Как сдать машиноместо в аренду: памятка собственнику и арендатору

Машиноместо — недвижимость, и договор под это нужен свой

Сдать машиноместо в аренду может собственник или тот, кому он это поручил, и для этого достаточно письменного договора и акта передачи. В договоре укажите номер места и кадастровый номер из выписки ЕГРН, плату, кто платит управляющей компании, сколько брелоков вы отдаёте и что нельзя держать на месте. Договор на срок меньше года в Росреестр не несут. С полученной платы собственник-гражданин платит НДФЛ 13%: самозанятость для нежилой недвижимости не подходит.

Дальше — две памятки. Первая для собственника, вторая для того, кто снимает. Начать стоит с общего: что вообще сдаётся.

Машиноместо стало самостоятельным объектом после поправок, внесённых в Гражданский кодекс законом № 315-ФЗ от 03.07.2016. Статья 130 ГК РФ относит к недвижимости части зданий, «предназначенные для размещения транспортных средств», если их границы описаны по правилам кадастрового учёта. Значит, у места в подземном паркинге есть свой кадастровый номер, своя запись в ЕГРН и свой собственник. К нему применяются правила об аренде недвижимого имущества, а не об аренде вещи вроде велосипеда.

Но есть и паркинги, где места так и не выделили. Там у каждого жильца доля в праве на всё помещение паркинга, а «его» место закреплено соглашением или просто привычкой. Такую долю сдать отдельно сложнее, и об этом подробно — в памятке арендатору.

Регистрировать ли договор и откуда взялись 11 месяцев

Закон говорит коротко: договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК). Для зданий и сооружений рядом стоит уточнение: регистрируют договор, заключённый на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК). Для нежилых помещений этот порог давно применяет практика (информационное письмо Президиума ВАС от 01.06.2000 № 53, п. 6 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Прямого разъяснения ВС или Росреестра о машиноместах нет, их как часть здания оценивают по аналогии. Отсюда и рабочий ориентир: год и больше — регистрация, меньше года — нет.

Поэтому многие собственники подписывают договор на 11 месяцев. Если договор начинает действовать 01.11.2026, одиннадцатый месяц закончится 30.09.2027, и регистрировать ничего не придётся. Конечной датой пишите именно 30.09.2027: срок «по 31.10.2027» — это уже ровно год. Это не лазейка, а законный выбор срока. Минус у него один: через 11 месяцев надо решать, что дальше.

Если арендатор продолжает ставить машину, а собственник молчит, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК). Регистрировать такой продлённый договор, по позиции судов, тоже не нужно (п. 11 информационного письма Президиума ВАС № 59). Зато появляется другая особенность: от бессрочной аренды недвижимости любая сторона вправе отказаться, предупредив другую за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК). Для машиноместа это долго, и в договор полезно вписать свой срок.

Для раздела «Срок договора»: «Договор заключён на 11 (одиннадцать) месяцев. Если после окончания срока Арендатор продолжает пользоваться машиноместом, каждая Сторона вправе отказаться от Договора, письменно предупредив другую Сторону за 1 (один) месяц».

Что с формой? П. 1 ст. 609 ГК требует письменного договора при сроке больше года или если одна из сторон — организация. Но между гражданами бумага нужна и тогда, когда сумма сделки больше 10 000 руб. (пп. 2 п. 1 ст. 161 ГК), а 11 месяцев по 8 000 руб. — это 88 000 руб. Без письменного договора в споре нельзя сослаться на свидетелей (п. 1 ст. 162 ГК), а устная договорённость разваливается на первом же вопросе «а кто потерял брелок». Пишите на бумаге, даже если сдаёте соседу по подъезду, и одним документом за подписью обеих сторон, а не перепиской. Для аренды здания другая форма делает договор недействительным (п. 1 ст. 651 ГК), и суд может применить это правило к машиноместу так же, как порог в один год.

Памятка собственнику: что вписать в договор

Сдавать вправе собственник или лицо, которому он это разрешил (ст. 608 ГК), поэтому договор начинается с того, что принадлежит именно вам. Для этого не нужна фраза «место у третьей колонны», нужны реквизиты из ЕГРН: адрес дома, этаж и номер машиноместа так, как они записаны в выписке, кадастровый номер и площадь. Без данных, по которым место можно точно определить, договор считается незаключённым (п. 3 ст. 607 ГК). Номер на полу и номер в реестре иногда расходятся. Если это ваш случай, укажите оба.

