Договор купли-продажи машино-места: доля, нотариус и налог

Две продажи в одном паркинге: место Андрея и доля Ольги

Андрей купил машино-место в подземном паркинге своего жилого комплекса в марте 2023 года за 1 200 000 рублей. Право собственности зарегистрировали 14 марта 2023 года. Осенью 2026 года он продал машину и решил продать место соседу по подъезду за 1 500 000 рублей. Его соседка Ольга тоже продаёт парковку, но в её выписке из ЕГРН написано другое: «1/150 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение». Цена — 900 000 рублей.

Короткий ответ: договор купли-продажи машино-места между физлицами составляют в простой письменной форме, нотариус не нужен, переход права регистрирует Росреестр, покупатель платит госпошлину 4 000 рублей. Продажа доли в паркинге — другая сделка: договор удостоверяет нотариус, а сначала долю предлагают другим сособственникам, у них есть месяц на ответ. Продавец, который владел местом меньше пяти лет, платит НДФЛ, а вычет для машино-места — 250 000 рублей, не миллион.

Андрей подписал договор с соседом 8 сентября 2026 года, подал документы через МФЦ и через девять рабочих дней получил выписку на имя покупателя. С дохода он заплатит 39 000 рублей налога, потому что уменьшит доход на расходы на покупку. Ольге пришлось идти другим путём: разместить извещение для сособственников, подождать месяц и только потом подписывать договор у нотариуса. Ниже разбираем обе ситуации по шагам.

Что такое машино-место по закону

Слово пишут по-разному: «машиноместо», «парковочное место», «место в паркинге». В законе термин один — машино-место, и у него есть точное определение в Градостроительном кодексе:

«Машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» (пункт 29 статьи 1 ГрК РФ).

Из определения следуют три признака. Место находится внутри здания или сооружения: подземный паркинг, многоуровневая парковка, крытая стоянка в торговом центре. Стен у него может не быть совсем, достаточно разметки на полу. И главное — границы описаны в кадастре. Пока границ в ЕГРН нет, отдельного объекта недвижимости тоже нет.

С 2017 года статья 130 ГК прямо относит машино-места к недвижимым вещам. Значит, к продаже применяют правила о продаже недвижимости: письменный договор одним документом, регистрация перехода права, описание предмета по данным ЕГРН. Площадь места не может быть меньше минимального размера, который установил Росреестр, а верхнего предела нет. Места, зарегистрированные до 2017 года, признаются машино-местами независимо от размеров, переоформлять документы не нужно.

Открытая площадка во дворе машино-местом не считается: она не часть здания. А бокс с воротами и стенами в гаражном комплексе обычно оформлен как гараж или нежилое помещение, и для него подходит договор купли-продажи гаража. О проверках перед покупкой бокса — в статье о договоре купли-продажи гаража.

Машино-место или доля в паркинге: в чём разница для сделки?

Во многих домах, построенных до 2017 года, паркинг оформлен как одно большое нежилое помещение. Каждый владелец парковки получил не место, а долю в праве на это помещение: 1/150, 12/1000 и так далее. Конкретное место за ним закреплено соглашением о порядке пользования или решением собрания, но в ЕГРН его границ нет.

Для покупателя это разные покупки. Машино-место — отдельный объект с кадастровым номером, который можно продать, заложить и сдать без оглядки на соседей. Доля — часть права на общее помещение вместе со всеми другими владельцами. Ни ремонт, ни шлагбаум, ни сдачу помещения в аренду владелец доли в одиночку не решает.

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Определить, что у вас, можно только по выписке. Ни договор с застройщиком, ни номер места на табличке, ни квитанции управляющей компании этого не скажут.

