Можно ли строить дом на арендованном участке и чей он будет

Дом за 3,6 млн рублей на земле, взятой в аренду

Андрей Ковалёв в апреле 2023 года взял у районной администрации участок 10 соток под индивидуальное жилищное строительство, строить дом собирался вместе с женой Ольгой. Купить землю сразу было не на что, поэтому оформили аренду на Андрея на 20 лет, до 13 апреля 2043 года, с платой 18 000 рублей в год. Участок дали без аукциона: других желающих на него не нашлось. Строить решили сразу, и первым делом спросили знакомого юриста, можно ли строить дом на арендованном участке или потом его снесут.

Короткий ответ: можно. Арендатор вправе строить дом, если вид разрешённого использования участка это допускает, договор аренды не запрещает, а у частного собственника есть его согласие на стройку. Если земля государственная или муниципальная и дана под строительство, дом принадлежит арендатору в силу закона, а при аренде у частника — только если это записано в договоре. Право на дом возникает с регистрации в ЕГРН. Государственную или муниципальную землю собственник дома потом вправе выкупить без торгов по цене не выше кадастровой.

Ковалёвы подали уведомление о планируемом строительстве ещё по прежним правилам, в 2024–2026 годах построили дом за 3 600 000 рублей и в августе 2026 года подали уведомление об окончании строительства. Администрация сама направила документы в Росреестр, и в сентябре право собственности на дом было зарегистрировано. К октябрю 2026 года они внесли четыре годовых платежа вперёд, всего 72 000 рублей, и подали заявление о выкупе участка. Кадастровая стоимость участка 420 000 рублей, дороже его не продадут. Ниже по шагам, как пройти этот путь без риска получить самовольную постройку.

Что закон разрешает арендатору земли

Строить на своей земле разрешает статья 40 Земельного кодекса: собственник вправе возводить жилые и иные здания в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием участка, соблюдая градостроительные регламенты и строительные нормы. Арендатору этих прав никто специально не выдаёт: их распространяет на него следующая статья.

«Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса». Пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ

У аренды есть второе правило, из Гражданского кодекса. По пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор пользуется имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если условий нет, то по назначению имущества. Пункт 3 той же статьи даёт арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор пользуется участком не по договору или не по назначению.

Земельный кодекс отвечает, что можно строить на этой земле, договор — разрешил ли это собственник. Нужны оба «да». Если участок подходит под дом, а договор сдан «под огород» или прямо запрещает капитальные постройки, строить нельзя, пока договор не изменят.

Какой вид разрешённого использования подходит для дома?

Разрешённое использование указано в выписке из ЕГРН на участок и обычно в самом договоре аренды. Проверьте его до подписания договора. Правовой режим участка определяется категорией земель и разрешённым использованием (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ), и договор аренды его не меняет.

• ИЖС — участок для индивидуального жилищного строительства. Подходит прямо по названию. Государственную землю под ИЖС гражданину сдают на 20 лет.
• ЛПХ, приусадебный участок — в границах населённого пункта. По пункту 2 статьи 4 закона о личном подсобном хозяйстве на нём можно возводить жилой дом с параметрами объекта ИЖС.
• ЛПХ, полевой участок — за границей населённого пункта. Пункт 3 той же статьи разрешает только сельхозпроизводство «без права возведения на нем зданий и строений». Дом здесь строить нельзя.
• Садовый участок, в том числе в СНТ — закон о садоводстве допускает на нём жилой дом и садовый дом с параметрами ИЖС, если это разрешает градостроительный регламент зоны.
• Огородный участок, сельхозугодья, «для сенокошения», «для выпаса» — капитальный дом на них не предусмотрен.

Кроме вида использования, проверьте правила землепользования и застройки своего поселения: отступы от границ, предельную этажность, процент застройки. Их сверяют при рассмотрении уведомления о строительстве, и именно на них чаще всего спотыкаются.

Аренда у государства и у частника: в чём разница

Землю сдаёт либо администрация или региональный орган, либо частный собственник. Права арендатора-строителя в этих случаях различаются.

