Можно ли продать квартиру, в которой прописан ребёнок?

Да, регистрация ребёнка в квартире сама по себе продаже не мешает, если ребёнок не является собственником и живёт с родителями.Разрешение органа опеки нужно в двух случаях: когда ребёнку принадлежит доля в продаваемой квартире и когда в ней живут несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без родительского попечения, или подопечные, чьи права затрагивает продажа (статья 292 ГК РФ). Если доля принадлежит ребёнку, договор ещё и удостоверяется нотариусом.На практике покупатель всё равно просит выписать ребёнка до расчёта или вместе с родителями. В договоре указывают срок снятия с учёта и привязывают к нему окончательный платёж.

Что делать, если прежний хозяин не выписывается из проданной квартиры?

Новый собственник вправе выселить и снять его с учёта через суд: продавец теряет право пользования вместе с правом собственности, а члены его семьи — при смене собственника, если закон не сохраняет его за ними.Сначала продавцу направляют письменное требование со ссылкой на пункт договора о сроке выписки. Если он не реагирует, подают иск о признании утратившим право пользования и выселении в суд по месту нахождения квартиры; вступившее в силу решение — основание снять человека с учёта.Чтобы не доводить до суда, договор может предусматривать неустойку за каждый день просрочки выписки или удержание части цены до получения справки об отсутствии зарегистрированных лиц.

Сколько стоит госпошлина за регистрацию права на купленную квартиру?

Гражданин платит 4 000 рублей, если кадастровая стоимость квартиры не превышает 20 млн рублей.Для более дорогих объектов с 2025 года действует процентная пошлина: 0,02% кадастровой стоимости, но не меньше 0,02% цены договора и не больше 500 000 рублей. При покупке доли считается часть кадастровой стоимости, приходящаяся на долю. Организация платит больше, чем гражданин.По умолчанию пошлину вносит покупатель, потому что регистрируется его право, но стороны могут договориться иначе: переложить её на продавца или разделить поровну. Если сделка удостоверяется нотариусом, отдельно оплачиваются нотариальный тариф и услуги правового и технического характера.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, которой владел меньше трёх лет?

Скорее всего да: налога нет только после минимального срока владения — трёх лет для унаследованного, подаренного родственником, приватизированного или единственного жилья и пяти лет в остальных случаях (статья 217.1 НК РФ).Если срок не выдержан, доход можно уменьшить на вычет 1 млн рублей или на документально подтверждённые расходы на покупку этой квартиры. Доход берётся не меньше 70% кадастровой стоимости. Ставка — 13%, а с базы свыше 2,4 млн рублей — 15% (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля. Семьи с двумя и более детьми, купившие до 30 апреля следующего года жильё больше по площади или кадастровой стоимости, освобождаются от налога при соблюдении других условий закона.

Можно ли купить квартиру через представителя по доверенности?

Да, но доверенность на покупку или продажу квартиры и на подачу документов в Росреестр должна быть удостоверена нотариусом.В договоре указывают данные представителя, номер доверенности, дату удостоверения и имя нотариуса. Покупателю стоит проверить доверенность продавца по реестру нотариальной палаты: там видно, не отменена ли она. Полезно и связаться с самим собственником: сделки по старым или поддельным доверенностям — частый повод для споров.Если собственник заявил в Росреестр о невозможности регистрации без его личного участия, документы, поданные представителем, вернут без рассмотрения. Эта отметка видна в выписке из ЕГРН.

Образец договора купли-продажи квартиры 2026 онлайн, скачать

Кабинет

Главная
Все шаблоны
Договоры купли-продажи
Договор купли-продажи квартиры

1. Договор купли-продажи квартиры: что он оформляет и какой вид выбрать

Договор купли-продажи квартиры — это документ, по которому собственник обязуется передать квартиру покупателю, а тот — принять её и заплатить оговорённую цену (ст. 549 ГК). Сам по себе договор ещё не делает покупателя владельцем: право собственности появляется только после записи в Едином государственном реестре недвижимости. Поэтому главные вопросы сделки — как совместить момент расчёта с моментом регистрации и кто рискует, пока Росреестр проверяет документы.

Закон требует один письменный документ, подписанный обеими сторонами (ст. 550 ГК): переписка или расписка вместо договора делают сделку недействительной. Сам договор с 2013 года не регистрируется — регистрируется переход права.

Первый вопрос конструктора предлагает четыре документа:

договор купли-продажи всей квартиры — основной вариант, когда отчуждается весь объект, даже если собственников несколько и они продают свои доли одновременно;
договор купли-продажи доли — когда продаётся только часть в праве собственности, а остальные сособственники остаются;
предварительный договор на квартиру или на долю — если основная сделка откладывается.

Логика предварительного договора — обязанность подписать основной позже; она разобрана на странице предварительного договора купли-продажи квартиры. Здесь речь об основной сделке. Если квартира переходит без оплаты, нужна другая форма — договор дарения квартиры, а для комнаты в коммунальной квартире удобнее отдельный договор купли-продажи комнаты.

2. Продавцы и покупатели: сколько их, сколько им лет и кто подписывает

В конструкторе на каждой стороне может быть от одного до пяти граждан или организация. Число продавцов выбирается по выписке из ЕГРН: если квартира в долевой собственности у троих, в договоре должны быть все трое, а в пункте 1.2 для каждого указывается продаваемая доля и документ-основание. Если покупателей несколько, в пункте 1.3 сразу распределяются их доли.

Для каждого гражданина конструктор спрашивает возраст. От этого ответа меняется блок подписей:

18 лет и старше — человек подписывает договор сам;
от 14 до 18 лет — подросток подписывает сам, но с письменного согласия родителя, усыновителя или попечителя, данные которого вносятся в договор (ст. 26 ГК);
до 14 лет — за ребёнка договор подписывает законный представитель от его имени (ст. 28 ГК).

Для ребёнка-продавца одного подписи родителя мало: нужно разрешение органа опеки и нотариальная форма договора — об этом ниже. Для ребёнка-покупателя такой жёсткости нет, но если квартира покупается на деньги самого ребёнка, опека тоже контролирует сделку.

