Как продлить договор аренды квартиры, если срок заканчивается?

Мария Губина

Автор статьи, юрист (г. Курск)

Срок аренды квартиры подходит к концу, но ни собственник, ни жилец не хотят искать новый вариант. Кажется, что достаточно написать в переписке «живём дальше на тех же условиях». Иногда этого действительно хватает для повседневной жизни, но при споре появляются вопросы: на какой срок продлили договор, изменилась ли плата, действует ли прежний залог, кто отвечает за ремонт и когда можно потребовать выезд.

Самый спокойный вариант — договориться до даты окончания и подписать дополнительное соглашение. В нём не нужно переписывать весь договор: достаточно точно назвать исходный документ, новый срок и условия, которые меняются. Если стороны хотят оставить всё остальное без изменений, это тоже лучше указать прямо.

Нужно ли вообще подписывать дополнительное соглашение

Если договор срочный и стороны хотят продолжить отношения на понятных условиях, письменное дополнение почти всегда полезно. Оно фиксирует общую волю и не оставляет места для разных воспоминаний о телефонном разговоре. Особенно важно это при изменении арендной платы, срока, состава проживающих, правилах содержания животных или размере обеспечительного платежа.

Для найма квартиры гражданином действует специальная статья 684 ГК РФ. Не позднее чем за три месяца до окончания срока наймодатель должен предложить заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить об отказе в связи с решением не сдавать жильё не менее года. Если он этого не сделал, а наниматель не отказался от продления, договор продлевается на тех же условиях и на тот же срок. По пункту 2 статьи 683 ГК РФ эти правила по умолчанию не применяются к краткосрочному найму; тогда особенно важно проверить условия договора. Письменное соглашение помогает заранее зафиксировать согласованные изменения.

Для оформления можно использовать соглашение о продлении срока аренды . Если одновременно меняются несколько условий, подойдёт более универсальное дополнительное соглашение к договору аренды .

Сначала проверьте исходный договор

Откройте не черновик, а подписанную версию. Найдите дату начала и окончания, пункт о продлении, сумму платы, порядок её пересмотра, обеспечительный платёж, сроки предупреждения о выезде и правила расчёта коммунальных платежей. Иногда стороны уверены, что договор истекает в конце месяца, хотя в тексте указана другая дата или срок исчисляется с момента передачи ключей.

Проверьте, не менялись ли условия в переписке или предыдущих дополнениях. Если цена уже повышалась, удобнее сослаться на последнюю согласованную сумму, а не на первоначальную ставку. Если залог частично зачли за ремонт или долг, это тоже нужно отразить: новый документ не должен создавать видимость, будто у собственника по-прежнему находится полная сумма обеспечения.

Отдельно посмотрите, кто подписывал исходный договор. При смене собственника, представителя или состава нанимателей может потребоваться не простое продление, а новый договор или дополнительный документ. Не подписывайте соглашение от имени человека, который больше не вправе распоряжаться квартирой.

На какой срок лучше продлевать

Срок зависит от планов сторон. Кому-то удобно продлить договор на один год, чтобы не обсуждать жильё каждый сезон. Другим важна гибкость: например, три или шесть месяцев с возможностью договориться дальше. Главное — указать конкретную дату окончания либо понятный способ её определения. Фраза «продлить до востребования» создаёт неопределённость и редко помогает обеим сторонам.

Если собственник рассчитывает продать квартиру или наниматель планирует переезд, можно выбрать короткий срок, но дополнить его разумным уведомлением. Тогда стороны не будут внезапно поставлены перед фактом. Формулировка о предупреждении за 30 дней не заменяет срок договора, однако делает переходный период предсказуемым.

Для найма жилого помещения гражданином максимальный срок договора составляет пять лет; если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет по статье 683 ГК РФ. При сроке найма не менее года, включая ровно один год, возникающее обременение права собственности подлежит государственной регистрации по пункту 2 статьи 674 ГК РФ. При продлении проверьте, какие сведения об обременении нужно зарегистрировать или изменить. Эти правила закреплены в Гражданском кодексе РФ; их нельзя заменить только бытовой договорённостью о новом сроке.

Как изменить арендную плату без нового договора

Повышение или снижение платы можно закрепить в том же дополнительном соглашении. Укажите новую сумму цифрами и прописью, дату начала её применения, способ и дату платежа. Если сумма включает коммунальные услуги, так и напишите. Если их оплачивает наниматель отдельно по квитанциям или показаниям счётчиков, перечислите, какие именно платежи остаются за ним.

