Договор мены квартиры: подводные камни, доплата и налог

Двушка на трёшку с доплатой 2,1 млн рублей

Ирина Соколова из Твери решила обменять свою двухкомнатную квартиру на трёхкомнатную в соседнем доме: к ней переехала дочь с внуком. Хозяйке трёшки Валентине Беловой, вдове 68 лет, большая квартира стала не нужна: ей хватит двушки и денег на ремонт. Двушку оценили в 6,8 млн рублей, трёшку в 8,9 млн. Разницу 2,1 млн Ирина доплачивает.

Короткий ответ: договор мены квартиры позволяет обменяться напрямую, без двух отдельных продаж. Каждая сторона одновременно продавец своей квартиры и покупатель чужой. Договор подписывают в простой письменной форме, а переход права на обе квартиры регистрирует Росреестр. Нотариус обязателен, если меняют долю (кроме случая, когда все сособственники отдают доли одной сделкой) или квартира принадлежит ребёнку. Главные подводные камни — доплата без гарантий, прописанные жильцы, согласие супруга или банка и налог.

Ирина и Валентина подписали договор мены 3 сентября 2026 года. Доплату Ирина положила на аккредитив, который банк раскрывает после регистрации. Муж Ирины заранее дал нотариальное согласие: двушку купили в браке. 4 сентября обе подали документы через МФЦ одним пакетом. Закон даёт на регистрацию через МФЦ девять рабочих дней, записи о правах обеих внесли 16 сентября. В тот же день банк перечислил Валентине 2,1 млн рублей. Каждая заплатила госпошлину 4 000 рублей, налог не платит ни одна: обе владели квартирами больше пяти лет.

Что такое договор мены квартиры простыми словами

Мена — это обмен вещами без денег или с доплатой разницы. По пункту 1 статьи 567 ГК РФ каждая из сторон обязуется передать в собственность другой один товар в обмен на другой. Товаром здесь может быть квартира, доля, дом, участок, даже машина.

Своих подробных правил у мены немного, всего пять статей. Остальное берут из купли-продажи: каждая сторона считается продавцом того, что отдаёт, и покупателем того, что получает. Поэтому к мене квартир применяют требования о письменной форме одним документом, о точном описании объекта, о передаточном акте и о регистрации перехода права. Если договор подписан, но одна сторона уклоняется от регистрации, другая вправе добиться её через суд по пункту 3 статьи 551 ГК.

Удобнее всего мену описать как две продажи, сшитые в одну сделку. Деньги за квартиры не ходят, ходит только разница в цене, если она есть.

Что выгоднее: мена или две купли-продажи?

Тот же обмен можно провести двумя договорами купли-продажи: Ирина продаёт двушку Валентине за 6,8 млн, Валентина продаёт трёшку Ирине за 8,9 млн. Деньги можно передать встречными переводами. Разница в рисках и бумагах заметная.

Мена хороша, когда обмен прямой и стороны друг другу доверяют, но хотят защиты от ситуации «я отдал, а мне не дали». Две продажи удобнее, когда нужна ипотека или в цепочке есть третий человек.

Как обменяться квартирами: порядок по шагам

Обменяться квартирами между двумя собственниками можно за две-три недели, если документы в порядке. Порядок такой:

1. Проверить обе квартиры: свежая выписка из ЕГРН о правах и обременениях, кто зарегистрирован по месту жительства, нет ли долгов за коммунальные услуги и споров о наследстве.
2. Договориться о цене каждой квартиры и о доплате. Если цены равные, указать, что квартиры равноценны.
3. Собрать согласия: нотариальное согласие супруга, разрешение органа опеки, если собственник ребёнок, согласие банка, если квартира в залоге.
4. Подготовить договор мены. Если меняют долю или квартиру ребёнка, договор удостоверяет нотариус.
5. Открыть аккредитив или выбрать другой безопасный способ доплаты.
6. Подать документы на регистрацию обеих квартир одновременно, одним пакетом.
7. После регистрации подписать передаточные акты, отдать ключи, сняться с регистрационного учёта по договорённости.

