Основные моменты налогооблажения при продажи недвижимости

Процесс продажи жилья многим кажется непростым: продавцу необходимо найти покупателя и грамотно оформить сделку. Кроме того, в некоторых случаях может требоваться различная предпродажная подготовка продаваемого имущества.

На самом деле, в наше время можно значительно облегчить процесс продажи квартиры или жилого дома. Тем не менее, существует множество различных способов найти покупателя, который согласиться приобрести недвижимость по выгодной для покупателя цене. А правильно оформленный договор надежно защитит Ваши права и интересы. Наш сервис также может помочь Вам быстро и качественно составить договор купли-продажи квартиры, земельного участка, жилого дома, здания или сооружения, нежилого помещения, комнаты или машиноместа.

После этого требуется только подписать составленный договор, перерегистрировать на покупателя недвижимость в реестре и передать ему ключи, а также получить причитающуюся денежную сумму.

Казалось бы, на этом необходимые процедуры заканчиваются. Но в некоторых случаях продавцу необходимо заплатить налог с продажи недвижимого имущества – вернее с дохода от такой продажи.

Многие собственники недвижимости, желающие ее продать, задаются вопросом о том, в каких именно случаях налоги подлежат уплате, а в каких нет. У граждан может возникнуть вопрос и о том, сколько именно им нужно платить.

Ответить на данные вопросы и рассказать о налоге на доходы физических лиц при продаже принадлежащего им жилья мы постараемся в данном материале.

Какой налог уплачивается при продаже гражданами принадлежащего им жилья?

С доходов от продажи земельных участков квартир, жилых домов и комнат, принадлежащих физическим лицам, по общему правилу, уплачивается налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Данный налог является главным прямым налогом в нашей стране – он платится с зарплат, выигрышей и иных доходов граждан (но не только граждан РФ, а всех налоговых резидентов и физ. лиц, которые получили доход в РФ).

Стандартная ставка такого налога составляет 13% от суммы полученного дохода. В некоторых случаях ее размер может быть иным, но при продаже недвижимости, если, конечно, такая продажа облагается налогом, ставка НДФЛ также равна тринадцати процентам.

Если продажа жилья облагается данным налогом, то налогоплательщик (продавец) должен подать декларацию о доходах за год в налоговую инспекцию, а после этого оплатить налог, который ему будет начислен. Важно отметить, что такая декларация подается один раз в год – то есть не требуется подавать ее каждый раз при получении того или иного дохода.

Далеко не все граждане подают такую декларацию, хотя и получают доход. Не касаясь случаев неуплаты налогов (а соответственно и отсутствия отчетности по ним), большинство граждан либо получают доходы, порядок отчетности по которым, а также порядок оплаты которых, отличается от случаев подачи деклараций. Многие граждане платят НДФЛ со своей зарплаты – но в данном случае сумма налога вычитается из их зарплаты и платится государству их работодателями. В терминологии налогового права такой работодатель называется налоговым агентом – именно он исчисляет и платит налог.

Но даже граждане продающие квартиру, дом, участок или комнату в коммунальной квартире не всегда обязаны платить такой налог. Более того, на практике, большинство граждан, продающих свою недвижимость, освобождены от уплаты данного налога.

В каких случаях НДФЛ не подлежит уплате при продаже физическими лицами своей недвижимости?

Закон (а именно ст.217.1 НК РФ) освобождает граждан от уплаты НДФЛ, если они владели недвижимостью более пяти лет. В некоторых случаях такой срок снижается до трех лет. Такой трехлетний срок применяется если:

• Недвижимость была подарена близкими родственниками;
• Недвижимость была получена в наследство;
• Недвижимое имущество было получено по договору ренты с пожизненным содержанием и иждивением получателя ренты;
• Недвижимость была приватизирована продавцом;
• Недвижимость была приобретена продавцом до 2016 года.

Таким образом, если приведенные выше сроки истекли, то после продажи жилой или нежилой недвижимости гражданин не должен подавать декларацию о доходах (включать доход от продажи в такую декларацию) и платить налог.

Но налог не платится только в случае, если недвижимое имущество не использовалось в предпринимательской деятельности. Но это обстоятельство может коснуться только продажи нежилых помещений, зданий, не являющихся жилыми домами, а также в некоторых случаях земельных участков.

