Договор субаренды

1. Что такое субаренда и кто в ней участвует

Субаренда — это аренда «второго этажа»: человек или компания, которые сами взяли имущество в аренду, передают его целиком или частично следующему пользователю за плату. Гражданский кодекс не выделяет для неё отдельную главу. Всё регулирование умещается в пункт 2 статьи 615 и статью 618, а остальное берётся из общих правил об аренде, которые на субаренду распространяются напрямую.

В такой схеме три участника и два самостоятельных договора. Собственник (или другой законный арендодатель) связан договором аренды с арендатором. Арендатор, в свою очередь, связан договором субаренды с субарендатором. Между собственником и субарендатором договора нет, и именно из этого вытекают почти все практические последствия: кто кому платит, кто перед кем отвечает и что происходит, когда один из договоров заканчивается.

Арендатор в этой цепочке играет двойную роль. В основном договоре он пользователь, который вносит плату и соблюдает условия собственника. В договоре субаренды он сам выступает арендодателем: должен передать имущество в срок и в пригодном состоянии, не мешать пользоваться им и отвечать за недостатки, о которых не предупредил. Поэтому в документе стороны названы «Арендатор» и «Субарендатор», а собственник появляется в пункте о праве на субаренду.

Типичные ситуации, в которых оформляют субаренду:

• компания сняла этаж, а часть кабинетов пустует — их сдают партнёру;
• арендатор склада или торгового зала временно не использует часть площади;
• фермер или застройщик арендует большой участок и передаёт его часть другому лицу;
• организация арендует жильё для сотрудников и перераспределяет квартиры между подразделениями или партнёрами;
• предприниматель сворачивает бизнес до конца срока аренды и не хочет платить за пустое помещение.

Во всех этих случаях основной договор аренды остаётся в силе, а права субарендатора производны от прав арендатора: больше, чем есть у арендатора, он получить не может.

2. Какое имущество сдают в субаренду и когда нужна другая форма

Передать в субаренду можно всё, что вообще допускается сдавать в аренду: по статье 607 ГК это земельные участки, здания, помещения, оборудование, транспорт и другие вещи, которые не теряют своих свойств при использовании. Ограничения устанавливаются законом для отдельных видов имущества, а не для субаренды как таковой.

Шаблон на этой странице рассчитан на недвижимость. В конструкторе девять вариантов объекта: нежилое помещение, помещение без уточнения назначения, квартира, земельный участок, жилой дом, комната, офис, склад и «свой вариант». От выбора зависит пункт 1.1: для помещения и офиса он просит этаж и площадь, для участка — кадастровый номер, вид разрешённого использования и сведения о постройках, для жилого дома — этажность и общую площадь.

По статье 607 договор, в котором объект нельзя определённо установить, считается незаключённым. Поэтому при сдаче части площади одних цифр мало: к договору стоит приложить план с выделенными кабинетами или зоной, а в тексте сослаться на номера помещений по техническому плану.

Если объект типичный, удобнее сразу взять профильную форму. Для жилья, которое вы сами снимаете, подойдёт договор субаренды квартиры: там разобран поднаём, который возникает, когда квартиру снимает гражданин. Для офиса, торговой площади или части здания есть договор субаренды нежилого помещения, а для автомобиля и спецтехники — договор субаренды транспортного средства, где действуют свои правила о согласии арендодателя.

Отдельно стоит сказать о жилье. Юридическому лицу квартира или дом могут быть предоставлены по договору аренды, но использовать их организация вправе только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК). Если же жильё снимает сам гражданин, его «субаренда» по закону называется поднаймом и подчиняется статье 685, а не общей схеме.

3. Согласие арендодателя: в каком виде его получить?

Главное условие законной субаренды — согласие того, кто сдал имущество арендатору. Статья 615 требует его для субаренды, перенайма, передачи в безвозмездное пользование и залога права аренды. Закон не устанавливает особой формы согласия, но на практике его всегда фиксируют письменно: устная договорённость в споре почти ничего не стоит.

Конструктор предлагает два пути, и от выбора зависит текст пункта 1.2:

1. «Указано в первичном договоре аренды» — арендатор ссылается на реквизиты основного договора, где уже есть условие, разрешающее субаренду. Отдельное письмо в этом случае, как правило, не требуется: воля арендодателя выражена заранее.
2. «Письменное разрешение собственника» — в пункт 1.2 вносятся дата основного договора и дата письма-разрешения. Этот вариант выбирают, когда в договоре аренды о субаренде ничего не сказано или она прямо запрещена без отдельного согласования.