Как проверить выписку ЕГРН перед сделкой

Выписку заказывают через Госуслуги, МФЦ или сайт Росреестра. Покупателю лучше заказать её самому, а не брать распечатку у продавца: выписка показывает состояние на дату выдачи. В ней смотрят:

• вид объекта: «машино-место» или «помещение», а в графе о праве — собственность целиком или доля;
• кадастровый номер, адрес здания, этаж и номер места на плане;
• площадь: она должна совпадать с той, что будет в договоре;
• собственник: имя и паспортные данные продавца, дата регистрации права;
• ограничения и обременения: ипотека, арест, запрет регистрационных действий, аренда;
• отметки о заявленных в суде правах требования и о возражениях.

Если в выписке залог, без согласия банка место не продать. Обычно сделку проводят так: покупатель гасит долг продавца, банк выдаёт документ о погашении, и одновременно с переходом права снимается ипотека. Как именно — решает банк продавца, порядок нужно согласовать заранее.

Как выделить машино-место из доли в паркинге?

Владельцы долей, зарегистрированных до вступления в силу Федерального закона № 315-ФЗ от 3 июля 2016 года, вправе превратить долю в машино-место. Это прямо разрешает статья 6 этого закона. С декабря 2024 года её дополнили порядком на случай, когда соседи не помогают.

1. Найти документ о порядке пользования: соглашение всех сособственников или решение общего собрания, где за вами закреплено конкретное место.
2. Заказать у кадастрового инженера технический план машино-места: границы на плане этажа, площадь, привязка к меткам на стенах и колоннах.
3. Если соглашение или решение собрания есть, подать в Росреестр заявление о кадастровом учёте и регистрации права на машино-место. Согласие остальных владельцев долей в этом случае не требуется.
4. Если документа нет, кадастровый инженер публикует извещение о выделе там же, где публикуют официальные сведения муниципалитета, и вешает его на досках объявлений в паркинге и во всех подъездах дома.
5. Сособственники могут подать обоснованные возражения в течение срока, указанного в извещении, — не меньше 30 календарных дней. Возражений нет — местоположение места считается согласованным.
6. Если возражения есть, их снимают на собрании с подписями возразивших в протоколе. Не сняли — выдел только через суд.

После регистрации у владельца появляется своё машино-место, но до прекращения общей собственности на паркинг он продолжает пользоваться общим имуществом, голосует на собраниях и платит за содержание. По закону на возражения отводят не меньше 30 дней с публикации, а учёт и регистрация занимают 10–12 рабочих дней. С учётом работы кадастрового инженера на всё обычно уходит не меньше полутора месяцев.

Для долей, зарегистрированных с 1 января 2017 года, статья 6 не применяется. Выдел идёт по общим правилам статьи 252 ГК: по соглашению всех сособственников, а без него — через суд. Технический план машино-места нужен и здесь. Выдел имеет смысл, если продажа не срочная: машино-место продаётся без нотариуса и без месяца ожидания, а покупатели охотнее берут объект с собственным кадастровым номером.

Нужен ли нотариус при продаже доли в паркинге?

Нужен. Часть 1.1 статьи 42 Закона о регистрации недвижимости требует нотариального удостоверения для всех сделок по отчуждению долей в праве на недвижимость, а исключения перечислены закрытым списком:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке…» (часть 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).

Остальные исключения касаются паевых фондов, сельскохозяйственных земель, реновации в Москве, ипотеки в банке и изъятия для государственных нужд. Отдельного исключения для паркинга нет. Если продаёте одну долю из 150, без нотариуса не обойтись. Простая письменная форма возможна, только когда все 150 владельцев продают свои доли одному покупателю по одной сделке, что на практике почти не встречается.

Расходы Ольги: нотариальный тариф за удостоверение договора (у частного нотариуса он равен госпошлине по подпункту 5 пункта 1 статьи 333.24 НК) — 0,5% суммы договора, но не меньше 300 и не больше 20 000 рублей. С цены 900 000 рублей это 4 500 рублей. Сверх тарифа нотариус берёт плату за правовую и техническую работу, её размер узнают у конкретного нотариуса. Нотариус обязан в тот же день сам подать документы в Росреестр в электронном виде, если стороны не возражают (статья 55 Основ законодательства о нотариате). Регистрация по такой сделке занимает один рабочий день, ходить в МФЦ не нужно.

