Конструктор договора аренды нежилого помещения

1. Какие помещения сдают по этому договору

Договор аренды нежилого помещения нужен, когда в пользование передаётся изолированная часть здания, которая стоит на кадастровом учёте как нежилое помещение: офис в бизнес-центре, склад, торговый зал, салон на первом этаже жилого дома, мастерская, кабинет. Арендатор получает помещение за плату на срок, а доходы от бизнеса, который он там ведёт, остаются его собственностью (ст. 606 ГК).

Этот договор рассчитан на одно помещение с конкретным адресом, этажом и площадью. Чаще всего его выбирают для таких объектов:

• офис или отдельный кабинет для компании, ИП, юриста, бухгалтера;
• склад, кладовая, помещение для хранения товара интернет-магазина;
• магазин, пункт выдачи заказов, салон красоты, ателье;
• мастерская или небольшое производство без особых требований к зданию;
• помещение под кафе, медицинский или учебный кабинет — с оговорками о лицензиях, о которых ниже.

Для узких случаев на сайте есть более точные формы: договор аренды офиса с условиями о рабочих местах и пропусках, договор аренды склада с правилами хранения и доступа транспорта, договор аренды рабочего места для коворкинга, где арендатор получает стол, а не помещение.

Квартиру этим договором не оформляют: чтобы разместить в ней магазин или офис, жильё сначала переводят в нежилой фонд. Целое здание тоже требует другого документа — плата за него по умолчанию включает пользование землёй под ним (п. 2 ст. 654 ГК).

2. Кто может быть арендодателем: собственник или арендатор

Первый вопрос конструктора — является ли арендодатель собственником помещения. Сдавать имущество в аренду вправе собственник, а также лица, которых закон или сам собственник на это уполномочил (ст. 608 ГК). Ответ «Да» даёт в пункте 1.2 гарантию, что помещение принадлежит арендодателю на праве собственности.

Ответ «Нет» меняет формулировку: арендодатель владеет помещением на праве аренды и имеет право сдавать его дальше. Юридически это уже субаренда, и её допустимость зависит не от арендатора-посредника, а от собственника. Такое право должно следовать из основного договора или отдельного письменного согласия, копию которого разумно приложить. Для этой ситуации на сайте есть и специальная форма — договор субаренды нежилого помещения.

Пункт 1.3 закрывает второй риск — обременения. По умолчанию арендодатель гарантирует, что помещение свободно от прав третьих лиц и не участвует в судебном споре. Если объект в ипотеке, уже сдан частично или на него наложен арест, выбирается вариант с описанием обременения. Раскрытие выгодно самому арендодателю: за скрытое обременение арендатор вправе требовать снижения платы или расторжения (ст. 613 ГК), а за объявленное — нет.

3. Может ли самозанятый сдать нежилое помещение?

В конструкторе четыре статуса для каждой стороны: физическое лицо, самозанятый гражданин, индивидуальный предприниматель и юридическое лицо. Для арендодателя вариант «Самозанятый» — ловушка. Налог на профессиональный доход нельзя применять к доходам от сдачи нежилой недвижимости: исключение сделано только для жилья.

Не признаются объектом налогообложения доходы… от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений) (пп. 3 п. 2 ст. 6 Федерального закона № 422-ФЗ).

Если самозанятый владелец офиса всё же пробивает чеки на 4 или 6%, налоговая вправе пересчитать налог как для обычного гражданина. Поэтому гражданину, который сдаёт своё нежилое помещение, правильнее выбирать статус «Физическое лицо» и платить НДФЛ: 13% с дохода до 2,4 млн руб. в год и по повышенным ставкам сверх этой суммы (ст. 224 НК).

Когда помещение у гражданина снимает компания или ИП, они становятся налоговыми агентами: исчисляют, удерживают НДФЛ из арендной платы и перечисляют его в бюджет (п. 1 ст. 226 НК). Значит, в договоре нужно ясно написать, указана ли плата до удержания налога. Иначе арендодатель будет ждать на карту всю сумму, а получит на 13% меньше.

Если сдача помещений превратилась в постоянный бизнес, владельцу удобнее зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощёнку или патент: систематическую сдачу нескольких объектов налоговые органы нередко расценивают как предпринимательство.

4. НДС в арендной плате: три варианта конструктора

Вопрос «Наличие НДС по договору» имеет три ответа, и каждый подходит своему арендодателю.

«Нет» — для гражданина без статуса ИП. Он не плательщик НДС, и упоминать налог в договоре незачем.

