Договор дарения земельного участка: что зависит от вида земли

Алиса Киселева

Автор статьи, юрист (г. Казань)

Что одинаково для любого участка

Подарить землю можно только через нотариуса. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению — так звучит пункт 3 статьи 574 ГК РФ в редакции закона № 459-ФЗ. Схема «написали договор сами и сдали в МФЦ» больше не работает, даже если вы дарите участок сыну или матери. Исключений по степени родства закон не делает. Статья 574 не требует нотариуса, только если одна из сторон — организация. Но долю в участке, кроме сельхоздоли, и тогда удостоверяет нотариус: этого требует закон № 218-ФЗ.

Собственником одаряемый становится не в день подписи, а с момента регистрации перехода права в Росреестре (ст. 131 и п. 2 ст. 223 ГК). Налог платит одаряемый. Члены семьи и близкие родственники обычно освобождены; исключение для иностранных агентов разобрано ниже. Для остальных налоговых резидентов по общему правилу действует 13% от кадастровой стоимости участка и 15% с части дохода свыше 2,4 млн руб. за год; специальные ставки зависят от статуса одаряемого.

Дальше всё зависит от того, что именно вы дарите. Голая земля, участок с домом, половина участка, сотки в СНТ, пай в поле и арендованная у администрации земля оформляются по-разному. Ниже — по разделу на каждый случай. Сначала — общая часть, которая касается всех.

Нотариус сам проверит, что участок принадлежит дарителю и не арестован (ст. 55 Основ законодательства о нотариате), а затем в тот же рабочий день отправит документы в Росреестр, если стороны не попросят иного. Регистрация по нотариальной сделке занимает три рабочих дня, а при электронной подаче — один рабочий день после поступления документов (п. 9 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ).

Если даритель женат или замужем, а участок куплен в браке, понадобится нотариальное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК). Без него супруг может оспорить подарок в течение года с момента, когда узнал или должен был узнать о сделке. Участок, полученный одним из супругов в дар или по наследству, — его личное имущество, и согласие не нужно.

Во что обойдётся оформление?

Нотариус берёт единый тариф из двух частей. Федеральная часть равна госпошлине из подпункта 5 пункта 1 статьи 333.24 НК: 0,5% суммы договора, но не меньше 300 и не больше 20 000 руб. Для членов семьи и близких родственников из пункта 19 статьи 333.38 НК действует льгота 50%: сначала рассчитывают обычный федеральный тариф с указанными пределами, затем уменьшают его вдвое. Итоговый диапазон для них — 150–10 000 руб. Региональные тарифы и льготы определяются отдельно. Сумму берут из договора, но не ниже оценки участка. Какую оценку показать, рыночную или кадастровую, выбирает плательщик, а не нотариус (пп. 5 и 9 п. 1 ст. 333.25 НК); проще всего принести выписку с кадастровой стоимостью. Вторую часть — региональный тариф за правовую и техническую работу — устанавливает нотариальная палата региона, её размер стоит спросить при записи.

Посчитаем федеральную часть для нескольких участков:

• пустой участок с кадастровой стоимостью 600 000 руб. — 3 000 руб. без льготы, 1 500 руб. для членов семьи и близких родственников;
• участок под ИЖС за 1 800 000 руб. — 9 000 руб. без льготы, 4 500 руб. с указанной льготой;
• тот же участок вместе с домом за 3 200 000 руб., всего 5 000 000 руб. — 25 000 руб. по расчёту, после ограничения 20 000 руб. без льготы, а с 50%-ной льготой — 10 000 руб.;
• половина участка за 1 800 000 руб., то есть 900 000 руб. — 4 500 руб. без льготы, 2 250 руб. для членов семьи и близких родственников.

Госпошлину за регистрацию права платит одаряемый. За участок для ИЖС, садоводства, огородничества или личного подсобного хозяйства — 700 руб., за дом на таком участке — ещё 700 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК). За участок сельхозназначения тоже 700 руб., а за долю в нём — 200 руб. (пп. 25 и 26). Для остальной земли, например под магазин или склад, ставка 4 000 руб., если кадастровая стоимость не выше 20 млн (пп. 22).

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Какой налог при дарении земельного участка?

Платит только одаряемый. Даритель ничего не получает, поэтому дохода у него нет и декларацию он не подаёт.

От налога освобождены члены семьи и близкие родственники по Семейному кодексу, список закрытый (п. 18.1 ст. 217 НК):

«...супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами».

