Субаренда квартиры: можно ли пересдать съёмную квартиру

Антон уехал на лето: история одной пересдачи

Антон с 1 марта 2026 года снимает однокомнатную квартиру у Елены за 35 000 рублей в месяц. Договор найма подписали на 11 месяцев, до 31 января 2027 года. В мае Антона отправили в командировку на три месяца, и платить за пустую квартиру не хотелось. Знакомая коллега была готова пожить в ней с 1 июня по 31 августа за 40 000 рублей в месяц.

Короткий ответ: пересдать съёмную квартиру можно только с согласия собственника. Если квартиру снял гражданин, закон называет пересдачу поднаймом (статья 685 ГК РФ): нужно согласие наймодателя, срок поднайма не может быть длиннее основного договора, а поднаниматель не получает собственного права жить в квартире. Если договор найма заключён меньше чем на год, правила о поднайме по умолчанию не применяются, поэтому условия пересдачи стоит прямо записать в договор. Если квартиру арендует компания, это субаренда по статье 615 ГК РФ, и согласие арендодателя тоже нужно.

Антон написал Елене, и она согласилась, но поставила условия: письменный договор, копия паспорта жилицы, никакой посуточной сдачи. За лето Антон получил 120 000 рублей, отдал Елене 105 000 и рассчитывал на 15 000 рублей разницы. Потом выяснилось, что налог считается со всех 120 000 рублей, а не с разницы: при НДФЛ 13% это 15 600 рублей. Разница в 15 000 рублей ушла на налог, и сверху пришлось доплатить 600 рублей. Но аренда за три пустых месяца в итоге обошлась Антону в 600 рублей вместо 105 000. Ниже — как устроена субаренда квартиры, где нужно согласие и как не потерять деньги на налоге.

Субаренда квартиры: что это простыми словами

Субаренда квартиры — это когда квартиру сдаёт не собственник, а тот, кто сам её снимает. Получается цепочка из двух договоров. В первом собственник сдаёт жильё нанимателю или арендатору. Во втором этот наниматель передаёт квартиру целиком или одну комнату следующему жильцу и берёт с него плату.

В быту всё это называют одним словом «субаренда», а на сайтах объявлений пишут «сдам от себя». Для закона разница есть, и от неё зависят правила игры. Если первый договор заключил гражданин, это наём, и пересдача называется поднаймом. Если квартиру взяла в аренду компания, первый договор — аренда, а второй — субаренда в прямом смысле. Дальше в статье мы говорим «субаренда квартиры», как ищут люди, и уточняем термин там, где от него что-то зависит.

От обычной сдачи пересдача отличается тремя вещами:

• у того, кто пересдаёт, нет права собственности, поэтому всё держится на согласии владельца;
• второй договор живёт не дольше первого: закончился основной — закончился и он;
• перед собственником за квартиру отвечает тот, кто её снял первым, а не новый жилец.

Подробное сравнение двух конструкций для офисов и складов есть в статье чем отличается договор аренды от договора субаренды. Здесь разбираем жильё.

Поднаём или субаренда: всё решает первый договор

Гражданский кодекс делит договоры на жильё по тому, кто получает квартиру. Гражданину жильё сдают по договору найма (глава 35 ГК РФ). Компании — по договору аренды: пункт 2 статьи 671 ГК РФ прямо говорит, что юридическим лицам жилое помещение предоставляется по договору аренды или иному договору и использовать его они могут только для проживания граждан.

Отсюда две дороги. Наниматель-гражданин пересдаёт по правилам о поднайме, и тогда работает статья 685 ГК РФ. Компания-арендатор пересдаёт по правилам о субаренде из статьи 615 ГК РФ, а к договору субаренды применяются нормы об аренде. Обычный жизненный сценарий — человек снял квартиру и хочет сдать её дальше — почти всегда про поднаём. Чем найм отличается от аренды в целом, разобрано в статье договор найма квартиры: отличия от аренды.

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Если собственник сдал квартиру работодателю, а тот поселил сотрудника, сотрудник обычно живёт не по поднайму, а как гражданин, для проживания которого компания и арендует жильё. Пересдать квартиру третьим лицам он без согласия компании и собственника не может.

Что говорит статья 685 ГК о поднайме

Главная норма о пересдаче жилья занимает шесть коротких пунктов. Первый звучит так:

«По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель». Пункт 1 статьи 685 ГК РФ

Из остальных пунктов на практике важны четыре правила. Поднаём всегда платный (пункт 3): если вы пускаете друга пожить бесплатно, это уже не поднаём, а временные жильцы. Срок поднайма не может быть длиннее срока основного договора (пункт 4). Если договор найма прекратится досрочно, поднаём прекращается вместе с ним (пункт 5). И у поднанимателя нет преимущественного права продлить договор (пункт 6).

