Договор купли-продажи (недвижимость)

Порядок купли-продажи недвижимости

• Недвижимое имущество обладает повышенной ценностью и высоким социальным значением по сравнению со многими другими объектами гражданских прав. В силу этого существует особое законодательное регулирование сделок с недвижимостью. ГК РФ устанавливает особые правила для договоров купли-продажи недвижимости в параграфе 7 главы 30.
• Права на недвижимое имущество подлежат регистрации в ЕГРН. Право собственности на недвижимость возникает с момента регистрации такого права в ЕГРН, за исключением случаев, когда недвижимость была приобретена до введения в РФ регистрационной системы и не была поставлена на учет в реестре. Соответственно право собственности переходит с момента внесения записи в ЕГРН.
• Это означает, что стороны должны не только заключить договор купли-продажи недвижимости, но и подать в Росреестр заявление о внесении изменений в ЕГРН, а именно о переходе права собственности по договору. К такому заявлению также прилагается экземпляр договора. И только когда будут внесены сведения в реестр, покупатель станет полноправным собственником.

Что проверить перед покупкой недвижимости?

• Перед покупкой недвижимости необходимо заказать выписку из ЕГРН, из которой можно узнать характеристики недвижимости, а также информацию о правах на нее. Воспользовавшись данной выпиской, Вы можете узнать о том, кто является собственником недвижимости, не находится ли она в залоге, аренде и не имеет ли иных обременений. Кроме того, из выписки можно узнать о наличии судебных споров по поводу объекта недвижимости, а также о судебных арестах.
• Если продавец находится в браке, то для продажи недвижимости требуется нотариальное согласие супруга – в ином случае договор может быть признан недействительным. Если Вы точно не знаете о наличии или отсутствии супруга у продавца, то попросите у него справку ЗАГС о том, что он не состоит в зарегистрированном в РФ браке.
• Если недвижимость принадлежит несовершеннолетним, недееспособным и ограниченно дееспособным гражданам, то для ее продажи требуется получение согласия органов опеки и попечительства.
• Для продажи доли в праве на объект недвижимости требуется согласие других сособственников, если доля продается не одному из них.

Обязательные условия договора купли-продажи недвижимости

Для продажи доли в праве на недвижимость требуется нотариальная форма договора, за исключением случаев продажи земельных долей и продажи всех долей сособственниками по одному договору.

1. Предмет договора. Имя является продаваемый объект недвижимости – в договоре необходимо подробно описать характеристики квартиры, жилого дома, комнаты, участка, нежилого помещения, здания, сооружения или машиноместа. Основным реквизитом недвижимого имущества является его кадастровый номер – его нужно обязательно указать в договоре. Продать недвижимость без кадастрового номера (такая ситуация еще встречается в отношении земельных участков) не получится – для этого необходимо перед продажей поставить ее на кадастровый учет. Помимо кадастрового номера в договоре указываются и иные характеристики недвижимости: площадь, адрес, этаж (этажность) и т.д. У земельного участка характеристиками будут также являться категория земель и вид разрешенного использования. Если на продаваемом земельном участке находятся здания и сооружения, принадлежащие продавцу, то такой участок может быть продан только вместе с ними: в этом случае в договоре стоит указать характеристики таких построек. В случае, если продаваемая недвижимость имеет какие-либо недостатки, то их стоит отразить в договоре, дабы избежать ответственности покупателя за передачу некачественной недвижимости. Если по договору продается доля в праве на объект недвижимости либо часть объекта недвижимости, то помимо характеристик всего объекта недвижимости требуется указание соответствующей части или доли.
2. Цена и порядок оплаты. Другим обязательным условием договора купли-продажи недвижимого имущества является стоимость объекта недвижимости. В договоре обычно предусматривается порядок оплаты: стороны могут предусмотреть полную или частичную предоплату, а также оплату сразу после или через некоторое время после перехода права собственности на недвижимое имущество. Если недвижимость продается в рассрочку, то к договору в должно быть составлено приложение с графиком платежей.
3. Перечень зарегистрированных в жилом помещении лиц. Если предметом договора купли-продажи является жилая недвижимость (квартира, жилой дом, комната), то к договору необходимо составить приложение с перечнем лиц, зарегистрированных (прописанных) в жилом помещении.
4. Сроки передачи и перерегистрации прав. Хотя закон и не требует обязательного указания данных положений, почти в каждом договоре купли-продажи недвижимости устанавливается срок, в который недвижимость должна быть передана во владение покупателю, а также сроки, в которые должна быть произведена государственная регистрация перехода права собственности. Стороны могут предусмотреть передачу недвижимости покупателю даже после гос. регистрации – например, это может быть необходимо продавцу для того, чтобы вывезти свое имущество из проданной недвижимости. Кроме того, в договоре можно регламентировать обязанности сторон по несению расходов на перерегистрацию права (оплату гос. пошлин).

Дополнительные условия договора купли-продажи недвижимого имущества

1. Имущество, передаваемое вместе с объектом недвижимости. Для покупателя ценность приобретаемой недвижимости может заключаться, в том числе, принадлежностях и составных частях участка, которые продавец может легко демонтировать и увезти. К такому имуществу могут относиться демонтируемые некапитальные постройки и сооружения, мебель, техника, оборудование, предметы интерьера и т.д. Находящиеся на участке некапитальные постройки можно описать в соответствующем пункте договора, а остальное передаваемое с недвижимостью имущество стоит описать в специальном приложении к договору. Данные положения договора защищает покупателя от ситуации, в которой он рассчитывал получить укомплектованную недвижимость, а получил недвижимость без большей части необходимых ему вещей.
2. Залог. Закон устанавливает, что в отношении недвижимости, оплачиваемой через существенное время после продажи, а также недвижимости, продаваемой в рассрочку, устанавливается залог. Советуем также прописать условие о залоге в тексте Вашего договора, а при гос. регистрации перехода права также зарегистрировать залог.
3. Неустойка. За нарушение сроков передачи, перерегистрации прав (уклонение от регистрации), а также сроков оплаты покупки и иных обязательств по договору может предусматриваться неустойка в виде пени или фиксированного штрафа.
4. Задаток. Он является предоплатой, которая не будет возвращаться покупателю, отказавшемуся приобретать объект недвижимости, за исключением случая отказа по причине нарушения договора продавцом. Если продавец откажется от договора в одностороннем порядке, то он должен будет вернуть сумму задатка в двойном размере.
5. Ответственность за передачу недвижимости ненадлежащего качества и гарантийный срок. Договором можно регламентировать обязанности продавца при передаче некачественной недвижимости. В договоре можно предусмотреть срок, в течение которого продавец отвечает за скрытые недостатки объекта недвижимости, обнаруженные покупателем. При их обнаружении продавец будет обязан устранить недостатки, либо вернуть часть стоимости объекта недвижимости.
6. Заверения продавца. В соглашении могут быть присутствовать заверения продавца об определенных фактах относительно продаваемой недвижимости, которые крайне важны для покупателя. Продавец будет обязан компенсировать убытки, а также неустойку, если она была прямо предусмотрена за нарушение данного пункта договора, в случае несоответствия заверений действительности.