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Передачу каждой квартиры по закону оформляют передаточным актом или другим документом о передаче. Удобно взять готовый акт приёма-передачи квартиры и составить два акта: Ирина передаёт двушку, Валентина передаёт трёшку. В акте записывают показания счётчиков, ключи, состояние сантехники и окон. Если квартиру принимают с недостатками и это записано в акте, сторона, которая её передала, всё равно отвечает за несоответствие условиям договора.

Мена квартиры на квартиру с доплатой

Закон исходит из того, что обмениваемые вещи равноценны, если из договора не вытекает иное. Когда квартиры стоят по-разному, в договоре указывают цену каждой и сумму доплаты. Правило о доплате записано в статье 568 ГК РФ:

«Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором». Пункт 2 статьи 568 ГК РФ

Формула «до или после» оставляет слишком много свободы, поэтому порядок доплаты лучше прописать самим. Самый спокойный вариант для обеих сторон — аккредитив: деньги уже в банке, но получатель их не заберёт, пока не принесёт выписку из ЕГРН о переходе права. Банковская ячейка работает похоже, но условия доступа к ней проверяйте в договоре аренды ячейки. Передача наличных до регистрации — самый рискованный вариант для того, кто платит.

Если доплату всё же передают наличными, получатель пишет расписку с суммой цифрами и прописью, ссылкой на договор мены и адресом квартиры. Подойдёт расписка о получении денежных средств; какие данные в неё вписать, разобрано в статье «Как составить расписку о получении денег за квартиру».

Ниже формулировка, которую Ирина и Валентина вставили в раздел договора о цене и порядке расчётов.

Формулировка для раздела «Цена и порядок расчётов» договора мены: «Стороны оценивают Квартиру 1 в 6 800 000 (шесть миллионов восемьсот тысяч) рублей, Квартиру 2 — в 8 900 000 (восемь миллионов девятьсот тысяч) рублей и признают их неравноценными. Сторона 1 доплачивает Стороне 2 разницу 2 100 000 (два миллиона сто тысяч) рублей через покрытый безотзывный аккредитив, открытый в [банк] до подачи документов на регистрацию. Аккредитив раскрывается при предъявлении выписок из ЕГРН о регистрации перехода права собственности на Квартиру 1 к Стороне 2 и на Квартиру 2 к Стороне 1. Срок аккредитива — не менее 60 календарных дней».

Если квартиры равноценные, в договор пишут: «Стороны признают обмениваемые квартиры равноценными, доплата не производится». Так никто потом не скажет, что ему недоплатили.

Одновременный переход права собственности

Главное отличие мены от двух продаж — правило об одновременности. Его формулирует статья 570 ГК РФ:

«Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами». Статья 570 ГК РФ

У квартир есть своя особенность. Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации (пункт 2 статьи 223 ГК). Поэтому на практике одновременность обеспечивают сами стороны: подают заявления по обеим квартирам вместе, в один день, с одним договором. Если с одной из квартир возникнет проблема, например регистрацию приостановят из-за ареста, вторая сторона может опереться на правила о встречном исполнении из статьи 328 ГК: приостановить своё исполнение или отказаться от него и потребовать убытков. На эту статью прямо отсылает статья 569 ГК для случая, когда сроки передачи квартир по договору разные.

Разные сроки передачи бывают нередко: одна семья съезжает сразу, другой нужно два месяца, чтобы дождаться ремонта. Такой договор законен. Но в нём стоит указать дату передачи каждой квартиры и что будет, если вторая сторона не освободит жильё вовремя: неустойку за каждый день и право не передавать свою квартиру до исполнения.

Нужен ли нотариус при мене квартиры?

Если меняют квартиры целиком и каждой владеет один взрослый собственник, нотариус не нужен. Договор подписывают в простой письменной форме, одним документом. Отдельно сам договор не регистрируют, регистрируют переход права.

