Налог с продажи недвижимости: когда платить и как уменьшить

Анатолий Фролов

Автор статьи, юрист (г. Москва)

Процесс продажи жилья многим кажется непростым: продавцу необходимо найти покупателя и грамотно оформить сделку. Кроме того, в некоторых случаях может требоваться различная предпродажная подготовка продаваемого имущества.

На самом деле, в наше время можно значительно облегчить процесс продажи квартиры или жилого дома. Тем не менее, существует множество различных способов найти покупателя, который согласится приобрести недвижимость по выгодной для покупателя цене. А правильно оформленный договор надежно защитит Ваши права и интересы. Наш сервис также может помочь Вам быстро и качественно составить договор купли-продажи квартиры, земельного участка, жилого дома, здания или сооружения, нежилого помещения, комнаты или машиноместа.

После этого требуется только подписать составленный договор, перерегистрировать на покупателя недвижимость в реестре и передать ему ключи, а также получить причитающуюся денежную сумму.

Казалось бы, на этом необходимые процедуры заканчиваются. Но в некоторых случаях продавцу необходимо заплатить налог с продажи недвижимого имущества – вернее с дохода от такой продажи. 

Многие собственники недвижимости, желающие ее продать, задаются вопросом о том, в каких именно случаях налоги подлежат уплате, а в каких нет. У граждан может возникнуть вопрос и о том, сколько именно им нужно платить.

Ответить на данные вопросы и рассказать о налоге на доходы физических лиц при продаже принадлежащего им жилья мы постараемся в данном материале.

Какой налог уплачивается при продаже гражданами принадлежащего им жилья?

С доходов от продажи земельных участков квартир, жилых домов и комнат, принадлежащих физическим лицам, по общему правилу, уплачивается налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Данный налог является главным прямым налогом в нашей стране – он платится с зарплат, выигрышей и иных доходов граждан (но не только граждан РФ, а всех налоговых резидентов и физ. лиц, которые получили доход в РФ).

Для доходов от продажи недвижимости налоговым резидентом с 2025 года по общему правилу применяется ставка 13%, а к части совокупности налоговых баз, указанных в п. 6 ст. 210 НК РФ, превышающей за год 2,4 млн рублей, – 15% (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Порог относится к налоговой базе после применимых вычетов, а не просто к цене квартиры.

Если доход от продажи жилья подлежит декларированию, продавец самостоятельно рассчитывает НДФЛ, подает декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года и уплачивает налог не позднее 15 июля этого года. Доходы за год отражаются в одной декларации; отдельная декларация на каждую сделку не требуется.

Далеко не все граждане подают такую декларацию, хотя и получают доход. Не касаясь случаев неуплаты налогов (а соответственно и отсутствия отчетности по ним), большинство граждан либо получают доходы, порядок отчетности по которым, а также порядок оплаты которых, отличается от случаев подачи деклараций. Многие граждане платят НДФЛ со своей зарплаты – но в данном случае сумма налога вычитается из их зарплаты и платится государству их работодателями. В терминологии налогового права такой работодатель называется налоговым агентом – именно он исчисляет и платит налог.

Но даже граждане продающие квартиру, дом, участок или комнату в коммунальной квартире не всегда обязаны платить такой налог. Более того, на практике, большинство граждан, продающих свою недвижимость, освобождены от уплаты данного налога.

В каких случаях НДФЛ не подлежит уплате при продаже физическими лицами своей недвижимости?

По общему правилу ст. 217.1 НК РФ доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если минимальный срок владения составляет пять лет и этот срок уже истек. В предусмотренных законом случаях достаточно трех лет; региональным законом срок может быть сокращен. Трехлетний срок применяется, в частности, если:

• Недвижимость была подарена членом семьи или близким родственником по Семейному кодексу РФ;
• Недвижимость была получена в наследство;
• Недвижимое имущество было получено по договору ренты с пожизненным содержанием и иждивением получателя ренты;
• Недвижимость была приватизирована продавцом;
• Недвижимость была приобретена продавцом до 2016 года. Трехлетний срок также применяется при продаже единственного жилья с учетом совместной собственности супругов; жилье, приобретенное в течение 90 календарных дней до регистрации перехода права на продаваемое жилье, при этой проверке не учитывается.

Таким образом, если приведенные выше сроки истекли, то после продажи жилой или нежилой недвижимости гражданин не должен подавать декларацию о доходах (включать доход от продажи в такую декларацию) и платить налог.

Для недвижимости, непосредственно использовавшейся в предпринимательской деятельности, освобождение по сроку владения, как правило, не применяется. Однако для жилых домов, квартир, комнат и садовых домов, а также долей в них, законом предусмотрено исключение.

Пункт 17.1 ст. 217 НК РФ позволяет освободить доход от продажи этих жилых объектов и садовых домов при соблюдении минимального срока владения, даже если они использовались в предпринимательской деятельности.

Сам по себе факт сдачи квартиры внаем не решает вопрос о предпринимательском характере деятельности: оцениваются ее цель, систематичность и другие обстоятельства. Налоговый режим сдачи жилья и налогообложение его продажи следует проверять отдельно.

