Что нужно проверить перед покупкой квартиры?

Артем Петров

Автор статьи, юрист (г. Москва)

Содержание статьи

Покупка квартиры – это серьезное мероприятие. К процессу поиска квартиры нужно подойти с должным вниманием. Не менее важно выполнить некоторые юридические проверки перед покупкой квартиры.

Необходимость таких проверок обусловлена тем, что при некоторых обстоятельствах договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным, что влечет за собой возврат квартиры и денег, уплаченных за нее. Однако нет оснований полагать, что на момент признания такой сделки недействительной у продавца сохранятся деньги или будет иметься какое-либо ценное имущество. Кроме этого, покупатель может столкнуться с мошенниками, не проверив наличие права собственности продавца на продаваемую квартиру – в таком случае он гарантированно потеряет деньги и квартиру, так как настоящий собственник истребует квартиру.

Выполнив необходимые проверки, Вы можете обезопасить себя от множества рисков, большинство из которых связано с возможностью лишиться купленной квартиры и уплаченных за нее денежных средств.

Мы составили чек-лист необходимых проверок перед покупкой жилья. Кроме того, из данного материала можно узнать, для чего нужна та или иная проверка.

Где найти основные данные для проверки

Почти все данные, необходимые для проверки квартиры перед покупкой, содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Данный реестр является публичным – это означает, что любое лицо может запросить сведения, содержащиеся в нем, и может в полной мере полагаться на такие данные.

Для получения данных из реестра необходимо заказать выписку из ЕГРН. Такая выписка является право-подтверждающим документом – то есть из данной выписки можно узнать о праве собственности или иных правах на объект недвижимости.

Существует несколько форм выписок из реестра:

Самой важной из них является выписка об основных характеристиках объекта недвижимости и правах на него. Существует также расширенная версия данной выписки.
Другой важной формой выписки из ЕГРН является выписка о переходе прав на объект недвижимости.

Основными реквизитами, необходимыми для поиска квартиры в реестре являются ее кадастровый номер и/или адрес.

Заказ выписки платный. Выписка предоставляется как в бумажном, так и в электронном виде. При этом нет никакой особой потребности в бумажной выписке, которая несколько дороже.

Ее можно заказать различными способами: через портал гос. услуг, на сайте Росреестра, а также в специальных сервисах, выступающих посредниками при заказе выписок (МФЦ также является посредником). Заказ выписки через специализированные сервисы может быть быстрее и дешевле, нежели чем на сайте Росреестра, что обусловлено фиксированной стоимостью (пошлиной) государственных услуг для граждан.

Вы можете заказать официальную выписку, в том числе, и через наш сервис – такая выписка доступна при покупке профессионального договора купли-продажи квартиры, стоимость которого составляет всего 290 рублей.

Проверка документов продавца

Необходимо проверить удостоверяющие личность продавца документы. Для граждан РФ возрастом от 14 лет основным документом, удостоверяющим личность, является паспорт.

В первую очередь, необходимо проверить внешний вид паспорта – в особенности страницу с основными данными. Стоит также просмотреть страницу с информацией о браке на предмет наличия штампа, а также узнать, указаны ли в паспорте несовершеннолетние дети.

Если квартиру продает иностранный гражданин, то помимо соответствующего паспорта, у него должен иметься нотариально заверенный перевод такого документа.

Проверка собственника квартиры

Зная паспортные данные продавца и имея на руках выписку из ЕГРН, необходимо проверить, является ли продавец собственником квартиры.

Если у квартиры несколько собственников, то ее продажи требуется заключение договора купли-продажи квартиры от имени всех собственников. Хотя вполне возможна покупка доли в квартире – для этого требуется согласие других собственников и нотариальная форма договора. Но кто захочет покупать долю в квартире с учетом того, что ее практически невозможно выделить, разделив квартиру на несколько частей?

Супруг собственника квартиры

Если продавец находится в браке, то, скорее всего, квартира находится в общей собственности супругов. Это означает, что в соответствии со ст.35 Семейного Кодекса РФ, для продажи такой квартиры требуется нотариальное согласие второго супруга. Если такое согласие будет отсутствовать, то супруг или супруга продавца могут оспорить сделку.

