Договор дарения земельного участка: что зависит от вида земли

Что одинаково для любого участка

Подарить землю можно только через нотариуса. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению — так звучит пункт 3 статьи 574 ГК РФ в редакции закона № 459-ФЗ. Схема «написали договор сами и сдали в МФЦ» больше не работает, даже если вы дарите участок сыну или матери. Исключений по степени родства закон не делает. Статья 574 не требует нотариуса, только если одна из сторон — организация. Но долю в участке, кроме сельхоздоли, и тогда удостоверяет нотариус: этого требует закон № 218-ФЗ.

Собственником одаряемый становится не в день подписи, а с момента регистрации перехода права в Росреестре (ст. 131 и п. 2 ст. 223 ГК). Налог платит тоже он, и только если не родственник: супруг, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры освобождены. Остальные платят 13% от кадастровой стоимости участка, а с суммы свыше 2,4 млн руб. — 15%.

Дальше всё зависит от того, что именно вы дарите. Голая земля, участок с домом, половина участка, сотки в СНТ, пай в поле и арендованная у администрации земля оформляются по-разному. Ниже — по разделу на каждый случай. Сначала — общая часть, которая касается всех.

Нотариус сам проверит, что участок принадлежит дарителю и не арестован (ст. 55 Основ законодательства о нотариате), а затем в тот же рабочий день отправит документы в Росреестр, если стороны не попросят иного. Регистрация по нотариальной сделке занимает три рабочих дня, а при электронной подаче — один рабочий день после поступления документов (п. 9 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ).

Если даритель женат или замужем, а участок куплен в браке, понадобится нотариальное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК). Без него супруг может оспорить подарок в течение года с момента, когда узнал или должен был узнать о сделке. Участок, полученный одним из супругов в дар или по наследству, — его личное имущество, и согласие не нужно.

Во что обойдётся оформление?

Нотариус берёт единый тариф из двух частей. Федеральная часть равна госпошлине из подпункта 5 пункта 1 статьи 333.24 НК: 0,5% суммы договора, но не меньше 300 и не больше 20 000 руб. Скидки для родственников в этом подпункте нет: сын и посторонний человек платят одинаково. Сумму берут из договора, но не ниже оценки участка. Какую оценку показать, рыночную или кадастровую, выбирает плательщик, а не нотариус (пп. 5 и 9 п. 1 ст. 333.25 НК); проще всего принести выписку с кадастровой стоимостью. Вторую часть — региональный тариф за правовую и техническую работу — устанавливает нотариальная палата региона, её размер стоит спросить при записи.

Посчитаем федеральную часть для нескольких участков:

• пустой участок с кадастровой стоимостью 600 000 руб. — 3 000 руб.;
• участок под ИЖС за 1 800 000 руб. — 9 000 руб.;
• тот же участок вместе с домом за 3 200 000 руб., всего 5 000 000 руб. — 25 000 руб. по расчёту, но действует потолок, поэтому 20 000 руб.;
• половина участка за 1 800 000 руб., то есть 900 000 руб. — 4 500 руб.

Госпошлину за регистрацию права платит одаряемый. За участок для ИЖС, садоводства, огородничества или личного подсобного хозяйства — 700 руб., за дом на таком участке — ещё 700 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК). За участок сельхозназначения тоже 700 руб., а за долю в нём — 200 руб. (пп. 25 и 26). Для остальной земли, например под магазин или склад, ставка 4 000 руб., если кадастровая стоимость не выше 20 млн (пп. 22).

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Какой налог при дарении земельного участка?

Платит только одаряемый. Даритель ничего не получает, поэтому дохода у него нет и декларацию он не подаёт.

От налога освобождены члены семьи и близкие родственники по Семейному кодексу, список закрытый (п. 18.1 ст. 217 НК):

«...супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами».

Племянник, тётя, зять, свекровь, отчим, сожитель в этот список не входят. Для них подарок — доход. С 2026 года освобождение не действует и для одаряемого, который хотя бы один день в году получения подарка имел статус иностранного агента (п. 18.1 ст. 217 НК в ред. закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ).

Откуда берётся сумма? Не из договора: подарок бесплатный, и цены у него нет. Доход оценивают по кадастровой стоимости, внесённой в реестр и применяемой с 1 января того года, когда зарегистрирован переход права. По ней налог считает инспекция (п. 6 ст. 214.10 НК), и её же ФНС разрешает брать в декларации (письмо от 10.03.2017 № БС-3-11/1631@). Для доли берут ту же долю кадастровой стоимости. Если участок образован в течение года, считают по стоимости на дату постановки на учёт.