Если в семье продавца есть супруг, для сделки с долей, купленной в браке, потребуется ещё нотариальное согласие супруга. Об этом — ниже, в разделе о согласии.

Преимущественное право соседей: извещение и сроки

Остальные владельцы долей вправе купить долю раньше постороннего покупателя по той же цене и на тех же условиях. Это правило статьи 250 ГК. Порядок такой:

• продавец письменно извещает всех сособственников о продаже с ценой и условиями;
• если владельцев больше двадцати, вместо писем можно разместить извещение на официальном сайте Росреестра бесплатно, для нежилого паркинга это разрешено;
• в извещении указывают вид объекта, кадастровый номер, адрес, цену, имя продавца, почтовый адрес или электронную почту для ответа;
• сособственники могут купить долю в течение месяца со дня извещения;
• если все письменно отказались раньше, продавать можно сразу, не дожидаясь месяца.

Цену в извещении указывайте ту, по которой готовы продать постороннему. Если потом продадите дешевле или на других условиях, извещение не считается: соседу предложили одно, а продали другое. В этом случае любой сособственник в течение трёх месяцев с того дня, как узнал о продаже, вправе потребовать в суде перевести на него права и обязанности покупателя.

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Сама процедура похожа на продажу доли в квартире, но с одной разницей: правило о публикации на сайте Росреестра на жилые помещения не распространяется. Подробнее о жилых долях — в статье можно ли продать долю в квартире без согласия.

Если продаётся выделенное машино-место, соседей по паркингу никто не извещает. Преимущественное право действует только при продаже доли. Это ещё один довод в пользу выдела до продажи.

Что обязательно указать в договоре купли-продажи машино-места

Для договора продажи недвижимости закон называет два существенных условия. Без них договор считается незаключённым, даже если стороны его подписали и деньги переданы.

Первое — предмет. Статья 554 ГК требует данных, по которым место можно определить однозначно, в том числе его расположение в составе другого объекта. Второе — цена. По статье 555 ГК при отсутствии письменно согласованной цены договор продажи недвижимости не заключён. Поэтому в договоре должны быть:

• кадастровый номер машино-места и номер по плану этажа;
• адрес здания, этаж или уровень паркинга, площадь по выписке;
• основание, по которому место принадлежит продавцу, с датой и номером регистрации;
• цена цифрами и прописью и порядок расчёта: до подачи документов, после регистрации, через аккредитив или ячейку;
• отсутствие обременений или прямое указание на залог и порядок его снятия;
• срок и способ передачи места и ключей, пультов от ворот, брелоков;
• кто платит за содержание места и коммунальные услуги до даты передачи;
• кто подаёт документы на регистрацию и в какой срок.

Готовая формулировка предмета для пункта 1.1 договора:

«Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель — принять и оплатить машино-место с кадастровым номером 77:00:0000000:0000, площадью 13,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, на подземном этаже –1, номер на поэтажном плане 45. Машино-место принадлежит Продавцу на праве собственности, о чём в ЕГРН 14.03.2023 сделана запись регистрации № 77:00:0000000:0000-77/011/2023-1».

Номера здесь условные, свои берите из выписки. Если предмет — доля в паркинге, в пункте указывают размер доли, вид и кадастровый номер всего помещения и номер места по соглашению о порядке пользования. Удобно начать с готового договора купли-продажи машино-места: конструктор подставит кадастровые данные, цену и порядок расчёта в нужные пункты.

Согласие супруга, задаток и порядок расчётов

Если место куплено в браке, оно общее имущество супругов, даже если в выписке записан один из них. Для продажи нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга — так требует пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса. Без него супруг в течение года с того дня, когда узнал о сделке, может потребовать признать её недействительной. Если место получено по наследству, в дар или куплено до брака, согласие не нужно, но такое основание лучше указать в договоре.

