Кабинет

Главная
Статьи
Договор дарения квартиры: налоги, нотариус и защита от оспаривания

Договор дарения квартиры: налоги, нотариус и защита от оспаривания

Автор статьи, юрист (г. Санкт-Петербург)

Коротко

Дарение квартиры между гражданами требует нотариального удостоверения с 13 января 2025 года. НДФЛ зависит от родства, налогового статуса и специальных правил; освобождённый подарок обычно не требует декларации. До сделки проверьте согласие супруга, ипотеку и риски оспаривания, включая банкротство дарителя.

Проверено: октябрь 2026

Дарение квартиры в 2026 году: три главных изменения

Семья Ивановых решила переоформить квартиру с матери на дочь — «пока живые, чтобы не было проблем с наследством». Нашли образец договора дарения, распечатали, подписали и пошли в МФЦ. Но с 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами требует нотариального удостоверения. При этом обычный подарок от матери дочери освобождён от НДФЛ, и декларировать такой освобождённый доход не требуется; с 2026 года исключение предусмотрено для одаряемых со статусом иностранного агента.

В 2025–2026 годах в регулировании дарения недвижимости произошло сразу три существенных изменения. Первое — с 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости между гражданами обязательно удостоверяются у нотариуса, иначе Росреестр откажет в регистрации. Второе — с 1 января 2025 года введён прогрессивный НДФЛ: 13% на доход до 2,4 млн рублей и 15% — на сумму сверх этого порога. Третье — с 1 января 2026 года лица, признанные иностранными агентами, лишились льготы по НДФЛ при дарении даже от близких родственников: для них ставка составляет 30%.

В этой статье разберём все три изменения, а заодно ответим на вопрос, который беспокоит больше всего: когда подаренную квартиру можно отобрать через суд — и как от этого защититься.

Обязательный нотариус: как оформить и сколько заплатить

Нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости между гражданами стало обязательным с 13 января 2025 года на основании Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ, изменившего п. 3 ст. 574 ГК РФ. Нотариус устанавливает личности, проверяет дееспособность и соответствие сделки закону и действительной воле сторон. Его имущественная ответственность наступает на предусмотренных законом основаниях; нотариальное удостоверение не исключает оспаривания сделки.

Стоимость нотариального оформления складывается из федерального и регионального тарифов. По подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ федеральный тариф составляет 0,5% суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Стоимость для расчёта определяется по правилам ст. 333.25 НК РФ: если представлены допустимые документы с разными оценками, берётся наименьшая из них. С 23 июля 2025 года для договоров дарения недвижимости между перечисленными в п. 19 ст. 333.38 НК РФ членами семьи и близкими родственниками действует льгота 50%. При стоимости 5 млн рублей федеральный тариф с этой льготой составит 10 000 рублей. Региональный тариф устанавливает нотариальная палата субъекта РФ в пределах, определяемых Федеральной нотариальной палатой; его размер и применимые льготы уточняют на дату удостоверения.

После подписания у нотариуса он сам направит документы в Росреестр в электронном виде — переход права зарегистрируют в течение одного рабочего дня. Бумажный вариант через МФЦ займёт до пяти дней. Для дарения между физическими лицами это удобнее и безопаснее, чем самостоятельная подача. Заранее подготовьте образец договора дарения квартиры — его можно показать нотариусу как основу и предложить свои правки до официального удостоверения.

Что прописать в договоре дарения квартиры

Договор дарения регулируется главой 32 ГК РФ (ст. 572–582). Нужны определённый предмет, безвозмездность и отсутствие встречного предоставления за квартиру. Обязанность содержать дарителя в обмен на передачу квартиры может указывать на ренту или другую сделку. Однако обычная оплата новым собственником коммунальных услуг сама по себе не превращает дарение в притворную сделку: суд оценивает содержание условий и действительную волю сторон.