Четвёртый вариант подписания — поверенный по доверенности. Доверенность на продажу или покупку квартиры и на подачу документов в Росреестр удостоверяется нотариусом (п. 1 ст. 185.1 ГК), и в договор переносятся её номер, дата и имя нотариуса. Отменённую доверенность видно в реестре нотариальной палаты — проверьте её перед подписанием.

Если продавец или покупатель — организация, конструктор добавляет вопрос об одобрении крупной сделки. Если продажа квартиры выходит за рамки обычной деятельности общества и её цена — от 25% балансовой стоимости имущества, нужно одобрение крупной сделки общим собранием (или советом директоров).

3. Что проверить в квартире до подписания?

Вопрос конструктора о выписке из ЕГРН — с двумя вариантами: «не указывается» и «указать в договоре». Второй вариант лучше: в договор вносится дата выписки и орган, который её выдал, и продавец тем самым подтверждает, что данные актуальны. С марта 2023 года имя собственника в выписке по запросу постороннего лица скрыто, если сам собственник не открыл доступ, поэтому надёжнее, чтобы свежую выписку заказал продавец и передал её покупателю.

По выписке сверяют кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, вид права и список собственников с долями. Там же видны зарегистрированные ограничения: ипотека, арест, запрет регистрационных действий, аренда или найм на срок не менее года. Отдельно смотрят раздел о заявлениях собственника: если в реестре есть запись о невозможности регистрации без личного участия, заявление по доверенности вернут без рассмотрения (ст. 36 218-ФЗ).

Выписка отвечает не на все вопросы. Остальное проверяют по другим источникам:

Документ-основание продавца и его давность: недавно унаследованная квартира ещё может вызвать спор с другими наследниками.
Справку о зарегистрированных лицах из управляющей компании, МФЦ или через Госуслуги продавца.
Задолженность за жилищно-коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт.
Соответствие планировки техплану: незаконную перепланировку узаконивать придётся новому собственнику.
Сведения о продавце в банке данных исполнительных производств и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Долги за свет, газ и отопление остаются на прежнем собственнике, а с капитальным ремонтом правило обратное.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Поэтому справку об отсутствии долга по капремонту лучше получить до расчёта, а если долг есть — вычесть его из цены или обязать продавца погасить задолженность до подачи документов.

4. Как убедиться, что сделку потом не отменят?

Чистая выписка из ЕГРН не защищает от спора, который начнётся уже после регистрации, поэтому доказательства добросовестности покупателю лучше собрать заранее.

Первая группа рисков — банкротство продавца. Если в течение года до возбуждения дела о банкротстве квартира продана заметно дешевле рынка, финансовый управляющий может оспорить сделку как неравноценную; если продажа причинила вред кредиторам и покупатель об этом знал, срок оглядки — три года (ст. 61.2 Закона о банкротстве). Защита — рыночная цена, отчёт об оценке или подборка объявлений о похожих квартирах и расчёт через банк, а не наличными.

Вторая группа — пороки воли продавца. Пожилой собственник может позже заявить, что не понимал значения своих действий, а человек, которого обманули телефонные мошенники, — что продал квартиру под их влиянием. Сделку, совершённую под влиянием обмана третьим лицом, суд признаёт недействительной только если покупатель знал или должен был знать об обмане (п. 2 ст. 179 ГК). То же для заблуждения (ст. 178 ГК): по Обзору ВС от 01.07.2026 само по себе оно не основание отменить сделку, если покупатель был добросовестен и осмотрителен, а при недействительности деньги возвращают покупателю. Настораживать должны спешка, заниженная цена и просьба перевести деньги на чужой счёт. Полезно сохранить переписку, видеозапись подписания, справки продавца из диспансеров и платить только на счёт самого продавца.

Наконец, продавец отвечает перед покупателем, если квартиру изымут по основаниям, возникшим до продажи: он обязан передать жильё свободным от прав третьих лиц и возместить убытки при изъятии (ст. 460, 461 ГК). Пункт договора с гарантией продавца об отсутствии споров, арестов и обременений превращает эти обязанности в прямое обещание, которое проще доказать в суде.

5. Согласие супруга, органа опеки и одобрение крупной сделки

Для каждого продавца конструктор предлагает четыре ответа: одобрение не требуется, согласие супруга, согласие опеки или «не указывать».

Квартира, купленная в браке на общие деньги, — совместная собственность супругов, даже если в реестре записан один из них. Для её продажи нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК). Без него супруг в течение года с того дня, когда узнал или должен был узнать о сделке, может оспорить её в суде (ст. 173.1 ГК). Квартира, полученная продавцом по наследству, в дар или купленная до брака, согласия не требует, и тогда подходит вариант «одобрение не требуется» с гарантией, что продавец не состоит в браке или что жильё не является совместно нажитым.

В тексте договора на стороне продавца есть формулировки о нотариальном, письменном и просто полученном согласии. Для продажи квартиры подходит только первая: простая письменная расписка супруга закон не удовлетворяет. На стороне покупателя мягче: согласие супруга предполагается, но если договор удостоверяет нотариус (доля, продавец-ребёнок), нужно нотариальное согласие супруга покупателя.

Разрешение опеки нужно в двух ситуациях. Первая — собственник или сособственник квартиры является ребёнком или подопечным: без предварительного разрешения опеки нельзя совершать сделки, уменьшающие его имущество (п. 2 ст. 37 ГК). Обычно опека разрешает продажу при условии, что ребёнку одновременно выделят равноценную долю в другом жилье. Вторая — в квартире проживают находящиеся под опекой члены семьи собственника или несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, и продажа затрагивает их права (п. 4 ст. 292 ГК). Сам факт, что в квартире прописан ребёнок, живущий с родителями, разрешения опеки не требует.

6. Нотариус: доли, дети-собственники и сделки по желанию сторон

Большинство договоров купли-продажи квартиры заключаются в простой письменной форме, и нотариус для них не обязателен. Закон делает исключения там, где чаще всего нарушаются чьи-то права.

