Договор купли-продажи квартиры

Понятие договора купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры — ключевое соглашение, имеющее юридическую силу и определяющее момент передачи права владения объектом от продавца покупателю. Документ становится основанием проведения имущественной сделки. 

Как только стороны поставили дату и подписи под соглашением, оно начинает официально действовать, и именно оно становится основанием для последующей перерегистрации права собственности на нового владельца. Участие юристов в оформлении и дальнейшем подписании документа не обязательно, ровно как, и участие нотариальных органов, за исключением продажи квартиры, нажитой в браке.

Стороны договора купли-продажи

Продавец и покупатель — основные стороны соглашения. Ими могут быть как юридические, так и физические лица. 

Если продавцом или покупателем выступает физическое лицо, к нему предъявляются требования о возрасте субъекта, и оно должно быть дееспособным. Это означает, что у человека есть определенные права и за все свои действия он должен отвечать. В России дееспособными являются лица от 18 лет. Если стороной будет выступать недееспособное лицо, тогда его интересы представляют родители или опекуны. Но суд вправе признать определенных людей недееспособными при условии, если у них диагностированы психические заболевания, они являются алкоголиками или фанатами игровых автоматов (диагностирована лудомания). Только опекуны могут представлять их интересы и действовать от их имени.

Продавец обязан доказать что он является настоящим владельцем продаваемой квартиры. Для таких целей подготавливается специальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Обязательные условия договора

Это обязательные к указанию в документе и дальнейшему исполнению условия, без которых соглашение будет неполным или недействительным. В их перечень входят следующие пункты:

1. Наименование. Документ обозначается как «Договор купли-продажи», а ниже указывается дата и место заключения соглашения (название населенного пункта).
2. Стороны. Прописываются точные сведения каждой стороны. Если это физические лица указывается ФИО и паспортные данные, если это юридическое лицо указывается полное наименование компании, адрес и уполномоченное лицо.
3. Предмет. Им является квартира. Обязательно указывается точная информация об объекте — наименование (квартира, комната или часть дома), кадастровый номер, адрес, этажность, количество комнат и т.д.
4. Цена объекта. Без этого пункта соглашение на 100% будет считаться недействительным. Стороны могут указать полную стоимость квартиры или указать цену за один квадратный метр. В этом случае точная стоимость рассчитывается исходя из общей площади объекта.
5. Перечень лиц, имеющих разрешение на проживание. Продавец обязан указать список лиц, которые после продажи объекта будут иметь право проживать там какое-то время и указать точную дату их выписки.

Это ключевые условия, регламентированы законом и обязательные к указанию в соглашении.

Дополнительные условия договора

Их указание носит рекомендательный характер, но чем больше требований к сторонам будет обозначено, тем большую защищенность они будут иметь при спорных ситуациях. Указанные в соглашении дополнительные условия обязательны для исполнения. В их список можно включить:

1. Способ и порядок расчёта. Чем больше информации включено в этот пункт, тем лучше. Необходимо указать форму оплаты — наличными, безналичным расчетом или с помощью банковской ячейки. Также указывается, когда необходимо провести расчет — после подписания договора, перед или после регистрации права собственности.
2. Оплата дополнительных платежей. Если договор оформляется у нотариуса, за это последует плата, а также необходимо оплата госпошлины. В соглашении необходимо указать на то, что все платежи оплачивают обе стороны вместе либо обязательства берет на себя один из контрагентов.
3. Срок передачи объекта. Стороны заранее оговаривают и фиксируют срок передачи квартиры в договоре. 
4. Характеристики объекта. Формируется перечень особенностей или недостатков квартиры, указывается тип планировки, и нет ли к ней претензий со стороны покупателя. Подобный аспект страхует продавца и защищает покупателя. Если будет иметь место плохое состояние квартиры, и это не будет урегулировано соглашением, то продавец понесет ответственность. Но когда было обговорено, что квартира продается с «бабушкиным ремонтом» или в еще более худшем состоянии, то подобным пунктом договора продавец защитит себя от необоснованных претензий по качеству квартиры.
5. Долги по квартире. Покупатель может требовать от продавца выписки об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
6. Ответственность сторон. Указывается перечень штрафов или санкций, применяемых к каждой из сторон при нарушении прописанных условий. Например, штрафов и пеней за несвоевременную оплату, либо за задержку с перерегистрацией.
7. Обеспечение обязательств. Контрагентам в любом случае нужны гарантии и они могут требовать залог, неустойку или задаток (предоплата, отдаваемая в двойном размере при срыве сделки). Дополнительно будет составляться договор залога.
8. Основания для расторжения соглашения. Указывается целый перечень оснований, когда можно расторгнуть договор в одностороннем порядке или на обоюдных условиях.
9. Разрешение споров. Оговаривается формат разрешения конфликтов и любых споров в досудебном порядке.