В договор необходимо включить: паспортные данные обеих сторон, точное описание квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, количество комнат — всё из выписки ЕГРН), указание на то, что даритель передаёт квартиру безвозмездно и одаряемый принимает её, а также сведения о правоустанавливающих документах дарителя. Если квартира находится в ипотеке, по общему правилу требуется согласие банка-залогодержателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

Стороны могут согласовать сохранение за дарителем права проживания в квартире. Такое условие нужно подробно обсудить с нотариусом: срок, объём пользования и последствия продажи квартиры. Оно само по себе не создаёт универсального зарегистрированного вещного обременения и не гарантирует сохранения права против любого последующего покупателя.

Пример формулировки предмета договора: «Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одаряемого квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Садовая, д. 10, кв. 55, кадастровый номер 77:01:0001234:567, общей площадью 52,4 кв. м, принадлежащую Дарителю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 15.03.2019, номер записи регистрации 77-77-01/001/2019-001.»

Дарение квартиры: налог зависит от степени родства

Кто платит налог при дарении — и почему даритель освобождён

Даритель не получает встречного дохода от безвозмездной передачи квартиры, поэтому НДФЛ от самого дарения у него не возникает. Одаряемый получает доход, но может пользоваться освобождением по ст. 217 НК РФ. При расторжении договора вопрос решается с учётом фактического возврата квартиры: Письмо Минфина от 27.09.2023 № 03-04-05/91712 связывает отсутствие дохода с соглашением о расторжении и возвратом права собственности дарителю, а не только с подписанием соглашения.

Если доход от подарка облагается НДФЛ, одаряемый самостоятельно рассчитывает налог и подаёт 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года, а уплачивает налог не позднее 15 июля. Освобождённый подарок от близкого родственника декларировать не требуется. С 26 июня 2026 года п. 4 ст. 119 НК РФ освобождает от штрафа по п. 1 этой статьи за непредставление в срок 3-НДФЛ по продаже или дарению недвижимости, сведения о которой передаются налоговому органу по ст. 85 НК РФ. Это не отменяет обязанности декларирования и уплаты налога.

Налоговая база при дарении квартиры — кадастровая стоимость объекта, зафиксированная на 1 января того года, в котором совершена сделка (п. 6 ст. 214.10 НК РФ). Договорная цена не применяется — нельзя написать в договоре символическую сумму и заплатить налог с неё. Налоговый вычет в размере 1 млн рублей, который действует при продаже жилья, к дарению не применяется. Как считают налог при дарении машины, разобрано в статье о договоре дарения автомобиля.

Прогрессивный НДФЛ: считаем по новым правилам

С 1 января 2025 года для облагаемых доходов налогового резидента от продажи имущества (кроме ценных бумаг) и получения имущества в дар действует двухступенчатая шкала: 13% в пределах 2 400 000 рублей и 15% с превышения. Порог применяется к предусмотренной п. 6 ст. 210 НК РФ совокупности налоговых баз за год, а не отдельно к каждой квартире. Для нерезидентов и лиц со статусом иностранного агента необходимо учитывать специальные правила ст. 224 НК РФ.

Рассчитаем на примере: налоговый резидент, не имеющий статуса иностранного агента, получил от тёти квартиру кадастровой стоимостью 6 000 000 рублей; других доходов, включаемых в ту же совокупность налоговых баз, нет. Тётя и племянник не входят в перечень близких родственников для освобождения. Налог: 2 400 000 × 13% + 3 600 000 × 15% = 852 000 рублей. Нельзя маскировать оплатную продажу под дарение или дарение под продажу: оцениваются реальные отношения сторон. Если в дар передают землю, пригодится разбор как подарить земельный участок.

Если хотите заранее рассчитать свою нагрузку или нужно дарение между физическими лицами без лишних сложностей — воспользуйтесь нашим шаблоном договора дарения между физическими лицами: там уже учтены все актуальные требования 2025–2026 годов. Документ можно создать онлайн и адаптировать под конкретную ситуацию.

Кто из родственников не платит налог

Пункт 18.1 ст. 217 НК РФ освобождает от НДФЛ подарки между членами семьи и близкими родственниками по семейному законодательству: супругами, родителями и детьми (включая усыновителей и усыновлённых), дедушками, бабушками и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сёстрами. С 2026 года нужно учитывать исключение для лиц, имеющих статус иностранного агента.