Для пункта 1.1 договора: «Арендодатель передаёт Арендатору во временное владение и пользование машиноместо № 47 (номер по ЕГРН; на разметке пола — № 112), кадастровый номер …, площадью … кв. м, расположенное на этаже −1 подземного паркинга по адресу: …, принадлежащее Арендодателю на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от …».

Номер 47 и 112 здесь условные, подставьте свои. Удобнее всего собрать договор в конструкторе договора аренды машиноместа: в нём уже есть поля для кадастрового номера, этажа и секции, ограничений по габаритам и времени доступа.

Кто платит управляющей компании, охране и за свет

Пока договор молчит, содержание имущества ложится на арендатора (п. 2 ст. 616 ГК). Но квитанции управляющей компании или ТСЖ всё равно приходят собственнику: он несёт бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК), и в отношениях с УК его никто не заменит. Значит, расходы между вами придётся делить внутри договора.

Есть два понятных варианта.

1. Плата «всё включено». Арендатор платит, к примеру, 8 000 руб. в месяц, а взносы за содержание паркинга, уборку, охрану и шлагбаум собственник оплачивает сам из этих денег.
2. Плата плюс компенсация. Арендатор платит фиксированную сумму и отдельно возмещает часть квитанции, например строку «Содержание паркинга», по копии счёта.

Второй вариант честнее при росте тарифов, первый проще в учёте. Отдельно договоритесь об электричестве, если на месте есть розетка или зарядка для электромобиля: её подключение часто требует согласования с УК, и счётчик лучше указать в акте с показаниями.

Для раздела «Арендная плата»: «Арендная плата включает расходы Арендодателя на содержание паркинга, уборку, охрану и обслуживание въездных ворот. Электроэнергию, потреблённую через зарядное устройство на машиноместе, Арендатор оплачивает отдельно по показаниям счётчика не позднее 10-го числа следующего месяца».

Что передать вместе с местом и что на нём хранить нельзя

Арендатору без доступа место ни к чему. Перечислите в договоре и в акте всё, что передаёте: брелоки от ворот, карты, пропуск на въезд, коды. Укажите, сколько стоит восстановление каждого, если его потеряют, и что всё возвращается в последний день аренды. Иначе бывший арендатор ещё долго сможет заезжать в паркинг.

В управляющей компании заранее спросите, как оформляется пропуск на чужой автомобиль: по заявлению собственника, по копии договора аренды или иначе. Порядок в каждом доме свой, его задают правила паркинга.

Теперь о том, что на машиноместе держать нельзя. Арендатор обязан пользоваться имуществом по назначению, а за нарушение собственник вправе требовать расторжения и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК). Назначение машиноместа — стоянка транспорта, но спорить о том, «стоянка» ли стеллаж с колёсами, бессмысленно: лучше написать прямо. Сдавать место дальше арендатор может только с вашего согласия (п. 2 ст. 615 ГК), и тоже лучше это оговорить.

Для раздела «Права и обязанности Арендатора»: «Арендатор не вправе хранить на машиноместе шины, канистры, горючие жидкости и иные вещи, кроме одного транспортного средства, указанного в Приложении № 1, а также передавать машиноместо в субаренду или в пользование третьим лицам без письменного согласия Арендодателя».

Сколько налога с аренды машиноместа и почему не НПД

Плата за аренду — доход собственника. Если арендатор такой же гражданин, налог никто не удержит, и собственник платит его сам: это прямо сказано о доходах «по договорам найма или договорам аренды любого имущества» (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК). Ставка — 13%, пока доходы основной налоговой базы за год (зарплата, аренда и т. п.) не превысили 2,4 млн руб., с превышения — 15%, а с доходов свыше 5 млн руб. — ещё выше (п. 1 ст. 224 НК).

Посчитаем. Место сдано с 01.11.2026 за 8 000 руб. в месяц. За ноябрь и декабрь 2026 года собственник получит 16 000 руб., налог с них — 2 080 руб. Декларацию 3-НДФЛ за 2026 год надо подать до 30.04.2027, а налог заплатить до 15.07.2027. За все 11 месяцев договора доход составит 88 000 руб., налог — 11 440 руб.

Если снимает организация или ИП, она становится налоговым агентом: сама удерживает 13% и перечисляет их в бюджет (ст. 226 НК), а на руки вы получаете 6 960 руб. из 8 000. Это стоит учесть, когда договариваетесь о цене.

А самозанятость? Налог на профессиональный доход не применяется к доходам «от передачи имущественных прав на недвижимое имущество», кроме аренды жилых помещений (п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ). Машиноместо — нежилая недвижимость, так что ставки 4% и 6% здесь не работают.