Главный вывод из таблицы: аренда у государства под ИЖС устроена так, чтобы гражданин построил дом и затем выкупил землю. Аренда у частника — обычная сделка, и всё, чего нет в договоре, придётся доказывать.

Нужно ли согласие арендодателя на стройку?

При аренде у администрации отдельное согласие на строительство обычно не нужно: участок для того и предоставлен. Достаточно, чтобы дом соответствовал виду использования, а сроки и порядок не противоречили договору. Но прочитайте договор целиком: в нём бывают условия о сроке освоения участка.

С частником иначе. Закон даёт арендатору права собственника по статье 41 ЗК РФ, но пользоваться участком он обязан по условиям договора (ст. 615 ГК РФ). Если в договоре написано «для огородничества» или «для размещения временных построек», дом выйдет за его рамки. Молчание договора тоже не в пользу арендатора. Верховный суд разъяснил: постройка, возведённая арендатором на участке, договор аренды которого не предусматривал возможность создать такой объект, является самовольной (п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44). К тому же вернуть землю в том состоянии, в котором её получили, как требует статья 622 ГК РФ, с капитальным домом уже не получится.

Есть и второй вопрос — чей будет дом. По статье 287.1 ГК РФ право собственности на созданное здание возникает у собственника участка, если закон или договор не предусматривает иное. Исключение сделано для государственной и муниципальной земли: там дом принадлежит тому, кому участок предоставлен для строительства. Поэтому с частным собственником согласие на строительство нужно получить письменно и сразу внести в договор: что строится, кто станет собственником дома, что будет с ним по окончании аренды и по какой цене арендатор сможет выкупить землю. Если договор уже подписан без этого, оформите дополнительное соглашение к договору аренды и, если договор зарегистрирован, зарегистрируйте и его.

Формулировка для договора аренды с частником

Ниже пункт, который закрывает самые спорные вопросы. Его удобно вставить в договор аренды земельного участка в раздел о правах и обязанностях сторон.

Формулировка для раздела «Права и обязанности Арендатора»: «Арендодатель даёт согласие на строительство Арендатором на Участке индивидуального жилого дома и хозяйственных построек в соответствии с видом разрешённого использования Участка. Возведённые Арендатором за свой счёт здания являются собственностью Арендатора. Арендатор вправе от своего имени подать уведомления о планируемом строительстве и об окончании строительства и зарегистрировать право собственности на построенные здания. По окончании срока аренды Арендатор имеет право заключить договор купли-продажи Участка по цене [сумма] рублей либо договор аренды на новый срок на прежних условиях».

Цена выкупа в договоре защищает от того, что через десять лет собственник назовёт новую цену за землю под домом. Если цену заранее не согласовали, у владельца дома остаётся преимущественное право покупки (п. 3 ст. 35 ЗК РФ), а не право купить по своей цене. А после окончания аренды без нового договора закон гарантирует ему только доступ к дому (п. 2 ст. 287.3 ГК РФ).

Участок передайте по акту приёма-передачи земельного участка: опишите в нём, что на участке уже есть (забор, сарай, колодец), и его состояние. Акт пригодится и при возврате земли, и в споре о том, что вы построили сами.

Срок аренды: хватит ли времени на стройку

Сложите время на проект и уведомление, саму стройку, подключение сетей, технический план и регистрацию. Ковалёвым на это понадобилось больше трёх лет. При договоре с частником на 11 месяцев дом не успеет появиться в ЕГРН до окончания аренды, а продлевать договор собственник не обязан.

Есть и формальная сторона. Договор аренды земли на срок менее года не регистрируют (п. 2 ст. 26 ЗК РФ), а договор на год и дольше регистрируют в Росреестре. Незарегистрированный договор годится для уведомления о строительстве, только если он заключён на срок менее года: тогда к уведомлению прикладывают сведения о правоустанавливающих документах. Договор на год и дольше для третьих лиц, в том числе для администрации, считается заключённым с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), поэтому сначала зарегистрируйте его, потом подавайте уведомление. Но короткий договор не даёт гарантий: через 11 месяцев собственник может не продлить его, и дом останется на чужой земле.

