Что нужно учесть при составлении договора найма помещения?
Что такое договор найма жилого помещения?
Договор найма жилого помещения представляет собой соглашение, по которому одна сторона, будучи собственником какого-либо жилого помещения, или управомоченное им лицо обязуется предоставить данный объект недвижимости второй стороне за определенную сторонами плату (ст. 671 ГК РФ). Недвижимость передается во владение и пользование для непосредственного проживания в ней (использование только по целевому назначению).
Сторонами договора являются наймодатель и наниматель. Образец договора найма жилого помещения размещен по этой ссылке.
Основные характеристики договора найма
- Взаимность. Права и обязанности, приобретаемые сторонами на основании заключенного между ними договора, являются взаимными. Жилое помещение передается нанимателю, а последний обязан выплатить за него определенную денежную сумму (встречное имущественное представление).
- Возмездность. Это означает, что предоставление жилого помещения предусматривает уплату нанимателем платы, то есть определенной денежной суммы.
- Консенсуальность. Договор заключается при согласовании существенных условий; при этом договор найма жилого помещения должен иметь письменную форму. Обременение по договору на срок не менее года подлежит государственной регистрации.
Разновидности договора найма жилого помещения
- Договор социального найма (ст. 672 ГК РФ)
— Жилое помещение находится в фонде социального использования.
— Наниматель имеет законные основания для найма данного помещения: прежде всего, нуждаемость в улучшении жилищных условий.
— Основанием для заключения письменного договора социального найма является решение о предоставлении жилого помещения; выдача ордера действующим ЖК РФ не предусмотрена.
— «Квазидоговорный» характер социального найма обусловлен тем, что основания, права и обязанности сторон, иные элементы договора содержатся в законе.
- Договор коммерческого найма
— Гражданско-правовой характер (Он возникает исключительно при достижении соглашения лиц и не может быть обязательным как, например, договор социального найма).
— Стороны сами вольны определять содержание договора и его условия.
Категории договоров найма жилого помещения:
- Договор найма квартиры
- Договор найма жилого дома
- Договор найма комнаты
- Договор найма части жилого дома или квартиры. Как оформить наем отдельной комнаты, разобрано в статье о договоре найма комнаты.
Существенные условия договора найма
- Предмет договора, т.е. необходимо определить жилое помещение, сдаваемое в наем таким образом, чтобы была возможность его индивидуализировать.
- Данные о помещении и его основные технические характеристики. Например, для договора найма квартиры необходимо указать жилую площадь, количество комнат и полный адрес. Что указать, если сдается не квартира, а дом с участком и постройками, разобрано в статье об особенностях договора найма жилого дома.
- Объект найма должен быть изолированным жилым помещением, пригодным для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Это требование к объекту, а не отдельное согласуемое сторонами существенное условие. Незавершенное строительство и помещение, признанное непригодным для проживания, для такого найма не подходят.
Дополнительные условия договора найма
- Обязанность своевременного внесения платы за жилое помещение.
- Обязанность оплаты коммунальных услуг.
- Срок коммерческого найма — не более пяти лет; если срок не указан, договор считается заключенным на пять лет. Для краткосрочного найма до одного года включительно правила о преимущественном праве на новый срок по общему правилу не применяются.
- Указание граждан, которые имеют право на проживание вместе с нанимателем.
- По общему правилу обязанность текущего ремонта возлагается на нанимателя, а капитального ремонта — на наймодателя (если договором не установлено иное).
- Размер платы за найм жилого помещения (не больше максимального размера, установленного в законе, если таковой имеется).
- Поднаем всего помещения или его части допускается с согласия наймодателя при соблюдении статьи 685 ГК РФ; ответственным перед наймодателем остается наниматель.
Автор статьи: Илья Титов (частнопрактикующий юрист)
Короткий вывод
Письменный договор должен ясно описывать жилье, платежи, срок и обязанности нанимателя и наймодателя. Учитывайте различия коммерческого и социального найма, правила проживания других лиц, ремонта, поднайма и регистрации обременения.
Источники
Вернуться назадПохожие статьи
Почему не стоит сдавать в аренду без договора?
Чем рискуют собственник и жилец, если сдают и снимают квартиру без договора: от споров об оплате до выселения. И как отсутствие договора…
Аренда или наём: какой договор заключать при сдаче квартиры
Большинство людей употребляют термин аренда, когда говорят о сдаче квартиры. Рынок арендного жилья, аренда квартиры – все эти термины давно…
Как защитить свои права при просрочке оплаты аренды квартиры
Что делать собственнику, если жилец не платит за квартиру: какие условия договора защищают от долгов, как расторгнуть договор и куда…
Условия договора аренды: обзор самых частых случаев
Какие условия включают в аренду машин, оборудования, офисов и жилья, что обязательно для договора и какие дополнительные условия чаще всего…
Договор найма комнаты: как оформить, чтобы не выгнали без предупреждения
Снимаете или сдаёте комнату? Как описать её в договоре, указать срок, плату и депозит, какие права есть у нанимателя в коммуналке и когда…
Обеспечительный платёж по аренде: когда удержат и как вернуть
Обеспечительный платёж по договору аренды: правильный термин по ст. 381.1 ГК РФ, основания для удержания депозита, роль акта…
Новые статьи
Исполнитель разместил клиента в портфолио: что проверить и когда требовать удаления
Название клиента, логотип, скриншоты и отзыв в портфолио исполнителя: как проверить права и согласование, зафиксировать публикацию, потребовать исправления и согласовать будущий кейс.
Арендодатель выставил счёт за налог на имущество: обязан ли арендатор офиса его возмещать
Как проверить налоговый счёт собственника: основание в договоре, долю площади, период, авансы и льготы. Примеры расчёта, ответа на требование и условий об отдельном возмещении.
Сотрудник просит выходные для ухода за ребёнком-инвалидом: как оформить четыре дня или накопленные 24
Как работодателю проверить общий остаток родителей, согласовать накопленные дни, собрать документы, оформить приказ и рассчитать средний заработок по действующим правилам.