Ставка для налогового резидента — 13%, а с части дохода свыше 2,4 млн руб. за год — 15% (п. 1.1 ст. 224 НК). Нерезидент заплатит 30% (п. 3 ст. 224). Порог считают по сумме всех доходов этой группы за год: от продажи имущества, подарков и некоторых других. Пустой участок за 600 000 руб. обойдётся постороннему одаряемому в 78 000 руб. налога. Дом с участком за 5 000 000 руб. — уже в 702 000 руб.: 312 000 руб. с первых 2,4 млн и 15% с остальных 2,6 млн.

Если право зарегистрировали в 2026 году, декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля 2027 года, а налог заплатить до 15 июля 2027 года (ст. 228 и 229 НК). Не подадите — инспекция всё равно узнает о подарке из Росреестра и рассчитает налог сама по кадастровой стоимости, а за неподанную декларацию начислит штраф по ст. 119 НК.

Шесть видов участков в одной таблице

Найдите свою строку: в ней указано, что передают по договору, зачем нотариус и сколько налога ждёт одаряемого.

Участок с домом: дарят только вместе

Самая частая ситуация — дом и участок под ним. Земельный кодекс исходит из принципа единства судьбы: все прочно связанные с землёй объекты следуют судьбе участка (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Из него выросло жёсткое правило статьи 35 ЗК РФ:

«Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.»

Работает и обратное: дом без земли под ним подарить тоже нельзя. Значит, отчуждают оба объекта сразу, и удобнее всего одним договором с двумя предметами, у каждого свой кадастровый номер, площадь и адрес. За основу подойдёт договор дарения жилого дома, только участок в его предмет придётся дописать вторым объектом. Нотариус сверит оба объекта по выписке из ЕГРН.

А если дом не зарегистрирован? Тогда в реестре его нет, и подарить его по договору не получится: нотариус удостоверит передачу только того, что записано за дарителем. Зарегистрировать дом лучше до дарения. Иначе одаряемый получит участок, а постройка на нём останется без оформленного владельца, и разбираться с ней придётся уже новому хозяину.

Когда дарят только часть дома, правило то же: доля в доме уходит вместе с долей в праве на участок под ним. Подарить половину дома и оставить себе всю землю нельзя.

Пустой участок: что вписать в договор

Здесь меньше всего подводных камней, но больше всего ошибок в описании. Одаряемый принимает землю такой, какой она записана в реестре, а не какой выглядит за забором. В договор переносят из выписки кадастровый номер, площадь в квадратных метрах, адрес, категорию земель и вид разрешённого использования. Если участок под ИЖС, на нём можно строить жилой дом. Если «для сенокошения» — нет, и подарок может разочаровать.

Отдельно опишите обременения: охранную зону ЛЭП, сервитут соседа, аренду. Удобно вынести всё это в приложение — описание дара для земельного участка. А передачу на местности — колышки, ключ от калитки, документы на межевание — зафиксировать в акте приёма-передачи земельного участка. Этот образец составлен для купли-продажи, поэтому продавца и покупателя в нём замените на дарителя и одаряемого.

Стоят ли на участке баня, сарай или фундамент? Если они капитальные, но не зарегистрированы, нотариус их не увидит, а запрет ст. 35 ЗК может всплыть позже. Безопаснее поставить постройку на учёт и подарить вместе с участком или прямо указать в договоре, что капитальных строений нет.

Половина участка: соседи по долям не мешают

Подарить свою долю можно кому угодно — родственнику или постороннему — без согласия остальных совладельцев. Преимущественное право покупки по статье 250 ГК РФ действует при продаже и мене доли, о дарении в ней ничего не сказано. Извещать совладельцев и ждать месяц не требуется.

Но будьте осторожны с «дарением за деньги». Если одаряемый на деле заплатил, а договор назван дарением, сделка считается притворной (п. 2 ст. 170 ГК). Совладелец, которого обошли, в течение трёх месяцев вправе через суд потребовать перевести на себя права покупателя (п. 3 ст. 250 ГК). Доказывать оплату придётся ему, и расписка или банковский перевод станут главным доказательством.

Форма — нотариальная по двум основаниям сразу: из-за ст. 574 ГК и из-за ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ, по которой сделки по отчуждению долей в недвижимости удостоверяет нотариус. Если на участке стоит общий дом, доля в нём уходит вместе с такой же долей земли.

Сотки в СНТ: что будет с членством

Садовый участок дарят по общим правилам — у нотариуса, с регистрацией в Росреестре. Вместе с ним к новому владельцу переходит доля в праве на имущество общего пользования: дороги, сторожку, водопровод, если они принадлежат собственникам участков. Отдельного договора на это не нужно, регистрация перехода права на участок одновременно регистрирует и переход этой доли (ч. 1 ст. 42 закона № 218-ФЗ).