Не используйте формулировку «цена будет определяться собственником». Она оставляет одному участнику возможность менять ключевое условие без нового согласия другого. Если стороны хотят индексацию, можно назвать понятную формулу и дату расчёта. Однако для обычной аренды квартиры чаще безопаснее согласовать конкретную сумму на следующий период.

После повышения попросите нанимателя сохранить платежные реквизиты и назначение перевода. Собственнику, в свою очередь, полезно подтверждать получение денег. Это не недоверие, а нормальная финансовая дисциплина: через несколько месяцев по банковской выписке будет видно, за какой период внесена плата.

Что делать с залогом и обеспечительным платежом

Залог часто остаётся прежним, но этот факт нужно назвать. Напишите, что обеспечительный платёж, внесённый по исходному договору, продолжает обеспечивать обязательства в продлённый срок. Если размер платы изменился и стороны хотят увеличить залог, зафиксируйте доплату, срок и способ внесения. Не называйте каждую сумму то залогом, то последним месяцем оплаты: это разные механизмы и у них разные последствия.

Полезно ещё раз сверить состояние квартиры. Не обязательно составлять новый акт, если стороны недавно подписывали подробный документ и ничего не менялось. Но при длительном проживании фотографии, показания счётчиков и короткая отметка о текущем состоянии помогут не спорить позднее, какие недостатки возникли раньше. Для этого можно использовать акт приёма-передачи арендованной квартиры .

Если у собственника есть претензия по старому периоду, не прячьте её в молчание. Согласуйте отдельно: удерживается ли часть суммы, должен ли наниматель устранить недостаток или стороны считают прежние расчёты закрытыми. Продление не должно случайно лишать кого-то права доказать уже возникший долг, но и не должно держать старый конфликт без ясного решения.

Нужно ли менять договор, если меняется состав жильцов

Если в квартире начинает жить новый человек, собственнику лучше знать об этом заранее. Исходный договор может ограничивать число проживающих, устанавливать правила для детей, гостей или домашних животных. Не нужно автоматически подписывать новый договор, но при существенном изменении состава семьи разумно внести дополнение: указать нового нанимателя, проживающего или подтвердить согласие собственника.

Особая осторожность нужна, когда первоначальный наниматель съезжает, а его место занимает другой человек. Простое «переоформление» в переписке может оставить прежнего нанимателя обязанным по долгам и ремонту. В такой ситуации часто понятнее заключить новый договор и отдельно закрыть расчёты по старому, чем пытаться в одном дополнении заменить всех участников.

Если квартира сдаётся в субаренду, сначала проверьте, позволяет ли это основной договор. Для такого сценария нужен самостоятельный договор субаренды квартиры , а не только продление первоначального найма.

Когда лучше заключить новый договор

Новый договор удобнее, если меняется собственник, объект, наниматель, сроковая модель или почти все финансовые условия. Например, стороны решили заменить фиксированную плату на плату с включёнными коммунальными услугами, добавить мебель, оформить право проживания нескольких человек и изменить порядок досрочного выезда. Дополнение, состоящее из пяти страниц поправок, обычно менее удобно, чем чистая новая редакция.

Ещё один случай — когда исходный текст был составлен небрежно: нет точного адреса, не указан срок, неясно, что входит в оплату, отсутствует акт передачи. Продление такого договора закрепит старые пробелы. Лучше использовать понятный договор аренды квартиры и сразу приложить акт, перечень имущества и правила расчётов.

Стороны могут назвать новый документ «пролонгацией», но юридическое значение определяется его содержанием. Если по существу они договариваются заново, не нужно маскировать это под короткое дополнение. Прозрачный документ проще читать и исполнять.

Три формулировки для продления

О сроке. «Срок действия договора продлевается по 31 декабря 2027 года включительно. Квартира предоставляется Нанимателю на условиях договора с учётом настоящего дополнительного соглашения».

О плате. «С 1 января 2027 года ежемесячная плата за пользование квартирой составляет 55 000 рублей. Порядок и дата оплаты, установленные договором, сохраняются».

О неизменности условий. «Во всём остальном, что не изменено настоящим дополнительным соглашением, стороны руководствуются условиями договора аренды от 1 февраля 2026 года».

Что проверить перед подписью

Сверьте паспортные данные и реквизиты сторон с исходным договором. Убедитесь, что дополнительное соглашение подписывает собственник или его представитель с действующими полномочиями. Проверьте адрес, номер квартиры и дату исходного договора. Ошибка в одной цифре способна сделать документ неясным, особенно если у сторон есть несколько договоров или объектов.

