Конструктор договора найма жилого помещения

Если срок найма жилого помещения составляет более 1 года, то его необходимо составить в трех экземплярах и один из них предоставить в Росреестр для регистрации обременения (ограничения) права собственности. Это обременение отображается в едином государственном реестре недвижимости.

В чем разница между договором найма и договором аренды?

Есть две существенные разницы между этими договорами:

1. Договор найма предоставляет больше защиты для нанимателя (например, ограничено право на отказ от договора со стороны наймодателя, а также прямо предусмотрена возможность проживания детей нанимателя без уведомления наймодателя).
2. Договор найма ограничен с точки зрения лиц, которые могут его заключить (об этом в следующем пункте).

Кто может заключить договор найма жилого помещения?

• Наймодателем по договору может быть любое лицо (физическое лицо, юридическое лицо, ИП), а вот нанимателем может быть только гражданин в силу прямого указания закона (п. 1 ст. 677 ГК РФ).
• Если юридическое лицо захочет снять жилое помещение, то ему необходимо заключить договор аренды, а не договор найма (п. 2 ст. 671 ГК РФ). В отношении индивидуальных предпринимателей такой нормы нет, но поскольку они приравниваются к юридическим лицам, то ими также нужно будет заключать договор аренды, а не найма. Договор аренды расположен здесь.

Обязательные условия в договоре найма

1. Точное указание информации о сторонах договорах. Нужно понимать, кто с кем заключил договор. Для физических лиц это ФИО и адрес регистрации (возможно указание паспортных данных для точности), для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей это стандартные реквизиты (адрес, ИНН, ОГРН или ОГРНИП, банковские реквизиты). Перед подписанием договора крайне важно проверить соответствие документа с данными договора. Если они отличаются (например, допущена опечатка в реквизитах) и распечатать исправленный вариант не получится, то можно исправить ошибку ручкой и поставить подпись двух сторон рядом с исправлением.
2. Точный адрес жилого помещения. Тут все просто – нужно описать настолько точно, чтобы данное жилое помещение нельзя было спутать ни с каким другим. Также важно указать количество квадратных метров – по сути нанимают именно их.
3. Срок найма. Формально его можно не указывать (тогда срок найма будет 5 лет, см. п. 1 ст. 683 ГК РФ), но это не совсем правильно, потому что возникает состояние подвешенности. Также можно выбрать условие об автоматическом продлении срока найма, если стороны не направили уведомление о прекращении найма.
4. Размер оплаты за наём. Тут комментарии излишне – необходимо точно указать сумму (вплоть до 1 рубля, никаких сокращений) и порядок оплаты (предварительная оплата за месяц, оплата по факту, и т.д.).

Дополнительные условия договора найма

1. Правила пользования жилым помещением. Сюда относится возможность заводить животных, курить в помещении и обязанности передавать показания счетчиков. Лучше всего указать эти условия сразу в договоре, чтобы избежать их согласования в процессе найма.
2. Оплата коммунальных услуг. Лучше всего прямо указать обязанность оплаты коммунальных услуг и что в них входит: только «счетчики», или ЕПД полностью (входят платежи за капремонт, общедомовые нужды и т.д.).
3. Способ оплаты найма. Их можно разделить на две большие категории: наличные и безналичные способы. Нужно определить такой способ, который будет удобен для двух сторон одновременно (например, перевод на банковскую карту).
4. Обеспечительный платеж. Часто его называют «залог», «депозит», «задаток», «гарантия» (если встретите другое наименование – напишите, мы их собираем!), однако это неправильно, потому что это другие инструменты. Также важно указать, что происходит с суммой платежа: возвращается нанимателю или зачитывается за последний месяц найма.
5. Комиссия посредника. Если при заключении договора и сопровождении сделки участвовал посредник (риэлтор или агент), то также важно указать это в договоре.
6. Перечень имущества, которое находится в жилом помещении. Тут комментарии излишне – если в договоре или акте приема-передачи не указано имущество, то будет считаться, что жилое помещение было пустое на момент его сдачи.
7. Показания счетчиков на момент найма. Имеет смысл их указать, если коммунальные платежи оплачивает наниматель.
8. Ответственность сторон. Это довольно индивидуальное условие и зависит от характера отношений сторон. Однако мы рекомендуем указывает ответственность при нарушении срока оплаты найма.
9. Основания отказа от заключенного договора. Это тоже индивидуальное и довольно редкое условие для таких договоров, однако оно допустимо и иногда имеет место (преимущественно в краткосрочных договорах найма до 1 года).