Квартира не будет находиться в общей собственности супругов, если она была приобретена до брака или же была получена в дар или в качестве наследства до или во время брака. К тому же, если супруги разделили имущество или заключили брачный договор, то продаваемая недвижимость может быть исключена из общей собственности и находиться в собственности продавца.

Если продавец недавно развелся, то стоит спросить его о том, был ли проведен раздел имущества (и попросить соглашение или решение суда) – в ином случае требуется получение согласия бывшего супруга, поскольку имущество до сих пор находится в общей собственности, пускай даже и бывших супругов.

Но что делать, если продавец не говорит о наличии супруга, а в паспорте нет соответствующей отметки? Это не гарантирует, что продавец не находится в законном браке, напротив, он может специально скрыть наличие супруга – возможно даже желая истребовать впоследствии квартиру.

Для того чтобы обезопасить себя от данного риска, попросите у продавца справку из ЗАГСа о том, что он не состоит в браке. Но даже при этом остается небольшой риск того, что брак заключен не в РФ, но в отношении квартиры все равно установлен режим обшей собственности – от этого риска, увы, нельзя застраховаться полностью.

Дееспособность продавца

Дееспособность, или способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданско-правовые обязанности, возникает в полной мере в 18 лет.

От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет действуют их законные представители – родители и опекуны. Если они заключают с вами договор, то проверьте графу паспорта о детях и свидетельство о рождении собственника квартиры, или же решение о назначении опекуна, если законные представители несовершеннолетнего не являются родителями.

Совершеннолетние граждане могут быть признаны недееспособными в судебном порядке. В таком случае действует тот же порядок заключения договора купли-продажи квартиры, что и для несовершеннолетних до 14 лет – договор от его имени заключают опекуны. Договор заключенный недееспособным лицом является недействительной сделкой.

Несовершеннолетним от 14 лет и ограниченно-дееспособным гражданам требуется получить согласие родителей или попечителей на продажу своей квартиры.

Кроме того, на продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетним, недееспособным, ограниченно-дееспособным гражданам, требуется получение согласия органов опеки и попечительства. Такое согласие дается при условии, что такой собственник квартиры будет обеспечен жил. площадью. В отсутствии согласия договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в суде и признан недействительным.

Но не всегда можно узнать о недееспособности или ограниченной дееспособности собственника квартиры. ЕГРН предоставляет возможность получить выписку о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, но парадокс в том, что получить ее может только сам собственник квартиры, а никак не покупатель. Покупатель никак не узнает о решении суда о признании такого лица недееспособным или ограниченно-дееспособным, не сможет он узнать и о решении органов опеки и попечительства о назначении законных представителей (опекуна или попечителя).

Поэтому, при покупке квартиры у пожилых лиц, у лиц, похожих на хронических наркоманов или алкоголиков, а также у лиц с психическими расстройствами, рекомендуется запросить справку из психоневрологического диспансера и нарко-диспансера – поскольку недееспособное и ограниченно-дееспособное лицо, скорее всего, будет состоять там на учете.

Такие справки также не являются стопроцентной гарантией, поэтому иногда стороны при заключении договора прибегают к услугам экспертов-психиатров. Они удостоверяют, что продавец осознавал значение своих действий – это может стать неплохим доказательством в суде, если таковой будет (но также не абсолютная гарантия победы). Но, очевидно, что не любой продавец вторичного жилья согласится на такую процедуру.

Обременения, аресты, судебные споры

Выписка из ЕГРН позволяет узнать об обременениях недвижимости. В частности, квартира может находиться в залоге (ипотеке) – такой залог сохранится, даже если произойдет смена собственника. Залогодержатель может обратить взыскание на купленную Вами квартиру, если продавец квартиры ему задолжает.

Поэтому не рекомендуется покупать заложенное имущество, даже если контрагент уверяет, что ипотека погашена, а также предоставляет соответствующие справки из банка. Во-первых, имеется вероятность, что продавец может представить поддельную справку, во-вторых, в таком случае стоит задать вопрос о том, почему не были внесены изменения в данные реестра.

