Можно ли продать квартиру по доверенности, не приезжая на сделку?

Да, если выдать представителю нотариальную доверенность на подписание договора купли-продажи и подачу документов на регистрацию: личное присутствие собственника в этом случае не требуется.Доверенность можно оформить у нотариуса в своём городе, а за границей — в консульстве России. Если квартира — общее имущество супругов, понадобится ещё нотариальное согласие второго супруга на продажу.Перед выдачей доверенности стоит проверить, не подано ли заявление о невозможности регистрации без личного участия собственника. Пока такая запись есть в реестре, документы, поданные представителем, вернут без рассмотрения, поэтому её нужно отозвать заранее.

Может ли представитель получить деньги за проданную квартиру?

Может, но только если право получить деньги прямо записано в доверенности и договоре с ним; без такого полномочия покупатель, заплативший представителю, рискует заплатить повторно.Получив деньги, представитель обязан без промедления передать их собственнику. Сроки передачи, счёт получателя и форму расписки лучше указать в договоре поручения заранее, а не договариваться о них после сделки.Безопаснее совсем не пропускать деньги через представителя: открыть аккредитив или сервис безопасных расчётов на счёт собственника. Тогда поверенный подписывает документы, а деньги поступают сразу продавцу.

Нужно ли платить поверенному, если собственник передумал продавать?

Да, но не всю сумму: собственник возмещает поверенному понесённые расходы и платит вознаграждение соразмерно уже выполненной работе.Так установлено в статье 978 ГК РФ. Упущенную выгоду, например процент от несостоявшейся продажи, поверенный по общему правилу не получит: исключение сделано только для коммерческого представителя, который постоянно представляет предпринимателей.Отменить поручение доверитель вправе в любое время, и условие, запрещающее это, ничтожно. Чтобы не спорить о сумме, в договоре стоит заранее описать этапы и стоимость каждого из них.

Может ли поверенный сам купить квартиру у доверителя?

По общему правилу нет: представитель не вправе совершать сделку от имени собственника в отношении себя лично.Если поверенный всё же оформил продажу самому себе без согласия собственника, такую сделку можно оспорить в суде, и нарушение интересов собственника предполагается, пока не доказано обратное. Это следует из пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса.Если собственник сам хочет продать квартиру своему представителю, проще подписать договор купли-продажи лично или дать письменное согласие на конкретную сделку с указанием цены. Продажа родственникам поверенного по явно заниженной цене тоже может быть оспорена.

Договор поручения на продажу недвижимости 2026: образец

Q: Как проверить, что доверенность на продажу квартиры не отменена?

Сведения об отмене нотариальных доверенностей бесплатно и круглосуточно публикует Федеральная нотариальная палата на своём сайте: достаточно ввести реквизиты доверенности.Нотариус вносит отмену в электронный реестр нотариальных действий, и по статье 189 ГК РФ третьи лица считаются извещёнными на следующий день после внесения. Покупатель, который не проверил реестр, рискует остаться без квартиры и без денег.Проверка по реестру не заменяет звонка самому собственнику. Если продавец жив и доступен, разумно получить от него подтверждение сделки и цены по видеосвязи или письменно.

Кабинет

Главная
Все шаблоны
Посреднические договоры
Договор поручения на продажу недвижимости

1. Зачем собственнику поверенный и что оформляет этот договор

Договор поручения на продажу недвижимости нужен собственнику, который не может или не хочет сам проходить весь путь сделки: искать покупателя, подписывать бумаги, стоять в очереди в МФЦ, встречаться с нотариусом и банком. Он поручает эти действия другому человеку или компании, и тот совершает их от имени собственника и за его счёт. Так устроено поручение по статье 971 Гражданского кодекса: поверенный подписывает документы, а права и обязанности по сделке возникают сразу у доверителя.

Для продажи квартиры, дома, участка или офиса это ключевой момент. Продавцом в договоре купли-продажи остаётся собственник, деньги причитаются ему, а налог с дохода от продажи платит тоже он.

Типичные ситуации, в которых собственник выбирает такой способ продажи:

он живёт в другом городе или за границей, а объект находится здесь;
квартира досталась по наследству, и заниматься ею удобнее родственнику на месте;
компания продаёт непрофильный объект и поручает сделку юристу или управляющей организации;
владелец занят, болеет или просто не хочет лично вести переговоры с покупателями.