При продаже нежилого помещения, использовавшегося, например, как магазин, налоговые последствия зависят в том числе от применяемого предпринимателем налогового режима. Продажа имущества до истечения минимального срока владения тоже не всегда означает уплату НДФЛ: нужно проверить другие основания освобождения и возможность уменьшения налоговой базы.

Как можно снизить размер НДФЛ, если при продаже недвижимости продавец обязан его уплачивать?

Даже до истечения минимального срока владения налоговую базу можно уменьшить до нуля. Обычно для этого подают декларацию. Но при наличии права на соответствующий вычет можно не декларировать доходы от продажи жилья и земельных участков в пределах 1 млн рублей за год, а иной недвижимости – в пределах 250 тыс. рублей за год; суммы проверяются с учетом кадастрового правила (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Налоговые резиденты, имеющие право на имущественный вычет при продаже недвижимости, могут уменьшить налоговую базу одним из двух способов. Выбор того или иного способа зависит от того, каким образом они приобрели жилье в собственность, а также от того, какие документы у них имеются на руках.

Граждане имеют право заявить имущественный налоговый вычет при продаже своей недвижимости. Налоговый вычет уменьшает налоговую базу. Простыми словами: уменьшается доход гражданина, который облагается налогом - то есть не весь его доход от продажи квартиры или дома облагается налогом.

Путь первый: имущественный вычет на величину расходов на строительство или приобретение жилья.

Подпункт 2 п. 2 ст. 220 НК РФ позволяет вместо фиксированного вычета уменьшить доход от продажи имущества на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы на его приобретение. Это правило относится не только к жилью и участкам для ИЖС, но и к иной недвижимости; при продаже построенного дома учитываются подтвержденные расходы на его строительство.

• Вы должны иметь документы, подтверждающие затраты на постройку дома: чеки на стройматериалы, договор подряда со строителями (если Вы не строили дом собственноручно), договор на разработку проекта дома с архитектором, договор с коммунальными службами на подключение электро-газо-водо-снабжения, а также иные документы подтверждающие Ваши траты.
• Если Вы купили жилье или участок, расходы подтверждают договор приобретения и документы об оплате, например расписка продавца или банковские документы. На подтвержденные расходы уменьшается налоговая база, а не сама сумма налога. Особенности продажи квартиры, купленной на материнский капитал, включая налог, разобраны в отдельной статье.
• При приобретении квартиры по договору ренты расходами будут являться платежи получателю ренты.

Доход от продажи, определенный с учетом кадастрового правила, уменьшается на подтвержденные расходы на приобретение или строительство. Положительная разница образует налоговую базу. В текущем расчете для резидента нужно учитывать ставки 13% и 15% и годовой порог 2,4 млн рублей, а не применять 13% ко всей сумме:

Если: Доходы от продажи – Расходы на строительство или приобретение > 0 то,

Налоговая база = доход от продажи – подтвержденные расходы. Если соответствующая совокупная годовая база не превышает 2,4 млн рублей, НДФЛ = база × 13%; при превышении налог с этой совокупной базы составляет 312 000 рублей + 15% суммы превышения.

Если: Доходы от продажи – Расходы на строительство или приобретение <= 0 то,

Размер налога на доход с продажи недвижимости равен нулю, а соответственно НДФЛ с продажи недвижимости не платится, так же как и в случае истечения сроков нахождения такой недвижимости в собственности.

Объясним на примерах с продажами в 2019 году, когда для налогового резидента применялась ставка 13%. В этих примерах предполагается, что кадастровое правило не увеличивает указанную цену продажи:

Пример 1: Гражданин А купил квартиру за 2 млн. рублей в 2018 году, а в 2019 продал ее за 2 млн. 400 тысяч рублей. Доходы от продажи минус расходы на покупку ее ранее и составляют ту сумму, которая будет облагаться налогом в 13%:

 (2 400 000 – 2 000 000)* 13% = 52 000

Таким образом, гражданин А будет должен заплатить только 52 тысячи рублей налога.

Если бы он не заявил вычет, то должен был бы платить 312 тысяч рублей в качестве налога:

2 400 000*13%= 312 000

Пример 2: Гражданин Б купил жилой дом в 2017 году за 6 млн. рублей, но в 2019 смог продать его только за 4 миллиона. Если сумма расходов на приобретение недвижимости не меньше суммы продажи, то налогооблагаемая база (доходы) равна нулю.

(4 000 000 – 6 000 000)= - 2 000 000

В этом примере подтвержденные расходы полностью перекрывают доход от продажи дома. Право на отдельный вычет при покупке или строительстве нового жилья и по ипотечным процентам проверяется самостоятельно по пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ: пределы расходов составляют 2 млн и 3 млн рублей соответственно, при соблюдении остальных условий. Убыток от продажи сам по себе такого права не создает.