Нотариус обязателен в двух случаях. Первый — меняют долю. По части 1.1 статьи 42 Закона о регистрации недвижимости сделки по отчуждению долей в праве общей собственности удостоверяет нотариус. Для обычной квартиры важно одно исключение: когда все участники долевой собственности отдают свои доли по одной сделке. Если квартира Ирины принадлежала бы ей и мужу пополам и оба участвовали бы в мене, нотариус бы не понадобился. Если меняет долю только один из собственников, без нотариуса не обойтись.

Второй случай — квартира или доля принадлежит несовершеннолетнему, ограниченно дееспособному или недееспособному, за которого сделку совершает опекун. Такие сделки по части 2 статьи 54 того же закона тоже удостоверяет нотариус.

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

У мены доли есть ещё одна деталь. Правила о преимущественном праве покупки по пункту 5 статьи 250 ГК применяются и при мене доли. Значит, других сособственников надо письменно известить об условиях обмена и подождать месяц или получить от всех письменный отказ. Нотариус, который удостоверяет мену, обычно просит отказ, заверенный нотариально, или доказательства извещения через нотариуса. Как это устроено при продаже, разобрано в статье «Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников».

Плюс нотариальной сделки в том, что нотариус сам проверит права, сам отправит документы в Росреестр в электронном виде не позднее конца рабочего дня, если стороны не возражают, а регистрация по таким документам проходит в течение одного рабочего дня после их поступления.

Чьё согласие получить до подписания

Договор мены подписывают собственники, но иногда без разрешения третьих лиц сделка окажется оспоримой или её не зарегистрируют. Проверьте каждый пункт:

• нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке и записана на одного из супругов: без него второй супруг может оспорить сделку в суде в течение года с того дня, когда узнал или должен был узнать о ней;
• предварительное разрешение органа опеки, если собственник квартиры или доли — ребёнок: статья 37 ГК прямо называет обмен среди сделок, на которые такое разрешение нужно;
• согласие банка, если квартира в ипотеке: заложенную квартиру без согласия залогодержателя отчуждать нельзя;
• зарегистрированных в квартире взрослых закон в этом списке не называет, но их выезд лучше обсудить заранее и записать в договоре срок снятия с учёта.

Орган опеки обычно разрешает обмен, если ребёнок получает долю в квартире не хуже прежней по площади и стоимости. Требования к пакету документов и срокам рассмотрения проверяйте в своём органе опеки.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую квартиру?

Можно только с согласия банка. Пункт 2 статьи 346 ГК запрещает отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором. Мена — это отчуждение, поэтому без письменного согласия банка подписывать договор нельзя.

На практике банки редко соглашаются на мену заложенной квартиры. Чаще предлагают два пути: досрочно погасить кредит, в том числе деньгами из доплаты, или заменить предмет залога, то есть перевести ипотеку на новую квартиру. Второй вариант требует оценки новой квартиры и отдельного согласования. Условия зависят от конкретного банка, поэтому начинайте с письменного запроса в него, а не с поиска варианта для обмена.

Если ипотека на квартире другой стороны, попросите показать письменное согласие её банка до подписания и проверьте в выписке из ЕГРН, какие обременения на квартире останутся после регистрации.

Договор мены квартиры: подводные камни

Большая часть проблем при мене возникает не из-за закона, а из-за того, что стороны экономят на проверке. Типичные ошибки:

• занижают цены квартир в договоре ради «налога поменьше»: при споре о доплате или изъятии квартиры каждая сторона сможет вернуть только то, что написано в договоре;
• передают доплату наличными до регистрации без расписки и без условия о возврате;
• не указывают в договоре людей, которые сохраняют право жить в квартире после обмена: если такие люди есть, их перечень — существенное условие договора, и без него договор рискует оказаться незаключённым;
• подают документы по квартирам в разные дни, и одна регистрация проходит, а другую приостанавливают;
• не проверяют, не было ли спорных сделок с квартирой в последние годы: если её отберут у вас по иску прежнего владельца, придётся судиться;
• забывают про долги за коммунальные услуги и капремонт: в договоре стоит указать, кто и до какой даты их гасит;
• подписывают мену с представителем по доверенности, не проверив доверенность в реестре нотариата.