Дальнее родство или совместное проживание сами по себе не дают освобождения: например, двоюродные братья не включены в перечисленные категории близких родственников. При этом ФНС в разъяснении от 19.08.2024 со ссылкой на письмо от 29.01.2024 № БС-4-11/831@ указывает, что признание гражданина членом семьи возможно судом. Поэтому безусловно отрицать значение такого судебного решения неправильно; наличие оснований для льготы нужно подтверждать.

В Письме Минфина от 25.09.2024 № 03-04-05/92617 рассмотрено дарение недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов: освобождение применяется к части стоимости имущества, приходящейся на супруга, который является близким родственником одаряемого. Поэтому при дарении зятем тёще нельзя автоматически считать всю квартиру освобождённой; размер соответствующей части и режим имущества нужно установить по документам. Как заранее определить режим общей квартиры, разобрано в статье что включить в брачный договор.

Пример из жизни: Михаил решил подарить квартиру своему брату. Они сыновья одной матери — неполнородные братья. По п. 18.1 ст. 217 НК РФ неполнородные братья (имеющие общего родителя) входят в перечень близких родственников. Брат налог не платит. А вот если бы Михаил дарил квартиру двоюродному брату — сыну дяди — само двоюродное родство не давало бы льготы; при отсутствии другого подтверждённого основания освобождения понадобились бы декларация и уплата налога.

Ставки НДФЛ при дарении квартиры в 2026 году

Дарение доли квартиры: когда нужно согласие и чьё

Дарение доли квартиры — отдельная история, и здесь нередко путают правила. При продаже доли другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ): им нужно сначала предложить купить долю по той же цене. При дарении этого правила нет — согласие других сособственников не требуется. Вы вправе подарить свою долю кому угодно, даже постороннему человеку, не уведомляя других владельцев.

Другое дело — квартира в совместной собственности супругов. Здесь долей нет, есть общее имущество. Для дарения такой квартиры или её части необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст. 35 СК РФ). Без него сделку можно оспорить в суде в течение одного года с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о дарении. Это одна из самых частых причин судебных споров — когда пара в процессе развода, и один из супругов «успевает» подарить квартиру. Если брак распадается, пригодится разбор того, как поделить общее имущество по соглашению без суда.

По общему правилу ст. 37 Закона об ипотеке подарить заложенную квартиру можно с согласия залогодержателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Условия нужно согласовать с банком заранее. Приобретатель становится залогодателем, но это не означает автоматического перевода на него личного кредитного долга. Возможный вариант — погасить кредит и прекратить ипотеку до дарения. Аналогично обременения проверяют при дарении участка с домом; поможет образец договора дарения земельного участка.

Как даритель может отменить дарение — и когда это реально

Не путайте «отменить» и «оспорить» — это разные правовые механизмы. Отмена дарения — это право самого дарителя вернуть подаренное имущество по основаниям, прямо перечисленным в ст. 578 ГК РФ. Оспаривание — это признание сделки недействительной через суд по более широкому кругу оснований. Отменить дарение по общему правилу вправе сам даритель. Наследники дарителя могут требовать отмены только в одном случае — если одаряемый умышленно лишил дарителя жизни.

Для дарения между гражданами закон называет три основания отмены. Первое: одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил телесные повреждения самому дарителю (п. 1 ст. 578 ГК РФ). Если одаряемый умышленно лишил дарителя жизни, требовать в суде отмены дарения вправе наследники дарителя. Второе: обращение одаряемого с подаренной вещью, которая представляет для дарителя большую неимущественную ценность, создаёт угрозу её безвозвратной утраты (п. 2 ст. 578 ГК РФ). Отменить дарение по этому основанию можно только через суд, и доказать большую неимущественную ценность квартиры и угрозу её утраты на практике трудно. Третье: одаряемый умер раньше дарителя — но только если такое право прямо записано в договоре (п. 4 ст. 578 ГК РФ). Ещё одно основание касается дарения от предпринимателя или организации за полгода до банкротства (п. 3 ст. 578 ГК РФ), к дарению квартиры между родственниками оно обычно не относится.