Ещё одно условие — соблюдение нормы общей площади на человека (пункт 2). Для частной квартиры оно редко становится препятствием, но тесную однокомнатную на пятерых поднаймом не оформить.

Частая ошибка в пересказах: будто статья 685 требует письменного согласия наймодателя и всех, кто живёт с нанимателем. В тексте нормы этого нет: там сказано только «с согласия наймодателя», без требований к форме. Но доказывать устное согласие в споре почти невозможно, поэтому на практике его берут письменно. Согласие всех, кто постоянно живёт с нанимателем, закон требует для временных жильцов (статья 680 ГК РФ), а не для поднайма. Если вы снимаете квартиру вдвоём, разумно, чтобы под письмом о пересдаче подписались оба.

Договор найма до года: действует ли правило о поднайме?

Большинство квартир сдают на 11 месяцев, чтобы не регистрировать договор. Такой договор закон называет краткосрочным наймом, и для него есть важное исключение:

«К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное». Пункт 2 статьи 683 ГК РФ

В список входит статья 685 о поднайме и статья 680 о временных жильцах. Что из этого следует для нанимателя:

• правила статьи 685 по умолчанию не применяются, поэтому опереться на неё нельзя;
• условия пересдачи нужно согласовать в самом договоре найма: прямым пунктом о поднайме или ссылкой на статью 685;
• если в договоре такого пункта нет, нужно подписать с собственником дополнительное соглашение о поднайме;
• правила о временных жильцах тоже не действуют, поэтому даже бесплатно поселить знакомого на месяц без договорённости с собственником рискованно.

У Антона договор был на 11 месяцев. Если бы он пересдал квартиру молча, сослаться на статью 685 он бы не смог: для его договора она не применяется. Надёжнее всего оформить разрешение Елены дополнительным соглашением, которое подпишут оба. Письмо с согласием тоже подтверждает договорённость, но слабее.

Если вы только подбираете договор с собственником и заранее знаете, что можете уехать, проще сразу заложить пересдачу в договор найма квартиры: пункт о том, разрешён ли поднаём, на каких условиях и нужно ли каждый раз отдельное согласие.

Как получить согласие собственника на субаренду?

Согласие можно получить двумя способами: заранее в договоре или потом отдельным документом. Первый вариант удобнее, если пересдача вероятна. Второй — если она понадобилась неожиданно, как у Антона.

Отдельное согласие пишут в простой письменной форме. Чтобы потом не было вопросов, в нём должно быть видно:

1. Кто разрешает и на какой договор найма ссылается: дата, адрес квартиры.
2. Кому сдаётся квартира: ФИО поднанимателя или условие «любому лицу по согласованию».
3. Срок поднайма — в пределах срока основного договора.
4. Вся квартира или одна комната.
5. Ограничения: без посуточной сдачи, без животных, не больше двух жильцов.
6. Кто отвечает за ущерб и как передаются ключи и показания счётчиков.

Если в договоре найма есть адрес электронной почты для уведомлений, согласие, присланное с этого адреса, тоже будет хорошим доказательством. Сообщение в мессенджере лучше сохранить скриншотом, но полагаться только на него не стоит.

Формулировка, которую можно вставить в раздел договора найма о правах нанимателя:

«Наниматель вправе передать квартиру полностью или частично в поднаём на срок, не превышающий срока настоящего договора, при условии предварительного письменного согласия Наймодателя на каждого поднанимателя. Посуточная и почасовая сдача не допускается. Ответственным перед Наймодателем за состояние квартиры и внесение платы остаётся Наниматель». Пункт для раздела «Права и обязанности Нанимателя».

Если квартиру снимает компания: субаренда по статье 615 ГК

Когда квартиру арендует организация, действуют общие правила аренды. Пункт 2 статьи 615 ГК РФ разрешает арендатору сдавать имущество в субаренду с согласия арендодателя, оставляет ответственность перед арендодателем за арендатором и запрещает заключать договор субаренды на срок больше основного. К субаренде применяются правила об аренде.

От поднайма эта схема отличается в нескольких местах. Исключения для коротких договоров здесь нет: согласие нужно при любом сроке аренды. Если аренда прекращается досрочно, субаренда по общему правилу прекращается тоже, но субарендатор вправе заключить с собственником договор аренды на оставшийся срок субаренды (пункт 1 статьи 618 ГК РФ). Если основной договор ничтожен, ничтожна и субаренда (пункт 2 статьи 618 ГК РФ). А в договоре аренды можно предусмотреть дополнительные основания для расторжения, например пересдачу без согласия (статья 619 ГК РФ).