С государственной землёй срок задан законом: 20 лет под ИЖС и ЛПХ в населённом пункте. Преимущественного права на новый срок у арендатора государственной земли нет (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ). Новый договор без торгов возможен, если первый тоже был заключён без торгов, заявление подано до окончания срока и есть основание для предоставления без торгов. Самое надёжное основание появляется вместе с зарегистрированным домом. Поэтому строить и регистрировать дом нужно в пределах срока аренды, не откладывая на последние годы.

Уведомление о планируемом строительстве: как подать

Для дома ИЖС и садового дома разрешение на строительство не нужно: действует уведомительный порядок по статье 51.1 Градостроительного кодекса. Подаёт уведомление застройщик, то есть сам арендатор. Порядок такой:

1. Получите выписку из ЕГРН на участок и проверьте вид разрешённого использования, границы и ограничения.
2. Узнайте в администрации или на портале градостроительной информации отступы, этажность и процент застройки для своей зоны.
3. Заполните уведомление по утверждённой форме: данные застройщика, кадастровый номер, сведения о праве на участок (договор аренды), параметры дома и отступы от границ.
4. Если договор аренды заключён меньше чем на год и потому не зарегистрирован, приложите сведения о нём. Согласие частного собственника закон прикладывать не требует, но держите договор с этим пунктом под рукой: он понадобится при споре.
5. Подайте уведомление лично, через МФЦ, почтой с уведомлением о вручении или через Госуслуги.
6. Дождитесь ответа: орган в течение пяти рабочих дней вносит запись в реестр уведомлений и присылает выписку либо присылает уведомление о несоответствии с причинами.

Реестр и срок в пять рабочих дней действуют с 1 сентября 2026 года (Федеральный закон от 31.07.2025 № 304-ФЗ). Раньше орган отвечал за семь рабочих дней и присылал уведомление о соответствии; Ковалёвы подавали уведомления ещё по старым правилам. Запись в реестре считается согласованием строительства и даёт право строить в течение десяти лет со дня направления уведомления. Право сохраняется и при переходе прав на участок, поэтому при переуступке аренды новое уведомление не понадобится. Исключение — если договор аренды расторгнут, права на участок прекращены принудительно или арендатор от них отказался (ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ).

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Уведомление о несоответствии приходит, если дом нарушает правила застройки, вид использования его не допускает или уведомление подал человек без прав на участок. Поэтому на участке, который «разрешили занять» на словах, строить нельзя: без договора аренды вы не застройщик.

Как зарегистрировать дом на арендованной земле

Право собственности на построенный дом возникает только с момента государственной регистрации (статья 219 ГК РФ). Кому оно достанется, определяет статья 287.1 ГК РФ: на государственной земле, предоставленной для строительства, — арендатору, на частной — по договору. Пока записи в ЕГРН нет, дом юридически не существует: его нельзя продать, подарить или заложить как готовый дом. Порядок для ИЖС тоже уведомительный.

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Когда дом готов, закажите у кадастрового инженера технический план и подайте уведомление об окончании строительства. В течение пяти рабочих дней со дня поступления уведомления орган проверяет дом на соответствие параметрам из первого уведомления, вносит запись в реестр уведомлений об окончании строительства и в тот же срок сам направляет в Росреестр заявление о кадастровом учёте и регистрации права. Если орган этого не сделал, застройщик вправе подать заявление сам.

Отдельно обратите внимание на совместную аренду. Если участок арендуют двое, например супруги, указанные в договоре как соарендаторы, к уведомлению об окончании строительства прикладывают их соглашение об определении долей в доме. У Ковалёвых арендатором был один Андрей, поэтому соглашение не понадобилось.