Пример формулировки об отмене при смерти одаряемого: «Даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживёт Одаряемого. При отмене дарения по настоящему основанию подаренная квартира возвращается в собственность Дарителя (п. 4 ст. 578 ГК РФ).»

При отмене дарения по п. 5 ст. 578 ГК РФ одаряемый возвращает вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены. Отчуждение квартиры третьему лицу исключает автоматический возврат от одаряемого по этому правилу, но не позволяет заранее отрицать возможность самостоятельного оспаривания последующей сделки при наличии оснований. Иные денежные требования оцениваются по конкретным обстоятельствам. Подробнее — Отмена дарения: когда подарок можно вернуть.

По каким основаниям оспаривают договор дарения в суде

Оспаривание договора дарения — это иск о признании сделки недействительной по основаниям главы 9 ГК РФ (ст. 166–181). Подать иск могут не только стороны договора, но и наследники дарителя, кредиторы, супруг(а), налоговые органы и другие заинтересованные лица. Судебная практика показывает, что большинство успешных оспариваний связано с одним из четырёх обстоятельств.

Неспособность дарителя понимать значение своих действий или руководить ими. Если на момент подписания договора даритель не мог понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ) — из-за алкогольного опьянения, деменции, острого психотического состояния — сделка оспорима. Доказывается психиатрической экспертизой; посмертная экспертиза тоже возможна. Именно такой вариант — главная «лазейка» для наследников, которые хотят вернуть квартиру в наследственную массу: нужно доказать, что бабушка или дедушка «не понимали, что делали».

Притворность сделки. Если под видом дарения совершена фактическая купля-продажа (даритель получил деньги), сделка признаётся притворной по ст. 170 ГК РФ — она ничтожна. Расписка о получении денег, свидетельские показания, переводы по банку — всё это становится доказательствами. Мнимая сделка — дарение лишь «на бумаге», без реальной передачи имущества (например, чтобы скрыть квартиру от кредиторов): тоже ничтожна.

Введение в заблуждение или обман. Если даритель был уверен, что подписывает договор ренты или завещание, а ему подсунули дарственную — суд признает сделку недействительной по ст. 178–179 ГК РФ. Особенно болезненная история: пожилой человек подписал бумагу, решив, что оставляет квартиру внуку только после своей смерти, а оказалось — уже подарил прямо сейчас.

Основания для оспаривания договора дарения

Дарение накануне банкротства: когда кредиторы вернут квартиру

Подарок от человека с долгами может быть оспорен в его банкротстве. По п. 1 ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ неравноценную, в том числе безвозмездную, передачу имущества проверяют в пределах одного года до принятия заявления о банкротстве или после его принятия. По п. 2 той же статьи сделку, причинившую вред кредиторам, можно оспаривать за три года до принятия заявления или после этого при наличии установленных законом условий. Сроки отсчитывают не от признания гражданина банкротом.

Для оспаривания по п. 2 ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ оценивают цель причинения вреда, сам вред и осведомлённость другой стороны, включая законные презумпции. Дарение близкому родственнику при неплатёжеспособности может существенно повышать риск, но исход не предрешён. Если речь идёт о единственном жилье, дополнительно учитываются исполнительский иммунитет и обстоятельства его применения.

Родство и наличие долгов оцениваются вместе с остальными обстоятельствами и установленными законом презумпциями; они не заменяют проверку конкретного основания оспаривания. Время дарения, финансовое положение и реальность передачи имеют значение, но сами по себе не гарантируют защиту. Для подготовки условий при дарении автомобиля можно использовать типовой договор дарения автомобиля; шаблон не исключает банкротного оспаривания.

Типичные ошибки в договоре дарения квартиры

Нотариус не гарантирует, что договор составлен идеально — он проверяет законность, а не оптимальность условий. Вот пять ошибок, которые кажуться несущественными, но создают реальные проблемы.

