Договор найма

Какими положениями закона регулируется наём?

Данный договор регулируется гл.35 Гражданского Кодекса РФ «Наем жилого помещения». Данный образец договора предусмотрен для аренды жилых помещений физическими лицами и права и обязанности по данному договору несколько отличаются от обычного договора аренды недвижимости – этим договором сильнее защищается сторона нанимателя.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилья или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Что нужно обязательно прописать в договоре найма?

1. В окончательной версии договора необходимо точные паспортные данные сторон, дату и место (город) заключения.
2. В договоре необходимо наиболее полно описать жилое помещение (жилой дом, квартира, изолированная комната), передаваемое во владение и пользование нанимателю. Необходимо указать кадастровый номер, адрес, площадь, а также иные характеристики. Также рекомендуется составить в приложении к договору опись имущества (мебели, бытовой техники и т.д.) передаваемой вместе с жилым помещением с учетом его состояния и характеристик.
3. В договоре необходимо указать срок - в ином случае такой договор считается заключенным на 5 лет (максимальный срок для данного договора). Если договор заключается на срок не менее года, то необходима государственная регистрация договора найма в Росреестре. Также в соглашении обычно указывается дата, в которую наймодатель должен передать квартиру.
4. Необходимо указать размер арендной платы и сроки ее уплаты (ежеквартально, ежемесячно, несколько раз в месяц – с указанием даты оплаты). Кроме того, в соглашении указывается способ оплаты и реквизиты сторон при безналичной оплате. При оплате наличными рекомендуется составлять расписку о получении платежа.
5. К договору прилагается перечень зарегистрированных в квартире лиц. Закон требует обязательного включение такого условия в договор нужно для того, чтобы заранее предупредить квартиранта об их наличии.

Какие дополнительные условия можно включить в договор?

1. Довольно часто жилье снимают не в одиночку: с семьей или друзьями. В таком случае лиц, проживающих с непосредственным нанимателем вписывают в договор – это дает им право проживания в такой квартире (фактически подтверждает это документом).
2. Если все лица оплачивают такое жилье в долях, то в договоре можно обозначить их как сонанимателей квартиры -  в таком случае все сонаниматели несут совместную солидарную ответственность перед наймодателем и имеют права нанимателя. Солидарная ответственность подразумевает, что наймодатель может требовать от каждого из них уплаты арендной платы как в их части, так и полностью. Тот, кто полностью оплачивает, имеет право требовать с других сонанимателей выплаты ему той части арендной платы, которая была уплачена них.
3. В случае, если иное не предусмотрено договором, капитальный ремонт осуществляет наймодатель, а расходы на текущий ремонт и оплату коммунальных услуг несет наниматель. Соответственно, при составлении договора стороны могут перераспределить данные обязанности.
4. В договоре нужно указать зарегистрированных в квартире лиц -  особенно если это не наниматель и члены его семьи, а какие-либо его друзья или дальние родственники. Это необходимо для того, чтобы обезопасить нанимателя от возможных проблем, если такие лица явятся в квартиру или дом.
5. В текст договора желательно включить перечень постоянно проживающих с нанимателем лиц. Данное положение важно для таких лиц и позволяет им защитить свои права во множестве случаев – например, если по каким-либо причинам приедет полиция или иные службы, лица, вписанные в договор могут доказать свое законное право проживания в жилище, хотя они не собственники и не наниматели.
6. Кроме того, квартиру могут снимать несколько лиц – в такой ситуации они вписываются в договор как сонаниматели. 
7. К договору можно составить приложение с перечнем зарегистрированных в квартире лиц. Включение такого условия в договор нужно для того, чтобы заранее предупредить квартиранта об их наличии.
8. В образец договора найма Вы можете включить и иные условия: о запрете содержания животных, запрете смены замков, об обеспечении исполнения сторонами своих обязательств.
9. Способами обеспечения исполнения обязательств могут быть задаток и обеспечительный платеж. Задаток предоставляется наймодателю в знак доказательства заключения договора. Он засчитывается в счет арендной платы. Обеспечительный платеж, часто называемый залогом (но залогом он не является), предоставляется на случай нарушения обязательств нанимателем, и в случае нарушения обязательств по выплате арендной платы, наймодатель может компенсировать неполученную арендную плату из суммы обеспечительного платежа.
10. В договоре можно предусмотреть и иной способ обеспечения обязательств – неустойку, взимаемую в виде пени или штрафа с квартиранта за просрочку оплаты арендной платы.

Что еще нужно знать о договоре найма?

• Важно помнить о наличии преимущественного права нанимателя на заключение договора на новый срок, предусмотренного статьей 684 ГК РФ. Наймодатель может не заключать договор на новый срок, если он предупредит об этом нанимателя за 3 месяца до истечения срока договора.
• В случае если он решит в течение года после истечения срока договора сдать дом другому лицу, то предыдущий наниматель сможет оспорить договор в суде. Но бывшему квартиранту часто трудно доказать то, что собственник именно сдает, а не предоставляет безвозмездно квартиру другому лицу. Поэтому практика оспаривания договоров найма по такому основанию не имеет широкого распространения.

Если договор заключается более чем на 1 год, то необходимо составить 3 экземпляра и один из экземпляров предоставить в Росреестр при регистрации найма (обременения права, возникающего вследствие заключения договора найма).