Повышение арендной платы: как оформить дополнительное соглашение

Поднять или снизить аренду: что решает договор, а что — закон

Чтобы законно изменить арендную плату, нужно согласие второй стороны, оформленное дополнительным соглашением в той же форме, что и договор. Без такого соглашения ставка меняется, только если договор с самого начала дал арендодателю право менять её или заложил формулу пересчёта, если плату изменил суд или если её регулирует государство, как при аренде публичных земель. Письмо «с 1-го числа платите на 15% больше» без такого условия ни к чему арендатора не обязывает: он вправе платить прежнюю сумму, и долга у него не возникнет.

Опора — пункт 3 статьи 614 ГК РФ. Размер платы меняется «по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год», если договор не установил иное. Ключевые слова здесь — «по соглашению». Сама эта норма ставки не повышает и права решать за двоих никому не даёт.

Почему одностороннее повышение почти никогда не проходит? Статья 310 ГК запрещает менять условия обязательства в одиночку, кроме случаев из закона, а между предпринимателями — ещё и из договора. Получается, право поднять плату своим решением появляется только тогда, когда стороны заранее записали его в текст. И здесь есть оговорка: если предприниматель — только арендодатель, а арендатор — обычный гражданин, договор может дать такое право лишь гражданину (абз. 2 п. 2 ст. 310 ГК). Если гражданин сдаёт квартиру гражданину, вопрос решает особая норма о найме, о ней ниже.

Дальше — три ситуации, с которыми приходят чаще всего. Каждая заканчивается текстом, который можно вставить в своё соглашение или письмо.

Сценарий 1. Собственник решил поднять ставку

Начинают не с соглашения, а с предложения. Арендатору направляют письмо: новая сумма, дата, с которой она должна действовать, и срок для ответа. Срок важен не только из вежливости. По пункту 2 статьи 452 ГК идти в суд с требованием изменить договор можно лишь после отказа или если ответа нет в срок, названный в письме, а без такого срока — в течение 30 дней.

Только суд ставку не поднимет. Желание получать больше — не нарушение со стороны арендатора и не «существенное изменение обстоятельств». Поэтому письмо — это начало переговоров, а не требование, и тон лучше выбрать соответствующий.

Узкое исключение связано с НДС. Если после заключения длящегося договора налоговый закон обязал арендодателя платить НДС, арендатор не может принять этот налог к вычету и отказался менять цену, суд вправе поднять плату в пределах половины налога — когда без этого арендодатель лишается того, на что рассчитывал при подписании (Постановление КС РФ от 25.11.2025 № 41-П). Цену в договоре с гражданином, который снимает не для бизнеса, так изменить нельзя.

Предлагаю с 01.11.2026 установить арендную плату по договору аренды № __ от __ в размере 92 000 (девяносто две тысячи) руб. в месяц вместо 80 000 руб. Основание — рост рыночных ставок на аналогичные помещения в районе (подборка объявлений прилагается). Прошу сообщить о согласии или о своих предложениях до 20.10.2026. При согласии направлю проект дополнительного соглашения.

Здесь прибавка 15%: арендатор будет платить на 12 000 руб. в месяц и на 144 000 руб. в год больше. Цифра заметная, и подборка объявлений в приложении снимает половину возражений заранее.

Если арендатор отказал, рычаги у собственника такие:

• договор на определённый срок — дождаться его окончания и предложить новый договор на других условиях;
• договор без срока — отказаться от него, предупредив за три месяца, если сдаётся недвижимость (п. 2 ст. 610 ГК), и вести разговор уже о новом договоре;
• компромисс — поэтапный рост, например половина прибавки сейчас и вторая через год, или повышение в обмен на продление срока.

Чего делать не стоит: выставлять счета по новой ставке и записывать разницу в долг. Без подписанного соглашения такой «долг» суд не взыщет, а отношения испортятся.

Дополнительное соглашение об изменении арендной платы: что в нём написать

Когда стороны договорились, остаётся оформление. Форма соглашения повторяет форму договора (п. 1 ст. 452 ГК). Договор подписан на бумаге одним документом — соглашение тоже, с подписями обеих сторон. Для аренды здания закон прямо требует единого документа (п. 1 ст. 651 ГК), и с нежилым помещением безопаснее поступать так же: обмен письмами по электронной почте подписанный обеими сторонами текст не заменит.

Минимальный набор пунктов:

1. Реквизиты договора, который меняется: номер, дата, адрес объекта.
2. Новая сумма цифрами и прописью, с оговоркой про НДС, если он есть.
3. Дата, с которой начисляется новая ставка, — лучше первое число расчётного месяца.
4. Что происходит с обеспечительным платежом: доплачивается до новой суммы или остаётся прежним.
5. Фраза о том, что остальные условия не изменились.
6. Если договор зарегистрирован — кто подаёт соглашение в Росреестр и кто платит пошлину.