Племянник, тётя, зять, свекровь, отчим, сожитель в этот список не входят. Для них подарок — доход. С 2026 года освобождение не действует и для одаряемого, который хотя бы один день в году получения подарка имел статус иностранного агента (п. 18.1 ст. 217 НК в ред. закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ).

Откуда берётся сумма? Не из договора: подарок бесплатный, и цены у него нет. Доход оценивают по кадастровой стоимости, внесённой в реестр и применяемой с 1 января того года, когда зарегистрирован переход права. По ней налог считает инспекция (п. 6 ст. 214.10 НК), и её же ФНС разрешает брать в декларации (письмо от 10.03.2017 № БС-3-11/1631@). Для доли берут ту же долю кадастровой стоимости. Если участок образован в течение года, считают по стоимости на дату постановки на учёт.

Ставка для налогового резидента — 13%, а с части дохода свыше 2,4 млн руб. за год — 15% (п. 1.1 ст. 224 НК). Для уже упомянутого одаряемого со статусом иностранного агента действует 30% независимо от резидентства (п. 6 ст. 224 НК). Нерезидент заплатит 30% (п. 3 ст. 224). Порог считают по сумме всех доходов этой группы за год: от продажи имущества, подарков и некоторых других. Например, для налогового резидента без статуса иностранного агента, если других доходов этой группы за год нет, пустой участок за 600 000 руб. означает 78 000 руб. налога. Дом с участком за 5 000 000 руб. — уже в 702 000 руб.: 312 000 руб. с первых 2,4 млн и 15% с остальных 2,6 млн.

Если право зарегистрировали в 2026 году и подарок облагается НДФЛ, декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля 2027 года, а налог заплатить до 15 июля 2027 года (ст. 228 и 229 НК). Если декларацию не подать, инспекция может рассчитать налог по сведениям Росреестра. При этом с 26 июня 2026 года пункт 4 статьи 119 НК освобождает от штрафа за несвоевременную декларацию в отношении дохода от продажи или получения в дар недвижимости, сведения о которой передаются налоговой по статье 85 НК. Обязанности подать декларацию и уплатить налог это освобождение не отменяет; на ответственность за иные нарушения оно не распространяется.

Шесть видов участков в одной таблице

Найдите свою строку: в ней указано, что передают по договору, зачем нотариус и сколько налога ждёт одаряемого.

Участок с домом: дарят только вместе

Самая частая ситуация — дом и участок под ним. Земельный кодекс исходит из принципа единства судьбы: все прочно связанные с землёй объекты следуют судьбе участка (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Из него выросло жёсткое правило статьи 35 ЗК РФ:

«Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.»

Работает и обратное: дом без земли под ним подарить тоже нельзя. Значит, отчуждают оба объекта сразу, и удобнее всего одним договором с двумя предметами, у каждого свой кадастровый номер, площадь и адрес. За основу подойдёт договор дарения жилого дома, только участок в его предмет придётся дописать вторым объектом. Нотариус сверит оба объекта по выписке из ЕГРН.

А если дом не зарегистрирован? Тогда в реестре его нет, и подарить его по договору не получится: нотариус удостоверит передачу только того, что записано за дарителем. Зарегистрировать дом лучше до дарения. Иначе одаряемый получит участок, а постройка на нём останется без оформленного владельца, и разбираться с ней придётся уже новому хозяину.

Когда дарят только часть дома, правило то же: доля в доме уходит вместе с долей в праве на участок под ним. Подарить половину дома и оставить себе всю землю нельзя.

Пустой участок: что вписать в договор

Здесь меньше всего подводных камней, но больше всего ошибок в описании. Одаряемый принимает землю такой, какой она записана в реестре, а не какой выглядит за забором. В договор переносят из выписки кадастровый номер, площадь в квадратных метрах, адрес, категорию земель и вид разрешённого использования. Если участок под ИЖС, на нём можно строить жилой дом. Если «для сенокошения» — нет, и подарок может разочаровать.

Отдельно опишите обременения: охранную зону ЛЭП, сервитут соседа, аренду. Удобно вынести всё это в приложение — описание дара для земельного участка. А передачу на местности — колышки, ключ от калитки, документы на межевание — зафиксировать в акте приёма-передачи земельного участка. Этот образец составлен для купли-продажи, поэтому продавца и покупателя в нём замените на дарителя и одаряемого.

Стоят ли на участке баня, сарай или фундамент? Если они капитальные, но не зарегистрированы, нотариус их не увидит, а запрет ст. 35 ЗК может всплыть позже. Безопаснее поставить постройку на учёт и подарить вместе с участком или прямо указать в договоре, что капитальных строений нет.

