Кабинет

Главная
Статьи
Что нужно проверить перед покупкой квартиры?

Что нужно проверить перед покупкой квартиры?

Автор статьи, юрист (г. Москва)

Коротко

Перед покупкой вторичной квартиры проверьте зарегистрированные права, обременения, документы продавца и основания предыдущих переходов собственности. Отдельного внимания требуют права супругов, детей и других жильцов, полномочия представителя и законность перепланировки. Выписка ЕГРН и привлекательная цена не заменяют проверки всей сделки.

Проверено: октябрь 2026

Покупка квартиры – это серьезное мероприятие. К процессу поиска квартиры нужно подойти с должным вниманием. Не менее важно выполнить некоторые юридические проверки перед покупкой квартиры.

Необходимость таких проверок обусловлена тем, что при некоторых обстоятельствах договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным, что влечет за собой возврат квартиры и денег, уплаченных за нее. Однако нет оснований полагать, что на момент признания такой сделки недействительной у продавца сохранятся деньги или будет иметься какое-либо ценное имущество. Кроме этого, покупатель может столкнуться с мошенниками, не проверив наличие права собственности продавца на продаваемую квартиру – в таком случае возникает риск утраты квартиры и трудностей с возвратом денег. Возможность истребования жилья зависит от обстоятельств выбытия имущества, добросовестности приобретателя и правил ст. 302 ГК РФ.

Выполнив необходимые проверки, Вы можете обезопасить себя от множества рисков, большинство из которых связано с возможностью лишиться купленной квартиры и уплаченных за нее денежных средств.

Мы составили чек-лист необходимых проверок перед покупкой жилья. Кроме того, из данного материала можно узнать, для чего нужна та или иная проверка.

Где найти основные данные для проверки

ЕГРН содержит основные сведения об объекте, зарегистрированных правах и обременениях, но не заменяет проверку документов продавца и обстоятельств предыдущих сделок. Часть сведений имеет ограниченный доступ: с 1 марта 2023 года персональные данные собственника-гражданина по общему правилу не раскрываются третьему лицу без предусмотренного законом основания или записи о согласии правообладателя.

Для получения данных из реестра необходимо заказать выписку из ЕГРН. Такая выписка является право-подтверждающим документом – то есть из данной выписки можно узнать о праве собственности или иных правах на объект недвижимости.

Существует несколько форм выписок из реестра:

Самой важной из них является выписка об основных характеристиках объекта недвижимости и правах на него. Существует также расширенная версия данной выписки.
Другой важной формой выписки из ЕГРН является выписка о переходе прав на объект недвижимости.

Основными реквизитами, необходимыми для поиска квартиры в реестре являются ее кадастровый номер и/или адрес.

Заказ выписки платный. Выписка предоставляется как в бумажном, так и в электронном виде. При этом нет никакой особой потребности в бумажной выписке, которая несколько дороже.

Официальную выписку можно получить через Госуслуги, МФЦ и иные предусмотренные законом каналы Росреестра и Роскадастра. Перед оплатой проверьте вид выписки и действующий тариф. Сторонние сайты с обещаниями дешевой официальной выписки могут предлагать неактуальные сведения или услуги, не соответствующие требованиям закона.

Перед составлением договора купли-продажи получите актуальную официальную выписку. Для сверки ФИО собственника попросите продавца предоставить доступные ему сведения либо открыть персональные данные по объекту; необходимые сведения может запросить и нотариус в предусмотренных законом случаях.

Проверка документов продавца

Необходимо проверить удостоверяющие личность продавца документы. Для граждан РФ возрастом от 14 лет основным документом, удостоверяющим личность, является паспорт.

Проверьте подлинность и действительность паспорта продавца, сопоставьте фотографию и личные данные. Отметки о браке, разводе и детях проставляются по желанию гражданина, поэтому их отсутствие не подтверждает отсутствие супруга или детей; семейное положение и основания приобретения жилья проверяют по отдельным документам.

Если квартиру продает иностранный гражданин, то помимо соответствующего паспорта, у него должен иметься нотариально заверенный перевод такого документа. Если продавцом выступает не гражданин, а компания, порядок проверки описан в разборе о том, как безопасно купить квартиру у юридического лица.

Проверка собственника квартиры

Зная паспортные данные продавца и имея на руках выписку из ЕГРН, необходимо проверить, является ли продавец собственником квартиры.