Срок действия договора

Соглашение будет действовать до тех пор, пока не будут выполнены все перечисленные в нём условия. Когда продавец получил оговоренную сумму, а покупатель оформил право собственности, тогда сделку можно считать завершенной.

Акт приема-передачи квартиры

Это обязательное дополнение к сформированному договору, гарантирующее фактическую передачу объекта новому владельцу. В документе указывается, что одна сторона (продавец) передала объект, а другая сторона (покупатель) его приняла в соответствующем состоянии. Желательно указывать следующие особенности объекта:

• параметры и текущие характеристики жилья;
• наличие коммуникаций и их качество;
• текущее состояние косметического ремонта;
• наличие мебели, бытовой техники и аксессуаров.

Бесплатный акт приема-передачи квартиры вы можете найти здесь.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Стороны могут расторгнуть действие договора при обоюдном согласии. Но также расторжение возможно одной из сторон, если другая сторона существенно нарушила договоренности. Если расторжение планируется на обоюдных условиях, тогда стороны возвращаются в исходное положение, т.е. продавец получает обратно квартиру, но при этом он возвращает деньги покупателю.

В ситуации наличия желания сторон расторгнуть договор рекомендуется договориться о расторжении договора перед подачей заявления на получение права собственности. Стороны должны сформировать новое соглашение о расторжении договора и обозначить в нём порядок возвращения денег, если они уже были переданы продавцу, иначе придется истребовать деньги в суде в качестве неосновательного обогащения.

Иногда покупатель успевает подать заявление на получение права собственности, но сама процедура перерегистрации не начата. Тогда необходимо повторно подать заявление, но уже о прекращении процедуры регистрации. Дополнительно после этого составляется соглашение о расторжении договора.

После перехода права собственности будет проблематично расторгнуть договор в отсутствии случаев нарушения сторон. В этой ситуации покупатель столкнется с налоговыми последствиями обратного перехода права собственности (должен будет уплатить НДФЛ), поэтому не стоит рисковать с расторжением договора после перехода права на квартиру.

Каждая из сторон имеет право расторгнуть договоренности по установленным в законоположениях причинах (нарушением законодательных обязанностей), также на основании причин, изложенных в договоре. В основном эта ситуация имеет место, если продавцом не была получена полная денежная сумма за объект, а покупатель получил во владение квартиру, которая не соответствует описаниям в соглашении и акте приема-передачи. Расторжение договора по перечисленным выше причинам возможно только в суде. Однако в данном случае можно также прибегнуть к истребованию квартиры как неосновательного обогащения.

Когда договор признается недействительным?

Современное законодательство выделяет два вида договоров, являющиеся недействительными: оспоримый и ничтожный.

Ничтожный договор — документ, при оформлении которого был допущен ряд нарушений прямых предписаний законодательства. По факту подписания соглашение будет считаться недействительным, и даже судебное решение не будет играть важную роль. Но обязательно потребуется подать в суд, после чего каждая сторона получает то, что было ранее отдано — продавец квартиру, а покупатель деньги.

Выделяют несколько признаков ничтожных договоров, например:

• когда сделка оформлялась с грубым нарушением прав несовершеннолетних детей;
• при создании соглашения использовались поддельные подписи;
• сделка по продаже мнимая или притворная;
• договор был заключен недееспособным гражданином;
• соглашение заключалось несовершеннолетним лицом до 14 лет.

Оспоримый договор — соглашение было подготовлено с грубым нарушением законодательства, но оно продолжает действовать, пока какая-то из сторон не обратился в суд.

К таким договорам, в ом числе, можно отнести соглашения с определенными обстоятельствами:

• где продавец или покупатель действовали под угрозой физической расправы;
• когда документ был подписан недееспособным гражданином, а опекун об этом не знал;
• если стороной является несовершеннолетнее лицо от 14 до 18 лет, а действия совершались без согласия родителей;
• подписание документа осуществлялось сторонами без согласия третьей стороны (муж продал квартиру без ведома жены);
• оформление договора проводилось лицами без адекватного понимания сути и последствий действий (алкогольное или наркотическое опьянение).