Половина участка: соседи по долям не мешают

Подарить свою долю можно кому угодно — родственнику или постороннему — без согласия остальных совладельцев. Преимущественное право покупки по статье 250 ГК РФ действует при продаже и мене доли, о дарении в ней ничего не сказано. Извещать совладельцев и ждать месяц не требуется.

Но будьте осторожны с «дарением за деньги». Если одаряемый на деле заплатил, а договор назван дарением, сделка считается притворной (п. 2 ст. 170 ГК). Совладелец, которого обошли, в течение трёх месяцев вправе через суд потребовать перевести на себя права покупателя (п. 3 ст. 250 ГК). Доказывать оплату придётся ему, и расписка или банковский перевод станут главным доказательством.

Форма — нотариальная по двум основаниям сразу: из-за ст. 574 ГК и из-за ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ, по которой сделки по отчуждению долей в недвижимости удостоверяет нотариус. Если на участке стоит общий дом, доля в нём уходит вместе с такой же долей земли.

Сотки в СНТ: что будет с членством

Садовый участок дарят по общим правилам — у нотариуса, с регистрацией в Росреестре. Вместе с ним к новому владельцу переходит доля в праве на имущество общего пользования: дороги, сторожку, водопровод, если они принадлежат собственникам участков. Отдельного договора на это не нужно, регистрация перехода права на участок одновременно регистрирует и переход этой доли (ч. 1 ст. 42 закона № 218-ФЗ).

Членство в товариществе с участком не передаётся. У дарителя оно прекращается в день регистрации, без решения собрания. Дальше нужно сделать два шага:

1. Даритель в течение 10 календарных дней пишет в правление и прикладывает копию выписки. Если не сообщит, расходы, которые товарищество понесёт из-за неосведомлённости, могут повесить на него (ч. 10–11 ст. 13 закона № 217-ФЗ).
2. Одаряемый решает, вступать ли в СНТ. Заявление подают в правление лично или заказным письмом с копией документа о праве, а рассматривают его до 30 дней (ст. 12 того же закона). Можно и не вступать, но платить за пользование общим имуществом придётся в размере взносов членов (ст. 5).

Долги дарителя по взносам за прошлые периоды не переходят к одаряемому автоматически, но спор о них с правлением лучше не начинать. Справку об отсутствии задолженности попросите заранее и сошлитесь на неё в договоре.

Земля сельхозназначения: участок и пай — разные истории

Сначала уточните, о каком участке речь. Закон № 101-ФЗ об обороте сельхозземель не применяется к садовым, огородным участкам, участкам для личного подсобного хозяйства и к большинству участков, на которых стоят здания, даже если формально они числятся в сельхозземлях (ст. 1). Их дарят как обычную землю.

Если же это поле, сенокос или пастбище, есть две особенности.

Подарить участок целиком можно любому гражданину России, если у одаряемого не превысится региональный лимит площади сельхозугодий в одном районе (ст. 4). Преимущественное право региона или муниципалитета, о котором часто вспоминают, по ст. 8 закона № 101-ФЗ возникает только при продаже. Иностранцы, лица без гражданства и компании с иностранной долей больше 50% такую землю в собственность получить не могут (ст. 3).

С земельной долей сложнее. Если у участка больше пяти совладельцев, то без выдела участка долю можно подарить только другому совладельцу, сельхозорганизации или члену КФХ, которые этот участок используют (п. 1 ст. 12). Подарить пай внуку, живущему в городе, без выдела не получится. Сначала выделяют участок в счёт доли, потом дарят его.

Нотариус при дарении между гражданами нужен и здесь, в том числе для доли. Часть 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ действительно освобождает от нотариуса сделки с долями в сельхозземле, но это исключение только из её собственного правила о долях. Отдельное требование п. 3 ст. 574 ГК — нотариально удостоверять любой договор дарения недвижимости между гражданами — исключений для сельхозземли не делает. Управление Росреестра по Алтайскому краю летом 2026 года прямо предупредило: регистрацию доли, подаренной без нотариуса, приостанавливают, а затем отказывают. Поэтому пай, подаренный другому совладельцу или фермеру — члену КФХ, оформляют у нотариуса. Простая письменная форма допустима, только если одаряемый — сельхозорганизация: тогда это дарение не между гражданами, а ст. 42 нотариуса для сельхоздоли не требует.