Если у квартиры несколько собственников, то для ее продажи требуется заключение договора купли-продажи квартиры от имени всех собственников. Хотя вполне возможна покупка доли в квартире – для этого продавец доли должен письменно известить других собственников, у которых есть преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), а договор удостоверяется нотариально. Но кто захочет покупать долю в квартире с учетом того, что ее практически невозможно выделить, разделив квартиру на несколько частей?

Супруг собственника квартиры

Если продавец находится в браке, то, скорее всего, квартира находится в общей собственности супругов. Это означает, что в соответствии со ст.35 Семейного Кодекса РФ, для продажи такой квартиры требуется нотариальное согласие второго супруга. Если такое согласие будет отсутствовать, то супруг или супруга продавца могут оспорить сделку.

Квартира не будет находиться в общей собственности супругов, если она была приобретена до брака или же была получена в дар или в качестве наследства до или во время брака. К тому же, если супруги разделили имущество или заключили брачный договор, то продаваемая недвижимость может быть исключена из общей собственности и находиться в собственности продавца.

Если продавец развелся, проверьте, приобреталась ли квартира в браке и было ли общее имущество разделено. Сам развод не прекращает совместную собственность. Для неразделенного имущества применяются правила ст. 253 ГК РФ: согласие участников предполагается, но при осведомленности покупателя об отсутствии полномочий сделка может быть оспорена. Письменное подтверждение согласия бывшего супруга либо документ о разделе уменьшает риск; правило о нотариальном согласии нынешнего супруга нельзя автоматически переносить на бывших супругов.

Но что делать, если продавец не говорит о наличии супруга, а в паспорте нет соответствующей отметки? Это не гарантирует, что продавец не находится в законном браке, напротив, он может специально скрыть наличие супруга – возможно даже желая истребовать впоследствии квартиру.

Для того чтобы обезопасить себя от данного риска, попросите у продавца справку из ЗАГСа о том, что он не состоит в браке. Но даже при этом остается небольшой риск того, что брак заключен не в РФ, но в отношении квартиры все равно установлен режим общей собственности – от этого риска, увы, нельзя застраховаться полностью.

Дееспособность продавца

Дееспособность, или способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданско-правовые обязанности, по общему правилу возникает в полной мере в 18 лет; раньше — при вступлении в брак или эмансипации в предусмотренных законом случаях.

От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет действуют их законные представители – родители и опекуны. Если они заключают с вами договор, то проверьте графу паспорта о детях и свидетельство о рождении собственника квартиры, или же решение о назначении опекуна, если законные представители несовершеннолетнего не являются родителями.

Совершеннолетние граждане могут быть признаны недееспособными в судебном порядке. В таком случае действует тот же порядок заключения договора купли-продажи квартиры, что и для несовершеннолетних до 14 лет – договор от его имени заключают опекуны. Договор заключенный недееспособным лицом является недействительной сделкой.

Несовершеннолетние от 14 до 18 лет, не приобретшие полной дееспособности, продают квартиру с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя; ограниченно дееспособному совершеннолетнему требуется согласие попечителя.

Для отчуждения жилья, принадлежащего несовершеннолетнему, не обладающему полной дееспособностью, либо подопечному требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Его условия определяются с учетом интересов собственника и конкретной сделки; это не всегда сводится к предоставлению другой жилой площади. Проверьте разрешение, полномочия представителей и обязательность нотариальной формы для конкретной сделки.

Сведения ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются ограниченному кругу лиц. Покупатель не получает их как общедоступные сведения, но может попросить продавца или его законного представителя представить документы, а при нотариальном оформлении необходимые сведения вправе запросить нотариус. Отсутствие отметки в обычной выписке не доказывает дееспособность.

Возраст, внешность, наличие диагноза или сведений о диспансерном наблюдении сами по себе не определяют дееспособность продавца: признать его недееспособным или ограниченно дееспособным может суд. При обоснованных сомнениях следует проверить судебный статус и полномочия представителей; дополнительные медицинские документы можно попросить предоставить добровольно. Даже отсутствие сведений о наблюдении не исключает спора по ст. 177 ГК РФ о способности понимать значение своих действий именно в момент сделки.

Такие справки также не являются стопроцентной гарантией, поэтому иногда стороны при заключении договора прибегают к услугам экспертов-психиатров. Они удостоверяют, что продавец осознавал значение своих действий – это может стать неплохим доказательством в суде, если таковой будет (но также не абсолютная гарантия победы). Но, очевидно, что не любой продавец вторичного жилья согласится на такую процедуру.