Готовый текст основного пункта:

1. Стороны договорились изложить пункт 4.1 договора аренды № __ от __ в следующей редакции: «Арендная плата составляет 92 000 (девяносто две тысячи) руб. в месяц, НДС не облагается». 2. Новый размер арендной платы применяется с 01.11.2026, начиная с платежа за ноябрь 2026 года. 3. Обеспечительный платёж увеличивается до 92 000 руб.; разницу 12 000 руб. арендатор вносит до 10.11.2026. 4. Остальные условия договора не изменяются.

Последний абзац соглашения — о вступлении в силу. Для незарегистрированного договора достаточно «с момента подписания». Для зарегистрированного можно написать так же, добавив, что для третьих лиц соглашение действует с регистрации, и сразу решить, кто и когда её подаёт. Собрать такой документ с нужными галочками («увеличение» или «уменьшение» платы, изменение срока) удобно в шаблоне дополнительного соглашения к договору аренды.

Нужно ли регистрировать допсоглашение?

Ответ зависит от того, был ли зарегистрирован сам договор. Пункт 2 статьи 164 ГК прямой: сделка, которая меняет условия зарегистрированной сделки, тоже подлежит регистрации. Не зарегистрирован договор — и соглашение к нему в Росреестр не несут.

Что будет, если соглашение к зарегистрированному договору так и осталось в папке? Для третьих лиц договор считается заключённым с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК), то же относится к его изменениям. Между самими сторонами подписанное соглашение работает, а покупатель помещения вправе опираться на зарегистрированную редакцию договора и о новой ставке может не знать. Пошлину за регистрацию соглашения устанавливает подпункт 27.2 пункта 1 статьи 333.33 НК — суммы те, что в таблице.

Квартира: почему жильцу нельзя просто прислать новую цену

Сдача квартиры гражданину — это наём, и у него своё правило. Пункт 2 статьи 682 ГК РФ говорит: одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или договором. Если в договоре нет ни слова о пересмотре, собственник может только предложить новую цену и ждать ответа. Подробнее о том, чем найм отличается от аренды по документам, — в статье о договоре найма квартиры.

Есть законный момент для разговора о цене — окончание срока. По статье 684 ГК при договоре на год и больше собственник не позднее чем за три месяца до конца срока должен предложить жильцу новый договор «на тех же или иных условиях» либо предупредить, что сдавать квартиру не будет. Промолчал, а жилец от продления не отказался — договор продлится на тех же условиях и на тот же срок, со старой ценой. Как не пропустить эту дату, разобрано в материале о продлении аренды квартиры.

Чтобы через год не начинать переговоры с нуля, механизм лучше заложить в договор аренды квартиры сразу, отдельным пунктом раздела об оплате. Вариантов несколько: рост на процент, на твёрдую сумму или по индексу цен с потолком. Например:

Наймодатель вправе один раз в 12 месяцев, но не ранее чем через 12 месяцев после подписания договора, увеличить плату за наём не более чем на 7%, письменно уведомив нанимателя о новом размере не позднее чем за 30 дней до его применения.

Закон потолка не требует, но пользоваться таким правом наймодатель должен добросовестно и разумно (п. 4 ст. 450 ГК). Предел, срок уведомления и периодичность снимают спор о том, было ли повышение разумным, а жилец заранее знает предел роста и успевает решить, оставаться ли.

Сценарий 2. Арендатор просит снизить плату

Здесь у закона два инструмента, и путать их не надо.

Первый — пункт 4 статьи 614 ГК: арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились. Затопило часть склада, управляющая компания перекрыла вход на полгода, сломалась кровля, а собственник не чинит. Скидка при этом соразмерна потере.

Пример расчёта. Арендатор снимает 120 кв. м за 120 000 руб. в месяц. После протечки 30 кв. м использовать нельзя. Четверть площади выпала, значит, справедливая плата на время ремонта — 90 000 руб., скидка — 30 000 руб. в месяц. Протокол осмотра, фотографии и переписка с собственником пригодятся, если до суда всё же дойдёт.

Второй инструмент — статья 451 ГК о существенном изменении обстоятельств. Ей пользуются, когда помещение в порядке, но бизнес упал: соседний якорный магазин закрылся, проходимость снизилась, выручка просела. Рассчитывать на неё сложно. Нужны сразу четыре условия, одно из которых — что риск таких перемен по существу договора не лежит на самом арендаторе. Суды же, как правило, считают, что коммерческий риск при аренде несёт сам арендатор. Вдобавок изменить договор (а не расторгнуть) суд по этой статье может только в исключительных случаях (п. 4 ст. 451 ГК).

Итог для арендатора с падающей выручкой простой: договариваться. Аргументы — не юридические, а деловые: съехать дешевле, чем платить дорого, а помещение может простоять пустым несколько месяцев.