Когда стройка становится самовольной постройкой

Самое опасное, что может случиться с домом на арендованной земле, — признание его самовольной постройкой. Признаки перечислены в пункте 1 статьи 222 ГК РФ: здание возведено на участке, не предоставленном в установленном порядке, или на участке, вид использования которого не допускает такого объекта, или без необходимых согласований, или с нарушением градостроительных и строительных норм.

«Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки». Пункт 2 статьи 222 ГК РФ

Для арендатора у этой нормы есть неприятная деталь. Признать право собственности на самовольную постройку через суд по пункту 3 статьи 222 можно за лицом, которому участок принадлежит на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Арендатор в этом перечне не назван. Для арендатора государственной земли, получившего её для строительства, закон оставляет путь через пункт 3.2: привести постройку в соответствие с требованиями и тогда получить право собственности, если это не противоречит закону или договору.

Типичные ситуации, в которых арендатор рискует:

• дом на полевом участке ЛПХ или на сельхозугодьях;
• стройка без уведомления или после уведомления о несоответствии;
• нарушены отступы от границ, превышена этажность или процент застройки;
• договор с частным собственником не предусматривает строительство дома;
• договор аренды истёк до начала стройки, а новый не заключён.

Решение о сносе принимает суд, а в случаях, прямо названных в законе, орган местного самоуправления. Но в отношении жилого дома, садового дома и объекта с зарегистрированным правом орган местного самоуправления решение о сносе принимать не вправе: вопрос решает только суд.

Можно ли выкупить участок под готовым домом?

Да, если земля государственная или муниципальная. Продажа участков, на которых стоят здания, их собственникам проходит без торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ). Само право закреплено в статье 39.20 Земельного кодекса: собственники зданий имеют исключительное право на приобретение участков под ними в собственность или в аренду. Исключительное значит, что участок под вашим домом не продадут и не сдадут никому другому.

Цену при продаже без торгов устанавливает Правительство, регион или муниципалитет, смотря чья земля. Но потолок задан федеральным законом: цена не может превышать кадастровую стоимость участка (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ). Орган, который устанавливает порядок, вправе назначить и меньшую цену, поэтому узнайте действующие правила в своём муниципалитете.

Посчитаем на цифрах Ковалёвых. До конца аренды осталось 16 платежей по 18 000 рублей, то есть 288 000 рублей. Выкуп обойдётся не дороже 420 000 рублей. Арифметически выкуп может оказаться дороже аренды, но после него семья становится собственником земли: не нужно продлевать договор в 2043 году, проще продать дом и заложить его.

Обратите внимание на последовательность. Сначала дом регистрируют в ЕГРН, потом подают заявление о выкупе. Недостроенный дом без записи в реестре права на выкуп не даёт. Как проверить участок и сделку в Росреестре, разобрано в статье «Договор купли-продажи земельного участка: что проверить в Росреестре».

Что будет с домом, когда закончится аренда?

Это зависит от того, зарегистрирован ли дом и чья земля.

Нажмите на схему, чтобы увеличитьЛистайте вбок; нажмите ещё раз, чтобы уменьшить

Если дом зарегистрирован, он остаётся вашей собственностью и по окончании аренды. Собственник здания на чужом участке пользуется им на условиях, предусмотренных законом или договором (п. 1 ст. 287.3 ГК РФ). На государственной земле он вправе выкупить участок или взять его в аренду без торгов. На частной земле без нового договора закон гарантирует только доступ к дому (п. 2 ст. 287.3 ГК РФ) и преимущественное право купить или арендовать участок (п. 3 ст. 35 ЗК РФ). Условия придётся согласовать с собственником, поэтому цену выкупа или продления записывайте в договор заранее.

Если на государственной земле, полученной на аукционе, остался недостроенный дом, по статье 239.1 ГК РФ орган вправе через суд изъять его путём продажи с публичных торгов. Деньги от продажи за вычетом расходов на торги получит бывший собственник, а если срок сорван из-за органов власти или сетевых организаций, суд в изъятии откажет. Если в течение шести месяцев после окончания аренды орган в суд не обратился, собственник зарегистрированного в ЕГРН объекта незавершённого строительства вправе однократно получить участок в аренду без торгов на срок до трёх лет, чтобы достроить дом, если участок не давали для этого прежним собственникам. Если участок брали без аукциона, как Ковалёвы, изъятие с торгов по статье 239.1 ГК РФ к нему не применяется, но и автоматического продления нет: заявление о новом договоре без торгов нужно подать до окончания срока аренды (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ).