На случай изъятия квартиры у мены есть своя защита. По статье 571 ГК сторона, у которой полученную квартиру забрало третье лицо по основаниям, возникшим до исполнения договора, вправе потребовать назад свою квартиру (если она ещё у второй стороны) и (или) возмещения убытков. Защиты нет, если эта сторона знала или должна была знать об основаниях изъятия. Освободить вторую сторону от такой ответственности договором нельзя: соглашение об этом недействительно. При двух куплях-продажах такой возможности вернуть именно квартиру нет, только деньги. Что проверить в документах, подробно разобрано в статье «Что нужно проверить перед покупкой квартиры»: при мене это нужно сделать по квартире, которую получаете вы.

Налог при мене недвижимости после решения Конституционного суда

Если квартира была в собственности дольше минимального срока, налога при мене нет, как и при продаже. Минимальный срок — три года для единственного жилья, жилья, полученного по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника, приватизированного и полученного по договору пожизненного содержания с иждивением. В остальных случаях — пять лет (статья 217.1 НК). Семьи с двумя и более детьми могут не платить налог независимо от срока владения, если выполнены условия пункта 2.1 статьи 217.1 НК: норма прямо распространяется на новое жильё, полученное по мене.

Если срок не вышел, раньше налоговые органы считали мену продажей. Доход определяли по цене отданной квартиры, а если она была ниже 70% кадастровой стоимости — по 70% кадастровой стоимости (пункт 2 статьи 214.10 НК). Больше всех от этого страдали те, кто менял дорогой объект на дешёвый.

Постановлением Конституционного суда от 15.01.2026 № 1-П такой подход признан неконституционным в той мере, в какой он позволяет произвольно определять доход гражданина, который меняет недвижимость не для бизнеса. До поправок в Налоговый кодекс действует временный порядок из постановления. НДФЛ взимают, только если налоговая опровергнет равноценность обмена: установит, что у мены нет разумных, в том числе внеэкономических (бытовых), мотивов, и кадастровая стоимость полученного объекта существенно превышает кадастровую стоимость отданного. Если кадастровой стоимости нет, берут рыночную по оценке налоговой. Налог считают с разницы с учётом всех денег, выплаченных по договору.

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Бытовые мотивы суд назвал прямо: переезд на новое место жительства, улучшение жилищных условий. Ирина меняла двушку на трёшку ради дочери с внуком, это именно такой мотив. На 4 октября 2026 года поправки в Налоговый кодекс не внесены, поэтому сохраните документы, которые объясняют цель обмена, и оценку обеих квартир. 26 июня 2026 года Правительство внесло в Госдуму законопроект № 1272209-8: по нему доход от мены считают как разницу кадастровых стоимостей полученного и отданного объектов с учётом доплаты, а проверки мотивов в описании проекта нет. Планируемая дата вступления в силу — 1 января 2027 года (по тексту законопроекта). Если обмен назначен на 2027 год, проверьте, принят ли закон.

Нужно ли платить налог при мене квартиры между родственниками?

Специальных правил для мены между родственниками в Налоговом кодексе нет. Работают те же правила: если квартира была в собственности дольше трёх или пяти лет, налога нет. Если меньше, действует временный порядок постановления № 1-П. Скидок у нотариуса для мены между родственниками тоже нет: льгота 50% из пункта 19 статьи 333.38 НК действует только для дарения недвижимости членам семьи и близким родственникам.

Обмен между родственниками почти всегда имеет понятный бытовой мотив: родители переезжают поближе к детям, взрослый сын съезжает в квартиру поменьше. При обычном обмене с честными ценами налоговые риски невелики. Внимание налоговой может привлечь другое: квартира за 3 млн по кадастру меняется на квартиру за 12 млн без доплаты. В таком случае налоговая может решить, что равноценность обмена опровергнута, и потребовать НДФЛ с разницы.