Этот документ регулирует отношения только между собственником и его представителем. Условия самой продажи — объект, цена, порядок расчётов, передача — записываются в отдельном договоре купли-продажи недвижимости, который поверенный подпишет с покупателем. Если нужен помощник, который ищет покупателя и готовит сделку, но сам ничего не подписывает, подойдёт договор оказания риэлторских услуг.

2. Кто может быть поверенным при продаже?

Поверенным может быть родственник или знакомый, индивидуальный предприниматель или организация. В конструкторе статус выбирается для обеих сторон: доверитель и поверенный бывают физическими лицами, ИП или юридическими лицами. От выбора зависят реквизиты, налоговые пункты и то, насколько подробными стоит делать условия об ответственности.

Самозанятый в роли поверенного не подойдёт. Закон о налоге на профессиональный доход прямо запрещает применять этот режим лицам, которые ведут предпринимательскую деятельность в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии и агентским договорам (п. 5 ч. 2 ст. 4 Закона № 422-ФЗ). Риэлтор-самозанятый, который берётся продать квартиру по поручению, рискует потерять режим и получить доначисления, поэтому такой исполнитель обычно работает как ИП.

Когда поручение берёт на себя агентство недвижимости или ИП, для которого это бизнес, у него появляются обязанности по закону о противодействии легализации доходов: организации и предприниматели, оказывающие посреднические услуги при купле-продаже недвижимости, названы в статье 5 Закона № 115-ФЗ. Это значит идентификацию клиента, хранение сведений и сообщения о подозрительных операциях.

Даже если поверенный — родственник и помогает бесплатно, договор полезен: он фиксирует цену и счёт, куда перечислить деньги.

3. Договор поручения и доверенность: что увидит покупатель

Продажа через представителя всегда держится на двух документах. Договор поручения — внутреннее соглашение: что поручено, за сколько, в какой срок, как поверенный отчитывается. Доверенность — документ для внешнего мира: её предъявляют покупателю, нотариусу, банку и регистратору, и только из неё они узнают, что вправе делать представитель.

Статья 975 обязывает доверителя выдать поверенному доверенность на действия, предусмотренные договором. В конструкторе это отдельный вопрос с тремя вариантами: доверенность не выдаётся, выдаётся в простой письменной форме или удостоверяется нотариусом. Во втором и третьем случае в текст попадает пункт о выдаче доверенности, а для нотариальной — ещё и строка о том, кто оплачивает услуги нотариуса.

Покупатель договор поручения обычно не видит и видеть не обязан. Поэтому ограничения, записанные только в договоре, против него почти не работают. По пункту 1 статьи 174 сделку, в которой представитель вышел за рамки договорных ограничений, можно оспорить лишь тогда, когда доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих ограничениях. Минимальная цена, запрет продавать в рассрочку или требование расчёта только через аккредитив должны стоять в самой доверенности, если собственник хочет, чтобы на них можно было опереться.

4. Почему для недвижимости нужна нотариальная доверенность?

Потому что подпись под договором продажи и подача документов на регистрацию — это распоряжение зарегистрированным правом и обращение в Росреестр. Для таких действий Гражданский кодекс требует нотариальной формы доверенности (п. 1 ст. 185.1), а Закон о регистрации недвижимости повторяет это правило для самого заявления.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ч. 4 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

При личном обращении в МФЦ представитель гражданина предъявляет паспорт и эту доверенность (ч. 8 ст. 18 того же закона). Простой письменной доверенности, даже заверенной по месту работы, Росреестр не примет.

Вариант конструктора «Да (простая доверенность)» пригодится, когда поверенный не подписывает сделку и не подаёт документы, а, например, получает справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, забирает документы из управляющей компании или представляет собственника в переговорах с арендатором, который освобождает помещение. Закон нотариальной формы здесь не требует, но некоторые организации её просят — это лучше уточнить заранее. Вариант «Нет» уместен, если поручение ограничено поиском покупателя: лица, уполномоченные только вступать в переговоры о будущих сделках, по пункту 2 статьи 182 представителями не считаются, и доверенность им не нужна.

Для полноценной продажи выбирается нотариальная доверенность. Её тариф и услуги правового и технического характера нотариус считает отдельно, поэтому в договоре стоит заранее решить, кто их оплачивает — собственник или поверенный из своего вознаграждения.