«Нет (указать основание освобождения от НДС)» — для компании или ИП, которые не платят налог на законном основании. Самое частое основание для упрощёнки — пункт 1 статьи 145 НК: организации и предприниматели на УСН освобождены от НДС, пока их доходы не превышают 20 млн руб. (этот порог закон сохранил до 2028 года включительно, затем он снижается до 15 и 10 млн). В поле основания стоит проверить, что указана именно эта норма. Ссылка на статью 346.11 НК, которую по привычке ещё пишут в договорах, устарела: в действующей редакции она от НДС не освобождает.

«Да» — для плательщиков НДС. Общая ставка с 1 января 2026 года — 22% (п. 3 ст. 164 НК); конструктор сам рассчитает сумму налога от арендной платы. Упрощенец, который вышел за лимит освобождения, вправе вместо 22% с вычетами выбрать ставку 5% или 7% без вычетов; в 2026 году для них действуют индексированные пороги дохода 272,5 и 490,5 млн руб. Арендатор-плательщик НДС принимает предъявленный налог к вычету, поэтому ему важно получить от арендодателя счёт-фактуру.

Особый случай — аренда муниципального или государственного помещения у органа власти. Тогда налог удерживает сам арендатор-организация или ИП как налоговый агент и перечисляет его за арендодателя (п. 3 ст. 161 НК). Для таких договоров обычно применяется форма, которую утвердил сам орган власти, но если стороны пишут текст сами, плату стоит указать с налогом и прямо назвать, кто перечисляет НДС.

5. Как описать помещение и цель его использования

Предмет договора — главное условие: если по тексту нельзя определённо установить, какое помещение передаётся, договор считается незаключённым (п. 3 ст. 607 ГК). В пункте 1.1 конструктора три поля — адрес, этаж с указанием этажности здания и арендуемая площадь в квадратных метрах. Для отдельного помещения этого обычно хватает, но надёжнее добавить через поле собственного условия:

• кадастровый номер помещения из выписки ЕГРН;
• номер помещения или комнат по поэтажному плану;
• схему с границами, если сдаётся часть зала или угол торговой площади;
• порядок пользования общими зонами — входом, коридором, санузлом, парковкой, зоной разгрузки;
• цель использования: офис, склад, магазин, общепит, производство.

Цель — не формальность. Арендатор обязан пользоваться помещением по условиям договора, а если их нет — по назначению помещения, и нарушение даёт арендодателю право требовать расторжения и убытков (п. 1 и 3 ст. 615 ГК). Когда цель не записана, спор о том, можно ли было открыть в «офисе» пекарню, решается по назначению объекта в ЕГРН и технической документации.

Цель важна и для арендатора: для некоторых видов деятельности закон требует определённого права на помещение. Например, розничная продажа алкоголя (кроме пива, сидра, пуаре и медовухи), а в общепите — напитков крепче 16,5%, требует стационарного объекта в собственности или в аренде на срок, который определён договором и составляет один год и более (п. 10 ст. 16 Федерального закона № 171-ФЗ). Аренда на 11 месяцев для такой лицензии не подойдёт.

Если плата считается за квадратный метр, помните правило пункта 3 статьи 654 ГК: итоговая сумма определяется по фактической площади. Когда обмер показал меньше, чем записано в договоре, арендатор вправе платить за реальные метры, поэтому площадь лучше сверить по документам до подписания.

6. Можно ли зарегистрировать компанию по адресу арендуемого офиса?

Можно, и для многих небольших компаний это главный смысл аренды. Юридическое лицо регистрируется по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа, то есть директора (п. 2 ст. 54 ГК), и адрес арендованного офиса подходит для этого, если там реально можно получить почту и найти руководителя.

Договор аренды уже подтверждает, что компания занимает помещение, но спорить о «юридическом адресе» проще, если право прямо записано. Его вносят в поле собственного условия, а собственник часто выдаёт гарантийное письмо о согласии предоставить адрес. Налоговая при регистрации или смене адреса может проверить его достоверность, и письмо вместе с договором снимает большую часть вопросов.

Риски тут у обеих сторон. Компания несёт риск неполучения писем по адресу из ЕГРЮЛ: они считаются полученными, даже если компании там уже нет (п. 3 ст. 54 ГК). Поэтому после прекращения аренды арендатору нужно в разумный срок сменить адрес, а арендодателю — записать в договоре эту обязанность и санкцию за её нарушение. Иначе на его адрес годами будут приходить письма чужой фирмы.

