Договор субаренды нежилого помещения

1. Когда оформляют договор субаренды нежилого помещения

Субаренда нужна, когда у бизнеса оказалось больше площади, чем требуется: половина кабинетов в офисе пустует, в магазине есть угол под кофейный корнер, в торговом центре арендатор готов уступить часть зала под пункт выдачи заказов. Вместо того чтобы платить за пустые метры, арендатор передаёт их другому бизнесу.

Юридически это сделка между двумя участниками: арендатором, который сам снимает помещение у собственника, и субарендатором, которому он передаёт всё помещение или его часть. Собственник в договоре субаренды не подписывается, но без него сделка не обходится: право сдавать чужое имущество дальше у арендатора появляется только с согласия арендодателя.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем)… В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Из этой нормы вытекают три опоры, на которых держится договор субаренды нежилого помещения: согласие собственника (или другого арендодателя), срок в пределах основного договора и ответственность арендатора за субарендатора. Всё, что субарендатор сломает, недоплатит или нарушит, собственник будет требовать с арендатора, а тот — со своего контрагента по договору субаренды.

Эта страница посвящена коммерческим помещениям: офисам, кабинетам, торговым площадям, частям залов и островкам в торговых центрах. Если нужно сдать дальше другое имущество или разобраться в субаренде в целом, подойдёт общий договор субаренды. Когда помещение сдаёт сам собственник, оформляют обычную аренду нежилого помещения, а если речь о месте за столом в общем офисе без выделенной площади — аренду рабочего места.

2. Статусы сторон: гражданин, самозанятый, ИП или компания

Конструктор предлагает для арендатора и для субарендатора по четыре статуса: физическое лицо, самозанятый гражданин, юридическое лицо и индивидуальный предприниматель. От выбора зависит не только преамбула и блок реквизитов, но и налоги, которые возникнут у сторон.

Чаще всего обе стороны — бизнес: ООО пересдаёт часть офиса другому ООО или предпринимателю. Тогда всё решает налоговый режим арендатора, о котором подробно ниже, в разделе про НДС.

Если сдаёт гражданин без статуса ИП, его доход от субаренды облагается НДФЛ по ставке 13% в пределах 2,4 млн руб. в год. Когда платит компания или предприниматель, они становятся налоговыми агентами (п. 1 ст. 226 НК): удерживают налог из каждой выплаты и перечисляют его в бюджет, поэтому в договоре разумно сразу оговорить, что сумма указана до удержания НДФЛ.

Статус самозанятого для этого дохода не помогает. Закон о налоге на профессиональный доход исключает из-под специального режима доходы от передачи имущественных прав на недвижимость, кроме аренды жилья (пп. 3 п. 2 ст. 6 Федерального закона № 422-ФЗ). Самозанятый может подписать договор и пересдать помещение, но с платы за субаренду нежилого помещения он платит НДФЛ как обычный гражданин (через агента или по декларации), а не пробивает чек по налогу 4–6%.

3. Как оформить согласие арендодателя на субаренду?

Вопрос «Разрешение собственника на субаренду» определяет, как в пункте 1.2 будет описано право арендатора сдавать помещение. Согласие даёт тот, кто сдал помещение арендатору: обычно это собственник, а при цепочке договоров — арендодатель по основному договору.

Вариант «Указано в первичном договоре аренды» выбирают, когда основной договор уже содержит разрешение сдавать площадь в субаренду. Пункт 1.2 тогда ссылается на этот договор: нужно вписать наименование арендодателя и дату договора. Перед выбором перечитайте условие о субаренде в основном договоре: разрешение часто бывает ограниченным — только часть площади, только определённые виды деятельности, только с уведомлением собственника за 10 дней. Если ваш случай выходит за эти рамки, согласие придётся получать отдельно.

Вариант «Письменное разрешение собственника» подходит, когда основной договор молчит или прямо требует отдельного согласия на каждую субаренду. В пункт 1.2 вписываются реквизиты основного договора, наименование арендодателя и дата письма-разрешения. Само письмо стоит приложить к договору субаренды копией.

В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ).

Из этого правила вытекает, что должно быть в письме. Хорошее разрешение называет субарендатора или хотя бы круг допустимых лиц, помещение или его часть с указанием площади и номеров комнат, срок субаренды и вид деятельности. Размытое «не возражаем против субаренды» спорно: в суде собственник может заявить, что соглашался на другую сделку. Молчание согласием не считается (п. 4 ст. 157.1 ГК), поэтому отсутствие ответа на запрос арендатора — не разрешение.