По закону согласие даёт арендодатель по основному договору. Обычно это собственник, но не всегда: если ваш арендодатель сам арендует объект, нужно убедиться, что и в его договоре передача третьим лицам разрешена.

При проверке согласия обращайте внимание на его пределы. Разрешение может касаться только части площади, конкретного субарендатора, определённого срока или вида деятельности. Если арендодатель разрешил сдать под склад, а вы пустили кафе, формально согласие есть, но пользование уже не соответствует условиям договора аренды — и это самостоятельное нарушение по пункту 3 статьи 615.

Субарендатору разумно попросить копию основного договора и письма-разрешения и указать их реквизиты в договоре субаренды. Это не формальность: в споре о действительности субаренды суд будет выяснять, знал ли субарендатор об отсутствии согласия или должен был знать.

4. Что грозит, если сдать имущество без разрешения?

Субаренда без согласия не делает договор автоматически ничтожным. Согласие арендодателя требуется по закону, поэтому действует общее правило статьи 173.1 ГК: такая сделка оспорима. Признать её недействительной может суд по иску арендодателя, и то при условии, что субарендатор знал или должен был знать, что согласия нет. Тот, кто согласие дал, оспаривать сделку по этому основанию уже не может.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем)… В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Для арендатора куда опаснее другое последствие. Сдача без разрешения — это пользование имуществом не по условиям договора, и арендодатель вправе потребовать расторжения основного договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615). Если нарушение существенное, суд расторгнет аренду по статье 619, но только после того, как арендодатель письменно предупредит арендатора и даст разумный срок исправиться.

Дальше срабатывает цепная реакция: досрочное прекращение аренды по общему правилу прекращает и субаренду. Арендатор теряет помещение, в которое, возможно, вложил деньги, а субарендатор — место для бизнеса, причём претензии к тому, кто сдал ему объект без права, придётся предъявлять уже в отдельном споре.

Основной договор аренды нередко содержит и собственную санкцию за несогласованную субаренду — штраф или право арендодателя на внесудебный отказ. Поэтому, прежде чем подписывать договор с субарендатором, арендатору стоит перечитать свой договор целиком, а не только пункт о субаренде.

5. Земельный участок: когда достаточно уведомления

Для земли действует исключение из общего правила. По пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса арендатор участка вправе передать его в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя — достаточно уведомить его, если договор аренды не предусматривает иного. Исключения касаются резидентов особых экономических зон, участников свободной экономической зоны в Крыму и Севастополе, субъектов МСП на участках из специальных перечней и фермерских хозяйств на государственных сельхозземлях.

Для государственных и муниципальных участков, арендованных более чем на пять лет, пункт 9 той же статьи прямо закрепляет право передавать участок в субаренду без согласия, но с уведомлением, если иное не установлено федеральными законами. В отличие от пункта 6, оговорки «если договором не предусмотрено иное» здесь нет, а ограничивать установленные договором права такого арендатора без его согласия закон запрещает.

На практике это означает следующее. Если в конструкторе выбран земельный участок, вариант «Указано в первичном договоре аренды» подходит и тогда, когда договор аренды просто не запрещает субаренду: в пункте 1.2 достаточно сослаться на его реквизиты. Уведомление арендодателю направляется отдельно — письмом с описью или под подпись, чтобы сохранить доказательство даты.

Субарендатор участка получает все права арендатора, которые предусмотрены Земельным кодексом. Но строить на субарендованной земле он может только в пределах вида разрешённого использования и прав, которыми обладает сам арендатор. Если участок арендован для сенокошения, передать его под склад не получится.

6. Срок субаренды и что будет, когда он закончится

Статья 615 устанавливает жёсткий потолок: субаренда не может длиться дольше, чем основная аренда. Поэтому дату окончания в пункте 2.1 стоит ставить не позже даты окончания основного договора, а лучше — на несколько дней раньше, чтобы арендатор успел принять помещение и вернуть его собственнику в нормальном состоянии.

Конструктор делит срок на два варианта: «Более одного года» и «Менее одного года». Первый добавляет пункт 2.2 о государственной регистрации и третий экземпляр договора для регистрирующего органа, второй обходится без них. Выбирайте первый и при сроке ровно в год: регистрация нужна при сроке не менее года. Граница здесь важна не только для регистрации, но и для формы: договор аренды на срок более года, а также любой договор с участием юридического лица заключается письменно (ст. 609 ГК).