5. Как описать поручение и полномочия в пункте 1.1

Пункт 1.1 конструктора — свободное поле «опишите наименование и характер поручения». От того, как оно заполнено, зависит, что поверенный обязан сделать и за что отвечает. Формулировка «продать квартиру» слишком широка: непонятно, должен ли поверенный искать покупателя, может ли брать задаток, вправе ли получать деньги.

Хорошее описание включает объект и перечень конкретных действий:

объект: вид, адрес, кадастровый номер, площадь, а для доли — её размер и сведения о других участниках собственности;
поиск покупателя и показы, если они входят в поручение, с указанием, можно ли размещать объявления и привлекать агентства;
подписание предварительного договора и соглашения о задатке, если собственник их допускает;
подписание договора купли-продажи и передаточного акта на условиях, которые установил доверитель;
подача заявления о регистрации перехода права и получение документов после регистрации;
получение денег — только если собственник действительно готов доверить их представителю, и с указанием, куда их перечислить.

Показы, объявления и переговоры — фактические действия, а не юридические. Их можно включить в тот же договор: получится смешанная конструкция, где к юридическим действиям применяются правила о поручении, а к остальным — правила об услугах (п. 3 ст. 421 ГК).

Если действий много, конструктор позволяет разбить поручение на этапы: вариант «Однократно (по этапам)» открывает поля для каждого этапа. Для продажи логичны три-четыре этапа: подготовка документов и объекта, поиск покупателя и задаток, основная сделка и регистрация, расчёты и передача ключей. Вариант «Регулярно (определенная периодичность)» подходит скорее компании, которая поручает продавать несколько однотипных объектов, например квартиры в своём доме или машино-места.

Подробные указания — минимальную цену, допустимые способы расчётов, запреты — удобно вынести в приложение «Задание на выполнение поручения», которое предусмотрено в перечне приложений шаблона.

6. Минимальная цена и указания собственника

Статья 973 обязывает поверенного исполнять поручение в соответствии с указаниями доверителя, а сами указания должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными. «Продать подороже» — не указание. «Продать не дешевле 9,5 млн рублей, расчёт через аккредитив или сервис безопасных расчётов банка, без рассрочки» — указание, по которому можно проверить исполнение.

Отступить от указаний поверенный может только в интересах доверителя и лишь когда не мог заранее запросить его или не получил ответа в разумный срок. Об отступлении он обязан сообщить, как только это станет возможно. Для продажи жилья такая ситуация почти немыслима: снизить цену ради «горящего» покупателя поверенный должен только с согласия собственника, и это согласие лучше получить письменно — в мессенджере или по почте, если такой способ обмена документами выбран в разделе о направлении документов.

Отдельно стоит решить вопрос о торге. Удобная схема — указать в задании целевую цену и нижнюю границу, а в доверенности — только нижнюю. Тогда покупатель видит предел полномочий, а поверенный понимает, в каком коридоре может договариваться.

Представитель не вправе продать объект самому себе. Пункт 3 статьи 182 запрещает сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а такую сделку, заключённую без согласия собственника, можно оспорить, причём нарушение интересов предполагается. Продажа родственнику поверенного прямо не запрещена, но если цена явно занижена и покупатель об этом знал, сделку можно оспорить по пункту 2 статьи 174 — как совершённую в ущерб представляемому.

7. Кто получает задаток и деньги за объект?

Деньги покупателя — самый чувствительный вопрос поручения. По умолчанию поверенный получает деньги только тогда, когда это прямо предусмотрено договором и доверенностью. Если он получил их, у него возникает обязанность, которую Гражданский кодекс формулирует жёстко.

Поверенный обязан: … передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения (ст. 974 ГК РФ).

Задаток, который поверенный принял от покупателя от имени собственника, — это задаток самого собственника: он выдан одной стороной будущей сделки другой её стороне через представителя. Значит, работают и последствия статьи 381: если сделка сорвётся по вине продавца, двойную сумму вернёт собственник. Поверенный должен оформить задаток письменно — соглашением о задатке или предварительным договором купли-продажи квартиры, где продавцом указан собственник, а поверенный подписывает по доверенности.

Для основной суммы безопаснее, когда деньги вообще не проходят через представителя. Аккредитив или сервис безопасных расчётов открывается в пользу собственника, получателем в договоре купли-продажи указан его счёт, а поверенный лишь подписывает документы. Если без наличных не обойтись, поверенный выдаёт покупателю расписку о получении денежных средств от имени продавца, а в договоре поручения стоит установить срок, за который деньги должны оказаться на счёте доверителя.