Если субарендатор захочет пересдать часть площади дальше, ему понадобится согласие арендатора, а безопаснее — ещё и собственника. Запрет вторичной субаренды можно записать в поле собственного условия.

4. Что грозит, если сдать помещение без согласия?

Риски у обеих сторон разные. Для арендатора субаренда без разрешения — это пользование имуществом не на условиях договора. Собственник вправе потребовать расторжения основного договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК). В коммерческой аренде такой пункт часто подкрепляют крупным штрафом, так что арендатор может потерять и помещение, и обеспечительный платёж.

Для субарендатора последствия зависят от того, знал ли он об отсутствии согласия. Сделка, совершённая без согласия, которое требует закон, оспорима: собственник может оспорить её в суде, если докажет, что другая сторона знала или должна была знать, что разрешения нет (ст. 173.1 ГК). Ссылка на основной договор или письмо в пункте 1.2 как раз показывает, что субарендатор интересовался этим вопросом, поэтому поле нельзя оставлять пустым или заполнять «для галочки».

Даже без оспаривания субаренда может закончиться сама: когда собственник расторгает основной договор, по общему правилу прекращается и она. Поэтому согласие стоит увидеть своими глазами до подписания.

Если собственник узнал о субаренде и не возражает, лучше не ограничиваться устным «пусть работают». Попросите письменное последующее согласие — одобрение конкретного договора (абзац второй п. 3 ст. 157.1 ГК): после него собственник не сможет оспорить сделку по основанию, о котором знал, когда давал согласие (п. 3 ст. 173.1 ГК).

5. Какие документы проверить у арендатора до подписания

Субарендатор получает права только в том объёме, в каком они есть у арендатора. Поэтому проверка начинается не с договора субаренды, а с документов, на которых он держится.

1. Выписка из ЕГРН на помещение: кто собственник, какое у помещения назначение, есть ли запись об аренде в пользу вашего контрагента (при основном договоре на год и дольше она обязательна), нет ли арестов и запретов.
2. Основной договор аренды целиком, а не выдержки: срок и дата окончания, разрешённое использование, пункт о субаренде, распределение ремонта, правила возврата помещения и условия досрочного расторжения.
3. Согласие на субаренду: пункт основного договора или отдельное письмо, и соответствие его вашему случаю по площади, сроку и виду деятельности.
4. Полномочия подписанта: выписка из ЕГРЮЛ с именем директора или доверенность представителя.
5. Отсутствие долга арендатора перед собственником — акт сверки или справка. Если арендатор больше двух раз подряд не платит в срок, собственник может расторгнуть основной договор через суд (ст. 619 ГК), и субаренда оборвётся вместе с ним.
6. Для помещения в государственной или муниципальной собственности — документ о том, как арендатор получил права: по итогам торгов или без них.

Арендатору, в свою очередь, стоит проверить вид деятельности субарендатора: за шумный цех в офисном центре собственник спросит с арендатора.

6. Как описать кабинет, часть зала или островок

Пункт 1.1 содержит три обязательных поля: адрес, этаж с общим числом этажей и площадь в квадратных метрах. Для сдачи помещения целиком этого почти достаточно, если добавить кадастровый номер. Но при субаренде чаще передают часть площади, и здесь описания «офис 40 кв. м на третьем этаже» мало: если объект нельзя определённо установить, договор считается незаключённым (п. 3 ст. 607 ГК).

Чтобы часть помещения нельзя было спутать с соседней, в договор включают:

• номера комнат по техническому паспорту или поэтажному плану из ЕГРН;
• план с выделенной штриховкой или контуром передаваемой части — как приложение к договору;
• для торгового островка — место на плане этажа, размеры в метрах и привязку к колоннам или входам;
• порядок пользования общими зонами: коридором, санузлом, кухней, переговорной, складом, парковкой;
• режим доступа: часы работы, пропуска для сотрудников и посетителей, доступ в выходные.

План прикладывают через раздел «Список приложений» в конце договора: там уже стоит акт приёма-передачи, а дополнительные приложения добавляются следующими номерами. Для островка в торговом центре схема особенно важна — это не отдельное помещение, а часть торгового зала, и без чертежа спор о том, где проходит граница, почти неизбежен.

Сразу определите, включена ли площадь общих зон в арендуемую: от этого зависят ставка и доля в коммунальных расходах.

