Договор найма жилого помещения (быстрый договор)

Что говорит закон о договоре найма жилого помещения?

По договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В случае, если юридическое лицо арендует жилье для целей проживания сотрудников, то оно должно заключить договор аренды. Хотя в российском законодательстве нет грани между понятиями аренды и найма, договор найма жилого помещения является отдельным договором  с похожими, но несколько отличающимися от аренды, правилами. Так, в договоре найма больше защищен наниматель, нежели чем наймодатель.

Какие условия обязательно нужно включить в договор найма?

1. В договоре прописываются все необходимые (паспортные) данные сторон и банковские реквизиты (если оплата безналичная). Нужно также указать дату и место заключения договора. Указывается также дата передачи жилого помещения. При этом, его передача, как правило, оформляется специальным актом приемки передачи, который подписывают стороны.
2. Существенным (обязательным) условием договора найма жилого помещения является условие о предмете – необходимо наиболее подробно указать характеристики передаваемого имущества. Помимо описания самого объекта аренды Вы также можете описать передаваемое вместе с ним имущество (мебель, бытовую технику и т.д.) с учетом его состояния -  сделать это вы сможете в приложении к договору. Это необходимо для защиты наймодателя в случае порчи или пропажи такого имущества.
3. Договор должен быть заключен в письменной форме, а если он заключен на срок более года, то наем (обременение) подлежит государственной регистрации. Стоит отметить, что гос. регистрации подлежит не договор, а право, поскольку оно является значимым обременением имущества, ведь договор найма сохраняет силу даже при переходе собственности на нежилое помещение к другому лицу в пределах оставшегося срока.
4. Максимальный срок договора найма – 5 лет. Важно отметить, что если срок в договоре не будет указан, то договор будет считаться заключенным на 5 лет.
5. Немаловажным условием является условие об арендной плате и оплате коммунальных услуг. В договоре прописываются сроки и порядок уплаты арендной платы. Коммуналку, если иное не установлено договором, оплачивает наниматель.

Дополнительные условия договора найма жилого помещения

1. Если иное не установлено договором, то текущий ремонт жилого помещения осуществляет наниматель, а капитальный наймодатель. При этом переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
2. Если наниматель производит дорогостоящий ремонт, то можно предусмотреть в договоре то, каким образом собственник квартиры его компенсирует, и будет ли его вообще компенсировать. По общему правилу стоимость неотделимых улучшений должна быть возмещена нанимателю после прекращения договора, но договором это правило можно изменить.
3. Можно установить, что такая стоимость возмещается в части или вообще не возмещается, а можно предусмотреть снижение размера арендной платы или арендные каникулы, в случае проведения такого ремонта. Не стоит сразу прописывать в договоре, что собственник не возмещает стоимость ремонта (тем более возмещать он должен не всю стоимость, поскольку ремонт со временем изнашивается), наоборот скидка или арендные каникулы будут стимулировать нанимателя на проведение ремонта.
4. В договоре стоит указать постоянно проживающих с нанимателем лиц, в ином случае на вселение таких лиц будет требоваться согласие наймодателя. Данный вопрос важен для регистрации по месту жительства нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц. При этом при уведомлении наймодателя и соблюдения нормы о минимальной жилой площади на человека, наниматели могут предоставить право пользования жилым помещением временным жильцам (до 6 месяцев).
5. В договоре часто прописывается условие об обеспечительном платеже. Очень часто многие его называют залогом. Он представляет собой сумму для покрытия неуплаченной арендной платы. Если наниматель исправно платил, то собственник квартиры должен вернуть эти деньги обратно.

Какие еще аспекты договора найма жилого помещения важны?

• Крайне важным вопросом в договоре найма является преимущественное право нанимателя на заключения договора найма на новый срок.

Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем.

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При этом наниматель не может требовать в таком случае увеличения количества постоянно проживающих с ним лиц.

• В ситуации, когда наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Поэтому стоит быть осторожными при таком отказе. В отличие от договора аренды, в договоре найма вышеупомянутые положения о преимущественном праве не могут быть исключены договором. Но наниматели очень редко подают такие иски – отчасти это вызвано сложностью доказывания того факта, что хозяин квартиры сдает ее внаем другому лицу.

Если договор заключается более чем на 1 год, то необходимо составить 3 экземпляра и один из экземпляров предоставить в Росреестр при регистрации найма (обременения права, возникающего вследствие заключения договора найма).