7. Нужна ли государственная регистрация договора аренды нежилого помещения?

Нужна, если срок аренды — год и больше. Статья 651 ГК написана для зданий и сооружений, но суды применяют её и к нежилым помещениям в них.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обратите внимание на слова «не менее года»: регистрация нужна уже при сроке ровно 12 месяцев, а не только при сроке больше года. Поэтому для аренды «с 1 марта по 28 февраля» выбирайте вариант «Более одного года» — только он добавляет в текст пункт 2.2 о регистрации.

В пункте 2.2 стороны решают, кто подаёт документы и платит госпошлину и за какой срок после подписания это нужно сделать; по умолчанию стоит месяц. Сейчас пошлина за регистрацию договора аренды составляет 4 000 руб. для граждан и 44 000 руб. для организаций (пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК). Если сдаётся часть помещения, придётся ещё поставить эту часть на кадастровый учёт.

Порядок действий при долгосрочной аренде:

1. Подписать договор одним документом и акт приёма-передачи: для аренды нежилого помещения это обязательно при любом сроке и составе сторон, иначе договор недействителен (п. 1 ст. 651 ГК).
2. Оплатить госпошлину той стороной, которую назвали в пункте 2.2.
3. Подать заявление в Росреестр через МФЦ или электронно. Для договора аренды закон позволяет обратиться одной стороне (ч. 1 ст. 51 Федерального закона № 218-ФЗ), поэтому документы подаёт та сторона, которую назвали в пункте 2.2; второй стороне ехать в МФЦ не нужно.
4. Получить выписку ЕГРН с записью об аренде и хранить её вместе с договором.

Если сторона, обязанная по пункту 2.2 подать документы, уклоняется от регистрации, вторая может подать их сама, а при споре — просить суд о решении о регистрации (п. 2 ст. 165 ГК). Незарегистрированный договор, который стороны исполняют, связывает их между собой. Но против третьих лиц, которые о нём не знали и не должны были знать, он не действует (п. 3 ст. 433 ГК, п. 5 постановления Пленума ВС № 49). Покупатель, не знавший об аренде, может её не соблюдать, а защитить преимущественное право на продление будет трудно.

8. Автоматическое продление и договор на 11 месяцев

Популярная схема «11 месяцев с пролонгацией» появилась как способ не регистрировать договор. В конструкторе её собирают так: срок «Менее одного года» и «Автоматическое продление: предусмотрено». Тогда аренда продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна сторона не уведомила другую об отказе от продления за месяц до окончания; этот срок уведомления можно изменить.

Суды в большинстве случаев не требуют регистрировать такой договор, поскольку каждый период короче года, но у схемы есть цена. Она не подходит там, где закону нужен договор со сроком от года, — например, для алкогольной лицензии. А отказаться от продления может и арендодатель, просто направив уведомление за месяц, — для арендатора, вложившегося в отделку, это слабая защита.

Вариант «Не предусмотрено» не означает, что аренда закончится сама собой. Если арендатор продолжает пользоваться помещением после окончания срока, а арендодатель не возражает, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК). Выйти из такого договора каждая сторона может в любое время, предупредив другую за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК), если сам договор не устанавливает иной срок предупреждения.

Продлить аренду на новых условиях удобнее, подписав дополнительное соглашение о продлении срока аренды.

9. Пять порядков оплаты: какой выбрать

Размер арендной платы для помещения — обязательное условие: без согласованной суммы договор не считается заключённым (п. 1 ст. 654 ГК). В разделе 4 конструктор предлагает пять схем расчётов и возможность написать свою:

«Предварительная оплата за месяц» — арендатор платит до начала расчётного месяца, не позднее указанного числа. Это стандарт для офисов и магазинов, выгодный арендодателю.

«По факту за каждый месяц» — плата вносится в следующем месяце за прошедший. Удобно арендатору, а арендодателю такую схему лучше сочетать с обеспечительным платежом, иначе долг за последний месяц может остаться непогашенным.

«Полная предварительная оплата» — вся сумма за срок вносится к определённой дате. Уместна при коротком сроке, например аренде помещения под сезонную торговлю или склад на три месяца.

«Частичная предварительная оплата» — часть вперёд, остаток в указанный срок после окончания аренды, в календарных или рабочих днях по выбору. «По факту за всё время аренды» — вся плата после окончания срока. Для долгой аренды обе схемы рискованны для арендодателя: к моменту расчёта у арендатора может не оказаться ни денег, ни имущества.