7. Вид деятельности и правила здания

В шаблоне нет отдельного поля для цели использования, но при субаренде нежилого помещения это одно из главных условий. Арендатор обязан пользоваться помещением на условиях основного договора, а если они не определены — по назначению (п. 1 ст. 615 ГК). Субарендатор получает ровно те же рамки: он не может открыть кафе в помещении, которое собственник сдавал под офис, даже если арендатор не возражает.

Цель стоит записать в поле собственного условия и сверить с основным договором. Для отдельных видов деятельности добавляются свои требования: общепит нуждается в вытяжке и согласованных мощностях, медицинский кабинет — в помещении, отвечающем санитарным нормам для лицензии, магазин алкоголя (кроме пива и сидра) — в аренде на срок от года. Если деятельность лицензируется, уточните заранее, примет ли лицензирующий орган договор субаренды и какой срок он требует.

В торговых и бизнес-центрах действуют внутренние правила: часы работы, зоны разгрузки, требования к вывескам, согласование ремонта с управляющей компанией. Полезна строка о том, что субарендатор ознакомлен с правилами здания и обязуется их выполнять, а сами правила — приложение к договору.

8. Срок субаренды и автопродление

В пункте 2.1 указываются даты начала и окончания субаренды. Главное ограничение — конец основного договора: срок субаренды не может выходить за его пределы (п. 2 ст. 615 ГК). Если основной договор действует до 31 декабря 2027 года, субаренду до 30 июня 2028 года заключить нельзя, даже если собственник пообещал продлить аренду.

Вопрос «Срок субаренды» предлагает два ответа. «Менее одного года» оставляет только даты. «Более одного года» добавляет пункт 2.2 о государственной регистрации: кто подаёт документы, за чей счёт и в какой срок после подписания. При выборе помните, что регистрация нужна уже при сроке ровно в один год, поэтому субаренду «с 1 марта по 28 февраля» оформляйте через второй вариант.

Популярная схема — 11 месяцев с автоматическим продлением. Она избавляет от регистрации, но при субаренде у неё есть предел: продление не должно выводить договор за срок основной аренды. Если в тексте есть условие о продлении на тот же срок при отсутствии уведомления, добавьте оговорку, что общий срок субаренды не может превышать срок основного договора, а при его продлении субаренда продлевается на тех же условиях.

9. Нужна ли регистрация договора субаренды нежилого помещения?

Нужна при сроке от одного года. К субаренде применяются правила об аренде (абзац третий п. 2 ст. 615 ГК), а договор аренды здания или помещения в нём на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Договор на меньший срок регистрировать не нужно.

Подать заявление может одна сторона — это правило распространяется на любые договоры аренды недвижимости (ч. 1 ст. 51 Федерального закона № 218-ФЗ). Кто именно едет в МФЦ или отправляет документы электронно, решается в пункте 2.2: по умолчанию там указан арендатор, но это поле можно изменить.

Порядок действий при долгосрочной субаренде:

1. Подписать договор одним документом — без этого договор аренды помещения недействителен (п. 1 ст. 651 ГК), — а при передаче подписать акт (ст. 655).
2. Подготовить к подаче основной договор аренды и документ о согласии арендодателя — они подтверждают право арендатора сдавать помещение.
3. Если передаётся часть помещения, решить, нужен ли технический план этой части.
4. Оплатить госпошлину: 4 000 руб. для граждан и 44 000 руб. для организаций (пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК).
5. Подать заявление и получить выписку из ЕГРН с записью о субаренде.

С частью помещения закон проще, чем принято думать. Если технический план не представлен, кадастровый учёт части не проводится, а договор регистрируется как обременение всего помещения (ч. 5 ст. 44 Федерального закона № 218-ФЗ). Технический план нужен, если стороны хотят, чтобы часть появилась в ЕГРН как отдельный учтённый объект.

Незарегистрированный договор на год и дольше, который стороны исполняют, связывает их между собой, но против третьих лиц, которые о нём не знали и не должны были знать, не действует (п. 3 ст. 433 ГК, п. 5 ППВС № 49). Поэтому проверьте регистрацию основного договора: если её нет, новый собственник, не знавший об аренде, может не считаться со всей цепочкой.

10. Цена субаренды и НДС в цепочке

Размер платы за субаренду стороны определяют сами, и он не обязан совпадать с тем, что арендатор платит собственнику. Закон не запрещает сдавать площадь дороже: наценка — нормальная плата арендатора за то, что он нашёл помещение, сделал ремонт и берёт на себя ответственность перед собственником. Ограничение может быть только в основном договоре, если собственник поставил условием разрешения предельную ставку.