Если вы получили квартиру по мене и потом решите её продать, срок владения новой квартирой, как правило, отсчитывают с даты регистрации права на неё. Мена в перечне трёхлетних оснований статьи 217.1 не названа, значит, по общему правилу ждать придётся пять лет, если не подходит другое основание, например единственное жильё.

Сколько стоит оформление: госпошлина и нотариус

Каждая сторона мены регистрирует своё право на полученную квартиру и платит госпошлину отдельно. Для граждан по подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 НК это 4 000 рублей, если кадастровая стоимость квартиры или доли не больше 20 млн рублей. Если кадастровая стоимость выше 20 млн, пошлина составит 0,02% от неё, но не меньше 0,02% цены сделки и не больше 500 000 рублей. Ирина и Валентина заплатили по 4 000 рублей.

Если договор удостоверяет нотариус, потому что меняют долю или квартиру ребёнка, частный нотариус берёт единый нотариальный тариф. Он состоит из двух частей. Федеральная часть равна госпошлине по подпункту 5 пункта 1 статьи 333.24 НК: 0,5% суммы договора, но не меньше 300 и не больше 20 000 рублей. Региональную часть устанавливает нотариальная палата региона в пределах, утверждённых Федеральной нотариальной палатой (статьи 22 и 25 Основ законодательства о нотариате), поэтому итоговую сумму уточните при записи.

По статье 568 ГК расходы на передачу квартиры несёт тот, кто её передаёт, а на принятие — тот, кто принимает, если договор не говорит иное. Расходы на выписки, оценку и аккредитив лучше распределить прямо в договоре.

Что написать в договоре мены квартиры

За основу удобно взять договор мены недвижимого имущества: в нём выбираются вид объекта с каждой стороны, обременения и состав сторон. Если стороны решат обменяться через две продажи, понадобится договор купли-продажи квартиры в двух экземплярах. В договоре мены проверьте, что есть:

• адреса, кадастровые номера и площади обеих квартир;
• основания права собственности каждой стороны и сведения об обременениях;
• цена каждой квартиры, равноценность или сумма доплаты и способ её передачи;
• перечень лиц, которые сохраняют право пользования квартирой, или прямое указание, что таких лиц нет;
• срок снятия с регистрационного учёта всех жильцов каждой квартиры;
• сроки передачи квартир и подписания передаточных актов;
• кто оплачивает коммунальные услуги до передачи и как делят расходы на сделку;
• согласие супруга, банка или органа опеки с датой и номером, если оно требовалось.

Если договор подписывает представитель, в договоре указывают доверенность с датой и номером в реестре нотариуса.

Можно ли обменять квартиру, которая в социальном найме?

По договору мены — нельзя. Мена передаёт право собственности, а у нанимателя по социальному найму собственности нет, квартира принадлежит городу или государству.

У нанимателей есть свой механизм — обмен по статье 72 Жилищного кодекса. Наниматель вправе обменять квартиру на другую, которую занимает другой наниматель по социальному найму, с письменного согласия наймодателя и всех членов семьи, которые живут с ним, включая временно отсутствующих. Если в квартире живут несовершеннолетние, нужно предварительное согласие органа опеки. Обмен с собственником приватизированной квартиры так не оформить: сначала одну из квартир приватизируют, и только потом возможна мена или продажа.

Чеклист: всё ли готово к мене квартиры

• Свежие выписки из ЕГРН по обеим квартирам: собственники, обременения, аресты.
• Справки о зарегистрированных и договорённость о сроках их снятия с учёта.
• Нотариальное согласие супруга, разрешение опеки и согласие банка, если они нужны.
• Цены обеих квартир, сумма доплаты и её расчёт сверены в договоре.
• Способ доплаты выбран: аккредитив, ячейка или безналичный перевод после регистрации.
• Если меняют долю или квартиру ребёнка, назначена встреча у нотариуса.
• Документы по обеим квартирам подаются на регистрацию одновременно.
• Подготовлены два передаточных акта с показаниями счётчиков.
• Оценка квартир и объяснение цели обмена сохранены на случай вопросов налоговой.