Встречное предоставление за квартиру может изменить квалификацию сделки: нужно оценить реальные условия и волю сторон
Нет указания кадастрового номера объекта: описание «квартира по адресу» без номера — неточная идентификация предмета
Отсутствует нотариальное согласие супруга на совместное имущество: основание для оспаривания (ст. 35 СК РФ)
Дарение заложенной квартиры без необходимого по закону и договору согласия банка: нотариус проверяет обременение
Не прописано право проживания дарителя: устную договорённость трудно подтвердить, поэтому условие нужно согласовать в нотариальном договоре

При дарении недвижимости налоговая база по п. 6 ст. 214.10 НК РФ определяется по кадастровой стоимости по установленным этой нормой правилам, а не по произвольно заниженной оценке в договоре. Запрет ст. 575 ГК РФ касается дарения между коммерческими организациями, кроме обычных подарков до 3 000 рублей; он не запрещает всякое дарение от организации гражданину. Для таких сделок отдельно проверяют ограничения и налоговые последствия.

При последующей продаже подаренной квартиры проверьте минимальный срок владения и возможные освобождения. Обычно он составляет три года для подарка от члена семьи или близкого родственника и пять лет в иных случаях, но ст. 217.1 НК РФ предусматривает исключения. Продажа раньше этого срока не всегда означает налог к уплате: по подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ доход можно уменьшить, в частности, на сумму, с которой при дарении был уплачен налог, при соблюдении условий нормы.

Сроки исковой давности: 1 год или 3?

По требованиям о последствиях недействительности ничтожной сделки срок исковой давности составляет три года (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Для стороны сделки он течёт со дня начала её исполнения; для лица, не являющегося стороной, — со дня, когда оно узнало или должно было узнать о начале исполнения, но не более десяти лет с его начала. Не всякое нарушение закона делает сделку ничтожной: основание недействительности проверяют отдельно.

Для оспоримых сделок срок обычно составляет один год: при насилии или угрозе — со дня их прекращения, в иных случаях — со дня, когда истец узнал или должен был узнать об основании недействительности (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Наследование само по себе не запускает срок заново (ст. 201 ГК РФ). Истечение давности не лишает права подать иск: суд применяет её по заявлению стороны спора, сделанному до вынесения решения.

Если стороны договорились вернуть подаренную квартиру, способ оформления и основания возврата нужно согласовать с нотариусом, а обратный переход права зарегистрировать в ЕГРН. Письмо Минфина от 27.09.2023 № 03-04-05/91712 разъясняет отсутствие дохода у одаряемого при расторжении и возврате права собственности дарителю. Одного соглашения без возврата права для такого вывода недостаточно. Для подготовки проекта пригодится образец соглашения о расторжении договора, который нужно адаптировать к конкретной сделке.

Чеклист договора дарения квартиры

Чеклист: что проверить перед подписанием

Нотариус выбран, документы сторон и полномочия представителей подготовлены?
Квартира принадлежит только дарителю или есть сособственники?
Если квартира в совместной собственности супругов — нотариальное согласие второго подготовлено?
Объект проверен на обременения в ЕГРН (ипотека, арест, запрет на регистрационные действия)?
Даритель — ваш близкий родственник? Подтверждающие документы (свидетельство о браке, о рождении) собраны?
Кадастровая стоимость на 1 января текущего года известна? Если нет — проверьте на сайте Росреестра.
Одаряемый понимает, что если он не близкий родственник — нужно будет подать 3-НДФЛ и уплатить налог?
В договоре отсутствует встречное предоставление за передаваемую квартиру?
Если хотите сохранить право проживания — это условие прописано в договоре явно?

Дарение квартиры — щедрый жест, но небрежно составленный договор превращает его в источник многолетних судебных разбирательств. Используйте проверенный шаблон договора дарения квартиры, созданный с учётом всех актуальных требований, или составьте его онлайн через наш конструктор. Найти другие образцы договоров, связанных с недвижимостью и имущественными отношениями, можно в разделе все категории договоров.

Автор статьи: Дарья Мельникова (юрист)

Короткий вывод

Оформляйте дарение как действительную безвозмездную передачу и подробно согласуйте важные для сторон условия с нотариусом. Заранее проверьте расходы, налоги и правовой статус квартиры; нотариальная форма уменьшает риски, но не исключает судебного спора.