Сложнее с НДС: в цепочке три участника, у каждого свой налоговый режим, и налог в основной аренде никак не переходит в субаренду автоматически. Вопрос «Наличие НДС по договору» имеет три ответа, и выбирать их нужно по режиму арендатора, а не собственника:

Отсюда практический вывод для сторон. Арендатор на упрощёнке без НДС или со ставкой 5%/7%, который платит собственнику аренду с налогом 22%, не может принять этот налог к вычету, и он становится его расходом — это стоит учесть в ставке субаренды. Субарендатору на общей системе, наоборот, выгоднее арендатор-плательщик НДС: налог в плате вернётся через вычет.

В строке «Нет (указать основание освобождения от НДС)» вписывается конкретная норма. Для упрощенца основание — пункт 1 статьи 145 НК: применение УСН само по себе от НДС не освобождает. Порог в 20 млн руб. применяется к доходу за 2025–2028 годы, то есть к освобождению в 2026–2029 годах; затем он снижается до 15 и 10 млн. При превышении лимита в течение года арендатор становится плательщиком НДС со следующего месяца — на этот случай полезна оговорка о цене.

11. Порядок оплаты: как состыковать с основной арендой

Вопрос «Порядок оплаты субаренды» предлагает пять схем. Две ежемесячные: предоплата до 15-го числа текущего месяца или оплата по факту до 15-го числа следующего. Три разовые: полная предоплата за весь срок к указанной дате, частичная предоплата с доплатой после окончания субаренды и оплата всей суммы по факту в течение заданного числа дней.

Для субаренды выбор определяется графиком основной аренды. Арендатор платит собственнику в свой срок, и если субарендатор рассчитывается позже, разрыв ложится на арендатора. Удобнее всего предоплата с датой на несколько дней раньше, чем платёж собственнику: число в пункте 4.1 можно поменять вручную. Оплата по факту подходит, когда арендатор сам получает от собственника постоплатный счёт.

Разовые схемы уместны для коротких сроков, например сезонной точки продаж. Полная предоплата для субарендатора рискованна: если основной договор прекратится досрочно, деньги за неиспользованные месяцы придётся возвращать через претензию.

Вопрос «Способ оплаты субаренды» определяет, как передаются деньги: наличными с распиской, на карту, по выставленному счёту, переводом на расчётный счёт или по выбору субарендатора. Между компаниями разумен расчётный счёт с номером договора и месяцем в назначении платежа — это лучшее доказательство оплаты.

12. Обеспечительный платёж и комиссия посредника

Обеспечительный платёж защищает арендатора от просрочки и порчи: если субарендатор не заплатит, арендатор удержит долг из платежа и уведомит об этом, а субарендатор восстановит сумму в установленный срок (п. 5.2). Вопрос «Обеспечительный платеж» предлагает два режима окончания.

«Зачитывается в счёт арендной платы» — платёж покрывает последний месяц субаренды. Субарендатору не нужно платить дважды, но арендатор при выезде остаётся без запаса на случай повреждений. «Возвращается субарендатору» — сумма лежит у арендатора до конца договора и возвращается в срок, указанный в пункте 5.3, за вычетом задолженностей. По закону платёж возвращается, если обеспеченное обязательство прекратилось, и проценты на него не начисляются, если стороны не договорились иначе (ст. 381.1 ГК).

У арендатора обычно тоже лежит депозит у собственника. Если субарендатор повредит отделку, собственник удержит деньги с арендатора, поэтому размер платежа в субаренде разумно соотносить с тем, что арендатор может потерять по основному договору.

Вопрос о комиссии посредника включает раздел о вознаграждении агента или риелтора, которое платит субарендатор: 50% или 100% месячной платы либо твёрдая сумма, с указанием имени посредника. Если посредник действовал по поручению арендатора, лучше, чтобы платил арендатор, или вовсе не включать условие.

13. Коммунальные и эксплуатационные расходы

Вопрос «Коммунальные услуги оплачивает» имеет четыре ответа. «Не указывается в договоре» — расходы включены в ставку. «Арендатор (полностью)» — арендатор оплачивает коммунальные услуги сам, отдельно от платы за субаренду. «Субарендатор (только счётчики)» — субарендатор возмещает то, что потребил по приборам учёта, а остальные начисления остаются на арендаторе. «Субарендатор (полностью)» — все коммунальные платежи ложатся на субарендатора.