Удерживать вознаграждение из денег покупателя поверенный вправе, только если это прописано. Право удержания по статье 972 даётся лишь коммерческому представителю и касается вещей, а не денег продавца, поэтому зачёт вознаграждения лучше предусмотреть в условиях об оплате прямо.

8. Согласие супруга, опеки и других участников сделки

Поверенный действует от имени собственника, но не заменяет тех, чьё согласие нужно самому собственнику. Если квартира куплена в браке и является общим имуществом, для её продажи требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса). Без него супруг в течение года может оспорить сделку. Согласие собирает доверитель, а поверенный проверяет, что оно есть и распространяется на эту сделку.

Если среди собственников есть ребёнок или подопечный, продажа его доли требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК). Это разрешение выдаётся на конкретных условиях, и поверенный должен продавать именно на них: иная цена или другой порядок расчётов означают новое обращение в опеку.

Продажа доли в праве общей собственности требует нотариального удостоверения, если долю не продают все сособственники одной сделкой (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ), а при продаже постороннему остальные сособственники имеют преимущественное право покупки (ст. 250 ГК). Поручение на продажу доли стоит строить с учётом этого: сначала извещение сособственников и выжидание срока, потом сделка у нотариуса. Условия самой сделки для такой ситуации — в шаблоне договора купли-продажи доли в квартире.

9. Территория и эксклюзив поверенного

В конструкторе есть вопрос «Указывается территория выполнения поручения». Выбор варианта «Да» открывает ещё два вопроса: обязуется ли доверитель не заключать аналогичные договоры на этой территории и обязуется ли поверенный не брать такие же поручения от других. Первое — эксклюзив в пользу поверенного, второе — эксклюзив в пользу собственника.

Для продажи конкретной квартиры территория обычно не нужна: объект один, и достаточно его адреса. Территория имеет смысл, когда поверенный продаёт несколько объектов доверителя в одном районе, а условие о неконкуренции поверенного — когда собственник не хочет, чтобы тот одновременно предлагал покупателям похожие квартиры других продавцов.

Эксклюзив для доверителя не отменяет главного правила поручения: доверитель вправе отменить поручение во всякое время, и соглашение об отказе от этого права ничтожно (п. 2 ст. 977 ГК). Условие «не обращаться в другие агентства» работает, пока договор действует, но не удерживает собственника в договоре. Нарушение такого обязательства может обернуться требованием об убытках, если поверенный докажет их размер, а для гражданина, заключившего договор с агентством для личных нужд, условие о штрафе за отказ ничтожно (пп. 3 п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей).

Для агентского договора закон отдельно разрешает запрет на аналогичные договоры в пределах территории, и если нужен посредник, который будет действовать и от своего имени, выбирают агентский договор на продажу недвижимости.

10. Срок поручения и срок доверенности

Статья 971 позволяет заключить поручение с указанием срока, в течение которого поверенный вправе действовать от имени доверителя, или без него. В конструкторе семь вариантов срока выполнения: точные даты, договорённость сторон, отсчёт от предоплаты, от полной оплаты, от подписания договора, по этапам и свой вариант. Если выбрать вариант «По договоренности сторон», появится вопрос о предельном сроке: стороны могут не фиксировать даты, но записать максимальную продолжительность поручения в днях или месяцах.

Для продажи жилья лучше всего работают точные даты или отсчёт от подписания: рынок недвижимости живёт месяцами, и поверенному нужен понятный горизонт — например, три месяца на поиск покупателя и ещё месяц на сделку и регистрацию. Отсчёт от предоплаты уместен, если поверенный — агентство, работающее за фиксированный аванс.

Срок доверенности нужно согласовать со сроком поручения. Если в доверенности срок не указан, она действует год со дня совершения (п. 1 ст. 186), и это может оказаться дольше, чем собственник готов доверять. Если срок доверенности короче поручения, поверенный рискует остаться без полномочий в разгар сделки. Разумно выдавать доверенность на срок поручения с небольшим запасом на регистрацию.

В блоке о сроке действия договора есть три варианта: до полного исполнения обязательств, до определённой даты или в течение определённого срока. Для продажи с расчётами после регистрации подходит первый вариант: договор не закончится, пока поверенный не передал деньги и не отчитался.