Квартира может быть обременена рентой. Рента представляет собой договор, по которому одно лицо отчуждает свою недвижимость взамен периодических денежных выплат и содержания. Покупатель обремененного рентой имущества обязан будет выплачивать получателю ренты содержание, в том числе и до конца его жизни. Кроме того, получатель ренты может иметь право проживания в данной квартире. Сведения о таком обременении также будут присутствовать в выписке из реестра.

Реестр содержит информацию о судебных арестах на недвижимое имущество. Такой арест может иметь место, если в отношении продавца было открыто исполнительное производство, либо же в случае, если недвижимость является предметом спора. К тому же, в реестре может быть пометка о том, что в отношении квартиры ведется судебный спор.

Распоряжение арестованным имуществом может быть оспорено в суде как недействительная сделка. Если ведется судебный спор по поводу квартиры, то существует вероятность истребования квартиры третьим лицом. Поэтому стоит воздержаться от покупки квартиры, если в ее карточке реестра существуют подобные отметки.

Лица, зарегистрированные в квартире

Закон устанавливает, что к договору купли-продажи квартиры должен прилагаться перечень лиц, зарегистрированных в квартире. Данный перечень крайне важен, поскольку наличие некоторых прописанных в квартире лиц может создать проблемы при покупке жилья.

Так, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, то продавец должен попросить согласие на продажу такой квартиры у органов опеки и попечительства. Такое согласие выдается при условии, что он обеспечит несовершеннолетнему другую пригодную для проживания жил. площадь.

Узнать о зарегистрированных в квартире лицах можно двумя способами: заказав справку о зарегистрированных лицах по форме 9 (это можно сделать в МФЦ), либо же заказав выписку из домовой книги. Мы рекомендуем проконтролировать процесс получения данных документов собственником, дабы избежать подделки.

Существует также специальная справка по форме 12, которая содержит информацию о снятых с регистрационного учета гражданах. Их могут снять по причине нахождения в местах лишения свободы или лечебных учреждениях. Такую справку стоит запросить, поскольку такие лица могут доставить большие проблемы после покупки квартиры, так как могут оказаться крайне конфликтными. Поэтому о наличии или отсутствии таких граждан стоит знать заранее.

Основание права собственности продавца

Выписка из ЕГРН является право-подтверждающим документом, а само право собственности возникает по некоторым основаниям. Квартира может поступить в собственность продавца по договору купли-продажи или мены, по наследству, по договору дарения, в результате приватизации, по договору ренты, а также по некоторым иным основаниям.

Попросите у продавца соответствующий правоустанавливающий документ, в особенности в случае получения им квартиры по договору (купли-продажи, мены, дарения). Важно помнить, что свидетельство о праве собственности не является правоустанавливающим или право-подтверждающим документом – но его также можно попросить у продавца при его наличии.

Выписка о переходе прав на объект недвижимости поможет в проверке квартиры на данный предмет. Из нее можно узнать не только об основании приобретения продавцом собственности на квартиру, но и о предыдущих собственниках.

Такую выписку нужно проверить на три момента:

Получение квартиры по наследству
Получение квартиры в дар
Частота смены собственников

Если покупатель получил квартиру по наследству, но процедура наследования была проведена с нарушениями или другие наследники, не принявшие наследство, восстановили срок для принятия наследства (так как у них имелись на это уважительные причины), то существует серьезный риск судебных споров по поводу приобретаемой квартиры. Рекомендуется покупать квартиру не ранее, чем через 3,5-4 года после получения ее в наследство продавцом.

Даже сейчас все еще существует риск того, что мошенники, подделав документы, продадут чужую квартиру. К примеру, такие лица арендуют квартиру, получая все необходимые данные собственника, а после этого подделывают договор купли-продажи или дарения, после чего обращаются в Росреестр и регистрируют на себя квартиру, а после этого продают. У таких мошенников могут иметься свои нотариусы, а потому у работников Росреестра не возникнет вопросов, когда от продавца или дарителя квартиры будет присутствовать представитель по нотариальной доверенности.