Если стороны хотят, чтобы субаренда продлевалась автоматически, такое продление работает только внутри срока основной аренды. Когда собственник не продлевает договор с арендатором, субаренда заканчивается вместе с ним, какой бы срок ни был записан в договоре с субарендатором.

Особый случай — основной договор, заключённый на неопределённый срок. Арендодатель может в любой момент отказаться от него, предупредив арендатора за три месяца, если речь о недвижимости (п. 2 ст. 610). Для субарендатора это значит, что даже «долгосрочная» субаренда по такому договору в любой момент может сократиться до трёх месяцев. Об этом риске честнее сказать до подписания и учесть его в размере платы или обеспечительного платежа.

7. Нужно ли регистрировать договор субаренды?

К субаренде применяются правила об аренде, в том числе о государственной регистрации. Договор аренды недвижимости регистрируется, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609). Для зданий и сооружений регистрация обязательна при сроке не менее года (п. 2 ст. 651), и это же правило суды применяют к помещениям. Аренда и субаренда земельного участка на срок менее года регистрации не подлежат (п. 2 ст. 26 ЗК).

Отсюда популярная практика «договоров на 11 месяцев»: они не требуют обращения в Росреестр. Но при субаренде у такой схемы есть ограничение — срок всё равно не может выйти за пределы основного договора, а повторное заключение на новые 11 месяцев без согласия арендодателя снова ставит вопрос о разрешении.

Если выбран вариант «Более одного года», в договоре появляется обязанность арендатора зарегистрировать его за свой счёт в течение месяца после подписания. Подать заявление может одна из сторон (ч. 1 ст. 51 Закона о государственной регистрации недвижимости), поэтому субарендатор, заинтересованный в регистрации, вправе сделать это и сам.

Госпошлина по подпункту 27.2 пункта 1 статьи 333.33 НК за регистрацию договора аренды составляет 4 000 рублей для граждан и 44 000 рублей для организаций. Отдельной ставки для субаренды нет — применяется та же.

Что будет, если зарегистрировать забыли? Стороны связаны подписанным договором и без регистрации и не могут ссылаться на его незаключённость, а третьим лицам, которые о нём не знали и не должны были знать, такой договор противопоставить нельзя (п. 3 ст. 433 ГК). Практически это значит, что при смене собственника или споре с другим претендентом на площадь незарегистрированный субарендатор защищён заметно слабее.

8. Можно ли брать с субарендатора больше, чем платишь сам?

Можно. Размер платы за субаренду определяется соглашением арендатора и субарендатора, и закон не привязывает его к арендной плате по основному договору. Сдать офис дороже, чем снимаешь, — обычная предпринимательская модель, особенно если арендатор сделал ремонт, поставил мебель или берёт на себя коммунальные платежи.

Ограничение может установить только сам основной договор: некоторые собственники прописывают, что субарендная ставка не может превышать их собственную или что часть разницы перечисляется им. Такие условия нужно соблюдать — они входят в пределы полученного согласия.

По статье 614 размер арендной платы меняется не чаще одного раза в год, если договор не предусматривает иного. Это правило действует и для субаренды. Если собственник поднимает ставку арендатору, автоматически переложить повышение на субарендатора нельзя — механизм пересмотра нужно заранее записать в договоре субаренды.

Конструктор предлагает пять порядков оплаты и «свой вариант». Предоплата за месяц — привычная модель для помещений и квартир. Оплата по факту за каждый месяц выгодна субарендатору, но делает арендатора его кредитором на месяц. Полная предоплата удобна для коротких сроков, например на сезон, а частичная предоплата с остатком после окончания срока — для средних. Оплата по факту за весь срок применима лишь при коротком сроке и надёжном субарендаторе.

Практический совет для арендатора: ставьте дату платежа субарендатора раньше даты собственного платежа арендодателю. Тогда задержка со стороны субарендатора не превращается сразу в вашу просрочку перед собственником, которая, если повторится более двух раз подряд, даёт ему основание требовать расторжения основного договора.

Способ оплаты выбирается отдельно: наличные с распиской, перевод на карту, на счёт по выставленному счёту, на счёт без счёта или по выбору субарендатора. Для расчётов между организациями и ИП безопаснее безналичные варианты, а при наличных расчётах с гражданином пригодится расписка о получении денежных средств.