Способ оплаты выбирается отдельно: наличными с распиской, на карту, по счёту, переводом по реквизитам или по выбору арендатора. При любом способе важны дата и назначение платежа — по ним потом доказывают оплату.

Если арендатор существенно нарушает сроки платежей, закон даёт арендодателю ещё один инструмент: потребовать досрочного внесения платы, но не более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК).

10. Индексация ставки и арендные каникулы

По общему правилу размер платы меняется по соглашению сторон не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК). Это правило диспозитивное: договор может установить иной порядок, и в долгой аренде им стоит воспользоваться заранее, а не спорить о новой ставке через год.

Отдельного вопроса об индексации в конструкторе нет, поэтому её записывают в поле собственного условия. Работающая формулировка содержит базу (например, индекс потребительских цен по данным Росстата за прошлый год или фиксированные 5–7%), периодичность, дату начала пересчёта и порядок уведомления арендатора. Формула, согласованная при подписании, применяется без нового согласия, а расплывчатое «арендодатель вправе пересмотреть ставку» порождает спор.

Арендные каникулы — период, когда арендатор не платит или платит меньше, обычно пока он делает ремонт и открывается. Их тоже формулируют сами стороны, и в тексте важно ответить на три вопроса: сколько длятся каникулы, освобождают ли они от коммунальных и эксплуатационных платежей и что будет, если арендатор уйдёт досрочно.

Изменить ставку или дать каникулы уже во время аренды — например, при падении выручки — стороны могут дополнительным соглашением к договору аренды. Если договор зарегистрирован, изменения тоже регистрируются; пошлина за это заметно ниже — 700 руб. для граждан и 2 000 руб. для организаций. Кроме того, арендатор вправе сам потребовать уменьшения платы, если по независящим от него причинам условия пользования или состояние помещения существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).

11. Коммунальные, эксплуатационные платежи и интернет

Вопрос «Коммунальные услуги оплачивает» имеет три ответа. «Арендодатель (полностью)» — все расходы включены в ставку, арендатору проще планировать бюджет, а арендодатель закладывает в цену запас. «Арендатор (полностью)» — арендатор оплачивает всё сверх арендной платы по счётчикам и тарифам. «Арендатор (только счётчики)» — арендатор возмещает то, что потребил по приборам учёта, а общие начисления остаются на собственнике.

Перед управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями отвечает собственник, если арендатор не заключил с ними прямые договоры, поэтому стоит записать, как арендатор получает копии счетов и в какой срок их возмещает.

Коммунальные услуги — только часть расходов коммерческого объекта. Отдельно решают, кто платит:

• за охрану, пропускной режим, видеонаблюдение;
• за уборку мест общего пользования и прилегающей территории;
• за вывоз мусора, включая отходы, которые образует бизнес арендатора;
• за обслуживание лифтов, вентиляции, кондиционеров и пожарной сигнализации;
• за парковочные места и рекламные конструкции на фасаде.

Если эти платежи входят в ставку, так и нужно написать. Если нет — их лучше вынести в переменную часть арендной платы с понятной формулой расчёта: закон позволяет сочетать разные формы оплаты аренды (п. 2 ст. 614 ГК).

Показания счётчиков либо передаёт арендатор до указанного числа месяца, либо арендодатель снимает их сам. Начальные показания по горячей и холодной воде, электричеству и газу можно сразу указать в тексте — это избавляет от спора о том, кто израсходовал электроэнергию до передачи ключей. Интернет либо не упоминается, либо оплачивается арендатором сверх платы, либо включается в ставку арендодателем.

12. Как работает обеспечительный платёж?

Подсказка конструктора справедливо напоминает: сумму, которую арендатор вносит в гарантию исполнения, часто называют залогом или депозитом, но правильное название — обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК). Он покрывает долги по аренде, коммунальным платежам, неустойке и ущербу помещению, в том числе те, которые появятся в будущем.

Три варианта конструктора: «Не предусмотрен», «Зачитывается в счёт арендной платы» и «Возвращается арендатору после аренды». При зачёте сумма в конце идёт в оплату последнего месяца, и арендатор ничего не ждёт после выезда. Для арендодателя это менее выгодно: если при возврате обнаружится ущерб, покрыть его уже нечем.

При возврате платёж отдаётся после окончания аренды в срок, который стороны впишут. Это правило закона по умолчанию: если обеспеченное обязательство прекратилось, а оснований для удержания не возникло, платёж подлежит возврату.