Письмо на снижение арендной платы: образец

Просьбу о скидке пишут по-разному в зависимости от основания. При ухудшении помещения это требование со ссылкой на закон. При трудностях бизнеса — предложение, где выгода собственника названа прямо.

Прошу снизить арендную плату по договору № __ от __ с 120 000 до 90 000 руб. в месяц на период с 03.10.2026 до окончания ремонта кровли. Основание — п. 4 ст. 614 ГК РФ: после протечки 03.10.2026 помещение площадью 30 кв. м из 120 кв. м непригодно для использования (акт осмотра от 04.10.2026 прилагается). Прошу дать ответ до 20.10.2026 и подписать дополнительное соглашение.

Вариант для падения выручки, без ссылок на закон:

Из-за закрытия соседнего торгового центра проходимость нашей точки за июль — сентябрь 2026 года снизилась примерно на 40%. Прошу снизить арендную плату на 20% на шесть месяцев, с 01.11.2026 по 30.04.2027. Взамен готовы продлить договор на два года на прежних условиях после этого периода. Если снижение невозможно, просим рассмотреть отсрочку части платежа.

Обратите внимание на «взамен»: собственнику предлагают не потерю, а обмен — временная скидка против долгого и стабильного арендатора.

Собственник молчит или отказал: куда дальше

Если снижение законное, а ответа нет, следующий шаг — претензия по договору аренды. В ней повторяют требование, называют сумму и срок ответа. После отказа или по истечении срока из письма (а если его не было — 30 дней) можно идти в суд с требованием уменьшить плату (п. 2 ст. 452 ГК).

Платить меньше своим решением, не дожидаясь соглашения или суда, — рискованно. Если суд сочтёт ухудшение несущественным, разница превратится в долг с неустойкой по договору или процентами по ст. 395 ГК.

Когда помещение стало вовсе непригодным для использования по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, закон даёт и другой выход — досрочное расторжение через суд (п. 4 ст. 620 ГК). Если обе стороны готовы расстаться без спора, проще подписать соглашение о расторжении договора аренды. Про штрафы за ранний выезд и обеспечительный платёж — в статье о досрочном расторжении аренды.

Сценарий 3. Индексация уже стоит в договоре

Третья ситуация самая спокойная. Стороны при подписании договорились, как будет расти плата: на фиксированный процент, по индексу потребительских цен, в пределах коридора. Через год арендодатель пересчитывает сумму и выставляет новый счёт. Нужно ли теперь соглашение?

Нет. Президиум ВАС ещё в 2002 году разобрал спор об ежеквартальной индексации с учётом инфляции и указал (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС № 66): сумма, пересчитанная на процент индексации, — это не изменение условия о плате, а его исполнение. Раз меняется не договор, а только итоговая цифра, оформлять соглашение и регистрировать нечего. Отметок об утрате силы у письма нет. Формально статья 3 ФКЗ от 04.06.2014 № 8-ФКЗ сохранила силу только за разъяснениями Пленума ВАС, а не за обзорами Президиума, но этот подход суды применяют до сих пор.

В том же пункте сказано, что в течение года должно оставаться неизменным само условие — твёрдая сумма или механизм расчёта. Позже Пленум ВАС уточнил: соглашением стороны вправе менять плату и чаще, так что запрет касается только одностороннего изменения. Поменять формулу (например, заменить 5% на 10%) — это уже изменение договора, со всеми правилами первого сценария.

Ещё одна граница проведена Пленумом ВАС в постановлении № 73. Если договор дал арендодателю право менять плату своим решением, без формулы, пользоваться им можно не чаще раза в год (п. 21). А если ставка после такого повышения непропорционально обогнала рынок и существенно его превысила, суд откажет во взыскании сверх средних рыночных ставок (п. 22).

Как прописать повышение на уровень инфляции

Формула работает без споров, если в ней нет места для толкования. Пять элементов: база, показатель, источник, дата пересчёта, порядок уведомления. Потолок и пол — по желанию сторон.

Арендная плата ежегодно, начиная с 01.11.2026, изменяется на индекс потребительских цен в Российской Федерации за предыдущий календарный год (декабрь к декабрю), опубликованный Росстатом, но не более чем на 8%. Если индекс ниже 100%, плата не уменьшается. Арендодатель направляет арендатору расчёт новой платы не позднее 15 октября; изменение, произведённое по этому пункту, дополнительного соглашения не требует.

Как это считается. База — 60 000 руб. в месяц. Если индекс за прошлый год 106,0%, с 1 ноября плата составит 63 600 руб. Если индекс 109,5%, сработает потолок: 60 000 × 1,08 = 64 800 руб. Если цены снизились и индекс 99%, плата останется 60 000 руб.