11. Сколько платить поверенному?

Поручение может быть безвозмездным, но когда поверенный — предприниматель или организация, вознаграждение предполагается, если договор прямо не говорит иного (п. 1 ст. 972). Если размер не согласован, платить придётся после исполнения по цене, которая обычно взимается за аналогичные услуги (п. 2 ст. 972 и п. 3 ст. 424). Для продажи недвижимости такая неопределённость невыгодна обеим сторонам.

Конструктор предлагает шесть моделей вознаграждения:

Вариант	Когда подходит	На что обратить внимание
Фиксированная сумма	Поверенный — родственник или юрист, задача понятна заранее	Привязать выплату к результату: регистрации перехода права или поступлению денег
Почасовая оплата	Юрист сопровождает сделку, объём работы трудно оценить	Нужен учёт часов в отчёте и предельная стоимость поручения
Определяется после выполнения	Почти не подходит для продажи	Сумму назначит поверенный в отчёте, спор о ней вероятен
Абонентская плата	Длительное поручение, несколько объектов у компании	Платится за период, даже если покупатель не найден
Процент от сделки	Агентство или частный риэлтор, основной рыночный вариант	Указать, от какой суммы процент: от цены в договоре, а не от «рыночной стоимости»
Фиксированная сумма плюс процент	Поверенный несёт расходы на рекламу и подготовку документов	Фиксированная часть покрывает работу, процент стимулирует продать дороже

Вопрос «Установить предельную стоимость поручения?» касается именно вознаграждения, а не цены квартиры: он появляется при почасовой оплате, проценте от сделки и цене, определяемой после выполнения, и ограничивает сумму, которую доверитель заплатит поверенному. Минимальную цену объекта записывают в задании и доверенности.

В порядке оплаты для продажи недвижимости обычно выбирают «После выполнения поручения» или «В момент получения отчета». Полная предоплата оставляет собственника без рычага влияния, а «Оплата по этапам» оправдана, когда этапы описаны в пункте 1.1 и у каждого есть проверяемый результат — например, подписанный предварительный договор. Способ оплаты — наличные, карта, счёт или перевод — влияет на то, как подтвердить расчёт: при наличных поверенный выдаёт расписку, при безналичной оплате обязанность считается исполненной со списания со счёта доверителя.

12. Расходы поверенного, НДС и НДФЛ

По статье 975 доверитель возмещает поверенному издержки и обеспечивает его средствами, если договор не предусматривает иного. В конструкторе три варианта: пункт не предусмотрен, расходы входят в стоимость поручения или не входят и оплачиваются отдельно после предъявления доказательств. При продаже квартиры расходов немало: нотариальные тарифы, выписки, справки, платное размещение объявлений, иногда фото и оценка. Если поверенный получает процент, разумно включить обычные расходы в вознаграждение, а необычные — например, оплату долгов по коммунальным платежам — согласовывать отдельно.

Вопрос «Вместе с отчетом предоставляются доказательства расходов» стоит отвечать «Да», если расходы возмещаются отдельно. Чеки, квитанции и счета прикладываются к отчёту, и доверитель не платит за то, что не подтверждено.

НДС возникает, когда поверенный — организация или ИП без освобождения от НДС, в том числе на упрощённой системе; облагается только его вознаграждение. Вариант «Нет (указать основание освобождения от НДС)» выбирают, если у поверенного есть освобождение по пункту 1 статьи 145 Налогового кодекса, и в поле основания указывают именно эту норму; сама упрощённая система от НДС не освобождает, а упрощенец без освобождения применяет 22% либо по своему выбору ставку 5% или 7% без вычетов.

Вопрос «Доверитель удерживает НДФЛ» важен, когда поверенный — физическое лицо без статуса ИП. Если доверитель — организация или предприниматель, он налоговый агент (п. 1 ст. 226 НК) и удерживает налог из вознаграждения. Если доверитель — гражданин, налоговым агентом он не является, и поверенный декларирует доход сам (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК). Налог с дохода от продажи самой недвижимости — забота собственника, поверенный за него не отвечает.

13. Отчёт поверенного и документы после сделки

По исполнении поручения поверенный обязан без промедления вернуть доверенность, срок которой не истёк, и представить отчёт с оправдательными документами, если этого требует договор или характер поручения (ст. 974). Продажа недвижимости — как раз тот случай, когда отчёт нужен: собственник должен видеть, на каких условиях продан его объект.