Обременения, аресты, судебные споры

Выписка из ЕГРН позволяет узнать об обременениях недвижимости. В частности, квартира может находиться в залоге (ипотеке) – такой залог сохранится, даже если произойдет смена собственника. Залогодержатель может обратить взыскание на купленную Вами квартиру, если продавец квартиры ему задолжает.

Поэтому не рекомендуется покупать заложенное имущество, даже если контрагент уверяет, что ипотека погашена, а также предоставляет соответствующие справки из банка. Во-первых, имеется вероятность, что продавец может представить поддельную справку, во-вторых, в таком случае стоит задать вопрос о том, почему не были внесены изменения в данные реестра.

Квартира может быть обременена рентой. Рента представляет собой договор, по которому одно лицо отчуждает свою недвижимость взамен периодических денежных выплат и содержания. Покупатель обремененного рентой имущества обязан будет выплачивать получателю ренты содержание, в том числе и до конца его жизни. Кроме того, получатель ренты может иметь право проживания в данной квартире. Сведения о таком обременении также будут присутствовать в выписке из реестра.

Реестр содержит информацию о судебных арестах на недвижимое имущество. Такой арест может иметь место, если в отношении продавца было открыто исполнительное производство, либо же в случае, если недвижимость является предметом спора. К тому же, в реестре может быть пометка о том, что в отношении квартиры ведется судебный спор.

Распоряжение арестованным имуществом может быть оспорено в суде как недействительная сделка. Если ведется судебный спор по поводу квартиры, то существует вероятность истребования квартиры третьим лицом. Поэтому стоит воздержаться от покупки квартиры, если в ее карточке реестра существуют подобные отметки.

Лица, зарегистрированные в квартире

По п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилья является перечень проживающих лиц, сохраняющих по закону право пользования после покупки, с указанием их прав. Это не тождественно списку всех зарегистрированных граждан. Тем не менее сведения обо всех зарегистрированных и фактически проживающих лицах нужно проверить до сделки. Составляя сам договор, можно взять за основу шаблон договора купли-продажи квартиры.

Одна лишь регистрация несовершеннолетнего в квартире не означает, что для продажи требуется разрешение опеки. Оно необходимо, в частности, при отчуждении принадлежащей ребенку недвижимости и в предусмотренных п. 4 ст. 292 ГК РФ случаях, когда затрагиваются права находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без родительского попечения членов семьи собственника.

Попросите продавца получить актуальные сведения о зарегистрированных в квартире лицах через доступный в его регионе официальный канал. Название документа и порядок выдачи различаются: в отдельных регионах используется справка о регистрации по форме 9; сведения из прежних домовых книг могут предоставляться как архивные. Проверьте источник, дату и содержание документа, а не только его название.

Отдельно проверьте архивные сведения и права временно отсутствующих жильцов. Нахождение в лечебном учреждении или месте лишения свободы само по себе не означает снятия с регистрационного учета по месту жительства либо утраты права пользования квартирой. Юридический риск связан с сохранением такого права, а не с предположением о конфликтности человека. Кто из зарегистрированных жильцов сохраняет право пользования жильем после продажи, разобрано в статье о том, можно ли продать квартиру с прописанным человеком.

Основание права собственности продавца

Выписка из ЕГРН является право-подтверждающим документом, а само право собственности возникает по некоторым основаниям. Квартира может поступить в собственность продавца по договору купли-продажи или мены, по наследству, по договору дарения, в результате приватизации, по договору ренты, а также по некоторым иным основаниям. Какими договорами передают собственность и как регистрируют переход права, разобрано в статье о том, как происходит переоформление квартиры.

Попросите у продавца соответствующий правоустанавливающий документ, в особенности в случае получения им квартиры по договору (купли-продажи, мены, дарения). Ранее выданное свидетельство о государственной регистрации права подтверждало проведенную регистрацию и сохраняет юридическую силу, но не заменяет правоустанавливающий документ и свежую выписку из ЕГРН: после выдачи свидетельства право и обременения могли измениться.

Выписка о переходе прав на объект недвижимости поможет в проверке квартиры на данный предмет. Из нее можно узнать не только об основании приобретения продавцом собственности на квартиру, но и о предыдущих собственниках.