Для такой цепочки подходит универсальный договор субаренды, в который вносят адрес квартиры, реквизиты основного договора и данные о согласии собственника.

Временные жильцы или поднаём: в чём разница

Не каждый, кто живёт в съёмной квартире вместо нанимателя или вместе с ним, становится поднанимателем. Закон знает ещё одну фигуру — временных жильцов (статья 680 ГК РФ). Различия удобно свести в несколько признаков.

Временные жильцы живут бесплатно. Пускают их наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя. Разрешения собственника не требуется, но запретить он может, если не соблюдается норма площади. Срок — не больше шести месяцев. Если срок не согласовали, жилец обязан съехать не позднее семи дней после требования.

Поднаниматель платит, и без согласия наймодателя его не поселить. Срок поднайма ограничен сроком основного договора, а не шестью месяцами.

Подвох в том, что для краткосрочного найма не действуют обе статьи. Если ваш договор заключён меньше чем на год и ничего не говорит о жильцах, даже бесплатный «друг поживёт месяц» лучше согласовать с собственником хотя бы сообщением. Если же друг переводит вам деньги «за квартиру», это уже платное пользование, и называть его гостем бесполезно.

Можно ли сдавать съёмную квартиру посуточно?

Это один из самых частых вопросов: снять квартиру на месяц и сдавать её по суткам туристам. Здесь сходятся два риска.

Первый — жилищный. Часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса не допускает размещение в жилых помещениях гостиниц и прямо говорит, что жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. Посуточную сдачу с уборкой, сменой белья и потоком гостей суд может признать гостиничной услугой или использованием жилья не по назначению (пункт 4 статьи 687 ГК РФ). Прямого запрета любой короткой сдачи в норме нет, всё решают обстоятельства дела.

Второй — договорный. Пересдача в любом виде требует согласия собственника, а собственники на посуточную сдачу соглашаются редко. Если наниматель всё же сдаёт квартиру по суткам, собственник вправе по пункту 4 статьи 687 ГК РФ предупредить его о необходимости прекратить использование квартиры не по назначению или нарушение прав соседей, а если это продолжится, расторгнуть договор в суде. Для аренды компанией аналогичное основание даёт пункт 3 статьи 615 ГК РФ.

Собственнику, который сам хочет сдавать посуточно, правила другие. Как оформить такую сдачу, разобрано в статье о договоре посуточной аренды квартиры.

Что будет, если пересдать квартиру без согласия собственника?

Отдельного пункта «пересдал без согласия — договор расторгается» в статье 687 ГК РФ нет. Там названы долг по оплате, порча квартиры, использование не по назначению и систематические нарушения прав соседей. Поэтому последствия зависят от договора и от того, как именно шла пересдача.

Чем рискует наниматель:

• собственник может потребовать расторгнуть договор в суде, если пересдача сопровождалась порчей квартиры, долгами по оплате, жалобами соседей или посуточным потоком гостей; пункт договора, по которому пересдача без согласия — основание для расторжения, суд может и не применить: для найма закон перечисляет основания сам;
• за ущерб, который причинил поднаниматель, перед собственником отвечает наниматель: при найме на год и дольше — прямо по пункту 1 статьи 685 ГК РФ, при договоре до года — по общим правилам об ответственности за третьих лиц;
• если договор найма прекратят, поднаём прекратится вместе с ним, и деньги, взятые с жильца вперёд, придётся возвращать;
• доход от пересдачи всё равно облагается налогом, даже если сама пересдача нарушала договор.

Чем рискует жилец, снявший квартиру у нанимателя: самостоятельного права пользования у него нет, а без согласия собственника нет и законного основания жить в квартире. Собственник вправе потребовать, чтобы посторонний человек квартиру освободил, и при отказе обратиться в суд. Претензии по деньгам жилец сможет предъявить только тому, кто ему квартиру сдал.

Когда основной договор прекращается раньше срока

Поднаём полностью зависит от договора найма. Если наниматель и собственник расторгли договор досрочно, по соглашению или через суд, поднаём прекращается одновременно с ним. При найме на год и дольше это прямо сказано в пункте 5 статьи 685 ГК РФ. При договоре до года — если договор отсылает к статье 685, а иначе по общей логике: у нанимателя больше нет права, которое он передал, и пожить дольше самого нанимателя жилец не сможет.