Когда покупатель хочет закрепить сделку до сбора документов, стороны подписывают соглашение о задатке. Сумма обычно 5–10% цены. Передумал покупатель — задаток остаётся у продавца, отказался продавец — возвращает двойную сумму. Чем задаток отличается от аванса и когда его вернут, разобрано в статье о задатке в договоре.

Расчёт между соседями часто делают просто: перевод на карту в день подписания договора. При цене больше миллиона безопаснее аккредитив или сервис безопасных расчётов: продавец получит деньги только после регистрации перехода права. Если покупатель платит частями, сроки и суммы фиксируют в графике платежей к договору купли-продажи. Если место передано до полной оплаты, оно по умолчанию находится в залоге у продавца, пока покупатель не расплатится, если в договоре не сказано иное. Это правило статьи 488 ГК о продаже в кредит. Залог регистрируют одновременно с переходом права и снимают по совместному заявлению после полной оплаты.

Передача машино-места по акту

Статья 556 ГК требует передаточного акта или иного документа о передаче. Регистрация переводит право собственности, а акт подтверждает, что продавец своё обязательство передать место исполнил. Без акта спор о том, кто платил за содержание в сентябре и почему пульт от ворот остался у продавца, решить труднее.

В акте указывают дату передачи, состояние места, разметку и номер, переданные ключи и пульты, показания счётчика, если к месту подведена зарядка для электромобиля. Для этого подходит готовый акт передачи машино-места. Его подписывают в день передачи, а не задним числом.

Отдельно сообщите управляющей компании или ТСЖ о новом собственнике и передайте покупателю реквизиты для оплаты. Справку об отсутствии долга по содержанию места лучше взять до подписания: спорить о старых счетах с управляющей компанией потом придётся покупателю.

Договор купли-продажи машино-места для Росреестра: подача и госпошлина

Особого «образца для Росреестра» нет. Регистратор проверит, что договор подписан обеими сторонами, предмет описан по данным ЕГРН, цена указана, а у продавца есть право продавать. Порядок такой:

1. Через МФЦ: стороны приходят вместе или по нотариальной доверенности, приносят паспорта, договор и квитанцию об оплате пошлины. Срок — девять рабочих дней.
2. Напрямую в Росреестр в электронном виде: договор подписывают усиленными квалифицированными электронными подписями. Срок — семь рабочих дней.
3. Через нотариуса, если сделка нотариальная, как у Ольги: нотариус сам отправит документы в электронном виде, регистрация займёт один рабочий день.
4. Покупатель оплачивает госпошлину за регистрацию права: для физлица 4 000 рублей, если кадастровая стоимость не больше 20 млн рублей.
5. После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН, где собственником указан он. Это и есть подтверждение права.

Если кадастровая стоимость места больше 20 млн рублей, пошлина составит 0,02% кадастровой стоимости, но не меньше 0,02% цены сделки и не больше 500 000 рублей. Для обычного паркинга это редкость. Вместе с правом на машино-место Росреестр одновременно регистрирует и долю в общем имуществе здания: отдельно её не оформляют и отдельно продать не могут.

Какой налог платить с продажи машино-места?

Налоговые правила для машино-места те же, что для любой недвижимости, кроме одного. Доход не облагается, если место было в собственности не меньше пяти лет. Если оно получено по наследству (от любого человека) или в дар от члена семьи или близкого родственника (супруга, родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, братьев и сестёр), срок — три года. Регион вправе сократить срок у себя.

Если срок не прошёл, продавец платит НДФЛ 13% (15% с части дохода свыше 2,4 млн рублей за год). Доход можно уменьшить одним из двух способов. Первый — вычет, но для машино-места он не 1 млн рублей, как для квартиры. Статья 220 НК даёт 1 млн только за жилые дома, квартиры, комнаты, садовые дома и земельные участки, а за «иное недвижимое имущество» — 250 000 рублей. Второй — подтверждённые расходы на покупку: договор, платёжки, расписки.