9. Налоги арендатора: НДФЛ, НПД, УСН и НДС

Доход от субаренды облагается в общем порядке, и то, что арендатор сам платит аренду, не всегда уменьшает налог. Многое зависит от статуса того, кто сдаёт имущество дальше:

• гражданин без статуса ИП платит НДФЛ со всей суммы субарендной платы: профессиональные вычеты по статье 221 НК для такого дохода не предусмотрены, и собственная арендная плата базу не уменьшает. Ставка — 13% при годовом доходе до 2,4 млн рублей, дальше прогрессия 15, 18, 20 и 22% (п. 1 ст. 224);
• гражданин, сдающий организации или ИП, получает доход уже за вычетом НДФЛ: плательщик выступает налоговым агентом (п. 1 ст. 226) и удерживает налог сам;
• самозанятый может применять НПД к доходу от аренды только жилых помещений; доход от передачи прав на нежилую недвижимость объектом НПД не признаётся (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ). Годовой лимит режима — 2,4 млн рублей;
• ИП и организации на УСН «доходы минус расходы» и на общем режиме учитывают арендную плату по основному договору в расходах (пп. 10 п. 1 ст. 264, пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК), так что налог фактически считается с разницы; на УСН «доходы» — со всей суммы.

С НДС в конструкторе три варианта: «Нет», «Нет» с указанием основания освобождения (для упрощенца с доходом до 20 млн рублей это п. 1 ст. 145 НК) и «Да». Организация или ИП на общем режиме начисляют НДС 22% (п. 3 ст. 164 НК), если не получили освобождение при выручке до 2 млн рублей за три месяца. Упрощенцы освобождены по пункту 1 статьи 145 НК, пока их годовой доход не превышает 20 млн рублей; сама по себе УСН от налога не освобождает. Если лимит пройден, упрощенец выбирает между ставкой 22% с вычетами и пониженными ставками 5% или 7% без вычетов — в 2026 году они доступны при доходе до 272,5 и 490,5 млн рублей соответственно. Гражданин без статуса ИП плательщиком НДС не является, и для него подходит вариант «Нет». Предоставление в пользование жилых помещений от НДС освобождено при любом режиме (пп. 10 п. 2 ст. 149 НК), поэтому при субаренде квартиры или дома налог не начисляется.

10. Коммунальные услуги, интернет и счётчики

Кто платит за свет, воду и отопление, решает не закон, а договор. По общему правилу статьи 616 содержание имущества лежит на арендаторе, а в субаренде в роли арендатора оказывается субарендатор. Но основной договор мог распределить эти расходы по-другому, и договор с субарендатором должен с ним стыковаться.

В конструкторе четыре варианта оплаты коммунальных услуг:

• «Не указывается в договоре» — подходит, если коммунальные уже включены в ставку и это прямо следует из суммы;
• «Арендатор (полностью)» — он продолжает платить по своему договору, а субарендатор вносит только арендную плату;
• «Субарендатор (только счётчики)» — возмещает потребление по показаниям приборов, а постоянные платежи остаются на арендаторе;
• «Субарендатор (полностью)» — несёт все расходы сам, что уместно при сдаче целого обособленного объекта.

Если субарендатор возмещает потребление, в договоре нужен механизм снятия показаний. Конструктор даёт три варианта: не указывать, возложить передачу показаний на субарендатора до определённого числа или оставить снятие за арендатором. При сдаче части помещения без отдельных приборов учёта «только счётчики» не работают — придётся договориться о доле или фиксированной сумме через «свой вариант».

Услуги интернет-провайдера выделены отдельным вопросом: их можно не упоминать, оставить на арендаторе или переложить на субарендатора, указав, входит ли стоимость в арендную плату. В офисах с общей сетью интернет обычно оставляют на арендаторе и включают его стоимость в ставку.

11. Депозит и комиссия посредника

Обеспечительный платёж защищает арендатора от ситуации, когда субарендатор уезжает с долгами или повреждённым имуществом. По статье 381.1 ГК им можно обеспечить и арендную плату, и будущие убытки, и неустойку. Проценты за пользование деньгами на него не начисляются, если договор не говорит иного.

Конструктор предлагает три режима. «Не указывается» — депозита нет. «Зачитывается в счёт арендной платы» — сумма идёт в оплату последнего месяца. «Возвращается субарендатору» — после окончания срока деньги возвращаются в согласованный срок, если их не пришлось удержать. В тексте о депозите предусмотрен и механизм восполнения: при просрочке любых платежей арендатор погашает долг из депозита, уведомляет субарендатора, и тот доводит сумму до исходного размера.