Первое исключение — продажа доли. Отчуждение доли в праве общей собственности удостоверяется нотариусом, но есть важная оговорка: если все сособственники продают свои доли одной сделкой, то есть фактически продаётся вся квартира, нотариус не нужен (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 218-ФЗ). В конструкторе это разница между видом «купля-продажа квартиры» с несколькими продавцами и видом «купля-продажа доли». Если доля продаётся постороннему, продавец ещё и обязан письменно известить остальных сособственников о цене и условиях: у них месяц на покупку (ст. 250 ГК). Для такой сделки на сайте есть отдельная форма договора купли-продажи доли в квартире.

Второе исключение — квартира или доля ребёнка.

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 218-ФЗ).

Если в конструкторе хотя бы у одного продавца выбран возраст до 18 лет, договор идёт к нотариусу, даже когда продаётся вся квартира. В конце документа для этого предусмотрен блок удостоверительной надписи: реестровый номер, тариф и подпись нотариуса.

Нотариальная форма возможна и по желанию сторон. Она дороже, зато нотариус проверяет дееспособность, полномочия и согласия, сам подаёт документы в Росреестр в электронном виде, а регистрация по такой сделке проходит быстрее — за три рабочих дня, а при электронной подаче — за один (ст. 16 218-ФЗ).

7. Зарегистрированные жильцы: кто выписывается, а кто остаётся

Вопрос конструктора «В квартире зарегистрированы граждане» — один из самых важных для покупателя. Ответ «нет» превращается в гарантию продавца, что в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Ответ «да, снимаются с регистрационного учёта» добавляет в договор список этих людей и срок, в течение которого продавец обеспечит их выписку. Ответ «да, не снимаются» фиксирует тех, кто сохраняет право жить в квартире и после смены собственника.

Разница принципиальная. По общему правилу переход права собственности прекращает право пользования членов семьи прежнего владельца (п. 2 ст. 292 ГК), и если они не выпишутся добровольно, новый собственник снимет их через суд. Но есть люди, которых смена собственника не касается: член семьи, который жил в квартире на момент приватизации и отказался от неё в пользу других; получатель ренты по договору пожизненного содержания; лицо, которому право проживания завещано по завещательному отказу (п. 2 ст. 1137 ГК); наниматель по договору найма, срок которого не истёк (ст. 675 ГК).

Если такие люди есть, их перечень с указанием прав — обязательное условие договора (п. 1 ст. 558 ГК). Промолчать о них опасно для продавца: договор без этого перечня может быть признан незаключённым, а покупатель получит квартиру с жильцом, которого не выселить. Покупателю в любом случае лучше предусмотреть реальный срок выписки — например, 14 или 30 дней — и привязать к нему окончательный расчёт или удержание части цены до получения справки об отсутствии зарегистрированных.

8. Ипотека продавца, аренда и другие обременения

В вопросе об обременениях четыре ответа: нет, ипотека, аренда и «указать самостоятельно». Вариант «нет» даёт покупателю гарантию, что квартира свободна от прав третьих лиц, не под арестом и не в залоге.

Продажа квартиры, которая ещё в ипотеке у банка продавца, — частая и законная ситуация, но только с согласия залогодержателя. Конструктор вносит в договор основание ипотеки, название банка и заверение продавца, что согласие получено. Обычно часть цены идёт в банк продавца на погашение долга, банк выдаёт документы для снятия залога, и переход права регистрируется уже без обременения — эту последовательность стоит прописать.

Если квартира сдана, выбирается вариант «аренда»: смена собственника не прекращает договор аренды или найма, и покупатель становится наймодателем на прежних условиях. Текст прямо предупреждает об этом и вносит реквизиты договора с жильцом. Вариант «указать самостоятельно» подойдёт для сервитута, доверительного управления или иных ограничений, которые обнаружились в выписке.

9. Цена, аванс и задаток

Цена квартиры — обязательное условие: если её нет в тексте, договор не считается заключённым, и суд не подставит «обычную» цену за стороны (ст. 555 ГК). В пункте 3.1 указывается полная сумма. Если продавцов несколько, пункт 3.2 распределяет, кто и сколько получает за свою долю.

Заниженная цена в договоре «ради налога» ничего не даёт продавцу: доход всё равно принимается не меньше 70% кадастровой стоимости квартиры. А покупатель при такой схеме рискует всем: если сделку признают недействительной, доказать передачу денег сверх суммы из договора будет очень трудно.

Если до подписания покупатель уже передал деньги, конструктор спрашивает, что это было — аванс или задаток. Аванс засчитывается в цену и при срыве сделки возвращается в той же сумме. Задаток работает как санкция: если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца, а по вине продавца — возвращается в двойном размере. Задаток требует письменного соглашения, и лучше, чтобы до основного договора было подписано отдельное соглашение о задатке, а в основном договоре указана только сумма, которая идёт в зачёт цены.

10. Порядок оплаты: шесть сценариев конструктора

Порядок оплаты и момент подачи документов на регистрацию выбираются двумя отдельными вопросами, но работают только в паре. Логика простая: чем раньше продавец получает деньги, тем больше рискует покупатель, и наоборот. Сравнение вариантов:

Порядок оплаты	Когда подавать документы	Риск продавца	Риск покупателя
Полная предоплата	После полной оплаты	Минимальный	Заплатил, а продавец не идёт в Росреестр или квартиру арестуют
Частичная предоплата	После предварительной оплаты	Остаток цены после регистрации	Предоплата без гарантии регистрации
После перехода права	До оплаты стоимости	Квартира уже чужая, а денег нет	Минимальный
Рассрочка (три платежа и больше)	До оплаты или после предоплаты	Долгое ожидание денег	Залог в пользу продавца до конца выплат
Аккредитив	После открытия аккредитива	Деньги раскроют только по документам	Деньги заблокированы до регистрации
Банковская ячейка	После открытия ячейки	Доступ к ячейке по выписке	Условия доступа проверяет сам банк

Самый рискованный для продавца вариант — оплата после регистрации. Закон даёт ему защиту: пока покупатель не расплатился, квартира находится в залоге у продавца.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Конструктор предлагает прямо написать, распространяется ли это правило на стороны. Продавцу выгоднее его сохранить: ипотека в силу закона регистрируется одновременно с переходом права и снимается после расчёта. Покупателю, который платит кредитными деньгами, залог в пользу продавца обычно мешает, потому что банк хочет быть первым залогодержателем.