Подписывайте два экземпляра, чтобы каждый участник сохранил свой. Если стороны обмениваются подписанными сканами, заранее согласуйте этот способ и сохраните исходные файлы. После подписи не редактируйте текст в одностороннем порядке: если нужно что-то исправить, оформите новую версию или отдельное дополнение.

Не откладывайте документ до последнего дня. За неделю до окончания срока у сторон ещё есть время обсудить цену, порядок выезда или новые правила. Когда срок уже истёк и отношения стали конфликтными, простое продление обычно превращается в спор о том, кто что обещал.

Если одна сторона не хочет продлевать

Продление требует согласия обеих сторон. Наниматель не может требовать новый срок только потому, что исправно платил, а собственник не вправе требовать продолжения, если наниматель решил съехать в рамках согласованных правил. Важно вовремя направить уведомление и выполнить порядок, который установлен договором.

Не превращайте обсуждение в угрозы «выселить завтра» или «не платить последний месяц». Сначала проверьте текст, дату и расчёты. Если есть долг, повреждения или спор о залоге, зафиксируйте позицию письменно, сделайте фотографии и предложите порядок расчёта. Это не гарантирует согласия, но помогает не потерять доказательства.

Судебные материалы по жилищным и гражданским спорам доступны на официальных ресурсах судов; сведения о судах и делах можно искать через ГАС РФ «Правосудие». Но для большинства бытовых ситуаций дешевле согласовать понятную дату выезда и итоговый акт, чем доводить вопрос до разбирательства.

Коммунальные платежи после продления

В дополнительном соглашении отдельно решите, как оплачиваются электричество, вода, интернет, взносы и содержание жилья. Нельзя считать, что слова «коммунальные услуги» одинаково понимаются всеми: часть платежей зависит от потребления, часть начисляется собственнику, часть относится к капитальному ремонту. Лучше перечислить конкретные расходы и указать, по каким документам наниматель возмещает их собственнику.

Если показания счётчиков передаются ежемесячно, зафиксируйте дату и способ: фото в переписке, личный кабинет или таблица. При продлении полезно сделать контрольные фотографии счётчиков. Тогда новый период начинается с понятной точки, а стороны не спорят, какие кубометры или киловатты относятся к прошлому месяцу.

Собственнику не стоит включать в плату новые расходы без согласования. Нанимателю не стоит удерживать из арендной платы сумму, которую он считает переплатой за коммунальные услуги. Сначала сверяют квитанции и расчёт, затем оформляют доплату, возврат или зачёт в письменной форме. Если долг за коммунальные услуги обнаружился уже после выезда, пригодится разбор того, как взыскать коммунальные платежи с арендатора.

Ремонт, мебель и состояние квартиры

Продление — хороший момент вспомнить о мелком ремонте. Проверьте краны, бытовую технику, двери, окна, мебель и следы обычного износа. Не нужно превращать встречу в поиск виноватого; задача — понять, что требует ремонта сейчас и кто организует работы. Если стороны договорились о замене вещи, кратко запишите это в дополнении или отдельной переписке.

Собственник обычно отвечает за то, чтобы квартира оставалась пригодной для проживания, а наниматель — за бережное пользование и последствия своей вины. Однако конкретная поломка почти всегда требует оценки причин. Потёкший старый смеситель и разбитая по неосторожности дверца шкафа — разные ситуации. Фотографии и акт осмотра помогают обсуждать их без эмоций.

Если наниматель сделал улучшение за свой счёт, не обещайте компенсацию устно. Укажите, остаётся ли вещь в квартире, должен ли собственник возместить расходы и как это влияет на залог. При продлении проще согласовать этот вопрос сразу, пока обе стороны помнят обстоятельства покупки и установки.

Как продлить договор, если собственник живёт в другом городе

Расстояние не отменяет необходимость согласовать условия. Стороны могут обменяться подписанными экземплярами почтой или заранее согласованным электронным способом, но важно, чтобы в итоге у каждого была одна и та же финальная версия. Не отправляйте несколько файлов с похожими названиями: назначьте документу дату и номер, а после подписи сохраните сканы вместе с исходным договором.

Если действует представитель, попросите показать доверенность и проверьте её срок. В ней должны быть полномочия на заключение или изменение договора аренды, получение денег, передачу ключей — в зависимости от того, что фактически делает представитель. Нанимателю полезно сохранить копию доверенности, чтобы потом не доказывать, почему деньги передавались не самому собственнику.