Чего в таком условии лучше избегать:

• слов «официальный уровень инфляции» без названия показателя и периода — индексов несколько, стороны посчитают по-разному;
• права арендодателя «пересматривать плату с учётом рынка» без цифр — это уже не формула, а одностороннее изменение со всеми ограничениями;
• индексации чаще раза в год при одновременном праве арендодателя менять ставку своим решением — споров будет вдвое больше.

Для коммерческой аренды индексацию вписывают в собственное условие при составлении договора аренды нежилого помещения; если договор уже подписан, её добавляют тем же дополнительным соглашением — один раз, и дальше пересчёт идёт без новых подписей.

Один раз в год: от какой даты считать

Правило «не чаще раза в год» путает тех, кто считает по календарю. Закон точку отсчёта не называет, и надёжнее считать год не от января, а от даты, с которой действует текущая ставка. Ставка введена с 1 ноября 2025 года — следующая, установленная по праву арендодателя, может начать действовать не раньше 1 ноября 2026 года, а очередная — не раньше 1 ноября 2027 года.

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Зато соглашением ставку можно поменять хоть через месяц после прошлой правки. Пленум ВАС прямо назвал пункт 3 статьи 614 ГК диспозитивным: стороны вправе договориться чаще, даже если договор такую возможность не упоминает. Ограничение по-настоящему работает против одностороннего повышения, а не против общего решения. О других условиях, которые стоит согласовать до подписания, — в статье об условиях договора аренды.

Вопросы и ответы

Можно ли повысить арендную плату, если в договоре об этом не сказано?

Только с согласия арендатора. Если в договоре нет ни права арендодателя менять плату, ни формулы индексации, ставку фиксирует сам договор, и изменить её можно лишь соглашением сторон (ст. 310, п. 3 ст. 614 ГК). Уведомление о новой цене без подписи арендатора ничего не меняет: тот вправе платить прежнюю сумму, и долг не возникнет. Остаются переговоры, а если согласия нет — ожидание конца срока договора или отказ от бессрочного договора с предупреждением за три месяца при аренде недвижимости.

Можно ли повышать арендную плату чаще одного раза в год?

По соглашению сторон — да, даже если договор об этом молчит: Пленум ВАС в п. 21 постановления № 73 назвал правило п. 3 ст. 614 ГК диспозитивным. Ограничение «раз в год» касается случаев, когда арендодатель меняет ставку своим решением по праву из договора: им можно пользоваться не чаще одного раза в год. Индексация по заранее согласованной формуле изменением договора не считается и может идти хоть ежеквартально (п. 11 письма ВАС № 66); саму формулу соглашением можно поменять в любой момент, а своим решением, если договор даёт такое право, — не чаще раза в год.

Есть ли ограничение на повышение арендной платы на 10 процентов?

Нет, общего предела в процентах Гражданский кодекс не устанавливает: стороны могут согласовать любую новую ставку. Потолок появляется, только если его записали в договор (например, «не более 8% в год») или если плата регулируется государством — так бывает при аренде публичных земель и имущества. При одностороннем повышении по праву из договора суд может отказать во взыскании той части, что непропорционально обогнала рыночные ставки и существенно их превысила (п. 22 постановления Пленума ВАС № 73).

Можно ли снизить арендную плату в связи со сложным финансовым положением?

Только если согласится арендодатель. Трудности бизнеса не ухудшают помещение, поэтому п. 4 ст. 614 ГК здесь не подходит, а ст. 451 ГК о существенном изменении обстоятельств суды применяют редко: коммерческий риск при аренде они считают риском арендатора, а изменять договор по этой статье суд может лишь в исключительных случаях. Рабочий путь — письмо с деловым предложением: временная скидка в обмен на продление, отсрочка части платежа, сокращение площади. Договорённость оформляют дополнительным соглашением.

Нужно ли регистрировать изменение арендной платы по индексации?

Нет. Пересчёт по формуле, которая уже есть в договоре, — исполнение условия о плате, а не изменение договора, поэтому подписывать и регистрировать новый документ не нужно. Регистрация потребуется, если стороны меняют саму формулу или ставку соглашением, а договор аренды зарегистрирован в ЕГРН: тогда соглашение тоже подлежит регистрации (п. 2 ст. 164 ГК). Пошлина за это — 700 руб. для физлица, в том числе ИП, и 2 000 руб. для организации (ст. 333.33 НК).

Источники

• Статья 614 ГК РФ. Арендная плата
• Статья 682 ГК РФ. Плата за жилое помещение
• Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора
• Статья 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделок
• Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
• Статья 451 ГК РФ. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
• Статья 333.33 НК РФ. Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию
• Постановление Конституционного Суда РФ от 25.11.2025 № 41-П
• Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, п. 11
• Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, п. 21–22

Автор статьи: Мария Губина