Для рассрочки конструктор просит выбрать число платежей — от трёх до двенадцати — или вынести график в приложение. Размер и дата каждого платежа должны быть указаны: договор с рассрочкой считается заключённым, только если в нём есть цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК). Удобная форма для этого — график платежей к договору купли-продажи.

11. Аккредитив, ячейка, перевод или наличные?

Аккредитив — самый распространённый безопасный расчёт. Покупатель открывает в банке безотзывный покрытый аккредитив на полную цену: деньги списываются с его счёта и блокируются, а отозвать их без согласия продавца он уже не может. Банк выплатит сумму продавцу, когда тот представит документ из пункта 3.3.1 договора. Вариантов три: нотариально заверенная выписка из ЕГРН, договор с отметкой Росреестра о регистрации или обычная выписка из ЕГРН, в которой собственником значится покупатель и нет обременений, кроме указанных в договоре. Срок действия аккредитива нужно брать с запасом: регистрация может быть приостановлена, а истёкший аккредитив вернёт деньги покупателю.

Банковская ячейка работает по той же логике, но банк не проверяет документы так же строго, как при аккредитиве, — он лишь сверяет их с договором аренды ячейки. Договор предусматривает доступ продавца к деньгам по нотариально заверенной выписке, где собственником указан покупатель.

Перевод на банковский счёт удобен, когда оплата идёт после регистрации или в рассрочку. Если стороны пользуются сервисом безопасных расчётов банка или счётом эскроу, отдельного варианта для этого в конструкторе нет: ближе всего вариант «аккредитив», а условия сервиса стоит описать собственным пунктом.

Наличные между гражданами законом не ограничены, но это самый уязвимый способ. Договор обязывает продавца выдать расписку с суммой и датой получения денег. Отдельно расписку удобно оформить по форме расписки о получении денежных средств.

12. Покупка в ипотеку и с материнским капиталом

Для покупателя, который берёт кредит, в конструкторе два варианта. «Да (кредит)» — банк просто даёт деньги, и договор фиксирует источник оплаты. «Да (недвижимость будет в ипотеке у кредитора)» — после регистрации квартира сразу переходит в залог банка, и в договоре указываются его наименование, ИНН и ОГРН. Во втором случае банк обычно сам проверяет договор купли-продажи квартиры и диктует порядок расчётов.

При покупке с материнским капиталом конструктор добавляет в раздел о цене сумму, которую покупатель оплачивает из сертификата, его номер и срок, в течение которого покупатель подаёт документы в Социальный фонд. При покупке без кредита Фонд перечисляет деньги из сертификата на счёт продавца после регистрации права покупателя, поэтому эта часть цены оплачивается после регистрации; при ипотеке их получает банк.

Главное условие маткапитала — доли детей. Жильё, купленное с его использованием, оформляется в общую собственность владельца сертификата, супруга и детей с определением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ). Если квартира покупается без ипотеки, удобнее сразу указать в пункте 1.3 всех членов семьи как покупателей с их долями. Если сначала оформляется ипотека, родители дают обязательство выделить доли после снятия залога, и нарушение этого обязательства — одна из частых причин исков прокуроров и детей к собственникам.

13. Когда покупатель становится собственником?

Только в момент государственной регистрации перехода права (ст. 551 ГК). До этого покупатель может жить в квартире, иметь ключи и даже платить за коммунальные услуги, но для всех третьих лиц собственником остаётся продавец: его кредиторы вправе обратить на квартиру взыскание, а суд — наложить арест.

Вопрос конструктора «Регистрация перехода права собственности осуществляется» задаёт срок, за который продавец обязан подать документы: после полной оплаты, после предоплаты, сразу после подписания, после открытия аккредитива или ячейки. Регистрация занимает семь рабочих дней при подаче в Росреестр и девять — через МФЦ, по нотариальной сделке — меньше. Если регистратор приостановит процедуру из-за недостающего документа, сроки сдвигаются, и договор должен это учитывать.

Госпошлина за регистрацию права гражданина с 2025 года — 4 000 рублей, если кадастровая стоимость квартиры не больше 20 млн рублей. Для более дорогих квартир пошлина составляет 0,02% кадастровой стоимости (не меньше 0,02% цены договора) и не больше 500 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК). По умолчанию её платит тот, кто регистрирует своё право, то есть покупатель, но в конструкторе можно переложить её на продавца или разделить поровну. Отдельно указывается комиссия риелтора: не предусмотрена, процент от сделки или фиксированная сумма, а также кто её платит.

Если продавец после расчёта перестаёт отвечать на звонки и не идёт в Росреестр, покупатель через суд добивается решения о регистрации перехода права, а продавец возмещает убытки от задержки (п. 3 ст. 551 ГК). Такой иск подаётся в суд по месту нахождения квартиры, и договорная подсудность этого не меняет.

14. Передача квартиры, акт и вещи внутри

Регистрация и передача ключей — разные события, и конструктор позволяет выбрать момент передачи: в определённую дату, после полной оплаты, после предоплаты или после регистрации права. Если продавцу нужно время на переезд, лучше выбрать конкретную дату вскоре после регистрации.

Передача оформляется передаточным актом, и пока он не подписан, обязанность продавца передать квартиру не считается исполненной (ст. 556 ГК). Отказ одной из сторон подписать акт на условиях договора закон приравнивает к отказу от исполнения. В акте фиксируют показания счётчиков, количество ключей, состояние отделки, окон, сантехники и перечень передаваемых вещей. Готовая форма — акт приёма-передачи квартиры.