Для арендатора размер депозита удобно привязывать к его собственному обеспечительному платежу перед собственником: если собственник удержит что-то из-за действий субарендатора, компенсировать это будет из чего.

Если субарендатора нашёл агент или риэлтор, вознаграждение можно включить в договор — 50% или 100% месячной платы либо произвольной суммой. Стоит помнить, что это условие обязывает субарендатора заплатить посреднику, но не заменяет договор с самим посредником: его условия удобнее оформить отдельно, например договором оказания риэлторских услуг.

12. Передача объекта: мебель, оборудование, акт

Имущество передаётся вместе с принадлежностями и документами, если договор не предусматривает иного (ст. 611 ГК). В субаренде это правило ограничено тем, что получил сам арендатор: передать ключи от кабинета, который ему не сдавали, или документы, которых у него нет, он не может.

Вопрос «Недвижимость предоставляется» определяет, что перечисляется в разделе 6: без мебели и оборудования, с мебелью и оборудованием, только с мебелью, только с оборудованием или с иным имуществом. Если мебель принадлежит собственнику и была передана арендатору по основному акту, её тоже стоит перечислить: за порчу перед собственником отвечает арендатор, и опись поможет переложить ответственность на того, кто фактически пользовался вещами.

Передача и возврат оформляются актом, который прилагается к договору как Приложение 1. Для этого есть готовый акт приёма-передачи в субаренду: в нём фиксируют состояние помещения, комплект ключей, мебель и показания счётчиков. В разделе 6 договора есть строки для показаний горячей и холодной воды, электричества и газа на день передачи — заполненные цифры снимают спор о начальных значениях.

Возврат по статье 622 производится в том состоянии, в котором имущество было получено, с учётом нормального износа. Отделимые улучшения по общему правилу остаются за субарендатором, а стоимость неотделимых он может требовать, только если арендатор дал на них согласие и договор не исключает возмещение (ст. 623). Причём согласие арендатора не обязывает собственника: если улучшения не согласованы в основном договоре, арендатор рискует остаться с расходами без компенсации.

13. Кто отвечает перед собственником за действия субарендатора?

Перед арендодателем по-прежнему отвечает арендатор — это прямо сказано в статье 615. Если субарендатор затопил соседей, испортил отделку или задержал возврат, собственник предъявит требования арендатору, а тот уже взыщет убытки с субарендатора по договору субаренды. Прямого договорного требования к субарендатору у собственника нет.

Поэтому для арендатора раздел об ответственности — главный инструмент защиты. Конструктор позволяет настроить четыре вида санкций:

1. Нарушение срока передачи объекта — ответственность самого арендатора: процент за каждый день просрочки с предельной суммой или единовременный штраф. Выбирая её, арендатор должен учитывать, что сам зависит от собственника: если основной акт передачи задерживается, лучше не обещать жёстких сроков.
2. Просрочка оплаты субарендатором — процент за день или штраф. Неустойку кредитор получает без доказывания убытков (ст. 330), а суд уменьшает её по заявлению должника-предпринимателя только при явной несоразмерности.
3. Порча недвижимости — возмещение убытков или убытки плюс штраф. Вариант описывает умышленные действия, повлёкшие существенное ухудшение; за обычную небрежную порчу субарендатор отвечает и без него, по общим правилам о возмещении убытков.
4. Нарушение срока возврата — процент за день задержки или штраф за каждые пять дней. Кроме неустойки арендатор вправе требовать плату за всё время просрочки, а убытки — в полной сумме сверх неустойки, если договор не говорит иного (ст. 622).

Каждый пункт можно оставить «Не указывается», тогда стороны отвечают по закону. Право отказаться от договора без суда при длительной просрочке оплаты или передачи объекта можно включить в разделе 8, указав число дней. Если субарендатор — гражданин, а арендатор — предприниматель, такое право арендатора спорно (п. 2 ст. 310 ГК). Без этого условия расторжение за нарушения идёт через суд (ст. 619 и 620 ГК). Требование об оплате или о возврате объекта удобно оформить через претензию по договору аренды.

14. Что будет с субарендой, если аренду расторгли досрочно?

Статья 618 ГК — ключевая норма для субарендатора. По общему правилу субаренда прекращается вместе с досрочно прекращённым договором аренды, по какой бы причине это ни произошло: из-за долгов арендатора, по соглашению сторон или по решению суда. Основной договор может предусмотреть иное, например сохранение субаренды с заменой арендодателя на собственника.

Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Обратите внимание на две детали этой нормы. Новый договор заключается на срок, оставшийся по субаренде, а условия берутся из прекращённого договора аренды, а не из договора субаренды. Если собственник сдавал арендатору дешевле, субарендатор может выиграть в цене; если арендатор отвечал по основному договору за капремонт, эта обязанность может перейти на нового арендатора.

Право действует только при досрочном прекращении. Если основной договор закончился в свой срок, субарендатор права на аренду не получает, а собственник может потребовать освободить помещение. Субарендатору, который планирует оставаться дольше, разумно заранее договориться с собственником напрямую.

Если основной договор аренды ничтожен по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, ничтожной будет и субаренда (п. 2 ст. 618). Здесь права на новую аренду нет вовсе, и защита субарендатора сводится к требованиям к арендатору о возврате денег и возмещении убытков.

Когда стороны сами решают закончить субаренду раньше срока, оформляется соглашение о расторжении договора субаренды; основной договор при этом не затрагивается.

15. Как субарендатору проверить права арендатора

Раз права субарендатора производны, проверять нужно не только того, с кем подписываешь договор, но и того, кто сдал ему имущество. По статье 608 сдавать имущество может собственник или лицо, которому это право дано законом или самим собственником. Минимальный набор проверки:

1. Выписка из ЕГРН на объект: кто собственник, есть ли зарегистрированная аренда и какие обременения стоят.
2. Копия основного договора аренды: срок, разрешённое использование, условия о субаренде, ограничения по ставке.
3. Согласие арендодателя — в самом договоре или отдельным письмом, с проверкой, что оно охватывает ваш объект, срок и вид деятельности.
4. Акт передачи по основному договору и подтверждение, что у арендатора нет долгов по аренде: крупный долг — ближайшая причина досрочного расторжения.
5. Полномочия подписанта: устав и решение о назначении директора у организации, паспорт у гражданина, доверенность у представителя.

Пункт 1.3 договора содержит гарантию, что объект свободен от прав третьих лиц и не является предметом спора, либо описание существующего обременения. Такая гарантия не заменяет проверку, но облегчает взыскание убытков, если окажется, что арендатор скрыл спор с собственником.

16. Субаренда, перенаём и ссуда: в чём разница?

Статья 615 перечисляет несколько способов «передать аренду дальше», и на практике их часто путают. Разница принципиальная: в одних случаях арендатор остаётся в договоре и отвечает за всё, в других — выходит из него.

Перенаём выбирают, когда арендатор хочет выйти из отношений с собственником окончательно и не рассчитывает на доход. Субаренда подходит, если он сохраняет интерес к объекту: планирует вернуться, сдаёт только часть или зарабатывает на разнице ставок. Ссуда уместна для временного размещения партнёра без оплаты, но коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование своему участнику или руководителю (п. 2 ст. 690 ГК). Помните и о том, что со ссуды никакого дохода нет, а ответственность перед собственником остаётся.

17. Как составить договор субаренды в конструкторе

Заполнение занимает немного времени, если основной договор аренды под рукой. Порядок такой:

1. Выберите статус арендатора и субарендатора: физическое лицо, самозанятый, организация или ИП. От этого зависят реквизиты и способ идентификации — ИНН, СНИЛС или паспорт.
2. Укажите объект и заполните пункт 1.1 по документам: адрес, площадь, этаж или кадастровый номер. При сдаче части объекта приложите план.
3. Выберите основание права на субаренду и внесите реквизиты основного договора, а при необходимости — дату письма-разрешения.
4. Определите срок так, чтобы он не выходил за пределы основной аренды, и решите, нужна ли регистрация.
5. Настройте плату, НДС, коммунальные, интернет, депозит и комиссию посредника с учётом того, как распределены расходы в вашем договоре с собственником.
6. Выберите санкции, способ обмена документами и проверьте приложение — акт приёма-передачи.

Если позже понадобится изменить ставку или продлить срок в пределах основной аренды, это оформляется дополнительным соглашением к договору аренды, которое подходит и для субаренды. Когда собственник сам сдаёт объект, без промежуточного звена, нужен обычный договор аренды.

Готовый договор субаренды можно заполнить онлайн прямо на сайте или скачать в PDF или WORD и дописать от руки.

Автор статьи: Мария Губина (юрист)