Осмотр квартиры можно провести по видеосвязи, но для существенных замечаний лучше дополнить его фотографиями и коротким актом. Подтверждение в переписке «всё в порядке» пригодится, если после продления возникнут вопросы о мебели, счётчиках или доступе в квартиру. Как вообще согласовывать осмотры и визиты собственника, разобрано в статье о том, может ли арендодатель войти в квартиру без предупреждения.

Досрочный выезд в продлённый период

Продление не лишает стороны права согласовать досрочное прекращение. Важно не переносить автоматически старый порядок, если он больше не подходит. Например, наниматель готов предупредить за месяц, а собственник хочет иметь две недели на поиск нового жильца. Согласуйте реальный срок, способ уведомления и дату окончательного расчёта.

Уведомление лучше направлять так, чтобы его можно было подтвердить: в согласованном мессенджере, по электронной почте, заказным письмом или лично под подпись. Одного телефонного звонка мало, особенно если стороны потом по-разному помнят дату разговора. Сохраните сообщение и ответ, а при выезде составьте акт возврата квартиры и ключей. Что именно в нём указать, разобрано в статье об акте приёма-передачи квартиры при выезде.

Не используйте залог как автоматическую замену последнему месяцу, если договор не предусматривает такого зачёта. Собственник может рассчитывать на залог для покрытия подтверждённого долга или ущерба, а наниматель — на возврат остатка после проверки квартиры. Чёткий порядок расчёта избавляет обе стороны от неприятного спора в день переезда. Если наниматель решит съехать раньше срока, пригодится разбор того, как расторгнуть аренду квартиры досрочно и вернуть залог.

Если условия продления обсуждают в переписке

Переписка помогает согласовать позицию, но её лучше завершить единым документом. В сообщениях часто встречаются условные фразы: «скорее всего останемся», «подумаю насчёт цены», «давайте пока без изменений». Они показывают ход переговоров, но не всегда подтверждают итоговую договорённость. Дополнительное соглашение превращает разговор в ясные условия.

До подписи отправьте второй стороне финальную версию и попросите проверить даты, сумму и реквизиты. Не меняйте текст уже после того, как человек прислал подпись на скане. Если ошибка обнаружилась, подготовьте чистую исправленную версию и подпишите её заново. Это проще, чем объяснять, почему экземпляры отличаются.

Сохраните переписку о продлении в отдельной папке с документами по квартире. Она пригодится, если потребуется подтвердить дату договорённости, но не должна заменять сам документ. Особенно это важно, когда в переписке обсуждались несколько вариантов цены или срока.

Если срок в договоре не указан

Если в договоре коммерческого найма квартиры гражданином не указана дата окончания, это не делает его бессрочным: по пункту 1 статьи 683 ГК РФ он считается заключённым на пять лет. Если стороны продолжили отношения после окончания срока, сначала проверьте статью 684 ГК РФ и условия договора. При предусмотренном этой статьёй продлении сохраняются прежние условия и прежний срок, а не возникает бессрочная аренда. Для краткосрочного найма учитывайте исключение из пункта 2 статьи 683.

Если стороны хотят установить другой период проживания, дополнительное соглашение должно назвать согласованные даты и учитывать действующий срок найма. Укажите, как отношения продолжались до подписания: первоначальный пятилетний срок, продление по статье 684 либо отдельная договорённость. Не пишите, что прежний наём был бессрочным только потому, что в нём не было даты окончания. Точный текст снижает риск спора о предупреждении и дате выезда.

Чётко определённый срок полезен собственнику, который планирует ремонт, продажу или возвращение в квартиру, и нанимателю, которому нужна предсказуемость. Но он не создаёт для наймодателя свободного права досрочно прекратить наём простым уведомлением: основания и порядок прекращения проверяют по статье 687 ГК РФ, а для краткосрочного найма также учитывают конституционно-правовое толкование допустимых договорных оснований отказа. Наниматель вправе прекратить наём с письменным предупреждением за три месяца и с согласия постоянно проживающих с ним граждан; стороны могут согласовать прекращение на другую дату.

Продление при смене собственника квартиры

Продажа квартиры не всегда означает, что проживающему человеку нужно немедленно выехать. Но новый собственник и наниматель должны понять, какой договор действует, кто получает плату, у кого находится залог и кому возвращать ключи. Если сделка уже состоялась, дополнение должен подписывать новый собственник либо его представитель. Старый собственник не может обещать продление после перехода права, если не действует по доверенности.