Кадастровая стоимость тоже влияет. Если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости, доходом считают 70% кадастровой. У Андрея кадастровая стоимость 1 400 000 рублей, 70% от неё — 980 000. Цена 1 500 000 больше, значит налог считают от цены.

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Андрей сравнил два варианта. С вычетом: (1 500 000 − 250 000) × 13% = 162 500 рублей. С расходами: (1 500 000 − 1 200 000) × 13% = 39 000 рублей. Разница — 123 500 рублей в пользу расходов. Если бы он подождал до 14 марта 2028 года, налога не было бы вовсе.

Декларацию 3-НДФЛ за 2026 год Андрей подаст до 30 апреля 2027 года, налог заплатит до 15 июля 2027 года. Подробнее о сроках владения и вычетах при продаже квартиры и дома — в статье о налоге с продажи недвижимости.

Сколько платить налог на машино-место каждый год?

После покупки собственник платит налог на имущество физических лиц. Машино-место прямо названо объектом налогообложения в статье 401 НК. Ставку устанавливает муниципалитет, но для гаражей и машино-мест она не может превышать 0,1% кадастровой стоимости. Местные власти вправе снизить её до нуля или увеличить, но не больше чем в три раза.

У покупателя Андрея при кадастровой стоимости 1 400 000 рублей и базовой ставке 0,1% налог составит до 1 400 рублей в год, при увеличенной в три раза ставке — до 4 200 рублей. Точную сумму покажет уведомление ФНС: в расчёте учитывают местную ставку и правила о постепенном росте налога. Ставка 0,1% сохраняется даже для мест в торговых и офисных центрах, которые региональный перечень облагает по 2%.

Пенсионеры и другие льготники не платят налог за одно машино-место или один гараж на выбор. Гараж и машино-место для льготы — один вид объекта: если у льготника есть и то и другое, освобождают только один объект на его выбор. Владелец доли в паркинге платит налог со своей части кадастровой стоимости помещения.

Если машина продана, а место пока не нужно, его можно не продавать, а сдать соседу. Для этого есть договор аренды машино-места. С дохода от аренды владелец платит НДФЛ или налог самозанятого.

Ошибки, из-за которых сделку приостанавливают или оспаривают

Почти все проблемы появляются до подачи документов. Чаще всего встречаются:

• продают «машино-место № 45», хотя в ЕГРН у продавца доля в праве на паркинг, и подписывают договор без нотариуса;
• переписывают в договор номер места с таблички, а не кадастровый номер и номер по плану этажа;
• указывают в договоре одну цену, а в расписке другую, чтобы уменьшить налог: при расторжении или споре покупателю будет трудно доказать, что он заплатил больше суммы из договора, а продавцу занижение не поможет, если цена ниже 70% кадастровой стоимости;
• забывают нотариальное согласие супруга, если место куплено в браке;
• продают долю постороннему, не дождавшись месяца после извещения и не собрав отказы;
• снижают цену после извещения соседей и не извещают их заново;
• не проверяют арест и залог в свежей выписке, полагаясь на документы продавца двухлетней давности.

Приостановка регистрации не означает отказ. Регистратор указывает причину и срок, за который её нужно устранить. Если причина — отсутствие согласия супруга или неверный кадастровый номер, обычно хватает дополнительных документов или исправленного договора.

Чеклист: всё ли оформлено правильно

Перед подачей документов на регистрацию проверьте:

• в свежей выписке ЕГРН вид объекта «машино-место» или доля, и вы знаете, какая сделка вам нужна;
• кадастровый номер, адрес, этаж, номер по плану и площадь в договоре совпадают с выпиской;
• цена указана цифрами и прописью, порядок и сроки расчёта прописаны;
• обременений нет, или договор описывает, как снимут залог;
• есть нотариальное согласие супруга, если место куплено в браке;
• для доли: соседи извещены, прошёл месяц или собраны письменные отказы всех;
• для доли: договор удостоверен нотариусом;
• госпошлина 4 000 рублей оплачена покупателем;
• акт передачи машино-места подписан, ключи и пульты переданы;
• продавец посчитал налог и знает срок подачи декларации до 30 апреля следующего года.