При продаже унаследованного жилья или жилья, подаренного без обложения НДФЛ, можно учесть документально подтвержденные расходы наследодателя или дарителя на его приобретение, если они ранее не учитывались в целях налогообложения, кроме вычетов на покупку жилья и ипотечные проценты. Если при получении подарка НДФЛ был исчислен и уплачен, доход от последующей продажи можно уменьшить на сумму, с которой этот налог уплачен. При отсутствии подходящих расходов, в том числе после приватизации, можно использовать фиксированный вычет.

Путь второй: фиксированный имущественный вычет, если подходящие документально подтвержденные расходы отсутствуют или этот вариант выгоднее.

При налогооблагаемой продаже жилья налоговый резидент может выбрать фиксированный вычет по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо уменьшения дохода на подтвержденные расходы, если такой вариант выгоднее или расходы подтвердить невозможно. Получение жилья в дар или по наследству само по себе не делает фиксированный вычет единственным вариантом: в предусмотренных законом случаях можно учесть расходы дарителя или наследодателя, как указано выше.

Для жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков и долей в них фиксированный вычет составляет не более 1 млн рублей в целом за налоговый период. Он уменьшает доход от продажи, а к оставшейся положительной базе применяются действующие ставки НДФЛ для резидента: 13% и 15% с учетом годового порога 2,4 млн рублей.

Пример 1: Гражданин А купил квартиру в 2018 году, а в 2019 продал ее за 2 млн. 400 тысяч рублей.

(2 400 000 – 1 000 000)*13%= 182 000 рублей

Таким образом, заявлять подобный вычет, если Вы можете подтвердить расходы, составляющие более миллиона рублей, с учетом того, что жильё продается дороже, не имеет смысла.

Пример 2: Гражданин В получил в наследство комнату в коммуналке в 2019 году и сразу же ее продал за 1 млн.

(1 000 000 – 1 000 000)*13%= 0

При низкой стоимости жилья такой вычет позволяет минимизировать налог или вовсе снизить его размер до нуля как в данном примере.

Для иной недвижимости, например нежилого помещения, гаража или машиноместа, фиксированный вычет составляет не более 250 000 рублей в целом за налоговый период. При его применении нужно учитывать ограничения для имущества, использованного в предпринимательской деятельности; земельные участки относятся к категории с лимитом 1 млн рублей.

Важно помнить: До вычета расходов или фиксированного вычета доход от продажи сравнивают с кадастровой стоимостью, применяемой с 1 января года регистрации перехода права, умноженной на установленный коэффициент. По общему правилу он равен 0,7, но регион может уменьшить его вплоть до нуля либо увеличить до 1. Для объекта, образованного в течение года, берется кадастровая стоимость на дату постановки на учет; если соответствующая стоимость не определена, это правило не применяется (ст. 214.10 НК РФ).

Пример: Кадастровая стоимость квартиры гражданина Г на 01.01.2019 равняется 3 млн рублей, а гражданин Г продал ее в середине года за 2 млн рублей.

Доход, полученный с продажи квартиры, будет считаться не 2 млн. рублей, а 2 млн. 100 тысяч рублей.

Иногда стороны договора купли-продажи недвижимости договариваются о том, что в договоре будет установлена одна стоимость (меньшая), а реально будет оплачиваться другая (большая) - как правило, наличными. Стороны идут на такой шаг, стараясь снизить размер налога.

Занижать цену в договоре опасно. Продавцу сложнее доказать обязанность покупателя доплатить неуказанную сумму, а покупателю – подтвердить фактически переданные деньги при споре. При недействительности сделки по общему правилу возвращается все полученное по ней (ст. 167 ГК РФ), но размер фактической оплаты необходимо доказать. Указание неполной цены не гарантирует и снижения налоговых обязательств.

Даже если в договоре указана заниженная цена, при расчете НДФЛ применяется кадастровое правило с учетом регионального коэффициента. Поэтому договор должен отражать реальную цену сделки, а размер налога следует уменьшать законными вычетами и льготами.

Составить качественный договор купли-продажи недвижимости Вы можете на сайте "Договор.ру". Наш профессиональный конструктор договоров позволяет быстро и качественно составить грамотный договор даже без знаний в области юриспруденции. Образцы договоров купли-продажи различной недвижимости подготовлены при участии квалифицированных юристов и учитывают все главные запросы сторон в отношении условий договора.

Автор статьи: Анатолий Фролов (юрист)

Источники

• ФНС: двухступенчатая шкала НДФЛ при продаже имущества с 2025 года
• НК РФ, статья 214.10: кадастровая стоимость и исчисление НДФЛ
• НК РФ, статья 229: декларация, включая освобождение для небольших доходов
• НК РФ, статья 228: самостоятельный расчет и уплата до 15 июля
• НК РФ, статья 217.1: освобождение доходов от продажи недвижимости
• ФНС: продажа недвижимости, использованной в предпринимательской деятельности
• ФНС: квалификация сдачи недвижимости и признаки предпринимательства
• НК РФ, статья 220: имущественные вычеты
• ГК РФ, статья 167: последствия недействительности сделки