Такую выписку нужно проверить на три момента:

Получение квартиры по наследству
Получение квартиры в дар
Частота смены собственников

Если продавец получил квартиру по наследству, но процедура наследования была проведена с нарушениями или другие наследники, не принявшие наследство, восстановили срок для принятия наследства (так как у них имелись на это уважительные причины), то существует серьезный риск судебных споров по поводу приобретаемой квартиры. Закон не устанавливает универсального безопасного срока ожидания 3,5–4 года. По ст. 1155 ГК РФ срок принятия наследства может быть восстановлен при наличии предусмотренных условий, если наследник обратился в суд в течение шести месяцев после отпадения причин пропуска; поэтому нужно проверять наследственные документы и возможных наследников.

Даже сейчас все еще существует риск того, что мошенники, подделав документы, продадут чужую квартиру. К примеру, такие лица арендуют квартиру, получая все необходимые данные собственника, а после этого подделывают договор купли-продажи или дарения, после чего обращаются в Росреестр и регистрируют на себя квартиру, а после этого продают. У таких мошенников могут иметься свои нотариусы, а потому у работников Росреестра не возникнет вопросов, когда от продавца или дарителя квартиры будет присутствовать представитель по нотариальной доверенности.

Обнаружив незаконную продажу, собственник может предъявить виндикационный иск. Его удовлетворение зависит от условий ст. 302 ГК РФ и установленных судом обстоятельств, поэтому возврат квартиры нельзя считать автоматическим. Возмездность и добросовестность имеют значение для защиты покупателя, но не гарантируют сохранения квартиры. По ст. 302 ГК РФ имущество может быть истребовано и у добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника либо уполномоченного владельца помимо их воли. Одним из критериев добросовестности является осмотрительность – в частности, незамеченная длинная цепочка сделок (особенно безвозмездных) за короткое время будет свидетельствовать о неосмотрительности покупателя.

Для того чтобы провернуть такую мошенническую схему, преступники, как правило, используют договор дарения. А потому стоит задать вопросы относительно дарителя и его связи с одаряемым, если квартира была приобретена по данному основанию. Дарение очень распространено между родственниками, но если у вас возникают вопросы о том, знакомы ли вообще даритель с продавцом квартиры, то стоит задуматься, не поддельный ли договор.

Стоимость квартиры

Существенно заниженная цена требует дополнительной проверки причин скидки и финансового положения продавца. Универсального безопасного отклонения на 30% от рыночной или кадастровой стоимости закон не устанавливает; кадастровая стоимость сама по себе не определяет рыночную цену сделки.

Проверка цены уменьшает риск, но не исключает оспаривания сделки. В банкротстве существенная неравноценность может оцениваться за год до принятия заявления о банкротстве, а сделки во вред кредиторам — за три года; проверяются также сделки после принятия заявления. Для кабальной сделки по ст. 179 ГК РФ одной низкой цены недостаточно: необходимы тяжелые обстоятельства и использование их другой стороной. Какие ещё условия стоит проверить в самом договоре, разобрано в статье о том, на что обратить внимание в договоре купли-продажи квартиры.

Перепланировка квартиры

При желании Вы можете узнать из расширенной выписки из ЕГРН технические данные о квартире и ее план. Если он не соотносится с тем, как выглядит квартира при покупке, то стоит узнать у продавца, согласована ли перепланировка, а также о том, узаконена ли она.

Переустройство и перепланировку нужно согласовать в установленном порядке. По завершении работ направляется уведомление уполномоченному органу, а при перепланировке также технический план; выполненные работы подтверждаются актом приемочной комиссии. Перепланировка считается завершенной после внесения предусмотренных законом изменений в ЕГРН либо кадастрового учета и регистрации прав на образованные помещения. Сохранить самовольную перепланировку через суд можно лишь при соблюдении условий закона, а не при любом отказе органа.

Но стоит ли покупателю самому узаконивать перепланировку? К сведению, ему придется оплачивать услуги инженера БТИ, гос. пошлины, а также возможные судебные расходы. К тому же не факт, что перепланировка была выполнена правильно. Поэтому перед покупкой такой квартиры стоит проверить, соответствует ли такая перепланировка проекту, и не нарушает ли она требования закона (к примеру, нельзя сносить несущие стены).

Автор статьи: Анатолий Фролов (юрист)

Короткий вывод

Сопоставьте сведения реестра с документами продавца и фактическим состоянием квартиры. Если обнаружены обременения, спорные права жильцов, необычная цепочка переходов собственности или несогласованная перепланировка, выясните их последствия до оплаты и подписания договора.