Конструктор позволяет описать состояние квартиры уже в самом договоре — отделку, коммуникации, известные дефекты. Мебель, технику или иное имущество, которое остаётся в квартире, перечисляют поимённо. По тексту договора их стоимость включена в цену квартиры, а право собственности на них переходит в день передачи квартиры.

15. Неустойки и скрытые недостатки

Закон не устанавливает специальной неустойки за просрочку передачи квартиры или за затягивание регистрации — всё зависит от договора. Для каждой из этих ситуаций в конструкторе три ответа: пункт не предусмотрен, проценты за каждый день просрочки с ограничением общей суммы или штраф фиксированной суммой.

За просрочку оплаты покупателем конструктор предлагает проценты, штраф, право продавца приостановить передачу квартиры или выбор продавца между этими мерами. Без договорной неустойки продавец всё равно получит проценты по ключевой ставке (ст. 395 ГК).

По закону продавец отвечает за недостатки, возникшие до передачи, даже если о них не знал (ст. 476 ГК). Для скрытых недостатков выбирают одно из последствий: уменьшение цены, устранение недостатков продавцом, возмещение расходов покупателя или выбор покупателя. Замены квартиры на другую закон не допускает (ст. 557 ГК). Недостатки, о которых продавец предупредил в договоре, претензией не станут. А несоответствие, которое покупатель лишь отметил в акте при приёмке, продавца от ответственности не освобождает (п. 2 ст. 556 ГК). Покупателю выгоднее вариант «по выбору покупателя».

Договор между двумя гражданами — не потребительская сделка: Закон о защите прав потребителей к нему не применяется, штрафа 50% и потребительской неустойки нет. Исключение возможно, если квартиру продаёт организация, для которой продажа жилья — бизнес. Требование о неустойке или устранении недостатков предъявляют письменно, например по форме претензии о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи.

16. Можно ли отказаться от договора после подписания?

В конструкторе основания отказа настраиваются точно — четырьмя вопросами «да/нет» — либо заменяются общей отсылкой к закону. Каждый из четырёх вопросов добавляет своё основание:

продавец отказывается от договора, если покупатель просрочил оплату больше заданного числа дней;
покупатель отказывается, если продавец просрочил передачу квартиры;
покупатель отказывается, если продавец по своей вине сорвал срок подачи документов на регистрацию;
покупатель отказывается в течение года, если обнаружил скрытые недостатки, о которых продавец знал и промолчал.

Пока право не зарегистрировано, односторонний отказ работает просто: договор прекращается, стороны возвращают полученное. После регистрации всё сложнее. Уведомление об отказе не возвращает квартиру продавцу в реестре, и для обратной регистрации понадобится соглашение сторон или решение суда. Продавец может взыскать долг с процентами и обратить взыскание на квартиру как на залог, а если не оплачена значительная часть цены — потребовать через суд расторжения и возврата квартиры (п. 2 ст. 450 ГК, п. 65 Постановления № 10/22). Процесс занимает месяцы. Поэтому надёжнее защищаться расчётами через аккредитив или ячейку, чем правом на отказ.

Для рассрочки есть специальное правило: пока покупатель заплатил не больше половины цены, продавец при просрочке платежа вправе отказаться от договора и вернуть квартиру — после регистрации через суд (п. 2 ст. 489 ГК). Если заплачено больше, остаются взыскание долга с процентами и залог. Договор может изменить это правило.

Если стороны решили разойтись мирно, оформляется соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, а изменения условий — например, срока передачи — дополнительным соглашением к договору купли-продажи.

Для споров конструктор предлагает общую формулировку о претензии со сроком ответа или собственный вариант, а суд определяется законом, договором или своим условием. Помните о пределах: иски о правах на квартиру, в том числе о регистрации перехода права, рассматривает только суд по месту её нахождения (ст. 30 ГПК), а денежные споры между гражданами по общему правилу — суд по месту жительства ответчика, если договор не установил иное.

17. Какие налоги возникают у продавца и покупателя?

Продавец платит НДФЛ, если владел квартирой меньше минимального срока. Он составляет три года, если квартира получена по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, приватизирована, получена по договору пожизненного содержания или была единственным жильём продавца, включая совместное с супругом (новое жильё, купленное за 90 дней до регистрации продажи, не учитывается). В остальных случаях срок — пять лет (ст. 217.1 НК). Семьи с двумя и более детьми, купившие жильё больше по площади или кадастровой стоимости в год продажи или до 30 апреля следующего года, могут не платить налог независимо от срока владения; после поправок конца 2025 года — только если кадастровая стоимость проданной квартиры не больше 50 млн рублей и при других условиях.

Если срок не выдержан, налог считают с дохода от продажи, уменьшенного на вычет 1 млн рублей или на подтверждённые расходы на покупку этой квартиры (ст. 220 НК); если квартира использовалась в бизнесе, с 2026 года ни вычет, ни расходы не применяются. Доход при этом не может быть меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи. Ставка для дохода от продажи имущества — 13% с базы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения. Декларацию подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля.

Покупатель вправе получить имущественный вычет до 2 млн рублей расходов на покупку и отдельно до 3 млн рублей процентов по ипотеке — то есть вернуть до 260 тысяч и до 390 тысяч рублей налога при ставке 13%. Часть цены, оплаченная материнским капиталом или другими бюджетными средствами, в вычет не входит. Для вычета нужны договор, выписка из ЕГРН и документы об оплате.

18. Как заполнить договор в конструкторе

Вопросы конструктора идут в порядке самой сделки: стороны, квартира и жильцы, согласия, деньги, регистрация, передача, ответственность. Одинаковые поля, например имена сторон, заполняются во всём тексте автоматически.

Перед тем как отправить текст другой стороне, проверьте несколько связок, которые конструктор не проверит за вас:

порядок оплаты и момент подачи документов на регистрацию не противоречат друг другу;
если есть продавец младше 18 лет или продаётся доля, предусмотрено нотариальное удостоверение;
срок выписки жильцов и срок передачи квартиры не позже окончательного расчёта;
все покупатели и их доли указаны, включая детей, если используется материнский капитал.