Регистрироваться ИП ради одного места чаще всего невыгодно: появляются фиксированные страховые взносы. Регулярно сдавать несколько машиномест без статуса ИП тоже рискованно, налоговая может увидеть в этом предпринимательство.

Памятка арендатору: тот ли человек сдаёт вам место?

Первая проверка — по выписке из ЕГРН. Есть нюанс: если вы закажете выписку сами, фамилии владельца в ней не будет. Сейчас реестр раскрывает персональные данные собственника посторонним, только если он сам подал заявление о такой возможности, а без него вместо фамилии в выписке будет обезличенная запись (ч. 1.3 ст. 62 закона № 218-ФЗ). Поэтому попросите собственника заказать свежую выписку на себя и показать её вам. Подлинность выписки с данными владельца проверяется на сайте Росреестра (ч. 8.1 ст. 62).

Что сверить в выписке:

• вид объекта — «машино-место», а не «нежилое помещение» с долей в праве;
• кадастровый номер и номер места совпадают с договором;
• собственник совпадает с тем, кто подписывает договор, или у подписанта есть доверенность от собственника (надёжнее нотариальная, а если договор будут регистрировать, для подачи документов в Росреестр она обязательна, п. 1 ст. 185.1 ГК);
• нет ли зарегистрированной аренды в пользу другого лица.

Если в выписке доля в праве на весь паркинг, ситуация другая. Пользоваться общим имуществом долевые собственники могут только по соглашению всех участников (п. 1 ст. 247 ГК). Попросите показать соглашение о порядке пользования или протокол собрания, где за этим собственником закреплено конкретное место. Без такого документа другие сособственники вправе возразить, и спорить с ними придётся вам.

Что арендатору увидеть и подписать до оплаты

Каждый подземный паркинг живёт по правилам, которые утверждает УК, ТСЖ или собрание собственников. Там бывает всё: ограничение по высоте и типу машин, запрет мойки и зарядки без согласования, часы работы ворот, штрафы за стоянку на проезде. Попросите копию правил до подписания и сделайте ссылку на них в договоре. Тогда условия известны заранее, а не узнаются от охранника.

Арендатор вправе рассчитывать на место в том состоянии, в каком его показали. Это подтверждает акт приёма-передачи машиноместа, который подписывают в день передачи ключей и брелоков. Без акта при выезде трудно доказать, что трещина в отбойнике или пятно на полу были и до вас.

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Сфотографируйте место с разных сторон в день подписания акта и приложите снимки к нему. Хватит четырёх-пяти кадров: общий вид с номером, обе боковые границы, состояние пола и стены, оборудование. Сделайте дату видимой на снимках или отправьте их второй стороне в мессенджере: так дата зафиксирована.

Машину поцарапали на парковке — кто заплатит?

Ответ неприятный: по договору аренды машиноместа собственник места за вашу машину не отвечает. Аренда — это пользование местом, а не передача автомобиля. По договору хранения, наоборот, хранитель принимает вещь и обязан вернуть её в сохранности (ст. 886 ГК). Собственник машиноместа ключей от вашего автомобиля не берёт и не стережёт его. Охрана паркинга работает по договору с УК или ТСЖ, а не с вами.

Кто тогда платит? Тот, кто причинил вред: сосед, задевший дверь, или организация, у которой с потолка упала плитка (п. 1 ст. 1064 ГК). Чтобы его найти, нужны записи камер, а их хранят ограниченное время. Обратитесь к охране и в УК в тот же день.

Если машина дорогая, практичнее полис КАСКО с риском повреждения на стоянке. Договор аренды машиноместа такую страховку не заменит, и собственник не обязан её оформлять. А вот за недостатки самого места, которые мешают им пользоваться, арендодатель отвечает по закону, даже если не знал о них (п. 1 ст. 612 ГК). Следите, чтобы пункт об ответственности не был уже этой нормы.

Для раздела «Ответственность сторон»: «Арендодатель не принимает транспортное средство Арендатора на хранение и не отвечает за его сохранность. Арендодатель возмещает вред, причинённый транспортному средству вследствие недостатков машиноместа, за которые он отвечает по статье 612 ГК РФ».

Хозяин продал место или вы съезжаете раньше

Продажа машиноместа сама по себе договор аренды не прекращает: новый собственник становится арендодателем на тех же условиях (п. 1 ст. 617 ГК). Если собственник собирается продать место, а вы хотите остаться, попросите вписать арендатора в договор купли-продажи машиноместа отдельной строкой. Так покупатель узнает о вас до сделки.

