. Договор найма подписан, в нём указаны срок, плата, дата оплаты и все проживающие.
2. Есть акт приёма-передачи квартиры с описью и фотографиями.
3. Основание наступило: три пропущенных платежа по краткосрочному договору, долг за шесть месяцев по долгосрочному, порча или нарушения после предупреждения.
4. Долг рассчитан помесячно и подтверждён выписками или расписками.
5. Претензия отправлена заказным письмом с описью, срок для ответа истёк.
6. Для долгосрочного договора, который заканчивается, отправлено предупреждение за три месяца по статье 684 ГК РФ.
7. Замки не менялись, вещи жильцов не выносились, коммунальные услуги не отключались.
8. Подготовлены документы на квартиру, расчёт долга, переписка и квитанция об уплате госпошлины.

Вопросы и ответы

Можно ли выселить квартирантов зимой?

Да, отдельного запрета выселять жильцов из съёмной квартиры зимой в Гражданском и Жилищном кодексах нет. Суд расторгает договор и выносит решение о выселении в любое время года, а приставы исполняют его по общим правилам. Время года может учитываться иначе: жильцы вправе попросить суд отсрочить исполнение решения по статье 203 ГПК РФ, ссылаясь на маленьких детей, болезнь или отсутствие другого жилья. Удовлетворять такую просьбу суд не обязан, он взвешивает интересы обеих сторон, в том числе собственника, который месяцами не получает плату.

Можно ли выселить квартирантов раньше срока?

Да, но только по основаниям из закона и через суд, если жильцы не согласны уехать сами. Наймодатель вправе требовать расторжения договора при долге (три пропуска при найме до года, шесть месяцев при долгосрочном), порче квартиры, использовании её не по назначению или систематических нарушениях прав соседей после предупреждения. Просто передумать и попросить жильцов съехать раньше срока собственник не может, если они не согласны. В краткосрочный договор можно заранее записать ясное основание для внесудебного отказа при существенном нарушении.

Что делать, если квартиранты испортили имущество и отказываются платить?

Зафиксировать ущерб, потребовать возмещения письменно и при отказе обращаться в суд. Сравните состояние квартиры с актом приёма-передачи, сделайте фото и видео, пригласите соседей или представителя управляющей компании подписать акт осмотра. Оцените ремонт сметой или заключением оценщика. Порча квартиры сама по себе — основание требовать расторжения договора по пункту 2 статьи 687 ГК РФ, а стоимость ремонта и долг по оплате взыскивают в том же или отдельном иске. Обеспечительный платёж можно зачесть, если это прописано в договоре.

Можно ли выселить квартирантов за шумное поведение?

Да, если шум систематический и жильцов предупредили. Пункт 4 статьи 687 ГК РФ разрешает расторгнуть договор в суде, когда наниматель или живущие с ним люди систематически нарушают права и интересы соседей. Сначала наймодатель предупреждает нанимателя об устранении нарушения, лучше письменно. Если после этого жалобы продолжаются, можно подавать иск. Доказательства — жалобы соседей, обращения в полицию и управляющую компанию, протоколы об административных правонарушениях. Единичная вечеринка для расторжения не подойдёт.

Что делать, если квартиранты не выходят на связь?

Действовать письменно и по адресу квартиры. Отправьте претензию заказным письмом с описью вложения на адрес сдаваемой квартиры и продублируйте её в мессенджер или на почту, указанные в договоре. Входить в квартиру без согласия жильцов, чтобы проверить, живут ли они там, нельзя: это может стать нарушением неприкосновенности жилища. Если жильцы съехали тайно и оставили ключи, составьте акт осмотра с двумя свидетелями. Если неизвестно, где они, суд известит их по последнему известному адресу и рассмотрит дело в их отсутствие.

Источники

• Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения
• Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения
• Статья 684 ГК РФ. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
• Статья 687 ГК РФ. Расторжение договора найма жилого помещения
• Статья 688 ГК РФ. Последствия расторжения договора найма жилого помещения
• Статья 35 ЖК РФ. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
• Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 № 23-П
• Статья 330 УК РФ. Самоуправство

Автор статьи: Мария Губина