Условие, которого нет среди вариантов, — например, о сервисе безопасных расчётов или о погашении долга по капремонту — можно добавить в поле для собственного пункта.

Готовый договор купли-продажи квартиры сохраняется в личном кабинете: образец можно заполнить онлайн, согласовать с контрагентом прямо на сайте или скачать в PDF или WORD для подписания.

Автор статьи: Мария Губина (юрист)

Другие статьи по теме

Предварительный договор купли-продажи квартиры: задаток и сроки Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры: обязательные условия, разница между задатком и авансом, сроки…

Договор с риэлтором на продажу квартиры: на что обратить внимание Подписали эксклюзив, передумали — а агентство требует штраф? Разбираем, за что платить риэлтору, как отказаться без штрафа, что не давать в…

Продажа квартиры, сдаваемой в аренду (наём): основные риски Можно ли продать квартиру с жильцами, нужно ли расторгать аренду и чем рискуют продавец, покупатель и сам арендатор, когда у жилья меняется…

Мария Губина

Автор статьи, юрист (г. Курск)

Содержание

Договор купли-продажи квартиры

Укажите место подписания (пример: Москва) г.

Договор купли-продажи доли в квартире

Укажите место подписания (пример: Москва) г.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Место подписания (пример: Москва)

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире

Место подписания (пример: Москва)

Укажите наименование для автоматического заполнения, именуемое в дальнейшем "Продавец", от имени которого действует генеральный директор укажите ФИО полностью на основании Устава,

Укажите ФИО продавца, гражданин Российской Федерации, , дата рождения года рождения, регистрация по адресу укажите адрес регистрации, свидетельство о рождении укажите серию и номер, выданное наименование органа дата выдачи г., СНИЛС укажите номер СНИЛС, именуем в дальнейшем "Продавец",

в лице законного представителя (укажите, кем является законный представитель) укажите ФИО представителя, паспорт укажите серию и номер, выдан укажите наименование органа код подразделения укажите код дата выдачи укажите дату выдачи г., адрес регистрации укажите адрес регистрации, с одной стороны,

Укажите ФИО продавца, гражданин Российской Федерации, , дата рождения года рождения, паспорт укажите серию и номер, выдан наименование органа код подразделения укажите код дата выдачи укажите дату выдачи г., адрес регистрации укажите адрес регистрации, СНИЛС укажите номер СНИЛС, именуем в дальнейшем "Продавец",

действующ с согласия законного представителя (укажите, кем является законный представитель) укажите ФИО представителя, паспорт укажите серию и номер, выдан наименование органа код подразделения укажите код дата выдачи укажите дату выдачи г., адрес регистрации укажите адрес регистрации, с одной стороны,

в лице законного представителя (укажите, кем является законный представитель) укажите ФИО представителя, паспорт укажите серию и номер, выдан наименование органа код подразделения укажите код дата выдачи укажите дату выдачи г., адрес регистрации укажите адрес регистрации,

далее в общих пунктах вместе именуемые как "Продавец", в специальных пунктах именуемые как Продавец с указанием ФИО,

Укажите наименование для автоматического заполнения, именуемое в дальнейшем "Покупатель", от имени которого действует генеральный директор укажите ФИО полностью на основании Устава, с другой стороны,

Укажите ФИО покупателя, гражданин Российской Федерации, , дата рождения года рождения, регистрация по адресу укажите адрес регистрации, свидетельство о рождении укажите серию и номер, выданное наименование органа дата выдачи г., СНИЛС укажите номер СНИЛС, именуем в дальнейшем "Покупатель",

Укажите ФИО покупателя, гражданин Российской Федерации, , дата рождения года рождения, паспорт укажите серию и номер, выдан наименование органа код подразделения укажите код дата выдачи укажите дату выдачи г., адрес регистрации укажите адрес регистрации, СНИЛС укажите номер СНИЛС, именуем в дальнейшем "Покупатель",

далее в общих пунктах вместе именуемые как "Покупатель", в специальных пунктах именуемые как Покупатель с указанием ФИО,

Укажите ФИО покупателя, гражданин Российской Федерации, , дата рождения года рождения, регистрация по адресу укажите адрес регистрации, свидетельство о рождении укажите серию и номер г., СНИЛС укажите номер СНИЛС,

Продавец и Покупатель далее вместе именуются как "Стороны",

Стороны заключили договор купли-продажи квартиры (далее – "Договор") о нижеследующем:

Продавец и Покупатель далее вместе именуются как "Стороны",

Стороны заключили договор купли-продажи доли в квартире (далее – "Договор") о нижеследующем:

Продавец и Покупатель далее вместе именуются как "Стороны",

Стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры (далее – "Договор") о нижеследующем:

Продавец и Покупатель далее вместе именуются как "Стороны",

Стороны заключили предварительный договор купли-продажи доли в квартире (далее – "Договор") о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. В соответствии с Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить следующую квартиру:

1.1.1. Адрес квартиры: укажите полный адрес квартиры

1.1.2. Кадастровый номер: укажите кадастровый номер квартиры

1.1.3. Общая площадь: укажите площадь кв.м., жилая площадь: укажите площадь кв.м.

1.1.4. Этаж укажите этаж из всего этажей

1.1.5. Количество комнат: Укажите количество комнат

(далее – "Недвижимость").

1. Предмет договора

1.1. В соответствии с Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить укажите размер доли доли (далее – "Недвижимость") в следующей квартире:

1.1.1. Адрес квартиры: укажите полный адрес квартиры

1.1.2. Кадастровый номер: укажите кадастровый номер квартиры

1.1.3. Общая площадь: укажите площадь кв.м., жилая площадь: укажите площадь кв.м.

1.1.4. Этаж укажите этаж из всего этажей

1.1.5. Количество комнат: Укажите количество комнат.

1.1. Другие доли в общей собственности принадлежат: Укажите полные данные собственников и размеры их долей.