Поменять цену, срок или машину, указанную в приложении, можно дополнительным соглашением к договору аренды. Если же расстаться решили раньше срока, подпишите соглашение о расторжении договора аренды и акт возврата: в нём отметьте, что брелоки и пропуск вернулись, а место освобождено.

Если вам интересен соседний вопрос — отдельный гараж, — ему посвящена статья «Договор аренды гаража: что прописать, чтобы не потерять машину и деньги». О том, как сформулировать срок, чтобы не было споров о продлении, — в разборе «Как правильно указать срок в договоре аренды». А разница между арендой и хранением на примере склада разобрана в статье «Договор аренды склада: хранение товара и ответственность сторон».

Вопросы и ответы

Можно ли сдавать машиноместо как самозанятый?

Нет, налог на профессиональный доход к аренде машиноместа не применяется. Закон о самозанятых исключает доходы от передачи имущественных прав на недвижимость, оставляя исключение только для аренды жилых помещений, а машиноместо нежилое. Остаётся два пути: платить НДФЛ 13% по декларации 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года либо зарегистрироваться ИП и выбрать упрощёнку с объектом «доходы» по ставке 6%. Если снимает компания, она сама удержит НДФЛ из платы. Если собственник уже самозанятый по другой работе, плату за машиноместо через приложение «Мой налог» проводить нельзя: этот доход надо отразить отдельно.

Как сдать машиноместо в аренду правильно по закону?

Подпишите письменный договор аренды, передайте место по акту и заплатите налог с полученной платы. В договоре укажите номер места и кадастровый номер по выписке ЕГРН, размер платы и срок, кто оплачивает квитанции УК, сколько брелоков и пропусков передано, запрет хранить вещи и сдавать место дальше без вашего согласия. При сроке меньше года договор не регистрируют в Росреестре. Перед подписанием получите правила паркинга и согласуйте с управляющей компанией пропуск для машины арендатора. Налог — НДФЛ 13% по декларации, если арендатор гражданин.

Как оформить договор аренды машиноместа между физическими лицами?

Достаточно простого письменного договора, нотариус не нужен. Указать в нём нужно стороны с паспортными данными, машиноместо с номером и кадастровым номером, плату и дату её внесения, срок, порядок оплаты содержания паркинга, перечень переданных брелоков и правила пользования. Отдельным приложением — акт приёма-передачи с описанием состояния места. Если срок меньше года, регистрировать договор не нужно, если год и больше — его регистрируют в Росреестре, а пока регистрации нет, договор не действует для третьих лиц, например для нового собственника места (п. 3 ст. 433 ГК). Налог с платы собственник платит сам: арендатор-гражданин налоговым агентом не является.

Как сдать в аренду машиноместо в подземном паркинге многоквартирного дома?

Сначала выясните, что именно вам принадлежит: отдельное машиноместо или доля в праве на весь паркинг. Отдельное место собственник сдаёт сам, без согласия соседей. С долей сложнее: пользование общим имуществом определяют все сособственники, поэтому нужен документ, закрепляющий за вами конкретное место. Затем возьмите в управляющей компании или ТСЖ правила паркинга и порядок выдачи пропусков, впишите ссылку на правила в договор и передайте место по акту. Квитанции УК по-прежнему приходят собственнику, а возмещает ли их арендатор, решает договор.

Нужно ли регистрировать договор аренды машиноместа на 11 месяцев?

Нет, договор на 11 месяцев в Росреестре не регистрируют: обязательная регистрация касается аренды на срок от года. Если по окончании срока арендатор продолжает пользоваться местом и собственник не возражает, договор возобновляется на неопределённый срок, и такой договор тоже не регистрируют. Чтобы продлить отношения, проще подписать новый договор на следующие 11 месяцев. Продлевать прежний договор дополнительным соглашением так, что общий срок доходит до года и больше, рискованно: о регистрации таких продлений идут споры.

Источники

• Статья 130 ГК РФ. Недвижимые и движимые вещи
• Статья 161 ГК РФ. Сделки, совершаемые в простой письменной форме
• Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
• Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды
• Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
• Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом
• Статья 886 ГК РФ. Договор хранения
• Статья 228 НК РФ. Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов
• Статья 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ. Объект налогообложения
• Статья 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Порядок предоставления сведений из ЕГРН

Автор статьи: Дарья Мельникова