В чем особенность договора найма квартиры?
В российском законодательстве понятия наем и аренда не разграничены, однако относительно аренды жилых помещений, физическими лицами для целей проживания предусмотрены отдельные положения Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Квартира является одним из трех видов жилых помещений и самым распространенным, поэтому в отношении найма квартир применяются положения главы 35 Гражданского Кодекса, которые определяют условия и содержание договора найма квартиры, обеспечивая дополнительную защиту нанимателю. Для наймодателя – собственника квартиры данные положения также выгодны, поскольку направлены на то, чтобы жилье, передаваемое по договору, арендовалось нанимателями, а не простаивало в их отсутствие.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Что обязательно нужно прописать в договоре?
- Для того чтобы договор считался заключенным в нем в первую очередь необходимо указать характеристики передаваемой в наем квартиры. В договоре надо указать кадастровый номер, адрес, этаж, площадь квартиры.
- Также в договоре часто указывается передаваемое вместе с квартирой имущество – мебель, бытовая техника, посуда и т.д. Сделать перечень данного имущества, учитывая его состояние и характеристики, Вы можете в приложении к договору, которое будет являться частью договора.
- Кроме того, в договоре нужно прописать паспортные данные сторон, дату и место заключения договора. Нужно указать ту, в которую квартира должна быть передана нанимателю.
- Максимальный срок для договора найма квартиры – 5 лет. Важно помнить, что если в договоре будет отсутствовать срок, то такой договор, в соответствии с законом, будет считаться заключенным на 5 лет. Если договор заключен на год или на более продолжительный срок, то необходима регистрация в Росреестре. Такую регистрацию нужно произвести в течение месяца с момента заключения договора. Если срок договора меньше года, то регистрация необязательна.
- В договоре важно определить размер арендной платы и сроки ее уплаты, а также реквизиты, по которым она будет уплачиваться. Если иное не установлено в договоре, то коммунальные услуги оплачивает наниматель.
Какие еще условия прописываются в договоре?
- В договор найма квартиры включаются условие о задатке. Задаток дается наймодателю нанимателем в знак подтверждения заключения договора и идет в счет уплаты арендных платежей.
- Другим способом обеспечить исполнение обязательств является обеспечительный платеж, который часто называют залогом (однако, с правовой точки зрения это не залог) или депозитом, и который встречается почти в каждом договоре найма квартиры. Обеспечительный платеж – денежная сумма, передаваемая наймодателю, на случай неисполнения обязанностей нанимателя по внесению платы за квартиру или же в случае нанесения им ущерба имуществу квартиры. В случае своевременных платежей и надлежащего исполнения иных обязательств по договору со стороны нанимателя, данная денежная сумма должна быть ему возвращена.
- Если иное не установлено договором, то текущий (небольшой, без изменения конструктивных особенностей) ремонт должен осуществлять наниматель, а капитальный ремонт наймодатель. Иной порядок можно предусмотреть договором, как и возложить на собственника квартиры обязанность по уплате коммунальных платежей.
- Также в договоре лучше указать перечень лиц, постоянно проживающих с нанимателем – данное условие важно в первую очередь для последнего, поскольку в ином случае такие лица вносятся с согласия наймодателя (кроме несовершеннолетних детей). Если данные лица не будут внесены в список, то наймодатель не будет обязан их регистрировать в квартире. Таких лиц можно записать и как сонанимателей – это означает, что наймодатель сможет требовать уплаты их части арендной платы или же всей арендной платы от каждого из них (после этого они рассчитываются между собой).
- В договоре найма квартиры часто указываются и иные условия, которые могут быть важны для сторон. Распространенными условиями являются запреты (или наоборот разрешения) содержания домашних животных, запреты на смену замков и установку различных охранных систем.
Что еще нужно знать о договоре найма квартиры?
Наниматель по договору найма квартиры имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Если наймодатель не желает более сдавать квартиру, то он должен за 3 месяца письменно предупредить об этом нанимателя.
Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не отказался от договора, после того как срок договора истек, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Если договор заключается более чем на 1 год, то необходимо составить 3 экземпляра и один из экземпляров предоставить в Росреестр при регистрации найма (обременения права, возникающего вследствие заключения договора найма).