Во-первых, абзац 4 п.17.1 ст.217 НК РФ прямо указывает, что на квартиры, жилые дома, комнаты, дачи не распространяется правило о том, что продавец должен платить налог при их продаже, если использовал их в предпринимательской деятельности, владея данной недвижимость больше 5 или трех лет.

Во-вторых, сдача квартир по общему правилу не является предпринимательской деятельностью, хотя арендодатели им могут зарегистрироваться в качестве ИП, если желают платить меньший налог на доходы от сдачи жилья.

Но если Вы индивидуальный предприниматель и у вас есть нежилое помещение, в котором, например, Вы разместили магазин, то налог платить придется, также как и в случае продажи жилой недвижимости и участков, которыми Вы владели меньше пяти (или трех) лет. Но если гражданин владел недвижимостью менее приведенных выше сроков, то он хоть и должен платить НДФЛ, но может значительно снизить размер налога.

Как можно снизить размер НДФЛ, если при продаже недвижимости продавец обязан его уплачивать?

Если Вы продаете недвижимость, но еще не прошли сроки, после истечения которых, собственник может быть освобожден от налога, то вы все равно можете заплатить гораздо меньше или вовсе не платить НДФЛ. Но Вам все равно нужно подать налоговую декларацию.

Граждане, не использовавшие продаваемую недвижимость в предпринимательской деятельности, могут снизить налог можно двумя способами. Выбор того или иного способа зависит от того, каким образом они приобрели жилье в собственность, а также от того, какие документы у них имеются на руках.

Граждане имеют право заявить имущественный налоговый вычет при продаже своей недвижимости. Налоговый вычет уменьшает налоговую базу. Простыми словами: уменьшается доход гражданина, который облагается налогом - то есть не весь его доход от продажи квартиры или дома облагается налогом.

Путь первый: имущественный вычет на величину расходов на строительство или приобретение жилья.

Снизить налог таким образом можно в случае, если Вы построили жилой дом или приобрели квартиру, комнату, дом или участок для индивидуального жилищного строительства. Подпункт 3 п. 1 ст.220 НК РФ позволят уменьшить размер доходов, облагаемых НДФЛ на расходы такого строительства или приобретения.

• Вы должны иметь документы, подтверждающие затраты на постройку дома: чеки на стройматериалы, договор подряда со строителями (если Вы не строили дом собственноручно), договор на разработку проекта дома с архитектором, договор с коммунальными службами на подключение электро-газо-водо-снабжения, а также иные документы подтверждающие Ваши траты.
• Если Вы купили жильё или участок, то подтверждением Ваших расходов будет являться договор купли-продажи квартиры, дома или иной недвижимости – цена такого приобретения и будет расходами, на которые будет снижаться налог.
• При приобретении квартиры по договору ренты расходами будут являться платежи получателю ренты.

Данный вычет происходит из стоимости продаваемого жилья, которая является доходом продавца. Доходы от продажи минус расходы на приобретение или строительство ранее и составляют ту сумму, которая будет облагаться налогом в 13%. Для расчета налога с учетом вычета применяется следующая формула:

Если: Доходы от продажи – Расходы на строительство или приобретение > 0 то,

(Доходы от продажи – Расходы на строительство или приобретение) умножить на ставку НДФЛ= Размер налога, подлежащего уплате

Если: Доходы от продажи – Расходы на строительство или приобретение < 0 то,

Размер налога на доход с продажи недвижимости равен нулю, а соответственно НДФЛ с продажи недвижимости не платится, так же как и в случае истечения сроков нахождения такой недвижимости в собственности.

Объясним на простых примерах:

Пример 1: Гражданин А купил квартиру за 2 млн. рублей в 2018 году, а в 2019 продал ее за 2 млн. 400 тысяч рублей. Доходы от продажи минус расходы на покупку ее ранее и составляют ту сумму, которая будет облагаться налогом в 13%:

(2 400 000 – 2 000 000)* 13% = 52 000

Таким образом, гражданин А будет должен заплатить только 52 тысячи рублей налога.

Если бы он не заявил вычет, то должен был бы платить 312 тысяч рублей в качестве налога:

2 400 000*13%= 312 000

Пример 2: Гражданин Б купил жилой дом в 2017 году за 6 млн. рублей, но в 2019 смог продать его только за 4 миллиона. Если сумма расходов на приобретение недвижимости меньше суммы продажи, то налогооблагаемая база (доходы) равна нулю.