Членство в товариществе с участком не передаётся. У дарителя оно прекращается в день регистрации, без решения собрания. Дальше нужно сделать два шага:

1. Даритель в течение 10 календарных дней пишет в правление и прикладывает копию выписки. Если не сообщит, расходы, которые товарищество понесёт из-за неосведомлённости, могут повесить на него (ч. 10–11 ст. 13 закона № 217-ФЗ).
2. Одаряемый решает, вступать ли в СНТ. Заявление подают в правление лично или заказным письмом с копией документа о праве, а рассматривают его до 30 дней (ст. 12 того же закона). Можно и не вступать, но платить за пользование общим имуществом придётся в размере взносов членов (ст. 5).

Долги дарителя по взносам за прошлые периоды не переходят к одаряемому автоматически, но спор о них с правлением лучше не начинать. Справку об отсутствии задолженности попросите заранее и сошлитесь на неё в договоре.

Земля сельхозназначения: участок и пай — разные истории

Сначала уточните, о каком участке речь. Закон № 101-ФЗ об обороте сельхозземель не применяется к садовым, огородным участкам, участкам для личного подсобного хозяйства и к большинству участков, на которых стоят здания, даже если формально они числятся в сельхозземлях (ст. 1). Их дарят как обычную землю.

Если же это поле, сенокос или пастбище, есть две особенности.

Подарить участок целиком можно любому гражданину России, если у одаряемого не превысится региональный лимит площади сельхозугодий в одном районе (ст. 4). Преимущественное право региона или муниципалитета, о котором часто вспоминают, по ст. 8 закона № 101-ФЗ возникает только при продаже. Иностранцы, лица без гражданства и компании с иностранной долей больше 50% такую землю в собственность получить не могут (ст. 3).

С земельной долей сложнее. Если у участка больше пяти совладельцев, то без выдела участка долю можно подарить только другому совладельцу, сельхозорганизации или члену КФХ, которые этот участок используют (п. 1 ст. 12). Подарить пай внуку, живущему в городе, без выдела не получится. Сначала выделяют участок в счёт доли, потом дарят его.

Нотариус при дарении между гражданами нужен и здесь, в том числе для доли. Часть 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ действительно освобождает от нотариуса сделки с долями в сельхозземле, но это исключение только из её собственного правила о долях. Отдельное требование п. 3 ст. 574 ГК — нотариально удостоверять любой договор дарения недвижимости между гражданами — исключений для сельхозземли не делает. Управление Росреестра по Алтайскому краю летом 2026 года прямо предупредило: регистрацию доли, подаренной без нотариуса, приостанавливают, а затем отказывают. Поэтому пай, подаренный другому совладельцу или фермеру — члену КФХ, оформляют у нотариуса. Простая письменная форма допустима, только если одаряемый — сельхозорганизация: тогда это дарение не между гражданами, а ст. 42 нотариуса для сельхоздоли не требует.

Земля в аренде у администрации: что передают вместо подарка

Участок, который вы арендуете у муниципалитета, принадлежит не вам, поэтому подарить его нельзя. Передать можно только права и обязанности арендатора. Пункт 5 статьи 22 ЗК разрешает это без согласия арендодателя, достаточно уведомить его, если сам договор аренды не запрещает. Исключения есть: правило не действует, например, для КФХ на государственной сельхозземле и для малого бизнеса, арендующего участок из перечня поддержки. При аренде государственной земли больше чем на пять лет пункт 9 той же статьи даёт такое право прямо, если федеральный закон не устанавливает иное.

Есть ограничение, о котором забывают. Если участок достался на торгах, а без торгов заключить договор было нельзя, победитель не вправе уступать права по такому договору (п. 7 ст. 448 ГК). Перед передачей поднимите договор и посмотрите, как он заключён. Подробнее о том, как получают землю без аукциона, — в статье об аренде участка у администрации без торгов.

Нотариус для такой передачи не обязателен: подарок — права, а не сама недвижимость. Если аренда зарегистрирована в ЕГРН, соглашение о передаче тоже регистрируют (п. 2 ст. 389 ГК). Подарки от граждан п. 18.1 ст. 217 НК освобождает от НДФЛ, кроме перечисленных в нём: недвижимости, транспорта, ценных бумаг, долей, паев и некоторых других. Права аренды в этом списке нет, поэтому по тексту кодекса налога быть не должно. Минфин в похожем случае писал, что имущественное право, полученное в дар от другого гражданина, облагаемого дохода не даёт (письмо от 24.03.2022 № 03-04-05/23494). Но прямо о правах аренды разъяснений нет, а новый арендатор принимает на себя и обязанность платить аренду, так что вопрос лучше заранее обсудить с налоговой.

Документы, которые понадобятся у нотариуса

Соберите заранее:

• паспорта дарителя и одаряемого, а для ребёнка до 14 лет — свидетельство о рождении и паспорт родителя;
• выписку из ЕГРН или старое свидетельство о праве и документ-основание: договор купли-продажи, постановление о предоставлении, свидетельство о наследстве;
• нотариальное согласие супруга дарителя, если участок нажит в браке;
• для СНТ — справку об отсутствии долгов по взносам, для доли — сведения о других совладельцах;
• проект договора: за основу удобно взять договор дарения земельного участка, а нотариус приведёт его к своей форме.