Для жильца это главный риск. Представьте: поднаниматель заплатил за три месяца вперёд, а через месяц наниматель поссорился с собственником и договор расторгли. Жильцу придётся съехать, а вернуть деньги за два оставшихся месяца он сможет только с нанимателя, по договору поднайма. Поэтому оплату лучше вносить помесячно, а в договор поднайма записать обязанность нанимателя сразу сообщить о прекращении основного договора и вернуть плату за неиспользованные дни.

При субаренде у компании ситуация чуть мягче: субарендатор вправе потребовать от собственника заключить с ним договор аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращённого договора (пункт 1 статьи 618 ГК РФ).

Если пересдача заканчивается раньше или по взаимной договорённости, это фиксируют соглашением о расторжении договора субаренды: дата освобождения, расчёт по оплате, возврат залога и ключей.

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Субаренда квартиры: плюсы и минусы для каждой стороны

Пересдача выгодна не всем одинаково. У каждого участника цепочки свои причины соглашаться и свои риски.

Если коротко, пересдача хорошо работает, когда все трое знают друг о друге и о ней договорились письменно. Плохо — когда кто-то из цепочки узнаёт о ней последним.

Сколько придётся отдать налогом с пересдачи?

Доход от пересдачи облагается налогом так же, как доход от сдачи своей квартиры. Подпункт 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ относит к доходам, с которых гражданин сам считает и платит налог, доходы «по договорам найма или договорам аренды любого имущества». Ставка для обычного гражданина — 13% при годовом доходе до 2,4 млн рублей (статья 224 НК РФ), свыше — по прогрессивной шкале.

Главная ловушка: облагается вся сумма, которую заплатил поднаниматель, а не разница между ней и платой собственнику. Профессиональные вычеты по статье 221 НК РФ гражданину, который не зарегистрирован как предприниматель, по доходам от сдачи жилья не положены. На расчёте Антона это выглядит так:

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Сроки для НДФЛ: декларацию 3-НДФЛ за 2026 год подают до 30 апреля 2027 года (статья 229 НК РФ), налог платят до 15 июля 2027 года (пункт 4 статьи 228 НК РФ).

Второй вариант — налог на профессиональный доход для самозанятых. Закон о НПД (422-ФЗ) исключает из объекта налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимость, но делает оговорку: «за исключением аренды (найма) жилых помещений». Ставка — 4% с доходов от граждан и 6% с доходов от компаний и предпринимателей. Расходы тоже не вычитаются, но 4% от 120 000 рублей — это 4 800 рублей, и у Антона осталось бы 10 200 рублей. Прежде чем регистрироваться, проверьте у своей налоговой, принимает ли она доход от поднайма в режиме НПД: формально это сдача жилья, но вопрос стоит задать заранее.

Как снять квартиру у арендатора и не остаться на улице

Если вы ищете жильё и видите объявление «сдам от себя», не исключено, что сдаёт не хозяин. Это не всегда плохо, но проверка нужна строже обычной. Что попросить показать до передачи денег:

1. Выписку из ЕГРН или документ о праве собственности — чтобы знать, кто настоящий владелец.
2. Договор найма или аренды между собственником и тем, кто вам сдаёт: срок, адрес, пункт о поднайме.
3. Письменное согласие собственника на поднаём или пункт договора, который его разрешает.
4. Паспорт того, кто сдаёт, и сверку его ФИО с договором найма.
5. Контакт собственника — и позвоните ему сами, хотя бы чтобы подтвердить согласие.
6. Срок основного договора: ваш договор не может закончиться позже.

Деньги вносите помесячно и только после подписания договора. Если сдающий отказывается показать договор с собственником, лучше искать другой вариант. Распространённая схема обмана — снять квартиру на сутки и «сдать» её нескольким людям сразу с предоплатой за месяц. Проверка документов и звонок собственнику эту схему ломают.

Чтобы пересдача была оформлена, нужен договор субаренды квартиры с указанием реквизитов основного договора и согласия собственника. В нём же стоит записать, что будет при досрочном прекращении основного договора.

Как оформить поднаём: документы по шагам

Собрать полный комплект несложно, если идти по порядку:

1. Проверить свой договор найма: срок, есть ли пункт о поднайме, какие ограничения ставит собственник.
2. Получить письменное согласие собственника или подписать дополнительное соглашение к договору найма.
3. Подписать договор поднайма на срок не дольше основного договора: стороны, адрес, плата, срок, порядок оплаты коммунальных услуг, ответственность за ущерб.
4. Передать квартиру по акту: состояние, мебель и техника, показания счётчиков, число ключей. Для этого подойдёт акт приёма-передачи в субаренду.
5. Хранить доказательства оплаты: переводы с назначением платежа или расписки.
6. В конце срока принять квартиру обратно по акту и вернуть залог, если он был.
7. Учесть доход и до 30 апреля следующего года подать декларацию или выдавать чеки, если вы самозанятый.