Для части помещения третий и четвёртый варианты работают только при наличии отдельного учёта. Если кабинет не имеет своего счётчика, договоритесь о формуле: доля по площади, установка подсчётчика электроэнергии за счёт субарендатора или фиксированная сумма в месяц. Показания субарендатор передаёт до 20-го числа или арендатор снимает их сам — это отдельный вопрос конструктора, а начальные показания воды и электричества можно зафиксировать прямо в тексте договора в день передачи.

Коммерческие объекты несут расходы, которых нет в жилье. Решите заранее, кто оплачивает:

• эксплуатационные платежи управляющей компании бизнес-центра или торгового центра;
• охрану, пропускной режим и изготовление пропусков для сотрудников субарендатора;
• вывоз отходов, включая коммерческие отходы от деятельности субарендатора;
• маркетинговый сбор, если его взимает торговый центр;
• размещение вывески и рекламы на фасаде или в галерее.

Интернет — отдельный вопрос с тремя ответами: не указывается, платит арендатор или платит субарендатор. Если провайдер один на весь офис, практичнее оставить связь на арендаторе.

14. Можно ли зарегистрировать компанию по адресу субарендуемого офиса?

Можно, если в помещении реально находится руководитель или его представитель и туда доходит почта. Налоговая при сомнениях проверяет адрес: запрашивает документы и объяснения, а может провести и осмотр помещения (п. 4.2 ст. 9 Федерального закона № 129-ФЗ). Если окажется, что компании там нет, в ЕГРЮЛ появится запись о недостоверности адреса.

При субаренде цепочка документов длиннее, чем при прямой аренде. Субарендатору нужно гарантийное письмо от арендатора о предоставлении адреса, но арендатор сам не собственник, поэтому к письму стоит приложить согласие собственника на использование адреса или хотя бы копию основного договора, где такое право арендатору дано. Если основной договор запрещает передавать адрес третьим лицам, субарендатору его не получить.

Право на адрес и обязанность сменить его после выезда записываются в поле собственного условия, например в течение месяца со штрафом за просрочку. Компания несёт риск неполучения писем по адресу из ЕГРЮЛ (п. 3 ст. 54 ГК), а арендатору чужая почта после окончания субаренды ни к чему.

15. Можно ли пересдать помещение, арендованное у города или государства?

Можно, но здесь к правилам Гражданского кодекса добавляются требования антимонопольного закона. Договоры, по которым переходят права владения или пользования государственным и муниципальным имуществом, заключаются по результатам конкурсов или аукционов, кроме случаев, перечисленных в законе (ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ).

Для субаренды есть прямое исключение. Без торгов допускается передача в субаренду лицом, которое получило права на имущество по итогам торгов или при признании их несостоявшимися, по государственному или муниципальному контракту, а также в случаях, названных в пункте 1 части 1 той же статьи (п. 16 ч. 1 ст. 17.1). Если же арендатор получил помещение без торгов по льготной категории, например как некоммерческая или медицинская организация, п. 16 не работает: без торгов пересдать можно, только если подходит другое исключение.

Ещё одно исключение касается небольших площадей: без торгов передаются части помещения общей площадью не более 20 кв. м и не более 10% площади помещения (п. 14 ч. 1 ст. 17.1). Применима ли эта льгота к субаренде, лучше уточнить у органа, распоряжающегося имуществом, — на практике он и даёт согласие.

Помимо торгов, почти все договоры аренды государственного имущества требуют согласия органа власти на субаренду и нередко ограничивают долю площади. Налоговые правила тоже особые: если помещение сдал орган власти, НДС с платы удерживает сам арендатор как налоговый агент (п. 3 ст. 161 НК). На договор субаренды это не переходит: субарендатор платит арендатору, а тот исчисляет налог по собственному режиму.

16. Что будет с ремонтом субарендатора, если аренда прекратится досрочно?

Коммерческий субарендатор часто вкладывается в помещение: перегородки, сети, кондиционеры, витрина. При досрочном расторжении основного договора эти вложения под угрозой.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды… (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Значит, у субарендатора есть выбор: уйти или потребовать от собственника договор аренды на остаток своего срока и на условиях прекращённого основного договора. Подробнее этот механизм разобран на странице об общей субаренде, а для коммерческого помещения важно другое — судьба улучшений.