1.1. Продавец гарантирует, что остальные участники долевой собственности, имеющие преимущественное право покупки, извещены надлежащим образом о намерении продажи Продавцом своей доли постороннему лицу и отказались от покупки.

1. Предмет договора

1.1. Стороны заключают предварительный Договор с целью согласования всех существенных условий купли-продажи следующей квартиры:

1.1.1. Адрес квартиры: укажите полный адрес квартиры

1.1.2. Кадастровый номер: укажите кадастровый номер квартиры

1.1.3. Общая площадь: укажите площадь кв.м., жилая площадь: укажите площадь кв.м.

1.1.4. Этаж укажите этаж из всего этажей

1.1.5. Количество комнат: Укажите количество комнат

(далее – "Недвижимость").

1.2. Срок действия предварительного Договора составляет 1 год с момента подписания договора Сторонами.

1. Предмет договора

1.1. Стороны заключают предварительный Договор с целью согласования всех существенных условий купли-продажи укажите размер доли доли (далее – "Недвижимость") в следующей квартире:

1.1.1. Адрес квартиры: укажите полный адрес квартиры

1.1.2. Кадастровый номер: укажите кадастровый номер квартиры

1.1.3. Общая площадь: укажите площадь кв.м., жилая площадь: укажите площадь кв.м.

1.1.4. Этаж укажите этаж из всего этажей

1.1.5. Количество комнат: Укажите количество комнат.

1.1. Другие доли в общей собственности принадлежат: Укажите полные данные собственников и размеры их долей.

1.2. Срок действия предварительного Договора составляет 1 год с момента подписания договора Сторонами.

1.2. Право собственности и характеристики Недвижимости подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, выданной укажите орган укажите дату г.

1.2. Недвижимость принадлежит Продавцу на праве собственности в полном объеме. Основание права собственности: укажите документ, номер и дату получения

1.2. Недвижимость находится в долевой собственности. Доли отчуждаются в следующих размерах:

1.2.1. Продавец укажите ФИО продавца отчуждает долю в размере 1/2 (одна вторая) в праве собственности. Основание права собственности: укажите документ, номер и дату получения

1.2.2. Продавец укажите ФИО продавца отчуждает долю в размере 1/2 (одна вторая) в праве собственности. Основание права собственности: укажите документ, номер и дату получения

1.2. Недвижимость находится в долевой собственности. Доли отчуждаются в следующих размерах:

1.2.1. Продавец укажите ФИО продавца отчуждает долю в размере 1/3 (одна третья) в праве собственности. Основание права собственности: укажите документ, номер и дату получения

1.2.2. Продавец укажите ФИО продавца отчуждает долю в размере 1/3 (одна третья) в праве собственности. Основание права собственности: укажите документ, номер и дату получения

1.2.3. Продавец укажите ФИО продавца отчуждает долю в размере 1/3 (одна третья) в праве собственности. Основание права собственности: укажите документ, номер и дату получения

1.2. Недвижимость находится в долевой собственности. Доли отчуждаются в следующих размерах:

1.2.1. Продавец укажите ФИО продавца отчуждает долю в размере 1/4 (одна четвертая) в праве собственности. Основание права собственности: укажите документ, номер и дату получения

1.2.2. Продавец укажите ФИО продавца отчуждает долю в размере 1/4 (одна четвертая) в праве собственности. Основание права собственности: укажите документ, номер и дату получения

1.2.3. Продавец укажите ФИО продавца отчуждает долю в размере 1/4 (одна четвертая) в праве собственности. Основание права собственности: укажите документ, номер и дату получения

1.2.4. Продавец укажите ФИО продавца отчуждает долю в размере 1/4 (одна четвертая) в праве собственности. Основание права собственности: укажите документ, номер и дату получения

1.2. Недвижимость находится в долевой собственности. Доли отчуждаются в следующих размерах:

1.2.1. Продавец укажите ФИО продавца отчуждает долю в размере 1/5 (одна пятая) в праве собственности. Основание права собственности: укажите документ, номер и дату получения

1.2.2. Продавец укажите ФИО продавца отчуждает долю в размере 1/5 (одна пятая) в праве собственности. Основание права собственности: укажите документ, номер и дату получения

1.2.3. Продавец укажите ФИО продавца отчуждает долю в размере 1/5 (одна пятая) в праве собственности. Основание права собственности: укажите документ, номер и дату получения

1.2.4. Продавец укажите ФИО продавца отчуждает долю в размере 1/5 (одна пятая) в праве собственности. Основание права собственности: укажите документ, номер и дату получения

1.2.5. Продавец укажите ФИО продавца отчуждает долю в размере 1/5 (одна пятая) в праве собственности. Основание права собственности: укажите документ, номер и дату получения

1.3. Право собственности на Недвижимость переходит к Покупателю в полном объеме.

1.3. Право собственности на Недвижимость переходит в следующем размере:

1.3.1. Покупатель укажите ФИО покупателя приобретает право собственности в размере 1/2 (одна вторая) доли.

1.3.2. Покупатель укажите ФИО покупателя приобретает право собственности в размере 1/2 (одна вторая) доли.

1.3. Право собственности на Недвижимость переходит в следующем размере:

1.3.1. Покупатель укажите ФИО покупателя приобретает право собственности в размере 1/3 (одна третья) доли.

1.3.2. Покупатель укажите ФИО покупателя приобретает право собственности в размере 1/3 (одна третья) доли.

1.3.3. Покупатель укажите ФИО покупателя приобретает право собственности в размере 1/3 (одна третья) доли.

1.3. Право собственности на Недвижимость переходит в следующем размере:

1.3.1. Покупатель укажите ФИО покупателя приобретает право собственности в размере 1/4 (одна четвертая) доли.

1.3.2. Покупатель укажите ФИО покупателя приобретает право собственности в размере 1/4 (одна четвертая) доли.

1.3.3. Покупатель укажите ФИО покупателя приобретает право собственности в размере 1/4 (одна четвертая) доли.

