Что нужно учесть при составлении договора найма помещения?

Что такое договор найма жилого помещения?

Договор найма жилого помещения представляет собой соглашение, по которому одна сторона, будучи собственником какого-либо жилого помещения, или его её представитель обязуется предоставить данный объект недвижимости второй стороне за определенную сторонами плату (ст. 671 ГК РФ). Недвижимость передается во владение и пользования для непосредственного проживания в ней (использование только по целевому назначению).

Сторонами договора являются наймодатель и наниматель. Образец договора найма жилого помещения размещен по этой ссылке.

Основные характеристики договора найма

1. Взаимность. Права и обязанности, приобретаемые сторонами на основании заключенного между ними договора, являются взаимными. Жилое помещение передается нанимателю, а последний обязан выплатить за него определенную денежную сумму (встречное имущественное представление).
2. Возмездность. Это означает, что предоставление жилого помещения предусматривает уплату нанимателем платы, то есть определенной денежной суммы.
3. Консенсуальность. Договор действителен с момента согласования условий договора, которые являются обязательными.

Разновидности договора найма жилого помещения

• Договор социального найма (ст. 672 ГК РФ)

— Жилое помещение находится в фонде социального использования.

— Наниматель имеет законные основания для найма данного помещения: прежде всего, нуждаемость в улучшении жилищных условий.

— Заселение лица и его семьи происходит на основании решения соответствующего органа власти и ордера на занятие данного помещения.

— «Квазидоговорный» характер социального найма обусловлен тем, что основания, права и обязанности сторон, иные элементы договора содержатся в законе.

• Договор коммерческого найма

— Гражданско-правовой характер (Он возникает исключительно при достижении соглашения лиц и не может быть обязательным как, например, договор социального найма).

— Стороны сами вольны определять содержание договора и его условия.

Категории договоров найма жилого помещения:

1. Договор найма квартиры
2. Договор найма жилого дома
3. Договор найма комнаты
4. Договор найма части жилого дома или квартиры.

Существенные условия договора найма

1. Предмет договора, т.е. необходимо определить жилое помещение, сдаваемое в наем таким образом, чтобы была возможность его индивидуализировать.
2. Данные о помещении и его основные технические характеристики. Например, для договора найма квартиры необходимо указать жилую площадь, количество комнат и полный адрес.
3. Нахождение помещения в состоянии, пригодном для проживания (ч. 1 ст. 673 ГК РФ). Это значит, что если Вы хотите сдать объект незавершенного строительства (не введенное в эксплуатацию здание) или аварийное жилье, то договор найма в таком случае неприменим.

Дополнительные условия договора найма

1. Обязанность своевременного внесения платы за жилое помещение.
2. Обязанность оплаты коммунальных услуг.
3. Максимальный срок действия договора - 5 лет (Возможна фиксация преимущественного права продления).
4. Указание граждан, которые имеют право на проживание вместе с нанимателем.
5. По общему правилу обязанность текущего ремонта возлагается на нанимателя, а капитального ремонта — на наймодателя (если договором не установлено иное).
6. Размер платы за найм жилого помещения (не больше максимального размера, установленного в законе, если таковой имеется).
7. Возможность сдачи жилого помещения в поднаем (поднанимателю) с согласия собственника и с сохранением обязанностей нанимателя.

Автор статьи: Илья Титов (частнопрактикующий юрист)