Отделимые улучшения — вывеска, съёмные стеллажи, техника — остаются собственностью того, кто их сделал, если договор не говорит иного (п. 1 ст. 623 ГК), и их можно забрать. Неотделимые улучшения, сделанные за свой счёт и с согласия арендодателя, подлежат возмещению после прекращения договора, если он не говорит иного (п. 2 ст. 623). Без согласия их стоимость не возмещается (п. 3 ст. 623).

В субаренде «арендодателем» для субарендатора выступает арендатор, поэтому требовать компенсацию субарендатор будет с него, а не с собственника. Арендатор, в свою очередь, получит деньги от собственника, только если сам согласовал с ним эти работы. Отсюда правило: согласие на ремонт субарендатор получает письменно и от арендатора, и от собственника, со сметой и перечнем работ. Перепланировку помещения без решения собственника не проводите вообще.

Капитальный ремонт по закону лежит на арендодателе, текущий — на арендаторе (ст. 616 ГК). В субаренде эти роли переходят к арендатору и субарендатору, поэтому распределение ремонта лучше повторить за основным договором.

17. Передача, возврат, санкции и отказ от договора

Вопрос «Объект предоставляется» определяет, что передаётся вместе с помещением: без мебели и оборудования, с мебелью и оборудованием, только с мебелью, только с оборудованием или с иным имуществом. Для любого варианта, кроме первого, в пункте 6.2 нужен перечень. Длинный список удобнее вынести в перечень арендованного имущества, а состояние помещения зафиксировать в акте приёма-передачи в субаренду с фотографиями.

Санкции в конструкторе настраиваются по четырём нарушениям:

• просрочка передачи помещения арендатором — процент за каждый день (по умолчанию 2% с потолком 100% месячной платы) или твёрдый штраф;
• просрочка оплаты субарендатором — процент за день или штраф; высокий процент суд может снизить, если он явно несоразмерен, но предпринимателю — только по его заявлению и в исключительных случаях (ст. 333 ГК);
• порча помещения — возмещение убытков либо убытки плюс штраф; условие касается умышленных действий, а ущерб по неосторожности возмещается по общим правилам, если договор не установил иное;
• просрочка возврата — процент за день или штраф за каждые пять дней, причём за всё время задержки арендатор вправе требовать и арендную плату (ст. 622 ГК).

Для субаренды просрочка возврата особенно чувствительна. Если основной договор закончился, а субарендатор не выехал, собственник будет требовать плату и неустойку с арендатора. Поэтому санкция за невозврат должна быть не меньше той, что предусмотрена в основном договоре.

Вопрос «Основания отказа от заключённого договора» имеет три ответа: не указывать основания, сослаться на закон или подробно описать право арендатора отказаться при просрочке оплаты более чем на 30 дней и право субарендатора отказаться при просрочке передачи. Отказ оформляется уведомлением об одностороннем отказе, и договор прекращается с момента его получения (п. 1 ст. 450.1 ГК). Если одна из сторон — гражданин без статуса ИП, договорное право на отказ по общему правилу может получить только она (п. 2 ст. 310 ГК).

По общему правилу споры идут через претензию по договору аренды, а мирное расставание оформляется соглашением о расторжении договора субаренды. Изменение ставки или площади в процессе субаренды — дополнительным соглашением, которое при зарегистрированном договоре тоже регистрируется.

18. Как заполнить шаблон договора субаренды нежилого помещения

Конструктор собирает текст по мере ответов на вопросы, и документ формируется, когда выбран вариант в каждой строке. Удобная последовательность действий:

1. Выберите статусы арендатора и субарендатора, затем заполните реквизиты и способ идентификации для граждан: ИНН, СНИЛС или паспорт.
2. Опишите помещение в пункте 1.1 и подготовьте план передаваемой части для приложения.
3. Выберите основание права на субаренду и впишите реквизиты основного договора или письма-разрешения.
4. Укажите срок в пределах основного договора и отметьте, нужна ли регистрация.
5. Настройте оплату, строку об НДС по режиму арендатора, коммунальные платежи, интернет и обеспечительный платёж.
6. Отметьте состав имущества, санкции, основания отказа и способ отправки документов.
7. В поле собственного условия добавьте вид деятельности, правила здания, юридический адрес и ремонт, если они нужны.

Способ направления документов выбирайте тот, который действительно используется: для компаний надёжнее почта с уведомлением или электронная почта из реквизитов с досылкой оригиналов. Договор субаренды нежилого помещения, собранный в конструкторе, можно заполнить онлайн прямо на сайте или скачать в PDF или WORD, чтобы распечатать и подписать с субарендатором.

Автор статьи: Дарья Мельникова (юрист)