Договор найма квартиры

В чем особенность договора найма квартиры?

В российском законодательстве понятия наем и аренда не разграничены, однако относительно аренды жилых помещений, физическими лицами для целей проживания предусмотрены отдельные положения Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Квартира является одним из трех видов жилых помещений и самым распространенным, поэтому в отношении найма квартир применяются положения главы 35 Гражданского Кодекса, которые определяют условия и содержание договора найма квартиры, обеспечивая дополнительную защиту нанимателю. Для наймодателя – собственника квартиры данные положения также выгодны, поскольку направлены на то, чтобы жилье, передаваемое по договору, арендовалось нанимателями, а не простаивало в их отсутствие.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Что обязательно нужно прописать в договоре?

1. Для того чтобы договор считался заключенным в нем в первую очередь необходимо указать характеристики передаваемой в наем квартиры. В договоре надо указать кадастровый номер, адрес, этаж, площадь квартиры.
2. Также в договоре часто указывается передаваемое вместе с квартирой имущество – мебель, бытовая техника, посуда и т.д. Сделать перечень данного имущества, учитывая его состояние и характеристики, Вы можете в приложении к договору, которое будет являться частью договора.
3. Кроме того, в договоре нужно прописать паспортные данные сторон, дату и место заключения договора. Нужно указать ту, в которую квартира должна быть передана нанимателю.
4. Максимальный срок для договора найма квартиры – 5 лет. Важно помнить, что если в договоре будет отсутствовать срок, то такой договор, в соответствии с законом, будет считаться заключенным на 5 лет. Если договор заключен на год или на более продолжительный срок, то необходима регистрация в Росреестре. Такую регистрацию нужно произвести в течение месяца с момента заключения договора. Если срок договора меньше года, то регистрация необязательна.
5. В договоре важно определить размер арендной платы и сроки ее уплаты, а также реквизиты, по которым она будет уплачиваться. Если иное не установлено в договоре, то коммунальные услуги оплачивает наниматель.

Какие еще условия прописываются в договоре?

1. В договор найма квартиры включаются условие о задатке. Задаток дается наймодателю нанимателем в знак подтверждения заключения договора и идет в счет уплаты арендных платежей.
2. Другим способом обеспечить исполнение обязательств является обеспечительный платеж, который часто называют залогом (однако, с правовой точки зрения это не залог) или депозитом, и который встречается почти в каждом договоре найма квартиры. Обеспечительный платеж – денежная сумма, передаваемая наймодателю, на случай неисполнения обязанностей нанимателя по внесению платы за квартиру или же в случае нанесения им ущерба имуществу квартиры. В случае своевременных платежей и надлежащего исполнения иных обязательств по договору со стороны нанимателя, данная денежная сумма должна быть ему возвращена.
3. Если иное не установлено договором, то текущий (небольшой, без изменения конструктивных особенностей) ремонт должен осуществлять наниматель, а капитальный ремонт наймодатель. Иной порядок можно предусмотреть договором, как и возложить на собственника квартиры обязанность по уплате коммунальных платежей.
4. Также в договоре лучше указать перечень лиц, постоянно проживающих с нанимателем – данное условие важно в первую очередь для последнего, поскольку в ином случае такие лица вносятся с согласия наймодателя (кроме несовершеннолетних детей). Если данные лица не будут внесены в список, то наймодатель не будет обязан их регистрировать в квартире. Таких лиц можно записать и как сонанимателей – это означает, что наймодатель сможет требовать уплаты их части арендной платы или же всей арендной платы от каждого из них (после этого они рассчитываются между собой).
5. В договоре найма квартиры часто указываются и иные условия, которые могут быть важны для сторон. Распространенными условиями являются запреты (или наоборот разрешения) содержания домашних животных, запреты на смену замков и установку различных охранных систем.

Что еще нужно знать о договоре найма квартиры?

Наниматель по договору найма квартиры имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Если наймодатель не желает более сдавать квартиру, то он должен за 3 месяца письменно предупредить об этом нанимателя.

Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не отказался от договора, после того как срок договора истек, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Если договор заключается более чем на 1 год, то необходимо составить 3 экземпляра и один из экземпляров предоставить в Росреестр при регистрации найма (обременения права, возникающего вследствие заключения договора найма).