Вопросы и ответы

Нужно ли регистрировать договор мены в Росреестре?

Сам договор мены квартир с 1 марта 2013 года не регистрируют, регистрируют переход права собственности на каждую квартиру. Заявления подают обе стороны: через МФЦ, в Росреестр или через нотариуса, если сделка нотариальная. Срок регистрации через МФЦ — девять рабочих дней, при подаче напрямую в Росреестр — семь. По нотариальной сделке, документы по которой нотариус отправил в электронном виде, регистрация занимает один рабочий день. Пока запись о праве не внесена в ЕГРН, собственником полученной квартиры вы не стали, даже если уже живёте в ней и получили ключи.

Как оформить мену квартиры с несовершеннолетним ребёнком?

Сначала нужно получить предварительное разрешение органа опеки, потом идти к нотариусу. Статья 37 ГК прямо относит обмен имущества подопечного к сделкам, на которые требуется такое разрешение, а статья 28 ГК и пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса распространяют это правило на родителей. Опека, как правило, проверяет, что ребёнок получает долю не меньше прежней по площади и не хуже по условиям. Договор об отчуждении квартиры или доли ребёнка удостоверяет нотариус: это требование части 2 статьи 54 Закона о регистрации недвижимости. Разрешение опеки прикладывают к договору.

Какой налог при мене недвижимости, если владел меньше 3 лет?

Если квартира была в собственности меньше минимального срока, налог зависит от того, равноценен ли обмен. Три года — минимальный срок, например, если квартира единственное жильё, получена по наследству или в дар от родственника или приватизирована, иначе — пять лет. По временному порядку из постановления КС от 15.01.2026 № 1-П НДФЛ взимают, только если налоговая установит, что у мены нет разумных мотивов и кадастровая стоимость полученного объекта существенно выше отданного. Налог берут с разницы, учитывая выплаченные деньги. При обмене ради переезда или расширения налог по временному порядку, как правило, не возникает, но с принятием поправок в НК правила могут измениться.

Можно ли обменять квартиру на дом?

Да, договор мены позволяет обменять квартиру на жилой дом, но дом передают вместе с земельным участком под ним. Земельный кодекс в пункте 4 статьи 35 требует отчуждать здание вместе с участком, если они принадлежат одному лицу. Поэтому в договоре описывают три объекта: квартиру с одной стороны, дом и участок с другой, у каждого свой кадастровый номер. Проверьте вид разрешённого использования участка, границы в ЕГРН и то, что дом зарегистрирован как жилой. Госпошлину за регистрацию платят за каждый объект: если участок для ИЖС, ЛПХ или садоводства, за участок и дом на нём — по 700 рублей, за квартиру — 4 000 рублей.

Можно ли обменять квартиру на машину?

Да, закон не ограничивает, что на что можно менять: квартиру на автомобиль обменять можно. Договор составляют письменно одним документом, как для недвижимости. Право на квартиру перейдёт с момента регистрации в Росреестре, а для машины действует правило статьи 570 ГК: право переходит после того, как обе стороны выполнили свои обязательства по передаче. Чтобы не было разрыва, запишите в договоре, что право на машину переходит в день регистрации права на квартиру. Перед сделкой проверьте машину в реестре залогов и ограничения в ГИБДД.

Источники

• Статья 567 ГК РФ. Договор мены
• Статья 568 ГК РФ. Цены и расходы по договору мены
• Статья 570 ГК РФ. Переход права собственности на обмениваемые товары
• Статья 571 ГК РФ. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены
• Статья 42 и статья 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
• Постановление Конституционного Суда РФ от 15.01.2026 № 1-П
• Статья 217.1 НК РФ. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
• Статья 333.33 НК РФ. Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий
• Статья 333.24 НК РФ. Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий
• Статья 22 Основ законодательства РФ о нотариате. Оплата нотариальных действий

Автор статьи: Алиса Киселева