1.3.4. Покупатель укажите ФИО покупателя приобретает право собственности в размере 1/4 (одна четвертая) доли.

1.3. Право собственности на Недвижимость переходит в следующем размере:

1.3.1. Покупатель укажите ФИО покупателя приобретает право собственности в размере 1/5 (одна пятая) доли.

1.3.2. Покупатель укажите ФИО покупателя приобретает право собственности в размере 1/5 (одна пятая) доли.

1.3.3. Покупатель укажите ФИО покупателя приобретает право собственности в размере 1/5 (одна пятая) доли.

1.3.4. Покупатель укажите ФИО покупателя приобретает право собственности в размере 1/5 (одна пятая) доли.

1.3.5. Покупатель укажите ФИО покупателя приобретает право собственности в размере 1/5 (одна пятая) доли.

1.4. Продавец гарантирует, что Недвижимость полностью свободна от прав третьих лиц и не состоит в досудебном или судебном споре, под арестом, не имеет ограничений (обременений), в том числе не выступает предметом ипотеки.

1.1. Право собственности на Недвижимость обременено ипотекой на основании укажите основание ипотеки. Залогодержателем является укажите наименование или ФИО, согласие которого на заключение настоящего Договора получено Продавцом. Продавец гарантирует, что в отношении Недвижимости иных обременений (ограничений) не имеется.

1.1. Покупатель уведомлен, что в отношении Недвижимости имеется обременение в виде на основании Договора от укажите дату и номер договора, заключенного между укажите арендатора или нанимателя и Продавцом, в соответствии с которым опишите условия договора. Переход права собственности на Недвижимость не является основанием для изменения или расторжения указанного Договора аренды. Продавец гарантирует, что в отношении Недвижимости иных обременений (ограничений) не имеется.

1.1. Квартира имеет следующее обременение: подробно опишите обременение. Продавец гарантирует, что в отношении Недвижимости иных обременений (ограничений) не имеется.

1.6. Продавец гарантирует, что в Квартире нет зарегистрированных или проживающих лиц.

1.6. Продавец сообщает Покупателю о перечне лиц, зарегистрированных (проживающих) в Квартире: укажите полное ФИО каждого лица. Продавец обязуется в течение 15 календарных дней с момента заключения Договора обеспечить снятие с регистрационного учета указанных лиц. Продавец гарантирует, что иные лица, не указанные в пункте настоящего Договора, не проживают и не имеют регистрации в Квартире.

1.6. Продавец сообщает Покупателю о перечне лиц, зарегистрированных (проживающих) в Квартире: укажите ФИО каждого лица. Указанные лица сохраняют право регистрации (проживания) после регистрации перехода права собственности. Продавец гарантирует, что иные лица, не указанные в пункте настоящего Договора, не проживают (не имеют регистрации) в Квартире.

2. Представление интересов продавца

2.1. Интересы Продавца представляет укажите ФИО представителя, действующ на основании нотариальной доверенности укажите номер доверенности, заверенной укажите ФИО нотариуса, дата заверения укажите дату г.

2. Представление интересов продавца

2.1. Интересы Продавца укажите ФИО продавца представляет укажите ФИО представителя, действующ на основании нотариальной доверенности укажите номер доверенности, заверенной укажите ФИО нотариуса, дата заверения укажите дату г.

2. Представление интересов продавца

2. Представление интересов покупателя

2.1. Интересы Покупателя представляет укажите ФИО представителя, действующ на основании нотариальной доверенности укажите номер доверенности, заверенной укажите ФИО нотариуса, дата заверения укажите дату г.

2. Представление интересов покупателя

2.1. Интересы Покупателя укажите ФИО покупателя представляет укажите ФИО представителя, действующ на основании нотариальной доверенности укажите номер доверенности, заверенной укажите ФИО нотариуса, дата заверения укажите дату г.

2. Представление интересов покупателя

2. Одобрение сделки

2.1. Продавец гарантирует, что заключение настоящего Договора не является для него крупной сделкой и для ее совершения не требуется принятие решения об одобрении.

2. Одобрение сделки

2.1. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора им получено надлежащим образом согласие на совершение указанной сделки путем принятия решения об одобрении крупной сделки от укажите дату и номер решения dkp_sogl10101.

2. Одобрение сделки

2.1. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора не состоит в браке и Недвижимость не является совместно нажитым имуществом.

2. Одобрение сделки

2.1. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора .

2. Одобрение сделки

2.1. Продавец гарантирует, что согласие органа опеки и попечительства на заключение настоящего Договора получено.

2. Одобрение сделки

2.1. Продавец укажите ФИО продавца гарантирует, что на момент заключения Договора не состоит в браке и Недвижимость не является совместно нажитым имуществом.

2. Одобрение сделки

2.1. Продавец укажите ФИО продавца гарантирует, что на момент заключения Договора .

2. Одобрение сделки

2.1. Продавец укажите ФИО продавца гарантирует, что согласие органа опеки и попечительства на заключение настоящего Договора получено.

2.1. Продавец укажите ФИО продавца гарантирует, что на момент заключения Договора .

2.1. Покупатель гарантирует, что заключение настоящего Договора не является для него крупной сделкой и для ее совершения не требуется принятие решения об одобрении.

2.1. Покупатель гарантирует, что на момент заключения Договора им получено надлежащим образом согласие на совершение указанной сделки путем принятия решения об одобрении крупной сделки от укажите дату и номер решения dkp_sogl101011.

2.1. Покупатель гарантирует, что на момент заключения Договора не состоит в браке.

2.1. Покупатель гарантирует, что на момент заключения Договора .

2.1. Покупатель гарантирует, что согласие органа опеки и попечительства на заключение настоящего Договора получено.

2.1. Покупатель укажите ФИО покупателя гарантирует, что на момент заключения Договора не состоит в браке.

2.1. Покупатель укажите ФИО покупателя гарантирует, что на момент заключения Договора .

2.1. Покупатель укажите ФИО покупателя гарантирует, что согласие органа опеки и попечительства на заключение настоящего Договора получено.