(4 000 000 – 6 000 000)= - 2 000 000

Соответственно, заявив такой вычет, он не будет платить налог с продажи жилого дома, но более того, сможет заявить другой вычет (по правилам пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ) в размере расходов на строительство нового дома или процентов по ипотеке на навое жилье из других доходов (не только от продажи дома), но не более 1 млн. рублей.

Но вычет в виде разницы между доходом и расходами не получится заявить, если Вы продали квартиру или иное жилье менее чем через три года после получения ее в наследство, в дар (а если не от близких родственников, то через пять), а также по приватизации. Такой вывод можно сделать из того, что лицо в данных ситуациях не несло расходов, а если и несло, то крайне малые, а потому ему стоит воспользоваться следующим путем.

Путь второй: фиксированный имущественный вычет, если документально подтвержденные расходы на строительство и приобретение недвижимости отсутствуют или продается нежилое помещение, нежилое здание или участок не для жилищного строительства, а также машиноместа.

Если собственник жилья, хочет продать его до истечения описанных выше сроков, потерял договор, по которому он недавно купил такое жилье или же в случае, когда он получил его в дар, получил в наследство или приватизировал, то ему стоит заявить фиксированный вычет по правилам пп.1 п.2 ст.220 НК РФ.

Такой фиксированный вычет составляет 1 миллион рублей. То есть один миллион рублей вычитается из дохода в виде стоимости продаваемого жилья и из оставшейся суммы продавец будет обязан платить тринадцать процентов налога.

Пример 1: Гражданин А купил квартиру в 2018 году, а в 2019 продал ее за 2 млн. 400 тысяч рублей.

(2 400 000 – 1 000 000)*13%= 182 000 рублей

Таким образом, заявлять подобный вычет, если Вы можете подтвердить расходы, составляющие более миллиона рублей, с учетом того, что жильё продается дороже, не имеет смысла.

Пример 2: Гражданин В получил в наследство комнату в коммуналке в 2019 году и сразу же ее продал за 1 млн.

(1 000 000 – 1 000 000)*13%= 0

При низкой стоимости жилья такой вычет позволяет минимизировать налог или вовсе снизить его размер до нуля как в данном примере.

Кроме того, на нежилые помещения и иную не предназначенную для жилья недвижимость можно заявить данный вычет на сумму в 250 000 рублей, но только при условии, что она не использовалась в предпринимательской деятельности. К примеру, такой вычет можно заявить при продаже гаража.

Важно помнить: Независимо от выбранного типа вычета есть один важный момент. Если стоимость продажи недвижимости меньше 70 % кадастровой стоимости недвижимости на начало года, в котором она была продана, то налогооблагаемый доход рассчитывается как кадастровая стоимость на начало года, умноженная на 0.7. В некоторых субъектах РФ коэффициент умножения может быть ниже 0,7.

Пример: Кадастровая стоимость квартиры гражданина Г на 01.01.2019 равняется 3 млн рублей, а гражданин Г продал ее в середине года за 2 млн рублей.

Доход, полученный с продажи квартиры, будет считаться не 2 млн. рублей, а 2 млн. 100 тысяч рублей.

Иногда стороны договора купли-продажи недвижимости договариваются о том, что в договоре будет установлена одна стоимость (меньшая), а реально будет оплачиваться другая (большая) - как правило, наличными. Стороны идут на такой шаг, стараясь снизить размер налога.

Делать это – большая ошибка. Во-первых, указав меньшую сумму в договоре, продавец теряет возможность судебной защиты относительно передачи оставшейся части суммы. Предоплата, как правило, нивелирует данный риск. Но в таком случае рискует покупатель – если сделку купли-продажи недвижимости признают недействительной, то он рискует остаться без недвижимости и части реально уплаченной суммы, а получит только сумму указанную в договоре и проценты за пользование ей в размере средней ставки банковского процента по вкладам.

Учитывая данные риски, а также том факт, что если стороны в договоре укажут стоимость квартиры в размере менее чем 70% от кадастровой стоимости, которая близка к рыночной, то вряд ли будет иметь какой-то смысл для сторон использовать данный путь ухода от налога.

Составить качественный договор купли-продажи недвижимости Вы можете на сайте "Договор.ру". Наш профессиональный конструктор договоров позволяет быстро и качественно составить грамотный договор даже без знаний в области юриспруденции. Образцы договоров купли-продажи различной недвижимости подготовлены при участии квалифицированных юристов и учитывают все главные запросы сторон в отношении условий договора.

Автор статьи: Анатолий Фролов (юрист)