Земля в аренде у администрации: что передают вместо подарка

Участок, который вы арендуете у муниципалитета, принадлежит не вам, поэтому подарить его нельзя. Передать можно только права и обязанности арендатора. Пункт 5 статьи 22 ЗК разрешает это без согласия арендодателя, достаточно уведомить его, если сам договор аренды не запрещает. Исключения есть: правило не действует, например, для КФХ на государственной сельхозземле и для малого бизнеса, арендующего участок из перечня поддержки. При аренде государственной земли больше чем на пять лет пункт 9 той же статьи даёт такое право прямо, если федеральный закон не устанавливает иное.

Есть ограничение, о котором забывают. Если участок достался на торгах, а без торгов заключить договор было нельзя, победитель не вправе уступать права по такому договору (п. 7 ст. 448 ГК). Перед передачей поднимите договор и посмотрите, как он заключён. Подробнее о том, как получают землю без аукциона, — в статье об аренде участка у администрации без торгов.

Нотариус для такой передачи не обязателен: подарок — права, а не сама недвижимость. Если аренда зарегистрирована в ЕГРН, соглашение о передаче тоже регистрируют (п. 2 ст. 389 ГК). Подарки от граждан п. 18.1 ст. 217 НК освобождает от НДФЛ, кроме перечисленных в нём: недвижимости, транспорта, ценных бумаг, долей, паев и некоторых других. Права аренды в этом списке нет, поэтому по тексту кодекса налога быть не должно. Минфин в похожем случае писал, что имущественное право, полученное в дар от другого гражданина, облагаемого дохода не даёт (письмо от 24.03.2022 № 03-04-05/23494). Но прямо о правах аренды разъяснений нет, а новый арендатор принимает на себя и обязанность платить аренду, так что вопрос лучше заранее обсудить с налоговой.

Документы, которые понадобятся у нотариуса

Соберите заранее:

• паспорта дарителя и одаряемого, а для ребёнка до 14 лет — свидетельство о рождении и паспорт родителя;
• выписку из ЕГРН или старое свидетельство о праве и документ-основание: договор купли-продажи, постановление о предоставлении, свидетельство о наследстве;
• нотариальное согласие супруга дарителя, если участок нажит в браке;
• для СНТ — справку об отсутствии долгов по взносам, для доли — сведения о других совладельцах;
• проект договора: за основу удобно взять договор дарения земельного участка, а нотариус приведёт его к своей форме.

Договор дарения земельного участкаПодготовьте проект для дальнейшего оформления у нотариуса.Шаблон

Если стороны передумали до регистрации, договор можно расторгнуть, но действовать нужно сразу: нотариус подаёт документы в день удостоверения, а электронно поданные документы Росреестр регистрирует уже на следующий рабочий день. Регистрацию останавливают заявлением о прекращении от нотариуса или от всех сторон договора (ч. 2 ст. 31 закона № 218-ФЗ). Соглашение о расторжении удостоверяет нотариус, федеральная часть тарифа — 200 руб. (пп. 12 п. 1 ст. 333.24 НК), сверху региональная. Образец — соглашение о расторжении договора дарения. Отмена уже исполненного дарения — отдельная история с закрытым списком оснований, она подробно разобрана в статье об отмене дарения. Чем дарение квартиры отличается от дарения земли по налогам и рискам оспаривания, читайте в материале о дарении квартиры.

Автор статьи: Алиса Киселева

Источники

• Ст. 574 ГК РФ — форма договора дарения
• Ст. 35 Земельного кодекса РФ — отчуждение здания и участка
• Ст. 22 Земельного кодекса РФ — аренда земельных участков
• Ст. 217 НК РФ, п. 18.1 — освобождение подарков от родственников
• Ст. 214.10 НК РФ, п. 6 — налог с подаренной недвижимости по кадастровой стоимости
• Ст. 333.24 НК РФ — госпошлина за нотариальные действия
• Ст. 12 закона № 101-ФЗ — сделки с долями в сельхозземле
• Ст. 13 закона № 217-ФЗ — прекращение членства в СНТ
• Ст. 42 закона № 218-ФЗ — нотариальная форма сделок с долями
• Пункт 19 статьи 333.38 НК РФ. Льгота при дарении недвижимости членам семьи и близким родственникам
• Статья 224 НК РФ. Ставки НДФЛ
• Пункты 3–4 статьи 119 НК РФ. Исключения из штрафа за несвоевременную декларацию
• Федеральный закон от 26.06.2026 № 201-ФЗ, пункт 5 статьи 1 и статья 2. Новые исключения и дата их действия