Акт особенно полезен, когда в квартире своя мебель собственника и ваши вещи нанимателя. Перед собственником за состояние квартиры отвечаете вы, поэтому поднаниматель должен принять её у вас в том же состоянии, в каком вы её получили.

Чеклист: пересдача оформлена правильно

Перед тем как отдать ключи поднанимателю, проверьте:

• есть письменное согласие собственника или пункт договора найма, разрешающий поднаём;
• если ваш договор найма короче года, в нём или в соглашении прямо сказано, что пересдача допускается;
• срок договора поднайма заканчивается не позже основного договора;
• условия собственника соблюдены: кто живёт, сколько человек, нет посуточной сдачи;
• в договоре поднайма есть реквизиты основного договора и согласия собственника;
• квартира передана по акту с описанием состояния, мебели и показаний счётчиков;
• плата вносится помесячно, есть доказательства каждого платежа;
• в договоре записано, что будет при досрочном прекращении основного договора;
• вы решили, как платить налог: НДФЛ с декларацией или НПД с чеками.

Вопросы и ответы

Что такое субаренда квартиры простыми словами?

Субаренда квартиры — это когда квартиру вам сдаёт не собственник, а человек или компания, которые сами её снимают. Собственник сдаёт квартиру первому жильцу, а тот с разрешения собственника пускает следующего за плату. Если первым квартиру снял гражданин, закон называет это поднаймом (статья 685 ГК РФ), если компания — субарендой (статья 615 ГК РФ). Второй договор не может длиться дольше первого и прекращается вместе с ним. Перед собственником за квартиру отвечает тот, кто снял её первым.

Можно ли сдавать арендованную квартиру без разрешения хозяина?

Нельзя: пересдача без согласия собственника нарушает и правила о поднайме, и правила о субаренде. Статья 685 ГК РФ допускает поднаём только с согласия наймодателя, статья 615 ГК РФ — субаренду только с согласия арендодателя. Если договор найма заключён меньше чем на год, статья 685 к нему не применяется, и право пересдавать должно прямо следовать из договора с собственником; без этого пересдача — нарушение договора. Наниматель, который пересдал тайком, отвечает за ущерб и рискует, что собственник через суд расторгнет договор при нарушениях. Жилец без согласия собственника законного основания жить в квартире не имеет.

Можно ли сдавать квартиру в субаренду посуточно?

Как правило, нет. Во-первых, нужно согласие собственника, а посуточную сдачу собственники разрешают редко. Во-вторых, часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса запрещает гостиничные услуги в многоквартирном доме, и посуточную сдачу суд может признать такой услугой. Если наниматель всё же сдаёт квартиру по суткам, собственник может предупредить его об использовании жилья не по назначению, а если нарушение продолжится — расторгнуть договор найма через суд по пункту 4 статьи 687 ГК РФ.

Может ли самозанятый сдавать квартиру в субаренду?

Да, закон о налоге на профессиональный доход разрешает платить НПД с доходов от сдачи жилья в аренду или наём, и пересдача съёмной квартиры формально под это подходит. Ставка — 4% с оплаты от граждан и 6% от компаний, расходы на плату собственнику не вычитаются. Это выгоднее НДФЛ 13%, который тоже берётся со всей полученной суммы. Самозанятость не заменяет согласия собственника на пересдачу. Перед регистрацией стоит уточнить у своей налоговой, как она относится к доходу именно от поднайма.

Как оформляется поднаём жилого помещения?

Поднаём оформляют письменным договором между нанимателем и поднанимателем, к которому прилагают согласие наймодателя и акт приёма-передачи квартиры. В договоре указывают реквизиты основного договора найма, адрес, срок не длиннее основного договора, плату, порядок оплаты коммунальных услуг и ответственность за ущерб. Договор поднайма всегда платный. Если основной договор заключён меньше чем на год, право на поднаём должно быть прямо записано в нём или в дополнительном соглашении с собственником.

Источники

• Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом
• Статья 618 ГК РФ. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
• Статья 680 ГК РФ. Временные жильцы
• Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения
• Статья 685 ГК РФ. Поднаем жилого помещения
• Статья 687 ГК РФ. Расторжение договора найма жилого помещения
• Статья 17 ЖК РФ. Назначение жилого помещения и пределы его использования
• Статья 228 НК РФ. Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов
• Статья 229 НК РФ. Налоговая декларация
• Статья 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ. Объект налогообложения

Автор статьи: Алиса Киселева