Самый тяжёлый вариант — постройка без прав: самовольная или на участке, где строить было нельзя. По окончании аренды арендатор обязан вернуть землю в том состоянии, в котором получил (ст. 622 ГК РФ), а самовольную постройку сносят за счёт того, кто её возвёл.

Можно ли продать дом на арендованной земле?

Можно, если право на дом зарегистрировано. Покупатель вместе с домом получает право пользования занятой им частью участка на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271 ГК РФ). На практике сделку оформляют двумя документами: договором купли-продажи дома и договором переуступки права аренды земельного участка, чтобы покупатель стал арендатором по тому же договору.

Нужно ли согласие арендодателя на переуступку, зависит от договора и вида земли. Земельный кодекс разрешает передать права по договору аренды без согласия собственника при условии его уведомления, если договор не предусматривает иное (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Для государственной земли при аренде больше пяти лет закон прямо разрешает передачу без согласия, с уведомлением, если иное не установлено федеральными законами, и запрещает ограничивать права арендатора, установленные договором (п. 9 ст. 22). Исключение — участок, полученный по итогам аукциона: победитель торгов не вправе уступать права по такому договору (п. 7 ст. 448 ГК РФ). У Ковалёвых договор без аукциона, поэтому им этот запрет не грозит.

Продать недостроенный дом без регистрации нельзя: продаётся только право аренды. Такую сделку оформляют переуступкой, а расчёт за вложенные в стройку деньги фиксируют в ней же. Покупатель продолжит строительство по старому уведомлению, если параметры дома не меняются.

Ипотека на арендованной земле: что говорит закон

Закон об ипотеке не запрещает закладывать дом, стоящий на арендованном участке. Жилые дома прямо названы среди имущества, которое может быть предметом ипотеки (ст. 5 закона № 102-ФЗ), а правила закона применяются и к незавершённому строительству. Здание закладывают только вместе с участком. Если участок в аренде, по статье 69 закона заложенным считается право аренды земельного участка.

Из этого следует, что вместе с домом банк получает в залог и право аренды. Нужно ли для этого согласие арендодателя, зависит от вида земли:

• при аренде у частного собственника нормы расходятся: Земельный кодекс позволяет заложить право аренды без согласия, с уведомлением, если договор не требует иного (п. 5 ст. 22 ЗК РФ), а закон об ипотеке требует согласия собственника (п. 1.1 ст. 62); кредитор вправе попросить письменное согласие, поэтому уточните его требования заранее;
• при аренде государственной или муниципальной земли на срок до пяти лет нормы расходятся так же: по Земельному кодексу достаточно уведомления, если договор не требует согласия, а закон об ипотеке требует согласия органа, который сдал участок;
• при аренде государственной земли на срок более пяти лет — достаточно уведомить арендодателя;
• в любом случае залог права аренды действует только в пределах срока договора аренды.

Будет ли конкретный кредитор выдавать деньги под дом на арендованной земле и сколько лет аренды должно оставаться к сделке, закон не определяет: это решает кредитор. Проверьте его требования до того, как подписываете договор строительного подряда. О том, как разбить оплату стройки на этапы, разобрано в статье «Договор на строительство жилого дома: этапы, оплата, гарантии», а сам договор на строительство жилого дома можно собрать по шаблону.