Конструктор предлагает устный или письменный отчёт. Устный годится для мелких поручений, но не для продажи квартиры: при письменном варианте отчёт составляется в двух экземплярах, доверитель подписывает его или направляет мотивированный отказ в установленный срок, а при молчании поручение считается выполненным надлежащим образом.

К письменному отчёту о продаже стоит приложить:

Копию подписанного договора купли-продажи и передаточного акта.
Выписку из ЕГРН о переходе права к покупателю.
Документы о расчётах: условия аккредитива, банковские выписки, расписки покупателя или продавца.
Соглашение о задатке и документы о его передаче, если задаток брался.
Чеки и счета по расходам, которые подлежат возмещению.
Оригинал доверенности, если её срок ещё не истёк.

Если документы разрешено направлять по электронной почте или в мессенджере, появляется вопрос об оригиналах: он определяет, когда поверенный передаёт подлинники после электронной отправки копий: по требованию или в течение месяца. Для договора купли-продажи, акта и расписок лучше выбирать месячный срок, а не оставлять пункт вне договора. Передача ключей покупателю и подписание акта — отдельный шаг сделки, для которого на сайте есть акт приема-передачи недвижимого имущества.

14. Как отозвать доверенность и остановить продажу?

Собственник может передумать в любой момент: отменить поручение по статье 977 и доверенность по статье 188. Но это два разных действия, и выполнять нужно оба. Отмена поручения прекращает договор, а доверенность, пока её не отменили, продолжает действовать для третьих лиц.

Доверитель вправе отменить поручение, а поверенный отказаться от него во всякое время. Соглашение об отказе от этого права ничтожно (п. 2 ст. 977 ГК РФ).

Нотариальная доверенность отменяется у нотариуса, причём не обязательно у того, кто её удостоверял. Сведения об отмене нотариус вносит в электронный реестр нотариальных действий, и третьи лица считаются извещёнными на следующий день после внесения (ст. 189 ГК). Эти сведения Федеральная нотариальная палата показывает в интернете бесплатно, и добросовестный покупатель или нотариус их проверяет перед сделкой.

Кроме того, закон требует известить об отмене самого поверенного и известных собственнику третьих лиц, для представительства перед которыми выдана доверенность. На практике это письменное уведомление об отказе от договора, направленное поверенному тем способом, который выбран в договоре, и сообщение покупателю, с которым уже шли переговоры.

Деньги при отмене не пропадают бесследно для поверенного. По статье 978 доверитель возмещает понесённые издержки и, если поручение возмездное, платит вознаграждение соразмерно выполненной работе. Убытки поверенного — например, упущенный процент от несостоявшейся сделки — при отмене не возмещаются, если поверенный не действовал как коммерческий представитель. За действия, совершённые после того, как поверенный узнал об отмене, платить не нужно.

15. Как защитить собственника от недобросовестного представителя?

Большинство историй о потерянных квартирах начинаются с доверенности, выданной «на всё». Представитель с правом продать объект, получить деньги и передоверить полномочия может распорядиться квартирой без ведома собственника, и сделка в пределах доверенности будет для него обязательна (п. 1 ст. 182 ГК). Поэтому безопасность продажи через поверенного строится на нескольких простых шагах.

Выдавать доверенность на один объект и одну сделку, с минимальной ценой и сроком в несколько месяцев, а не генеральную на годы.
Не включать право передоверия, если нет причин: без него поверенный должен действовать лично (ст. 187 ГК), а доверенность в порядке передоверия всё равно должна быть нотариальной.
Не давать права получать деньги, если расчёт можно провести через аккредитив или сервис безопасных расчётов на счёт собственника.
Следить за уведомлениями Росреестра: о каждом заявлении о регистрации по объекту ведомство сообщает правообладателю не позднее следующего рабочего дня (ч. 20 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).
Запрашивать у поверенного копии документов до подписания основного договора, а не после регистрации.

Есть и более сильный инструмент — заявление о невозможности регистрации без личного участия собственника (ст. 36 Закона № 218-ФЗ). После записи в ЕГРН документы, поданные кем-либо, кроме собственника или его законного представителя, возвращаются без рассмотрения. Но это работает в обе стороны: если такая запись уже есть, продать объект через поверенного не получится, пока собственник сам её не отзовёт. Перед выдачей доверенности это стоит проверить.