В обоих вариантах действует пункт 5.2: если арендатор просрочил любую сумму, арендодатель вправе погасить долг из платежа, уведомив арендатора, а тот должен восполнить сумму до установленного размера в указанный срок. Такая обязанность довнести платёж прямо допускается законом (п. 3 ст. 381.1 ГК). Проценты на сумму обеспечительного платежа не начисляются, если договор не предусматривает иное (п. 4 ст. 381.1 ГК).

Если арендодатель хочет оставлять платёж себе при досрочном выезде арендатора, это нужно прямо записать отдельным условием.

13. Мебель, оборудование, акт и комиссия посредника

Помещение может сдаваться пустым или вместе с имуществом. Варианты «С мебелью и оборудованием», «С мебелью», «С оборудованием» и «Иное имущество» отсылают к перечню в акте приёма-передачи. Имущество передаётся вместе с принадлежностями и документами, если договор не говорит иного (п. 2 ст. 611 ГК), поэтому в перечне стоит указать и то, что прилагается: ключи, пропуска, пульты, инструкции к технике.

Передача помещения оформляется передаточным актом, и обязанность передать объект считается исполненной только после фактической передачи и подписания этого документа (п. 1 ст. 655 ГК). Уклонение от подписания акта закон приравнивает к отказу от передачи или приёмки. В договоре акт — Приложение 1; готовая форма — акт передачи нежилого помещения в аренду: в неё вносят состояние отделки, окон, инженерных систем, видимые дефекты и показания счётчиков.

Если сделку нашёл агент или риэлтор, конструктор добавит раздел о комиссии: 50% или 100% месячной ставки либо произвольная сумма. Условие само создаёт обязанность арендатора: посредник, названный в договоре, может требовать комиссию напрямую (ст. 430 ГК), даже если его нанимал арендодатель. Поэтому арендатору стоит до подписания выяснить, кто нанимал агента и за что платится комиссия: после подписания отказаться от неё будет сложно.

14. Субаренда и передача помещения третьим лицам

Часто арендатор сдаёт часть площади партнёру, кофейному корнеру или пункту выдачи. Сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать права по договору другому лицу, отдавать в залог арендные права или вносить их в уставный капитал арендатор может только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК). Перед арендодателем при субаренде по-прежнему отвечает сам арендатор.

Договор субаренды не может быть длиннее основного договора, а досрочное прекращение аренды, как правило, прекращает и субаренду. Субарендатор в этом случае вправе заключить договор аренды на помещение в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращённого договора (п. 1 ст. 618 ГК).

Отдельного вопроса о субаренде в конструкторе нет. Если арендодатель заранее разрешает сдавать площадь, условие о согласии — с ограничением по видам деятельности или по доле площади — добавляется в поле собственного условия. Если нет, его защищает сам закон: субаренда без согласия — существенное нарушение условий пользования, которое может стать основанием для расторжения через суд.

15. Ответственность сторон: какие санкции выбрать

В разделе 7 конструктора четыре вопроса об ответственности, и в каждом есть вариант «Не указывается в договоре». Он не означает безнаказанности — просто работает закон. Сравнение того, что даёт выбор варианта и что остаётся без него:

Когда за просрочку оплаты установлена договорная неустойка, проценты по статье 395 ГК уже не взыскиваются, если договор не говорит иного (п. 4 ст. 395 ГК). Поэтому процент стоит выбирать осознанно: 0,1% в день от суммы долга — привычная для делового оборота величина, а 1% в день суд с большой вероятностью снизит по статье 333 ГК. Для предпринимателя неустойку снижают только по его заявлению и в исключительных случаях, а для гражданина — и по инициативе суда.

Санкция за порчу в тексте сформулирована узко — она касается умышленных действий арендатора, которые существенно ухудшили помещение или снизили его стоимость. Обычный ущерб, причинённый по неосторожности, всё равно возмещается по общим правилам, а спор о нём решается по акту возврата. За задержку возврата неустойка и убытки складываются: убытки взыскиваются в полной сумме сверх неустойки, если договор это не ограничил (ст. 622 ГК).

Перед обращением в суд договор предусматривает претензию со сроком ответа, который стороны указывают сами. Для требования о долге и неустойке подойдёт претензия по договору аренды.

16. Когда можно отказаться от договора без суда?

Только когда такое право дают закон или договор. Вопрос «Основания отказа от заключённого договора» определяет, будет ли оно у сторон. Вариант «Не указываются в договоре» оставляет стороны с общим набором оснований. «Определяются законом» прямо отсылает к ним. «Подробно описываются в договоре» даёт два конкретных права одностороннего отказа:

• арендодателю — если арендатор просрочил оплату больше указанного числа дней;
• арендатору — если арендодатель просрочил передачу помещения больше указанного числа дней.