Вопросы и ответы

Как продать машиноместо через МФЦ?

Подписать договор купли-продажи и вместе с покупателем подать в МФЦ заявление о регистрации перехода права. С собой берут паспорта, договор в экземплярах для каждой стороны, нотариальное согласие супруга, если место куплено в браке, и квитанцию об оплате госпошлины 4 000 рублей, которую платит покупатель. Если одна сторона не может прийти, её представляет человек по нотариальной доверенности. Регистрация через МФЦ занимает девять рабочих дней. Через МФЦ подают и договор о продаже доли в паркинге, но там документы по закону отправляет нотариус, если стороны не против.

Нужен ли нотариус при продаже машиноместа?

Если в выписке из ЕГРН объект записан как машино-место, нотариус не нужен: договор составляют в простой письменной форме и подают на регистрацию. Нотариус обязателен, если продаётся доля в праве общей собственности на паркинг, то есть в выписке значится не место, а доля в нежилом помещении. Исключение — когда все сособственники продают свои доли одному покупателю одной сделкой. Отдельно нотариус понадобится для согласия супруга, если место куплено в браке, и для доверенности представителя.

Какой налог при продаже машиноместа менее 3 лет в собственности?

НДФЛ 13%, а с дохода свыше 2,4 млн рублей за год — 15%. Для машино-места, купленного за деньги, минимальный срок владения пять лет, поэтому налог возникает и после трёх лет. Три года действуют для места, полученного по наследству — от кого угодно, или в дар от члена семьи или близкого родственника. Доход уменьшают либо на вычет 250 000 рублей, либо на подтверждённые расходы на покупку. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, налог считают от 70% кадастровой. Декларацию подают до 30 апреля следующего года.

Как продать машиноместо в подземном паркинге в долевой собственности?

Сначала известить остальных владельцев долей о продаже с ценой и условиями. Если их больше двадцати, извещение можно разместить на сайте Росреестра. В течение месяца любой сособственник вправе купить долю по указанной цене. Если никто не купил или все письменно отказались, договор с посторонним покупателем удостоверяет нотариус и отправляет документы на регистрацию. Продавать дешевле, чем указано в извещении, нельзя. Альтернатива — выделить долю в машино-место и продать его обычным договором без нотариуса.

Нужно ли платить налог на паркинг, если место в долевой собственности?

Да. Владелец доли в паркинге платит налог на имущество физических лиц со своей части кадастровой стоимости всего помещения, пропорционально размеру доли. Уведомление присылает налоговая, декларация не нужна. Если уведомление не пришло и налог вы не платили, до 31 декабря следующего года сообщите в ФНС о своём объекте (пункт 2.1 статьи 23 НК). Льготникам, которым уведомление не пришло из-за льготы, сообщать не нужно. Для выделенного машино-места ставка не выше 0,1% кадастровой стоимости, местные власти могут её снизить или увеличить не больше чем в три раза. Пенсионеры и другие льготники освобождаются от налога за одно машино-место или гараж.

Источники

• Пункт 29 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ — понятие машино-места
• Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки
• Статья 554 ГК РФ. Определение предмета в договоре продажи недвижимости и статья 555 ГК РФ. Цена в договоре продажи недвижимости
• Статья 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ — выдел машино-места из доли
• Статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: ч. 1.1 — нотариальная форма, ч. 4.1 — извещение на сайте Росреестра
• Статья 55 Основ законодательства РФ о нотариате — подача документов нотариусом
• Пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ — согласие супруга
• Статья 333.33 НК РФ. Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию и статья 333.24 НК РФ. Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий
• Статья 217.1 НК РФ. Освобождение доходов от продажи недвижимости и статья 220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты, пункт 2 статьи 214.10 НК РФ — доход не ниже 70% кадастровой стоимости
• Статья 406 НК РФ. Налоговые ставки и статья 407 НК РФ. Налоговые льготы

Автор статьи: Дарья Мельникова