Если представитель вышел за пределы полномочий, сделка по статье 183 считается заключённой от его собственного имени, пока доверитель её не одобрит. Одобрение задним числом делает её сделкой собственника с момента заключения, поэтому соглашаться на «исправленные» условия после факта стоит только после проверки.

Смерть доверителя прекращает и доверенность, и поручение (ст. 188 и 977 ГК). Продавать объект после этого поверенный уже не вправе: имущество переходит к наследникам, и сделка по прекращённой доверенности — прямой путь к спору.

16. Ответственность поверенного и остальные разделы

Раздел об ответственности в конструкторе состоит из четырёх вопросов. За просрочку выполнения поручения можно выбрать штраф или проценты за каждый день, за ненадлежащее выполнение — устранение недостатков, повторное выполнение, возврат денег или выбор способа доверителем. Для продажи недвижимости повторное выполнение поручения применимо редко, а возврат уплаченного вознаграждения и выбор способа доверителем работают как реальный стимул.

Ответственность за разглашение конфиденциальной информации — штраф или возмещение убытков — стоит включать, если поверенный получает копии паспортов, свидетельств о браке, сведения о долгах или причинах продажи. Раздел о конфиденциальности подключается вопросом «Конфиденциальность переданной доверителем информации».

Гарантия качества в поручении — договорное условие: в течение гарантийного срока (по умолчанию — год с момента выполнения, срок можно изменить) поверенный отвечает за недостатки выполненного поручения, кроме возникших по вине доверителя, например за ошибки в подготовленных им документах. Исправлять подписанный договор купли-продажи придётся вместе с покупателем.

Когда поверенный — агентство или ИП, а доверитель продаёт личное жильё, к договору, как правило, применяются и правила Закона о защите прав потребителей. Тогда иск можно подать по месту жительства гражданина независимо от выбранного в договоре суда, а штрафы за отказ от поручения против него не работают. Ответственность доверителя за просрочку оплаты — проценты или штраф — закон при этом не запрещает.

Форс-мажор можно описать общей формулировкой или перечнем обстоятельств. Для продажи недвижимости практичнее общая формулировка: приостановка регистрации или отказ покупателя от сделки непреодолимой силой не являются.

17. Как пользоваться шаблоном договора поручения на продажу недвижимости

Сначала выбираются условия — статус сторон, характер поручения, доверенность, территория, срок, вознаграждение, расходы, отчёт и ответственность, — затем заполняются поля.

Перед заполнением полезно ответить себе на несколько вопросов:

какие именно действия поручаются и нужен ли поверенный на подписании основного договора;
какая минимальная цена и кто решает, можно ли её снизить;
получает ли поверенный деньги или расчёт идёт напрямую на счёт собственника;
есть ли общее имущество супругов, доля ребёнка или сособственники с преимущественным правом;
как считается вознаграждение и при каком результате оно выплачивается.

Всё, чего нет среди вариантов, — порядок показов, запрет на объявления с номером собственника, конкретный банк для аккредитива — можно добавить в поле для собственного условия или в задание на выполнение поручения. Для продажи автомобиля или покупки через представителя на сайте есть отдельные шаблоны, а общие правила поручения собраны на странице договор поручения.

Готовый договор поручения на продажу недвижимости сохраняется в личном кабинете. Документ заполняется онлайн, а файл можно скачать в PDF или WORD и подписать в двух экземплярах — по одному для доверителя и поверенного.

Автор статьи: Алиса Киселева (юрист)

Другие статьи по теме

Договор с риэлтором на продажу квартиры: на что обратить внимание Подписали эксклюзив, передумали — а агентство требует штраф? Разбираем, за что платить риэлтору, как отказаться без штрафа, что не давать в…

Как правильно составить договор поручения? Что такое договор поручения, как описать его предмет и условия, какие права и обязанности получают доверитель и поверенный и на что…

Агентский договор, комиссия или поручение: в чём разница и что выбрать От чьего имени действует посредник, кому принадлежат товар и деньги, кто отвечает перед третьими лицами и платит налоги. Сравнение…

Алиса Киселева

Автор статьи, юрист (г. Казань)

Содержание

Укажите полное ФИО доверителя, действующ как физическое лицо (далее – "Доверитель"), с одной стороны, и