Без таких условий срочный договор расторгается, как правило, через суд. Арендодатель может потребовать этого, если арендатор существенно или неоднократно нарушает условия пользования, существенно ухудшает помещение или более двух раз подряд по истечении срока платежа не вносит плату, — и только после письменного предупреждения с разумным сроком на исполнение (ст. 619 ГК). У арендатора свой перечень, включая препятствия в пользовании и скрытые недостатки (ст. 620 ГК).

Отказ по договору работает быстрее: договор прекращается с момента, когда сторона получила уведомление (п. 1 ст. 450.1 ГК), — удобно оформить его уведомлением об одностороннем отказе от договора аренды. Но если после просрочки арендодатель продолжал принимать оплату, отказ по тому же основанию может не пройти (п. 5 ст. 450.1 ГК).

Есть ограничение для смешанных составов. Если арендодатель — гражданин без статуса ИП, а арендатор — компания, договор может дать право одностороннего отказа только стороне, которая не ведёт предпринимательскую деятельность (п. 2 ст. 310 ГК). Право компании отказаться по договорному основанию в такой паре могут оспорить, и безопаснее опираться на основания из закона.

Отдельный вопрос — способ направления документов: лично, курьером, почтой с уведомлением, по электронной почте или любым из этих способов. От выбора зависит, как доказать получение уведомления. Сообщение считается доставленным и тогда, когда адресат его не получил по своей вине (ст. 165.1 ГК), — если оно ушло по адресу из договора или из ЕГРЮЛ (ЕГРИП). Если стороны расходятся по взаимному согласию, проще подписать соглашение о расторжении договора аренды.

17. Что происходит в конце срока аренды?

Если арендатор хочет остаться, закон даёт ему преимущество перед другими претендентами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Воспользоваться им можно, только если письменно уведомить арендодателя о желании продлить аренду в срок из договора, а если его нет — в разумный срок до окончания. Если арендодатель отказал, но в течение года сдал помещение другому, арендатор вправе через суд перевести на себя права по новому договору и взыскать убытки. Договор может исключить преимущественное право — в конструкторе такого условия нет, и при желании арендодатель добавляет его сам.

Если продления не будет, помещение возвращается в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, оговорённом в договоре (ст. 622 ГК). Возврат оформляют таким же актом, как передачу: состояние помещения, имущество из перечня, ключи и показания счётчиков. Именно по этому акту решается судьба обеспечительного платежа.

Ремонт и улучшения — отдельная тема. По закону капитальный ремонт делает арендодатель, а текущий — арендатор (ст. 616 ГК), и текст договора позволяет распределить оба вида ремонта с возмещением расходов по смете. Отделимые улучшения арендатор может забрать, а за неотделимые, сделанные с согласия арендодателя, вправе требовать компенсацию, если договор её не исключил (ст. 623 ГК). Как оформить сами работы в арендованном офисе или магазине, подробно разобрано в договоре на проведение ремонтных работ.

18. Как составить договор аренды нежилого помещения в конструкторе

Сначала выбираются условия, затем заполняются поля; имя сторон, адрес помещения и суммы подставляются в связанные места текста автоматически. Для гражданина можно выбрать, чем он идентифицируется в реквизитах: ИНН, СНИЛС или паспортом.

Перед заполнением стоит решить несколько вопросов:

• кто арендодатель и в каком статусе он получает доход — и не выбран ли по ошибке «самозанятый»;
• нужна ли аренда на год и больше ради лицензии, адреса или защиты вложений или хватит короткого срока с пролонгацией;
• облагается ли плата НДС и на каком основании, если нет;
• какие расходы входят в ставку, а какие оплачиваются сверх неё;
• будет ли обеспечительный платёж и как он закончится — зачётом или возвратом;
• нужны ли собственные условия — об индексации, каникулах, юридическом адресе, субаренде.

Дату вступления в силу можно привязать к подписанию или к конкретному числу. Экземпляров в тексте два — по одному для каждой стороны — или три, если нужен ещё один для органа регистрации. Своё условие добавляется отдельным пунктом, а список приложений — в раздел 10.

Готовый договор аренды нежилого помещения сохраняется в личном кабинете и доступен для правки. Образец можно заполнить онлайн, а файл — скачать в PDF или WORD и подписать в нужном количестве экземпляров.

Автор статьи: Алиса Киселева (юрист)