До подписи попросите подтверждение полномочий и реквизиты для оплаты. Не переводите деньги на новый счёт только по сообщению от неизвестного лица. Сверьте данные с документами о переходе права и с письменным уведомлением. Если обеспечительный платёж передавался старому собственнику, в дополнении полезно указать, кому он перешёл и кто будет отвечать за его возврат при окончательном выезде.

При смене собственника часто разумнее оформить не только продление, но и новую редакцию договора. Это исключает путаницу с реквизитами, банковскими картами и актом передачи. Стороны могут сохранить прежнюю дату начала проживания и состояние квартиры, но в тексте должна быть ясна ответственность нового владельца за дальнейший период.

Как оформить продление, если квартиру сдают супруги

Если первоначальный договор подписывали оба собственника, безопаснее, чтобы оба участвовали и в дополнительном соглашении. Не стоит предполагать, что один супруг всегда может единолично менять условия без согласия другого. Когда договор заключал один человек, но деньги и ключи фактически принимает другой, лучше заранее объяснить нанимателю его роль и полномочия, чтобы не создавать риск двойных требований.

Нанимателю полезно проверить, куда перечислять плату после продления. Если стороны решили изменить получателя, это нужно записать. Перевод на карту родственника без пояснения может позже вызвать спор, была ли арендная плата внесена надлежащему лицу. Чёткое условие о реквизитах защищает обе стороны и упрощает проверку банковской выписки.

При конфликте между собственниками нанимателю не нужно выбирать, кто прав. Его задача — действовать по подписанному договору и документально подтверждать оплату. Если собственники направляют противоречивые требования, лучше попросить совместное письменное подтверждение либо юридически корректные документы о полномочиях.

Домашние животные, гости и правила пользования

Продление — удобное время обновить бытовые правила. Если наниматель завёл животное, стороны могут указать согласие собственника, условия уборки, ответственность за повреждения и запрет на содержание опасных животных. Если ничего не меняется, это тоже можно подтвердить. Не нужно превращать соглашение в список мелочей, но вопросы, которые уже были предметом разговора, лучше не оставлять только в памяти сторон. Как быть, если в исходном договоре о животных ничего не сказано, разобрано в статье о питомцах в съёмной квартире.

То же касается гостей, курения, парковочного места, доступа в кладовую, использования балкона или хранения вещей. Важна не строгость формулировок, а их исполнимость. Например, требование «не шуметь никогда» бессодержательно, а обязанность соблюдать правила дома и не нарушать права соседей понятна и соответствует обычному пользованию жильём.

Если собственник разрешает конкретное изменение — поставить кондиционер, заменить замок, покрасить стену, — согласуйте, кто оплачивает работу и что будет при выезде. Продление помогает сохранить нормальные отношения: вместо того чтобы искать старое сообщение, стороны могут зафиксировать договорённость в одном документе.

Финальный чек-лист для собственника и нанимателя

Перед подписью собственник проверяет: не истёк ли срок доверенности представителя, правильна ли сумма платы, понятна ли судьба залога, соответствует ли акт фактическому состоянию квартиры, нет ли долга за коммунальные услуги. Наниматель проверяет: тот ли собственник подписывает документ, сохранён ли его экземпляр, указана ли дата окончания, не появились ли новые односторонние обязанности и правильно ли названы реквизиты для оплаты.

После подписи не забудьте обновить практику: настройте новый регулярный платёж, снимите показания счётчиков, сохраните скан документа и сообщите друг другу об изменении номера телефона или почты. Эти простые действия кажутся неюридическими, но именно они чаще всего определяют, насколько спокойно пройдёт следующий период аренды.

Если стороны расходятся во взглядах на ключевое условие — срок, цену или залог, не подписывайте компромиссный текст, который каждый понимает по-своему. Лучше взять паузу, сформулировать два варианта и выбрать один. Понятный договор всегда лучше сомнительного продления, из-за которого конфликт только откладывается. Это сохранит время и деньги обеих сторон.

Дополнительная литература

Суханов Е. А. Гражданское право: в 4 т. Том 3. Обязательственное право. М.: Волтерс Клувер, 2005.

Мария Губина, юрист

Источники

• Гражданский кодекс Российской Федерации: нормы об аренде и найме жилого помещения.
• ГАС РФ «Правосудие» — официальный поиск сведений о судах и делах.
• ГК РФ, Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
• ГК РФ, Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
• ГК РФ, Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
• ГК РФ, Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
• ГК РФ, Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
• Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 № 23-П: основания прекращения краткосрочного коммерческого найма.