Если стороны передумали до регистрации, договор можно расторгнуть, но действовать нужно сразу: нотариус подаёт документы в день удостоверения, а электронно поданные документы Росреестр регистрирует уже на следующий рабочий день. Регистрацию останавливают заявлением о прекращении от нотариуса или от всех сторон договора (ч. 2 ст. 31 закона № 218-ФЗ). Соглашение о расторжении удостоверяет нотариус, федеральная часть тарифа — 200 руб. (пп. 12 п. 1 ст. 333.24 НК), сверху региональная. Образец — соглашение о расторжении договора дарения. Отмена уже исполненного дарения — отдельная история с закрытым списком оснований, она подробно разобрана в статье об отмене дарения. Чем дарение квартиры отличается от дарения земли по налогам и рискам оспаривания, читайте в материале о дарении квартиры.

Вопросы и ответы

Можно ли подарить земельный участок родственнику без нотариуса через МФЦ?

Нет, с 13 января 2025 года так не получится. Договор дарения недвижимости между гражданами удостоверяет нотариус, а родство на форму не влияет (п. 3 ст. 574 ГК). Если принести в МФЦ договор, подписанный дома, Росреестр переход права не зарегистрирует. Для договоров, подписанных до 13.01.2025 в простой письменной форме, переходных правил закон не установил; по общему правилу ст. 4 ГК новое требование к форме на них не распространяется. Заявление о регистрации после удостоверения нотариус подаёт сам, электронно и в тот же рабочий день, если стороны не договорились об ином.

Какой налог при дарении земельного участка не родственнику?

13% от кадастровой стоимости участка, а с суммы свыше 2,4 млн руб. за год — 15%. Платит одаряемый, даритель ничего не платит. Кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором Росреестр зарегистрировал переход права (п. 6 ст. 214.10 НК). Если подарок получен в 2026 году, декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля 2027 года, а налог платится до 15 июля 2027 года. Участок с кадастровой стоимостью 600 000 руб. обойдётся в 78 000 руб. налога. Цена в договоре на сумму налога не влияет.

Можно ли подарить земельный участок без дома, расположенного на нём?

Нет, если дом и участок принадлежат одному человеку. Пункт 4 ст. 35 ЗК запрещает отчуждать землю без зданий на ней, и наоборот. Поэтому подарить участок дочери, а дом оставить себе нельзя: придётся либо дарить оба объекта одним договором, либо оставить всё себе. Исключения в законе узкие — например, когда часть здания нельзя выделить вместе с частью участка. Незарегистрированный дом нотариус не учтёт, но запрет от этого не исчезает, и спор о постройке может возникнуть позже.

Какая госпошлина за дарение дома и земельного участка между родственниками?

Такая же, как между посторонними: федеральная часть тарифа нотариуса — 0,5% суммы договора, но не меньше 300 и не больше 20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК). Дом и участок с общей кадастровой стоимостью 5 000 000 руб. дают 25 000 руб., но платить придётся 20 000 руб. из-за потолка. Сверху — региональный тариф нотариальной палаты. За регистрацию права на участок ИЖС и дом на нём одаряемый платит по 700 руб. за каждый объект. Налога у близких родственников нет.

Можно ли оспорить дарение дома и земельного участка?

Да, но только по основаниям из закона. Супруг дарителя оспорит сделку в течение года, если не давал нотариального согласия на дарение общего имущества (п. 3 ст. 35 СК). Сам даритель может доказывать, что не понимал значения своих действий или подписал договор под обманом или угрозой (ст. 177, 179 ГК). Отменить подарок можно, например, если одаряемый покушался на жизнь дарителя (ст. 578 ГК). Нотариус проверяет дееспособность сторон и разъясняет смысл сделки, поэтому шансов у оспаривания меньше, чем у договора, подписанного без него.

Источники

• Ст. 574 ГК РФ — форма договора дарения
• Ст. 35 Земельного кодекса РФ — отчуждение здания и участка
• Ст. 22 Земельного кодекса РФ — аренда земельных участков
• Ст. 217 НК РФ, п. 18.1 — освобождение подарков от родственников
• Ст. 214.10 НК РФ, п. 6 — налог с подаренной недвижимости по кадастровой стоимости
• Ст. 333.24 НК РФ — госпошлина за нотариальные действия
• Ст. 12 закона № 101-ФЗ — сделки с долями в сельхозземле
• Ст. 13 закона № 217-ФЗ — прекращение членства в СНТ
• Ст. 42 закона № 218-ФЗ — нотариальная форма сделок с долями

Автор статьи: Алиса Киселева