После того, как собственник квартиры обнаружит продажу своей квартиры, он обратится в суд и истребует квартиру по виндикационному иску. Покупатель такой квартиры может защититься в суде и отстоять свое право на квартиру – для этого он должен доказать возмездное и добросовестное приобретение такой квартиры. Одним из критериев добросовестности является осмотрительность – в частности, незамеченная длинная цепочка сделок (особенно безвозмездных) за короткое время будет свидетельствовать о неосмотрительности продавца.

Для того чтобы провернуть такую мошенническую схему, преступники, как правило, используют договор дарения. А потому стоит задать вопросы относительно дарителя и его связи с одаряемым, если квартира была приобретена по данному основанию. Дарение очень распространено между родственниками, но если у вас возникают вопросы о том, знакомы ли вообще даритель с продавцом квартиры, то стоит задуматься, не поддельный ли договор.

Стоимость квартиры

Стоимость квартиры не должна сильно отличаться от рыночной. Кадастровая стоимость часто близка к рыночной, поэтому можно отталкиваться и от нее. Не рекомендуется приобретать квартиру более чем на 30% дешевле рыночной или кадастровой стоимости, а в особенности не рекомендуется покупать квартиру в два раза дешевле своей кадастровой стоимости.

Так вы обезопасите себя от рисков признания недействительным договора купли-продажи. К примеру, такой риск может возникнуть, если в течение года с момента продажи в отношении продавца будет открыто банкротное производство, или же продавец заявит иск о кабальной сделки по 179 ГК РФ.

Перепланировка квартиры

При желании Вы можете узнать из расширенной выписки из ЕГРН технические данные о квартире и ее план. Если он не соотносится с тем, как выглядит квартира при покупке, то стоит узнать у продавца, согласована ли перепланировка, а также о том, узаконена ли она.

Согласованию подлежит проект перепланировки. Если перепланировка выполнена в соответствии с согласованным проектом, то после этого необходимо узаконить такую перепланировку через жилищную инспекцию или иной государственный или муниципальный орган в данной сфере (в зависимости от субъекта РФ и муниципалитета такой орган может иметь различное название), а после этого подать сведения о перепланировке в ЕГРН. Если вам отказываются узаконить перепланировку, то это можно сделать через суд.

Но стоит ли покупателю самому узаконивать перепланировку? К сведению, ему придется оплачивать услуги инженера БТИ, гос. пошлины, а также возможные судебные расходы. К тому же не факт, что перепланировка была выполнена правильно. Поэтому перед покупкой такой квартиры стоит проверить, соответствует ли такая перепланировка проекту, и не нарушает ли она требования закона (к примеру, нельзя сносить несущие стены).

Автор статьи: Артем Петров (юрист)

Как составить договор подряда: 10 обязательных пунктов договора

Договор подряда имеет не трудовую, а гражданско-правовую природу. Это значит, что исполнитель работы по умолчанию может выполнять ее когда угодно, на него не распространяется отпуск, выходные дни, больничный и страховка. Заказчику, который не является в данном случае работодателем, не нужно платить страховые взносы за наемного работника. Иногда такая схема оказывается удобнее и экономически выгоднее, чем привлечение штатных сотрудников. В быту же подряд чаще всего применяется при квартирных ремонтах и строительстве.

Подводные камни в договорах подряда: как обезопасить подрядчика и заказчика

Договор подряда является одним из самых востребованных в предпринимательской деятельности. По своей распространенности он занимает примерно то же место, что и договор купли-продажи. Несмотря на обширную разработанность данной договорной конструкции, наличие большого количества судебной практики, все еще существует множество правовых пробелов и нюансов, затрудняющих реальное практическое применение договора. В связи с этим необходимо понимать, что в себя включает данный договор и на что следует обратить внимание при его заключении.

Особенности заключения договора подряда или как не попасть под ТК РФ

Иногда на предприятиях возникает необходимость в приглашении сторонних специалистов, которые могли бы выполнить определенные задачи и требования руководства. С таким человеком в ряде случаев стоит заключать именно договор подряда, а не трудовой договор. Но в каких случаях и почему? Обо всём этом будет рассказано ниже!