Индивидуальный предприниматель укажите ФИО для автоматического заполнения, зарегистрированн в реестре индивидуальных предпринимателей под № укажите ОГРНИП (далее – "Доверитель"), с одной стороны, и

Укажите наименование для автоматического заполнения, именуемое в дальнейшем "Доверитель", от имени которого действует генеральный директор укажите ФИО полностью на основании Устава, с одной стороны, и

Укажите полное ФИО поверенного, действующ как физическое лицо (далее – "Поверенный"), с другой стороны,

Индивидуальный предприниматель укажите ФИО для автоматического заполнения, зарегистрированн в реестре индивидуальных предпринимателей под № укажите ОГРНИП (далее – "Поверенный"), с другой стороны,

Укажите наименование для автоматического заполнения, именуемое в дальнейшем "Поверенный", от имени которого действует генеральный директор укажите ФИО полностью на основании Устава, с другой стороны,

1. Предмет договора

1.1. Поверенный обязуется выполнить поручение, а Доверитель обязуется принять и оплатить следующее поручение: опишите наименование и характер поручения (далее – «Поручение»).

1. Предмет договора

1.1. По Договору выполняется поручение, распределенное по этапам:

1. Предмет договора

1.1. Поверенный обязуется выполнить Доверителю поручение, а Доверитель обязуется принять и оплатить следующее поручение: опишите наименование и характер поручения (далее – «Поручение»).

1.2. Поручение носит периодический характер и выполняется Поверенным раз в месяц в течение одного года.

1.1.1. Первый этап: подробно опишите этап

1.1.2. Второй этап: подробно опишите этап (далее – "Поручение").

1.1.1. Первый этап: подробно опишите этап

1.1.2. Второй этап: подробно опишите этап

1.1.3. Третий этап: подробно опишите этап (далее – "Поручение").

1.1.1. Первый этап: подробно опишите этап

1.1.2. Второй этап: подробно опишите этап

1.1.3. Третий этап: подробно опишите этап

1.1.4. Четвертый этап: подробно опишите этап (далее – "Поручение").

1.1.1. Первый этап: подробно опишите этап

1.1.2. Второй этап: подробно опишите этап

1.1.3. Третий этап: подробно опишите этап

1.1.4. Четвертый этап: подробно опишите этап

1.1.5. Пятый этап: подробно опишите этап (далее – "Поручение").

1.1.1. Первый этап: подробно опишите этап

1.1.2. Второй этап: подробно опишите этап

1.1.3. Третий этап: подробно опишите этап

1.1.4. Четвертый этап: подробно опишите этап

1.1.5. Пятый этап: подробно опишите этап

1.1.6. Шестой этап: подробно опишите этап (далее – "Поручение").

1.2. подробно опишите этапы (далее – "Поручение").

1.2. Поверенный выполняет Поручение от своего имени и за счет Доверителя.

1.2. Поверенный выполняет Поручение от имени Доверителя и за счет Доверителя.

1.2. Доверитель выдает Поверенному доверенность в простой письменной форме для выполнения Поручения.

1.2. Доверитель выдает Поверенному доверенность в нотариальной форме для выполнения Поручения. Расходы, связанные с оформлением доверенности у нотариуса, несет Доверитель.

1.3. Территория выполнения Поручения: укажите территорию поручения

1.3. Доверитель обязуется не заключать аналогичные договоры поручения (иные посреднические договоры) на территории выполнения Поручения.

1.3. Поверенный обязуется не заключать аналогичные договоры поручения (иные посреднические договоры) на территории выполнения Поручения.

1.4. Срок выполнения Поручения: с г. по г.

1.4. Срок выполнения Поручения определяется Сторонами по взаимной договоренности.

1.4. Срок выполнения Поручения составляет 30 после совершения Доверителем предварительной оплаты Поручения.

1.4. Срок выполнения Поручения составляет 30 после совершения Доверителем полной предварительной оплаты Поручения.

1.4. Срок выполнения Поручения составляет 30 с момента подписания Договора.

1.4. Выполнение Поручения происходит по следующим этапам:

1.4.

Сюда вы можете внести своё условие...

Сохранить

Рекомендовать всем

1.5. Стороны установили, что максимальный срок выполнения Поручения не может быть более 30 .

1.4.1. Первый этап: с г. до г.