Чеклист перед началом стройки на арендованном участке

1. В выписке из ЕГРН вид разрешённого использования допускает жилой дом: ИЖС, приусадебный участок ЛПХ или садовый участок.
2. Правила землепользования и застройки проверены: отступы, этажность, процент застройки.
3. Договор аренды подписан, при сроке от года зарегистрирован, участок передан по акту.
4. С частным собственником в договоре есть пункт о согласии на строительство, собственности на дом и цене выкупа.
5. Срока аренды хватает на стройку и регистрацию с запасом не меньше двух-трёх лет.
6. Получена выписка из реестра уведомлений о планируемом строительстве.
7. Договор подряда со строителями заключён письменно, с параметрами дома из уведомления.
8. После окончания стройки подготовлен технический план и подано уведомление об окончании строительства.
9. Право на дом зарегистрировано в ЕГРН, после этого подано заявление о выкупе или новой аренде участка.

Вопросы и ответы

Чей дом, построенный на арендованной земле: арендатора или собственника участка?

Зависит от того, чья земля. По статье 287.1 ГК РФ право собственности на созданное здание возникает у собственника участка, если закон или договор не предусматривает иное. Если участок государственный или муниципальный и предоставлен для строительства, дом в силу той же статьи принадлежит арендатору. Если земля частная, дом будет вашим, только если договор аренды прямо говорит, что здания, возведённые арендатором, принадлежат ему. В любом случае право на дом возникает после регистрации в ЕГРН. Дом, построенный вопреки виду использования или договору аренды, рискует стать самовольной постройкой.

Нужно ли регистрировать договор аренды участка перед стройкой?

Да, если договор заключён на год и дольше. Договор аренды земли на срок менее одного года регистрации не подлежит (п. 2 ст. 26 ЗК РФ), и для уведомления о строительстве к нему прикладывают сведения о правоустанавливающих документах. Договор на год и дольше для третьих лиц, включая администрацию, считается заключённым с момента регистрации, поэтому сначала зарегистрируйте его, затем подавайте уведомление. Договор меньше года плохо подходит для дома: стройка и регистрация занимают больше времени, а собственник не обязан продлевать аренду.

Может ли собственник земли забрать дом после окончания аренды?

Нет, если дом зарегистрирован на арендатора. Но пользоваться землёй собственник дома может только на условиях закона или договора, а без них — лишь в объёме, необходимом для доступа к дому (ст. 287.3 ГК РФ). Ещё у него есть преимущественное право купить или арендовать участок (п. 3 ст. 35 ЗК РФ), а на государственной земле — исключительное право выкупа или аренды без торгов. Поэтому цену выкупа или продления у частника записывайте в договор заранее. Хуже, если дом не зарегистрирован: права на него ещё нет (ст. 219 ГК РФ), а на частной земле без пункта в договоре оно возникнет у собственника участка. Дом, построенный вопреки договору, рискует оказаться самовольной постройкой.

Можно ли взять ипотеку на дом, если земля в аренде?

Закон это допускает. Жилой дом может быть предметом ипотеки, а при ипотеке дома на арендованном участке заложенным считается право аренды земли (ст. 69 закона № 102-ФЗ). При аренде у частника нормы расходятся: Земельный кодекс разрешает залог права аренды с уведомлением, если договор не требует согласия, а закон об ипотеке требует согласия собственника. Если земля государственная и сдана больше чем на пять лет, достаточно уведомить арендодателя. Залог действует только в пределах срока аренды. Даёт ли кредитор деньги под такой залог и какой срок аренды должен оставаться, закон не устанавливает: выясняйте у кредитора до начала стройки.

Можно ли переоформить аренду на родственника, не достроив дом?

Можно, если договор аренды это допускает. Передача прав и обязанностей по договору аренды земли по общему правилу возможна без согласия собственника с его уведомлением, если договор не требует иного; для государственной земли при аренде больше пяти лет такое право арендатору прямо даёт пункт 9 статьи 22 ЗК РФ. Исключение — участок, полученный на аукционе: победитель торгов не вправе уступать права по такому договору. Оформляется передача договором переуступки, при сроке аренды от года его регистрируют. Новое уведомление о строительстве родственнику не нужно: право строить по прежнему уведомлению сохраняется при переходе прав на участок, если только договор аренды не расторгали.

Автор статьи: Дарья Мельникова