Как происходит переоформление квартиры?

Автор статьи, юрист (г. Москва)

Коротко

Передать квартиру при жизни можно по договору купли-продажи, дарения, мены или ренты с соблюдением требований к форме и регистрации. Дарение недвижимости между гражданами обязательно удостоверяется нотариусом. Комплект документов и сроки зависят от сделки; завещание определяет наследование после смерти и не переоформляет квартиру при жизни.

Проверено: октябрь 2026

Как переоформить квартиру правильно?

Для переоформления квартиры нужно выбрать правовое основание, подготовить документы и зарегистрировать переход права. Подготовка сделки может занять разное время; срок самой регистрации установлен законом и обычно составляет семь рабочих дней при приеме документов Росреестром или девять рабочих дней через МФЦ. Для нотариальных документов действуют сокращенные сроки, а при приостановлении процедура может занять больше времени.

При передаче квартиры по договору процедура обычно включает три этапа:

Заключение договора, согласно которому будет происходить отчуждение объекта недвижимости;
Подготовка необходимых для переоформления прав собственности документов;
Регистрация перехода права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) Росреестром.

Способы переоформления квартиры

По договору купли-продажи
По договору дарения
По наследству, в том числе по завещанию. Завещание действует на случай смерти и само по себе не передает квартиру при жизни собственника.
По договору мены
По договору ренты

Перечень необходимых документов

При личной подаче заявления каждый заявитель предъявляет документ, удостоверяющий личность. Если действует представитель, нужны документы о его полномочиях, как правило нотариальная доверенность; копии паспорта приобретателя сами по себе не заменяют его участия или надлежащего представительства.
Далее Вам необходимо подготовить документы, устанавливающие Ваше право на объект недвижимости, который Вы собираетесь переоформить (например, документы на квартиру).
Выписка ЕГРН полезна для проверки собственника, характеристик квартиры и обременений. Сведения о зарегистрированных жильцах и расчетах по коммунальным платежам могут потребоваться для проверки сделки, но выписки ЕГРН, из домовой книги и лицевого счета не являются универсальным обязательным комплектом для регистрации перехода права.
При продаже всей квартиры в долевой собственности все собственники участвуют в сделке лично или через представителей. Для продажи только своей доли постороннему лицу по общему правилу нужно соблюсти преимущественное право покупки других сособственников, а не получить их нотариальное разрешение. При распоряжении общей недвижимостью супругов одним из них по общему правилу требуется нотариальное согласие другого супруга. Если брак расторгнут, отдельно проверьте, разделено ли общее имущество и какие права сохраняет бывший супруг; правило о нотариальном согласии действующего супруга нельзя автоматически переносить на любую сделку бывших супругов. Как покупателю убедиться, что все согласия получены, разобрано в статье о том, что нужно проверить перед покупкой квартиры.
Подготовьте договор или иной документ-основание перехода права. Госпошлину нужно уплатить, если нет освобождения, но квитанцию можно представить по собственной инициативе: обязательной частью комплекта она не является. Дарение недвижимости между гражданами с 13 января 2025 года требует нотариального удостоверения, в том числе между близкими родственниками. При продаже доли нотариат обычно обязателен, но есть исключения, например отчуждение всеми сособственниками своих долей по одной сделке. Также нотариальны сделки по распоряжению недвижимостью на условиях опеки и отчуждению недвижимости несовершеннолетнего либо ограниченно дееспособного собственника. Если квартиру не продают, а обменивают на другую, пригодится разбор того, какие подводные камни есть у договора мены.

Государственная регистрация перехода прав собственности на квартиру

Росреестр регистрирует переход права на основании заявления и необходимых документов; граждане могут подать их через МФЦ или доступным электронным способом. При бумажной подаче документ, выражающий сделку, представляют в экземпляре-подлиннике: общего требования принести именно три экземпляра договора нет. Обычный срок регистрации — семь рабочих дней при приеме Росреестром или девять через МФЦ. На основании нотариально удостоверенной сделки срок составляет три рабочих дня при поступлении в Росреестр, пять через МФЦ, а при электронной подаче — один рабочий день, следующий за днем поступления документов. Если сведения об оплате пошлины отсутствуют и квитанция не приложена, срок начинается с получения сведений об оплате; при наличии оснований регистрация может быть приостановлена. Договор служит основанием для перехода права, но при продаже квартиры право покупателя возникает после регистрации. Для наследования действует исключение: принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства независимо от регистрации. Если по договору купли-продажи деньги передаются наличными, пригодится разбор того, как составить расписку о получении денег за квартиру.

Конструктор договора купли-продажи квартиры онлайн

Автор статьи: Илья Титов (частнопрактикующий юрист)

Короткий вывод

До подписания договора проверьте право собственности, обременения, права супруга и сособственников и необходимость нотариального удостоверения. После сделки подайте документы на регистрацию и проверьте внесенную в ЕГРН запись.